Se si fanno le cose fatte bene non c é rischio per il venditore, ma crea grossi problemi al costruttore.
Permuta di terreno con appartamento da costruire
Accade spesso che un privato proprietario di un terreno edificabile trasferisca ad un costruttore la proprietà del terreno a fronte del trasferimento di una unità immobiliare da costruire sul terreno stesso.
Si tratta della permuta di bene presente con bene futuro. Questa prassi è abbastanza diffusa nella pratica immobiliare: il proprietario del terreno (edificabile) accetta di ottenere, in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, invece del denaro, una o più unità immobiliari di futura costruzione.
Mentre la proprietà dell’area si trasferisce immediatamente, quella degli appartamenti si trasferirà solo al momento in cui questi saranno costruiti.
Le perplessità dei costruttori
Il contratto in esame è frequentemente usato nella pratica e nell’attuale periodo di scarsa liquidità del mercato, in quanto consente al costruttore di acquistare la proprietà del terreno senza esborso di denaro. D’altra parte, però, con questo tipo di contratto i contraenti “bloccano”, per così dire, il prezzo di mercato del futuro immobile da costruire. E i costruttori non amano questa tipologia di contratto quando hanno prospettiva che i prezzi di mercato tenderanno ad aumentare nel breve periodo.
Inoltre con questo contratto si esclude dalla possibilità di
di ipotecare quella porzione (futura) di immobile che passerà al permutante, con gravi difficoltà di ottenere un mutuo da una banca per iniziare i lavori di costruzione.
La banca vuole ipotecare tutto, tutto il terreno edificabile, per far estendere l’ipoteca a tutto quello che sarà costruito sopra, mente con la permuta di cosa presente con cosa futura il venditore del terreno, ancorchè non sia ancora proprietario perchè il bene non esiste, avrà il diritto di proprietà automaticamente al momento della costruzione, con priorità di grado sulla eventuale ipoteca della banca.
Qualora vi venissero prospettate soluzioni diverse da quella che stiamo esponendo (che è la più sicura!) rivolgetevi con fiducia al vostro notaio che saprà consigliarvi illustrandovi i vantaggi e i rischi connessi!
Planimetrie, capitolato, e atto di precisazione catastale
Naturalmente nel contratto di permuta dovranno essere dettagliate le caratteristiche costruttive dell’immobile da costruire, andrà allegato un Capitolato relativo ai materiali da utilizzare nella costruzione e dovranno essere allegate delle piantine che individuano il futuro immobile.
A costruzione ultimata sarà necessario stipulare un atto di precisazione catastale ossia un atto ricognitivo mediante il quale le unità immobiliari vengono catastalmente individuate e con il quale viene fatto risultare il passaggio di proprietà nei Pubblici Registri Immobiliari.
Le tutele di legge per la permuta
Poichè il trasferimento del bene futuro avverrà solo al momento in cui questo sarà costruito, si pone l’esigenza di tutelare il proprietario dal rischio di inadempimento da parte del costruttore e dal rischio di fallimento dello stesso.
Quanto al primo punto, la conclusione di un unitario contratto di permuta di cosa presente con cosa futura garantisce l’alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura dall’inadempimento da parte del costruttore dell’obbligo assunto in tale contratto di permuta, ovvero di procurare la venuta ad esistenza del bene futuro secondo le modalità costruttive individuate nel contratto di permuta, o nel capitolato a questo allegato, in quanto lo stesso alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura potrà fare valere, nei confronti della controparte, il rimedio della risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e ss. c.c.
Quanto al secondo punto, il D.Lgs. 122/05 prevede una serie di tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire quali l’obbligo di consegna del costruttore di una fidejussione per un importo pari al valore dei beni ricevuti.
notaio Massimo d’Ambrosio