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Ristrutturare con 110% o 50% e 65%?

Buongiorno Signori,
ieri sono stato quasi due ore dal mio tecnico per ultimare il computo metrico.
Devo dire che con i prezzi attuali la ristrutturazione è uscita con prezzi folli.
Praticamente non porto a casa neanche metà della detrazione, roba da pazzi.
Se poi calcoliamo qualche imprevisto, tipo extra o problemi di percorso, penso che mi rimangono le briciole.
Tecnico 16.500,00 ivato, nel 2018 mi ha chiesto 9.000,00 euro.
Prezzi del tetto e cementi rincarati del 40% rispetto al 2018.
Tra l'altro sempre il mio tecnico ieri mi ha fatto presente che la % di cessione non è 10% ma 20% (lo sapevate?).
Ho rettificato il mio foglio di calcolo, e alla fine se dovessi vendere a 120.000,00 ogni appartamento, porto a casa 32.000,00 in totale in circa un paio d'anni (tempistica per fare la ristrutturazione e vendere)
Evidenzio in giallo solo i conteggi inerenti, e in rosso il guadagno, al resto non fateci caso.
Ditemi cosa ne pensate anche voi...
 

Allegati

  • FOGLIO CALCOLO UFF marzo.ods
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FraGiorgio ha scritto:
Si ma ricordate che si tratta di 60k di detrazione e non di spesa (quindi la spesa massima è 120k se la detrazione è al 50%).
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esatto parliamo sempre di cifra "netta" di detrazione massima (capienza permettendo)

Bose ha scritto:
Tra l'altro sempre il mio tecnico ieri mi ha fatto presente che la % di cessione non è 10% ma 20% (lo sapevate?).
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in che senso non del 10% ma del 20%?

se non parliamo di 110% ma di bonus ristrutturazione / sismabonus / ecobonus etc non ha senso cedere il credito perché te ne perdi metà per strada... direi che è imperativo usarlo in detrazione per poterne beneficiare nella sua interezza
 
Non avendo capienza sono costretto a cederlo, e pensavo mi costasse il 10% invece si prendono il 20%…
 
Bose ha scritto:
Non avendo capienza sono costretto a cederlo, e pensavo mi costasse il 10% invece si prendono il 20%…
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I crediti su 10 anni sono sempre girati attorno al 80% (chi qualcosa più, chi qualcosa meno) mentre quelli su 5 anni di solito attorno al 90% - 93%
 
FraGiorgio ha scritto:
I crediti su 10 anni sono sempre girati attorno al 80% (chi qualcosa più, chi qualcosa meno) mentre quelli su 5 anni di solito attorno al 90% - 93%
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Esatto, non lo sapevo e avevo calcolato il 10%.
Invece ieri il mio tecnico mi ha fatto presente che è il 20%…

Smuovo 295k in due anni e mi rimangono “briciole”.
Pazzesco.
 
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Bose ha scritto:
Esatto, non lo sapevo e avevo calcolato il 10%.
Invece ieri il mio tecnico mi ha fatto presente che è il 20%…

Smuovere 250k in due anni e rimangono “briciole”.
Pazzesco.
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Eh io ti avevo consigliato il 110%…
 
Si, oggi come oggi con questi prezzi non conviene più neanche il 50% e 65%.
Bisogna andare di 110%.
Solo che il mio tecnico che è un amico, me lo sconsiglia vivamente, idem il mio commercialista che ho già interpellato in merito a questa operazione, tra l'altro il mio commercialista è lo stesso del mio tecnico che segue da 22 anni.
Penso che questa operazione è finita ancora prima di nascere.
Tra l'altro a quei prezzi c'è da aggiungere oltre gli imprevisti come già scritto, anche tutte le ringhiere che non siamo stati in grado di calcolare.
Ci sono rimasto malissimo credetemi.
 
Bose ha scritto:
Ditemi cosa ne pensate anche voi...
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Operazione che fa il 2.35 netto senza detrazioni e senza mutuo non ha alcun senso.
Il rapporto costo/beneficio e' totalmente sballato, quindi il problema non sono le detrazioni ma la situazione in cui le vuoi forzare.
Dopo i lavori non hai plusvalenza questo gia dovrebbe dirti che non vale la pena fare questi lavori.

Se vuoi vendere fai sisma-acquisti con demolizione e ricostruzione ma se non sei un impresa devi avere margini molto ampi perche se li mangera l'impresa.

Per darti alcuni parametri sotto i quali sconsiglio vivamente di scendere 5-6% pretasse di cash-on-cash e almeno 12% IRR su 10 anni. Il tutto in leva 3% su 20 anni non piu di LTV 50%

Se non tornano questi parametri lascia perdere. In miei investimenti sono oltre il 20 di IRR.
 
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Bose ha scritto:
Si, oggi come oggi con questi prezzi non conviene più neanche il 50% e 65%.
Bisogna andare di 110%.
Solo che il mio tecnico che è un amico, me lo sconsiglia vivamente, idem il mio commercialista che ho già interpellato in merito a questa operazione, tra l'altro il mio commercialista è lo stesso del mio tecnico che segue da 22 anni.
Penso che questa operazione è finita ancora prima di nascere.
Tra l'altro a quei prezzi c'è da aggiungere oltre gli imprevisti come già scritto, anche tutte le ringhiere che non siamo stati in grado di calcolare.
Ci sono rimasto malissimo credetemi.
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il flipping immobiliare è un giochetto che funziona (forse) se hai un impresa edile, farlo da privati con i costi attuali è folle, difficilissimo starci dentro, a meno di non comprare veramente a due soldi.
ma io vedo ruderi a prezzi gonfiati "tanto lo ristrutturi gratis col 110" (falsissimo, anzi hai costi doppi rispetto al 2019) :wall: l'immobiliare in italia è allucinante.
a bergamo le imprese comprano roba anni 50-60 ma demoliscono sempre, recuperano volumetrie costruendo palazzine dove c'erano ville singole.
 
er cash ha scritto:
Operazione che fa il 2.35 netto senza detrazioni e senza mutuo non ha alcun senso.
Il rapporto costo/beneficio e' totalmente sballato, quindi il problema non sono le detrazioni ma la situazione in cui le vuoi forzare.
Dopo i lavori non hai plusvalenza questo gia dovrebbe dirti che non vale la pena fare questi lavori.

Se vuoi vendere fai sisma-acquisti con demolizione e ricostruzione ma se non sei un impresa devi avere margini molto ampi perche se li mangera l'impresa.

Per darti alcuni parametri sotto i quali sconsiglio vivamente di scendere 5-6% pretasse di cash-on-cash e almeno 12% IRR su 10 anni. Il tutto in leva 3% su 20 anni non piu di LTV 50%

Se non tornano questi parametri lascia perdere. In miei investimenti sono oltre il 20 di IRR.
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Si sì ho già deciso di lasciar stare, ci ripenso solo se chiamasse l’agenzia e mi dicesse che me la vende a 50k.
E che la stessa si accontenta di 2.000,00 per il compenso iva compresa.
Per il resto, ai prezzi attuali è un controsenso investire, almeno in questo caso.
Poi a dire il vero con i 240.000,00 sono forse stato un po’ basso, un prezzo congruo è di 130k ad appartamento.
Però l’incognita che riserva un computo metrico di massima fa veramente paura.
Sisma acquisti l’hai nominato ancora ma non ho capito come funziona.
 
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Bose ha scritto:
Sisma acquisti l’hai nominato ancora ma non ho capito come funziona.
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Richiede demolizione e ricostruzione da parte di impresa edile.
Le detrazioni sono in capo all acquirente e sono il 110% (fino al 30/06 per persone fisiche e societa semplici immobiliari) per massimo 96000 sul prezzo di vendita per unita immobiliare.
E' possibile avere le detrazioni anche su unita frutto di ampliamento e non c'e' asseverazione in quanto le detrazioni riguardano il prezzo e non i costi.

Puoi individuare la proprieta, coinvolgere impresa, vendergli la proprietà e contemporaneamente stipulare contratto di acquisto delle unita future.
 
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Complimenti, c'è da prendere esempio.
Bravo!
 
Bose ha scritto:
Non avendo capienza sono costretto a cederlo, e pensavo mi costasse il 10% invece si prendono il 20%…
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non riesci a trovare qualche privato interessato? sarebbero per lui sempre un 1000€ all'anno di risparmio...
 
yumatu ha scritto:
non riesci a trovare qualche privato interessato? sarebbero per lui sempre un 1000€ all'anno di risparmio...
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Proprio stanotte pensavo ancora all’operazione e di quanto è assurda la cosa.
E a tal proposito di parlare con l’agenzia e il proprietario.
Se si dovessero “accontentare” di 50.000,00 per la compravendita e di 2.000,00 per il compenso, passando da un guadagno di 32.000,00 a 52.000,00 forse è ancora il caso di riprenderla in considerazione.
E se accettassero pensavo di chiedere al mio tecnico se volesse acquistare lui il credito (però al 10%) visto che siamo amici, o alla ditta di mia cognata (così farei ancora più margine).
 
Bose ha scritto:
Proprio stanotte pensavo ancora all’operazione e di quanto è assurda la cosa.
E a tal proposito di parlare con l’agenzia e il proprietario.
Se si dovessero “accontentare” di 50.000,00 per la compravendita e di 2.000,00 per il compenso, passando da un guadagno di 32.000,00 a 52.000,00 forse è ancora il caso di riprenderla in considerazione.
E se accettassero pensavo di chiedere al mio tecnico se volesse acquistare lui il credito (però al 10%) visto che siamo amici, o alla ditta di mia cognata (così farei ancora più margine).
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questo ti fa capire quanto siano in media sproporzionate le richieste dei venditori, ristrutturando ai prezzi edili odierni si va ben oltre il valore di mercato della zona.
una ristrutturazione seria impiega 800-1000 euro/mq.
 
*Bushido* ha scritto:
questo ti fa capire quanto siano in media sproporzionate le richieste dei venditori, ristrutturando ai prezzi edili odierni si va ben oltre il valore di mercato della zona.
una ristrutturazione seria impiega 800-1000 euro/mq.
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Se non ci fossero le detrazioni, reputo che la mia passione di ristrutturare e affittare per poi vendere non avrebbe senso e l'ho sempre detto.
Con i prezzi attuali mi sono reso conto che NON è conveniente fare operazioni neanche considerando le detrazioni (nel mio caso mi rimangono 32.000,00 su due case).
Stamattina bevendo il caffe con il mio amico invece (un tecnico anche lui), dice che secondo lui 32.000,00 sono un sacco di soldi.
Imprese che segue lui sul nuovo dice che fa quei margini e per lavorare si accontenta egregiamente.
 
Vorrei usfruire del bonus infissi 2022. Ho una villetta. Vorrei sapere se anche la sostituzione degli infissi viene colpito dal decreto prezzi? E' vero che non posso più detrarre l'IVA e la manodopera? E' vero che prima del decreto prezzi si detraeva l'intero importo con iva e manodopera il 50% dell'intero lavoro e da un paio di giorni non più? Se spendo più di 10000 devo fare un'asseverazione con un geometra dei lavori complessivi? Grazie della vostra risposta.
 
Stamattina sono stato in agenzia, ho lanciato offerta -50.000,00 - , settimana prossima lo comunica al proprietario e vediamo.
Ho fatto due parole sulle rivendibilità una volta ristrutturate a dovere.
Lui sostiene che una casa di quella metratura e con doppio box la si può vendere a 145.000,00.
Quella con box singolo 130.000,00.
E il terzo box che è sempre singolo lo si può vendere a 15.000,00, anche di più in quanto molto richiesti in zona...
A mio avviso è troppo ottimistico in quanto non rischia lui, però vedremo...
Se l'acquistassi a 50K il "guadagno" con i 240K ipotizzati, passa da 32K a 52K.
Se veramente si vendesse a quella cifra invece, beh penso le cifre del guadagno sarebbero di tutto rispetto.
 
beh...sono stime d'agenzia giusto?, francamente visto l'importo mi farei fare una stima "super partes" da qualche architetto, tieni sempre conto inoltre del margine di trattativa.
 
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