Fisso o Variabile in questo momento?

Guarda esamino questa considerazione poi tutti gli altri ragionamenti sono abbastanza conseguenziali ... oggi per quel prestito viene chiesto uno spread ben più alto della media del mercato perché 1) il LTV è il 100% 2) è un prestito con durata di 30 anni ... fare una surroga con circa 20 anni di debito residuo e un LTV dell'80% a parità di altre condizioni comporterà
logicamente una riduzione dello spread perchè per la banca è un'operazione molto meno rischiosa.

alla fine nenche io vedo di buon occhio il variabile della durata di 30 anni (specialmente con LTV al 100% !) ... però si può sempre partire con il fisso per poi surrogare con il variabile dopo 8-10 anni se questo risultasse conveniente.

Il prestito = mutuo, credo sia quello con intervento dello Stato (CONSAP); quindi il rischio, o buona parte di esso, è a carico dello Stato; forse è il sistema bancario "che ce prova".

Sui "dubbi", (in questo caso), a dover fare il mutuo a tasso variabile, credo di essermi già espresso abbastanza.
 
Dipende, se la rata del mutuo, è quasi equivalente al costo dell'affitto per quella casa (ed è "sopportabile"), perché non farlo?
In finale, un "tetto" sotto al quale dormire, serve a tutti.

Certo, un tetto serve a tutti. Ma non tutti possono permettersi lo stesso tetto.

Se per pagare 200k ti devi legare ad un mutuo di 30 anni non è forse meglio pensare ad altre soluzioni?

Forse per il tuo livello economico è più adeguata una casa più piccola, oppure più vecchia, oppure in un altra cittÃ*. L'idea di indebitarsi al limite delle proprie possibilitÃ* non la capisco proprio. E' il miglior modo per rimanere "bloccati" a vita.

Io ho preso un mutuo a 15 anni con una rata che considero "media" in base al mio reddito e alla mia condizione generale. E' una rata che posso sostenere anche se mi dovesse capitare una riduzione del reddito e che mi consente giÃ* oggi di risparmiare e investire qualcosina mese per mese. Se poi dovesse andare tutto male so giÃ* di poter contare su 2 alternative: vendo casa e con quello che guadagno mi sposto fuori Milano, compro una casa senza mutuo e mi avanzano pure molti soldi oppure allungo il mutuo ma sostanzialmente dimezzando le rate.

Ma se la tua condizione di partenza è ltv 100% e durata 30ennale che cosa fai se ti gira male?

Ognuno di noi deve comprare quello che ragionevolmente può permettersi. Senza alcuna vergogna. Ed è pure il modo migliore per migliore a passi regolari la propria situazione.

Io se tutto va bene a 45/46 anni ho estinto il mutuo di una casa e quel punto si "liberano" risorse che posso investire o mettere da parte per le mie figlie che a quella data avranno 13 e 15 anni. Ergo, avrò molti anni per mettere via soldi per universitÃ*, matrimonio ecc...

Se quando i tuoi figli hanno 30 anni tu stai ancora pagando il mutuo perchè hai voluto comprarti la casa dei sogni che non potevi permetterti come pensi di poterli aiutare?

Poi ognuno ha la sua situazione personale ovviamente ma in generale aver "risolto" prima dei 50 anni il problema della casa non dovendola più pagare penso che sia una scelta saggia.

Detto questo, ognuno viva come si sente più sereno OK!
 
Sostanzialmente, stai dicendo che consideri una stupidaggine il mutuo CONSAP.

(sia chiaro, punto di vista più che legittimo).
 
Lo spiega in maniera chiara Ster6 al suo #105 del link che trovi qui sotto.
Mutuo giovani under 36 - confrontiamoci

.... quindi, dovrebbe essere altrettanto chiaro a chi, queste condizioni, si rivolgono.

Rispondo perchè ho ricevuto delibera per un CONSAP 100% pochi giorni fa, cercando di darvi un riscontro pratico sulla ratio di tale strumento.

Partiamo dalla mia situazione:

1)Sono un giovano laureato di 25 anni che ha trovato poco prima della laurea lavoro a Milano in una importante società di consulenza;
2)Stipendio sui €1800 al mese;
3)Come in ogni società di tale tipo si entra come Apprendistato per i primi 2 anni;
4)Da quando sono a Milano pago €630 di affitto, lontano dal lavoro con 3 persone in una casa di 60 metri quadrati;

Fatte le premesse, circa 4 mesi fa trovo un bilocale da 45 metri quadri, posto auto e cantina, a 5km dal Duomo completamento rimesso a nuovo. Esso nasce in una "casetta" completamente rimessa a nuovo (cappotto termico ecc.) con giardino comune da cui sono stati ricavati 9 bilocali (con tutti i vantaggi di tale soluzione, tra cui spese condominiali inesistenti e termoautonomo con pompa calore). Strappo il tutto per €133.000, essendo un grande risparmiatore avevo messo da parte nei 10 mesi di lavoro più di €10.000. Tali soldi mi sono serviti per agenzia, notaio, perizia. L'unica soluzione era un mutuo 100% CONSAP, con garanzia quindi dello Stato. Ho scelto esattamente: Mutuo 100% su 30 anni con rata che si aggira su €400.

Perchè direte scegliere un tempo così lungo se prendo uno stipendio che potrebbe garantirmi un mutuo sui 20/25 anni pagando una rata maggiore?

Perchè con apprendistato l'unica strada era CONSAP 100% e su scadenza lunga per abbattere la rata il più possibile, così che la Banca mi concedesse con certezza il mutuo.

A 25 anni mi trovo con un tetto sulla testa, tutto mio, non soggetto alla truffa degli affitti su Milano con un risparmio mensile di €630 - €400 = €230 euro. Una casa che potrei mettere in affitto domani stesso a €900 (così come fatto da un'altra persona che ha preso lo stesso bilocale poco prima di me ... affittata in 12 giorni). Soprattutto la casa l'ho presa con le mie sole forze, senza garanti lato famiglia, la garanzia me l'ha data lo Stato.

Senza tale iniziativa statale ... non avrei una casa ora e mi ritroverei a stringere la cinghia con 1/3 del mio stipendio regalato a qualcun altro.

Per chiudere, tutto va contestualizzato, non è detto che se una persona prende un mutuo su 30 anni sta prendendo una casa da €300.000, fuori dalle sue corde, fuori dal suo stipendio. Io come detto ho preso una casetta modesta completamente in linea con il mio stipendio.

Il CONSAP nasce per .... forme di lavoro atipiche e GIOVANI, GIOVANI, GIOVANI. Un 30 anni così giovani e con possibilità di crescita a stretto giro (aumenti del 30% dello stipendio in 5 anni) permette di fare quel che si vuole con quel mutuo. Io lo terrò per 30 anni? Ma anche no, chiuderò il tutto se va come previsto in meno di 15 anni semmai dovessi vivere li dentro per 15 anni :). Magari la vendo domani, chissà!

Un caro saluto,

Riccardo
 
Buongiorno a tutti,

vi chiederei un vostro parere perchè sono in procinto di fare un mutuo con ISP. Il rogito è previsto per febbraio 2022 (casa di nuova costruzione) valore di 280.000 euro (già anticipati al compromesso 150.000 euro). Andando a parlare con la Banca mi è stato proposto un mutuo a tasso fisso per i restanti 130.000 euro (quindi LTV < 50%) con un TAEG 1% a 30 anni (TAN 0,80%). Verrebbe fuori una rata da circa 410 euro.
Premettendo che ho un lavoro a tempo indeterminato, 1.500 al mese, non so se mi convenga tenere un mutuo con una durata così lunga (30 anni li vedo come infiniti) o se magari è meglio anticipare qualcosa di più in modo tale da ridurre sia l'importo richiesto che la durata (ad esempio 100.000 euro a 20 anni). Il fatto è che per ridurlo dovrei andare a disinvestire buona parte dei miei investimenti, che al momento mi stanno fruttando abbastanza bene (1 etf sul MSCI WORLD per 37.000 euro, 1 etf sul MSCI Emerging market per 10.000 euro e la Sicav di Schroder Euro Credit Conviction per 10.000 euro).

In sostanza considerando che il rendimento del mio ptf supera l'1% del tasso del mutuo mi converrebbe tenere i 30anni oppure è sempre meglio accorciarlo il più possibile andando però ad intaccare i miei investimenti?

Grazie mille.
 
Rispondo perchè ho ricevuto delibera per un CONSAP 100% pochi giorni fa, cercando di darvi un riscontro pratico sulla ratio di tale strumento.

Partiamo dalla mia situazione:

1)Sono un giovano laureato di 25 anni che ha trovato poco prima della laurea lavoro a Milano in una importante societÃ* di consulenza;
2)Stipendio sui €1800 al mese;
3)Come in ogni societÃ* di tale tipo si entra come Apprendistato per i primi 2 anni;
4)Da quando sono a Milano pago €630 di affitto, lontano dal lavoro con 3 persone in una casa di 60 metri quadrati;

Fatte le premesse, circa 4 mesi fa trovo un bilocale da 45 metri quadri, posto auto e cantina, a 5km dal Duomo completamento rimesso a nuovo. Esso nasce in una "casetta" completamente rimessa a nuovo (cappotto termico ecc.) con giardino comune da cui sono stati ricavati 9 bilocali (con tutti i vantaggi di tale soluzione, tra cui spese condominiali inesistenti e termoautonomo con pompa calore). Strappo il tutto per €133.000, essendo un grande risparmiatore avevo messo da parte nei 10 mesi di lavoro più di €10.000. Tali soldi mi sono serviti per agenzia, notaio, perizia. L'unica soluzione era un mutuo 100% CONSAP, con garanzia quindi dello Stato. Ho scelto esattamente: Mutuo 100% su 30 anni con rata che si aggira su €400.

Perchè direte scegliere un tempo così lungo se prendo uno stipendio che potrebbe garantirmi un mutuo sui 20/25 anni pagando una rata maggiore?

Perchè con apprendistato l'unica strada era CONSAP 100% e su scadenza lunga per abbattere la rata il più possibile, così che la Banca mi concedesse con certezza il mutuo.

A 25 anni mi trovo con un tetto sulla testa, tutto mio, non soggetto alla truffa degli affitti su Milano con un risparmio mensile di €630 - €400 = €230 euro. Una casa che potrei mettere in affitto domani stesso a €900 (così come fatto da un'altra persona che ha preso lo stesso bilocale poco prima di me ... affittata in 12 giorni). Soprattutto la casa l'ho presa con le mie sole forze, senza garanti lato famiglia, la garanzia me l'ha data lo Stato.

Senza tale iniziativa statale ... non avrei una casa ora e mi ritroverei a stringere la cinghia con 1/3 del mio stipendio regalato a qualcun altro.

Per chiudere, tutto va contestualizzato, non è detto che se una persona prende un mutuo su 30 anni sta prendendo una casa da €300.000, fuori dalle sue corde, fuori dal suo stipendio. Io come detto ho preso una casetta modesta completamente in linea con il mio stipendio.

Il CONSAP nasce per .... forme di lavoro atipiche e GIOVANI, GIOVANI, GIOVANI. Un 30 anni così giovani e con possibilitÃ* di crescita a stretto giro (aumenti del 30% dello stipendio in 5 anni) permette di fare quel che si vuole con quel mutuo. Io lo terrò per 30 anni? Ma anche no, chiuderò il tutto se va come previsto in meno di 15 anni semmai dovessi vivere li dentro per 15 anni :). Magari la vendo domani, chissÃ*!

Un caro saluto,

Riccardo

Perfetto. Complimenti per tutto. Il tuo mi pare il "tipico" caso di un muto 30ennale fittizio come in fondo dici anche tu al termine del tuo post.

Come mi pare di aver scritto ribadisco che ogni situazione è una storia a sè. Il mio era un parere generale e resto convinto che valga nella maggior parte dei casi che, purtroppo, sono diversi dal tuo.

Diciamo che mi riferisco a gente che si apre a 35 anni un mutuo 30ennale di 2/3/400k a Milano. C'è mooolta gente in cittÃ* che vive sperando che gli vada sempre tutto bene fino alla pensione. Io a vivere così non ce la faccio e lo sconsiglio.
 
Ultima modifica:
Buongiorno a tutti,

vi chiederei un vostro parere perchè sono in procinto di fare un mutuo con ISP. Il rogito è previsto per febbraio 2022 (casa di nuova costruzione) valore di 280.000 euro (già anticipati al compromesso 150.000 euro). Andando a parlare con la Banca mi è stato proposto un mutuo a tasso fisso per i restanti 130.000 euro (quindi LTV < 50%) con un TAEG 1% a 30 anni (TAN 0,80%). Verrebbe fuori una rata da circa 410 euro.
Premettendo che ho un lavoro a tempo indeterminato, 1.500 al mese, non so se mi convenga tenere un mutuo con una durata così lunga (30 anni li vedo come infiniti) o se magari è meglio anticipare qualcosa di più in modo tale da ridurre sia l'importo richiesto che la durata (ad esempio 100.000 euro a 20 anni). Il fatto è che per ridurlo dovrei andare a disinvestire buona parte dei miei investimenti, che al momento mi stanno fruttando abbastanza bene (1 etf sul MSCI WORLD per 37.000 euro, 1 etf sul MSCI Emerging market per 10.000 euro e la Sicav di Schroder Euro Credit Conviction per 10.000 euro).

In sostanza considerando che il rendimento del mio ptf supera l'1% del tasso del mutuo mi converrebbe tenere i 30anni oppure è sempre meglio accorciarlo il più possibile andando però ad intaccare i miei investimenti?

Grazie mille.

Te già parti da una situazione "privilegiata" rispetto all'altro caso : hai un basso LTV (quindi pur non essendo io un bancario, credo che rientri nella categoria dei clienti che la la banca dovrebbe curarsi meglio di altri, perché rappresenti un basso rischio per il loro investimento).
Io mi terrei/accetterei ora, quanto offerto dalla banca, (tasso fisso X 30 anni), poi "domani" nulla ti vieta di rinegoziare con loro la durata (riducendola) perché ne frattempo avrai fatto un'estinzione parziale anticipata.

Così a prima vista, credo tu inizi con il restituire un 4/4.3K di capitale ad anno, in 5 anni hai restituito 20/21K, se ci metti "vicino" altrettanto significa che puoi pensare di ridurre a 90K il capitale avuto in prestito e quindi provare a rivedere anche la durata; occhio che non tutte le banche accettano di rinegoziare la durata, quindi forse dovrai fare una surroga, ed occhio anche al non scendere sotto gli 80K perché quasi tutte le banche considerano poco conveniente per loro surrogare capitali sotto quel valore, anche se, ripeto, nel tuo caso per loro sarebbero "soldi trovati in terra" (LTV<50%).

Quanto sopra è il mio modo di vedere la questione, probabilmente altri ne hanno una diversa ma non per questo sbagliata.
 
mi inserisco anche io in questa discussione ho necessità di un sal 170.000€ a 25 anni LTV<50% mutuo e casa intestati solo a me

banca n°1 mi propone un fisso 1,5% ma chiede ulteriori garanzie
banca n°2 mi propone un variabile sullo 0,5% senza chiedere ulteriori garanzie ma solo una assicurazione tcm.

la stessa banca n°2 mi dice anche che ad erogazione completata (si ipotizza a gennaio 2023) posso passare ad un tasso fisso.

al momento non ho disponibiltà per estinguiere prima .

qualche parere?
 
la stessa banca n°2 mi dice anche che ad erogazione completata (si ipotizza a gennaio 2023) posso passare ad un tasso fisso.

Volevi dire gennaio 2022, o per questo mutuo ci vogliono 14 mesi?

Se la banca 2 ti promette il fisso, perchè non lo fa da ora? Secondo me non è nemmeno possibile promettere il passaggio al fisso, a meno che non sia uno di quei mutui che nelle condizioni prevendono il cambio da fisso a variabile ogni X anni.
Però se quella richiesta di passaggio al fisso dovrà essere valutata dalla banca, non mi fiderei. Se poi non accetteranno la modifica?



In molti dicono che per i prossimi anni i tassi resteranno bassi. Però le persone che lo dicono fanno riferimento a mutui più corti ed hanno i soldi da parte per fare un'estinzione parziale o totale in caso di rialzo dei tassi.

Di sicuro il fisso tra un anno sarà sempre intorno all'1,5%. E' difficile che in un anno salga al 5% :) Se però poi ti trovi con il fisso all'1,6%? Oppure 2%?
Fai un anno di variabile e poi 24 anni al 2%? Meglio prendere l'1,5% ora e non pensarci più. Anzi, potrai pensarci in futuro... una volta ottenuto il mutuo, potrai chiedere una surroga ed ottenere un tasso più basso.


A parte questo aspetto su fisso/variabile, se la prima chiede le garanzie e la seconda vuole fare solo il variabile, io sentirei le banche 3, 4 e 5 :)
 
Volevi dire gennaio 2022, o per questo mutuo ci vogliono 14 mesi?

Se la banca 2 ti promette il fisso, perchè non lo fa da ora? Secondo me non è nemmeno possibile promettere il passaggio al fisso, a meno che non sia uno di quei mutui che nelle condizioni prevendono il cambio da fisso a variabile ogni X anni.
Però se quella richiesta di passaggio al fisso dovrà essere valutata dalla banca, non mi fiderei. Se poi non accetteranno la modifica?



In molti dicono che per i prossimi anni i tassi resteranno bassi. Però le persone che lo dicono fanno riferimento a mutui più corti ed hanno i soldi da parte per fare un'estinzione parziale o totale in caso di rialzo dei tassi.

Di sicuro il fisso tra un anno sarà sempre intorno all'1,5%. E' difficile che in un anno salga al 5% :) Se però poi ti trovi con il fisso all'1,6%? Oppure 2%?
Fai un anno di variabile e poi 24 anni al 2%? Meglio prendere l'1,5% ora e non pensarci più. Anzi, potrai pensarci in futuro... una volta ottenuto il mutuo, potrai chiedere una surroga ed ottenere un tasso più basso.


A parte questo aspetto su fisso/variabile, se la prima chiede le garanzie e la seconda vuole fare solo il variabile, io sentirei le banche 3, 4 e 5 :)

intanto grazie per la risposta.
dico gennaio 2023 perchè è quando saranno ultimati i lavori di costruzione e quindi sarà erogata l'ultima tranche.
ho fatto con banca 2 solo un incontro devo ancora ricevere la proposta formale.
le banche 3-4 le sto sentendo è che non tutte fanno mutui sal
 
mi inserisco anche io in questa discussione ho necessità di un sal 170.000€ a 25 anni LTV<50% mutuo e casa intestati solo a me

banca n°1 mi propone un fisso 1,5% ma chiede ulteriori garanzie
banca n°2 mi propone un variabile sullo 0,5% senza chiedere ulteriori garanzie ma solo una assicurazione tcm.

la stessa banca n°2 mi dice anche che ad erogazione completata (si ipotizza a gennaio 2023) posso passare ad un tasso fisso.

al momento non ho disponibiltà per estinguiere prima .

qualche parere?

La banca #2, cosa intende per "variabile sullo 0.5%"?
- intende quel tasso come risultato dello spread che applica, meno il valore attuale dell'€BOR?
- €BOR quale? ad un mese? a tre mesi?
- è uno 0.5% applicato con il floor?
fatti spiegare da loro ste cose, perché attualmente l'€BOR a tre mesi, oggi, è decisamente negativo (circa mezzo punto), considera che normalmente la BCE, in passato, quando si riuniva per variare i tassi (avveniva un due/tre volte l'anno), li variava a "botte" di un quarto di punto (0.25%), quindi ad oggi basterebbero due di queste riunioni per portare l'€BOR a tre mesi al valore 0; inoltre considera che si agisce sull'€BOR come misura per "frenare" l'inflazione; ed attualmente l'inflazione sta "rialzando la testa" (la FED oggi stima che negli USA è al 4.5%, da noi staremo là, se già non ci siamo) quindi io non mi stupirei se nel corso del 2022, anche la BCE adottasse una politica monetaria restrittiva (quindi innalzamento dell'€BOR).

In conclusione, ti voglio dire, che quel punto di differenza attuale, tra chi ti propone il fisso e chi il variabile, potrebbe essere ridotto in breve tempo, e quindi se vuoi adottare una "politica prudente", prenditi il fisso oggi, perché domani, anche quello tenderà ad aumentare.
 
i dati precisi li attendo a giorni poi li pubblico per una discussione più precisa.
 
Buongiorno a tutti, leggo spesso il forum anche se non posto ed ho bisogno di un consiglio.

A febbraio ho compromesso un immobile, sul quale poi si è dovuto procedere con una sanatoria e quindi oggi mi ritrovo in una situazione di mercato ahimè meno favorevole.

Per fortuna, in virtù di una convenzione, posso comunque disporre di condizioni vantaggiose, il mio dubbio riguarda la tipologia di tasso su un mutuo trentennale da 300keur.

CONVENZIONE
FISSO : irs 20 anni -0,50% per i primi 20 anni, poi variabile (con possibilità di ritorno al fisso dopo ulteriori 24 mesi)
VARIABILE : EUR6M -1%
VARIE : possibilità di switch tra i tassi ogni 24 mesi dall'ultimo cambio (per i primi 24 mesi non posso cambiare); tasso minimo 0,50%

Salvo ulteriori rinvii, dovremmo riuscire a stipulare entro la seconda metà di settembre (sulla sanatoria manca l'ultima firma, sono stati già pagati gli oneri), sto monitorando i tassi da un bel po' e, salvo improbabili svolte nello scenario internazionale, per il fisso dovrei riuscire a stipulare tra il 2 ed il 2,50% (l'irs a 20 anni sta salendo di nuovo dietro il bund...e gli scenari sono pessimi) mentre per il variabile dovrei restare inizialmente sullo 0,50%.
Se dovessi stipulare oggi, sceglierei il fisso tutta la vita (chiuderei intorno all'1,50% con rata 1.035€), ma purtroppo nello scenario peggiore (fisso al 2,50%) la rata sarebbe di 1.185€ quindi quasi 200€ in più rispetto agli 897€ di quella iniziale a tasso variabile.

Scegliendo il variabile sicuramente mi espongo al rischio di pagare una rata maggiore, che però interverrebbe in presenza di euribor a 6 mesi superiore al 3,50%. Vista la necessità per il fisso di modificare la tipologia di tasso dopo 20 anni, l'orizzonte temporale del confronto è sui 20 anni.


Mi date qualche consiglio?
Grazie a chiunque risponderà!

P.S.
età dei richiedenti 40 e 45 anni; reddito annuo totale c.ca 85/90k
 
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