Situazione Immobiliare a Bologna: opinioni? - VOL. 3

Per gli affitti c'è qualche segnale di vita! Gli studenti stanno riprendendo a contattarmi. Non sono informato sulla ripresa dell'università ma forse qualcosa si muove.

Se ne sono andati tutti lasciandoti l'appartamento??
Ma ti hanno dato il preavviso?
 
A Bologna esistono case con il riscaldamento autonomo o che abbiano spese condominiali "accettabili" ?:confused:

quasi tutti gli annunci sui vari siti immobiliare/casa/idealista ecc. hanno solo riscaldamento centralizzato e spese condominiali alte, per lo meno nelle zone più richieste (non dico di pregio)
 
A Bologna esistono case con il riscaldamento autonomo o che abbiano spese condominiali "accettabili" ?:confused:

quasi tutti gli annunci sui vari siti immobiliare/casa/idealista ecc. hanno solo riscaldamento centralizzato e spese condominiali alte, per lo meno nelle zone più richieste (non dico di pregio)

Secondo me se veramente vuoi prendere casa a Bologna è meglio che fai una mini lista delle cose per te irrinunciabili partendo da quelle che non rinuceresti mai a scendere.

Io volevo in ordine di importanza per me:
  1. Stare in centro o primissima periferia
  2. Piano alto
  3. Ascensore
  4. Garage largo (non anni 60)
  5. Riscaldamento autonomo
E non trovavo mai nulla.
Ho rinunciato alla (5) e anche alla (4) perché ho trovato una zona dove parcheggio si trova sempre.
Così ho trovato casa.
 
Grazie della risposta.
A tuo avviso quali sono le migliori zone di Casalecchio e Zola per avere più servizi possibili affianco ovviamente al verde?
Grazie!

Zola è piccola, stai sula strada principale e sei a posto.
Casalecchio è bella quest'area qui, dalla Porettana col bus arrivi a Bologna e vuoi. La parte alta di questa zona è tutto verde, c'è la piscina, il Comune, tutto verde.

Screenshot_20200607-002521.jpg

Comunque io abito a BO, a Casalecchio io vada o al cinema o in piszina. :D
 
Secondo me se veramente vuoi prendere casa a Bologna è meglio che fai una mini lista delle cose per te irrinunciabili partendo da quelle che non rinuceresti mai a scendere.

Io volevo in ordine di importanza per me:
  1. Stare in centro o primissima periferia
  2. Piano alto
  3. Ascensore
  4. Garage largo (non anni 60)
  5. Riscaldamento autonomo
E non trovavo mai nulla.
Ho rinunciato alla (5) e anche alla (4) perché ho trovato una zona dove parcheggio si trova sempre.
Così ho trovato casa.



grazie per i consigli, sono sempre apprezzati

Sto seguendo gli annunci sui vari siti da qualche mese (pre e post virus) e noto come le tipologie di case siano sempre le stesse.
Quasi sempre piano rialzato/primo oppure ultimo, quasi sempre riscaldamento centralizzato e sempre spese condominiali alte.
Avete anche voi questa impressione?
 
Secondo me se veramente vuoi prendere casa a Bologna è meglio che fai una mini lista delle cose per te irrinunciabili partendo da quelle che non rinuceresti mai a scendere.

Io volevo in ordine di importanza per me:
  1. Stare in centro o primissima periferia
  2. Piano alto
  3. Ascensore
  4. Garage largo (non anni 60)
  5. Riscaldamento autonomo
E non trovavo mai nulla.
Ho rinunciato alla (5) e anche alla (4) perché ho trovato una zona dove parcheggio si trova sempre.
Così ho trovato casa.

Ciao Mirko, visto la tua esperienza (sicuramente più della mia) immobiliare e escluso ovvie situazioni (9 piano senza ascensore, cantina con muffa non abitabile adibita a foresteria) quali sono le tipologie di immobili "invendibili" che sono destinati a restare nel tempo sul mercato senza che nessuno voglia comprarli?
 
Ciao Mirko, visto la tua esperienza (sicuramente più della mia) immobiliare e escluso ovvie situazioni (9 piano senza ascensore, cantina con muffa non abitabile adibita a foresteria) quali sono le tipologie di immobili "invendibili" che sono destinati a restare nel tempo sul mercato senza che nessuno voglia comprarli?

Non lo so, ho esperienza di immobili invendibili in paeselli fuori Bologna.
Ma a BO mi sembra si venda un po' tutto.
 
grazie per i consigli, sono sempre apprezzati

Sto seguendo gli annunci sui vari siti da qualche mese (pre e post virus) e noto come le tipologie di case siano sempre le stesse.
Quasi sempre piano rialzato/primo oppure ultimo, quasi sempre riscaldamento centralizzato e sempre spese condominiali alte.
Avete anche voi questa impressione?

Certo, sono fattispecie che vengono penalizzate dal mercato, le inserzioni vengono periodicamente tolte e rimesse per non inflazionare l'offerta ma buona parte delle inserzioni in vetrina sono difficili da piazzare perchè la domanda per quelle tipologie è molto bassa, chi acquista lo fa turandosi il naso a fronte di uno sconto consistente o perchè non ci sono alternative nella microarea (in zone centrali il classico caso è il centralizzato, a Milano è sovente una pillola amara da ingoiare).

I piani terra e rialzati oppure i quarti piani senza ascensore sono poco appetibili
I centralizzati in aree periferiche subiscono svalutazioni consistenti (20-30k) rispetto ai gemelli autonomi e nonostante questo rimangono in vetrina per anni
Appartamenti in aree isolate fuori dalle aree urbane o peggio in zone industriali, appartamenti recuperati da sottotetti o distribuiti su più piani hanno scarsa richiesta

Poi ci sono gli invendibili, quelli che riescono ad avere più condizioni sfavorevoli concomitanti, questo per puro esempio è quasi un decennio in vetrina allo stesso prezzo:

Vendita Appartamento Calderara di Reno. Quadrilocale in via Longarola. Buono stato, secondo piano, riscaldamento autonomo, rif. 66504985
 
Poi ci sono gli invendibili, quelli che riescono ad avere più condizioni sfavorevoli concomitanti, questo per puro esempio è quasi un decennio in vetrina allo stesso prezzo:

Vendita Appartamento Calderara di Reno. Quadrilocale in via Longarola. Buono stato, secondo piano, riscaldamento autonomo, rif. 66504985

Ad occhio attento, cosa che c'è che non va in questo appartamento?

Esempio; vedo che (sembra spazioso) dalle foto, non ha un prezzo eccessivo rispetto al centro città e la metratura per un single potrebbe non essere male.

Quali potrebbero essere i problemi?

Guardando la piantina colpisce la zona (isolamento);

Ok riflettendo;

1 zona troppo isolata
2 secondo piano senza ascensore
3 ricavato da un sottotetto

Il target del single può funzionare solo nel caso di zona centrale; quindi non è appetibile ne per famiglie (troppo piccolo) ne per single (troppo distante dal centro)

Il manager che vuole il trappolone per l'amante?
 
Ultima modifica:
Ad occhio attento, cosa che c'è che non va in questo appartamento?

Esempio; vedo che (sembra spazioso) dalle foto, non ha un prezzo eccessivo rispetto al centro città e la metratura per un single potrebbe non essere male.


L'agenzia usa purtroppo l'obiettivo fish-eye per attirare i clienti creando danni al venditore (l'appartamento appare molto più spazioso di quanto sia in realtà deludendo i prospect).
Le altre minus visibili sono quelle che hai detto (il secondo piano senza ascensore in realtà spesso rappresenta un plus: è un buono compromesso tra costi di gestione, sicurezza e agibilità).

Ovviamente la data dell'inserzione è fuorviante, le inserzioni vengono rinnovate periodicamente dalle agenzie per non far capire da quanti anni è invenduto.
Anche per gli invendibili cmq c'è sempre una speranza, solleticare i compratori molto sensibili al prezzo...
 
come fate ricerche per capire da quanti anni è in vendita un oggetto?
sapevo che si può fare ma mi sfugge il metodo.
 
L'agenzia usa purtroppo l'obiettivo fish-eye per attirare i clienti creando danni al venditore (l'appartamento appare molto più spazioso di quanto sia in realtà deludendo i prospect).
Le altre minus visibili sono quelle che hai detto (il secondo piano senza ascensore in realtà spesso rappresenta un plus: è un buono compromesso tra costi di gestione, sicurezza e agibilità).

Ovviamente la data dell'inserzione è fuorviante, le inserzioni vengono rinnovate periodicamente dalle agenzie per non far capire da quanti anni è invenduto.
Anche per gli invendibili cmq c'è sempre una speranza, solleticare i compratori molto sensibili al prezzo...

Quanto offriresti se dovessi comprare?
 
Quanto offriresti se dovessi comprare?

Mancano alcuni elementi strutturali importanti, non farei alcuna offerta per quell'immobile.

Prima di fare offerte per un immobile è meglio chiarirsi le idee su cosa gli dia davvero valore.

Anche se non sei un tecnico (muratore, geometra, ingegnere) puoi essere in grado di fare una checklist che ti permetta di mettere a confronto diversi immobili di tuo interesse assegnando ad ognuno di essi una sorta di punteggio che ti permetta di capire quale immobile valga oggettivamente di più e quale di meno a prescindere dalla richiesta del venditore.

Ci sono alcuni parametri considerati strutturali, i quali sono difficilmente migliorabili (o a caro prezzo) con interventi di ristrutturazione:

1- la location dell'immobile: se lo stabile si trova in una zona degradata, puoi anche aver rifatto i rubinetti in oro massiccio ma il valore dell'appartamento rimarrà medio-basso, al massimo potrai smontare i rubinetti e rivenderli ad un compro oro...

2- l'esposizione dell'immobile: avere la zona giorno esposta a Sud e la zona notte esposta a Nord significa avere un appartamento luminoso durante il giorno e fresco durante la notte (le camere da letto accumulano poco calore durante il giorno), se l'appartamento ha le camere a Sud e la cucina a Nord avrà invece una pessima esposizione. Poi ci sono tutta una serie di situazioni intermedie.

3- la coppia piano/ascensore: se c'è l'ascensore più sali è più ottieni valore, se non c'è l'ascensore è il contrario, più sali meno valore ottieni. Un appartamento al terzo piano senza ascensore ha una bassa rivendibilità a meno che non si riesca ad intervenire strutturalmente, con i relativi costi.
In uno stabile di 4 piani senza ascensore, in ordine decrescente di valore:

- piano 1.5 (primo piano su ammezzato)
- piano 2 (secondo piano)
- piano 1 (primo piano)
- piano 0.5 (ammezzato)
- piano 0 (piano terra) e 2.5 (secondo piano su ammezzato)
- piano 3 (terzo piano)
- piano 3.5 (terzo piano su ammezzato)
- piano 4 (ultimo piano)

La graduatoria prende come riferimento ponderale l'agibilità, la privacy, la facilità di intrusione, la potenziale esposizione ad insetti, la coibentazione (i piani centrali ricevono calore gratuito dagli appartamenti sopra e sotto).
Prendila come indicazione di massima, non è scolpita nella roccia, vi sono eccezioni che dipendono dal contesto tipo gli immobili adiacenti e l'affaccio, quindi alcune posizioni possono scalare o de-scalare la classifica.

4- l'affaccio: valutare l'affaccio è molto soggettivo, ma in generale un affaccio su un'area verde o con vista mare/monti ha un valore superiore ad un affaccio sul tinello della pensionata della casa popolare a 20mt di distanza.

5- la privacy: all'affaccio si lega la privacy che hai quando ti muovi all'interno del tuo appartamento o quando ti rilassi sulla terrazza o balcone. Un balcone a loggia o semi-loggia con parapetto in cemento viene valutato maggiormente rispetto ad un balcone aggettante con ringhiera in ferro. Sapere di poter uscire sul balcone in mutande senza essere visti da nessuno offre un plus che pochi immobili hanno, occorre tenerne conto quando si trovano.

6- impianto di riscaldamento: la presenza di un vecchio impianto di riscaldamento condominiale implica maggiori perdite di calore e maggiori costi di gestione anche se sono state montate termovalvole individuali. A poco serve una ristrutturazione interna se non si trova l'accordo di riconversione con gli altri condomini.

7- spese condominiali: vi sono immobili con spese condominiali spropositate rispetto ai servizi restituiti. Spesso la causa è una mala gestio da parte dell'amministratore, anche in mala fede. Occorre sempre farsi un'idea di come vengono spesi i soldi del condominio richiedendo l'ultimo rendiconto consuntivo disponibile. Se ci si accorge troppo tardi di essere finiti sotto il giogo di spese condominiali eccessive non si vedrà l'ora di scappare da quel condominio.

8- ristrutturazione straordinaria del palazzo: se il tetto del palazzo è ancora quello originale degli anni '70-'80 e/o la pittura della facciata intonacata è ormai ai limiti della decenza, occorre mettere in conto di dover sborsare parecchie migliaia di Euro nel giro di qualche anno. Occorre però saperlo prima di aver acquistato l'immobile.

9- classe energetica dell'immobile: l'APE ci permette in una qualche misura di renderci conto se ci stiamo andando ad infilare in un palazzone colabrodo costruito interamente in economico calcestruzzo armato oppure se l'involucro ha una coibentazione accettabile. Se la classe dell'immobile è "G extra large" (con Indice di Prestazione Energetica superiore a 250kWh/mq/a), prepariamoci a sborsare cifre rilevanti per la bolletta del gas se l'appartamento è al piano terra o all'ultimo piano del palazzo.

10- Inquinamento ambientale. Questo ormai è un parametro col quale negli ultimi anni siamo costretti a scendere a patti. La tecnologia ci sta dando una grossa mano (condizionatori, vmc, umidificatori, purificatori d'aria, serramenti a doppio/triplo vetro, etc) per cui spesso assume un valore di secondo piano rispetto alla comodità di avere i servizi a pochi passi. Un immobile che affaccia su una strada ad alto traffico veicolare sarà soggetto a smog e inquinamento acustico anche superiore ai 75dBa. Valori diurni sotto i 65dBa sono tranquillamente tollerati anche nei mesi estivi. La situazione è destinata fortunatamente a migliorare nei prossimi anni con la progressiva introduzione della mobilità elettrica.

11- Planimetria dell'appartamento. Last but not least, la disposizione dei locali spesso non è facilmente riconfigurabile a nostro piacimento per via della presenza di pilastri e muri portanti non modificabili. Vi è una normativa nazionale che impone dei limiti minimi alle dimensioni dei locali ma è evidente che a parità di metratura un appartamento con un lungo corridoio non sfruttabile porta ad erodere preziosi mq ad altri locali vitali per cui avrà una valutazione necessariamente inferiore. Questo punto comunque è abbastanza soggettivo, c'è chi preferisce l'open-space salone-cucina e chi invece la cucina abitabile riservata per potersi esprimere liberamente ai fornelli senza appestare ogni volta l'intera zona giorno. Ci sono in giro planimetrie aberranti, in questi casi la rivendibilità può essere bassa.


Sono solo alcuni degli elementi principali di valutazione di un appartamento (poi ci sono quelli di ordine amministrativo) per cominciare a classificare gli immobili che inizierai a valutare.
Poi questo non significa che tu debba mandatoriamente acquistare l'immobile in testa alla classifica, potresti anche decidere di acquistare un immobile che soddisfi solo la metà dei punti elencati, ovviamente dovrai pagarlo un po' di meno di quelli ai primi posti.
Se hai ben chiaro il posizionamento oggettivo di ogni singolo immobile alla fine è solo questione di budget...
 
7- spese condominiali: vi sono immobili con spese condominiali spropositate rispetto ai servizi restituiti. Spesso la causa è una mala gestio da parte dell'amministratore, anche in mala fede. Occorre sempre farsi un'idea di come vengono spesi i soldi del condominio richiedendo l'ultimo rendiconto consuntivo disponibile. Se ci si accorge troppo tardi di essere finiti sotto il giogo di spese condominiali eccessive non si vedrà l'ora di scappare da quel condominio.


Nella ignoranza, come si a capire qual'è la spesa "media" di un condominio?

Esempio della (mia ) ignoranza;

barbiere a 8 euro

barbiere a 20

barbiere a 50

Servizio simile ma diversi target e ancillarita'.

Ma nel condominio?

Per sentito dire le societa' con tanti condomini che si occupano di gestioni sono meno propense a "rubare" o mangiare alle spalle dei condomini, mentre i singoli amministratori condominiali sono più tendenti all'arte di arrangiarsi per far quadrare " i conti".

Come si potrebbe capire qual'è una cifra media di spese condominiali? (in una media \grande citta'?)

Quali segnali indicherebbero una malagestio da parte dell'amministratore condominiale?
 
Nella ignoranza, come si a capire qual'è la spesa "media" di un condominio?

...
Come si potrebbe capire qual'è una cifra media di spese condominiali? (in una media \grande citta'?)

Quali segnali indicherebbero una malagestio da parte dell'amministratore condominiale?


Il condominio è come un'azienda, ha un bilancio d'esercizio che va sviscerato, occorre partecipare attivamente alle riunioni condominiali, proponendo diversi preventivi per ogni intervento o fornitura di servizi e rimettendo periodicamente in discussione i costi dei servizi in essere (inclusa la parcella dell'amministratore).

L'amministratore deve avere la sensazione di avere sempre il fiato sul collo.

Spesso i condòmini delegano il caposcala alla funzione di controller, il problema si presenta quando anche il caposcala è colluso con l'amministratore, in breve devi capire di chi puoi davvero fidarti.
Difficile stabilire dei costi equi al mq, troppe le variabili in gioco (costo della vita nella specifica città, numero e tipologia dei servizi fruiti, caratteristiche dell'immobile, vetustà, presenza di area verde, ascensori, portineria, etc).
 
Il condominio è come un'azienda, ha un bilancio d'esercizio che va sviscerato, occorre partecipare attivamente alle riunioni condominiali, proponendo diversi preventivi per ogni intervento o fornitura di servizi e rimettendo periodicamente in discussione i costi dei servizi in essere (inclusa la parcella dell'amministratore).

L'amministratore deve avere la sensazione di avere sempre il fiato sul collo.

Spesso i condòmini delegano il caposcala alla funzione di controller, il problema si presenta quando anche il caposcala è colluso con l'amministratore, in breve devi capire di chi puoi davvero fidarti.
Difficile stabilire dei costi equi al mq, troppe le variabili in gioco (costo della vita nella specifica città, numero e tipologia dei servizi fruiti, caratteristiche dell'immobile, vetustà, presenza di area verde, ascensori, portineria, etc).

Esempio; nella tua esperienza (in teoria posso anche leggere e memorizzare l'art. 1132 https://www.altalex.com/documents/news/2014/11/05/del-condominio-negli-edifici#art1132 ) ma in pratica occorre qualcuno che c'è passato sul serio, se si ha il sospetto che caposcala, avvocato con poco lavoro e l'amministratore decidano di promuovere una serie di cause inutili con lo scopo di guadagnarsi la pagnotta, la domanda è come si fa in pratica e non nella teoria legale a non pagare le liti condominali?
 
Come mai le vie intorno al Parco Lunetta Gamberini hanno un prezzo più basso delle vie circostanti?

Ad esempio Via Gaspare Nadi, via Protti, la parte finale di via Leandro Alberti ecc. costano meno della parte piu vicina a via Mazzini
oppure dall'altro lato Via Dagnini, Via Mezzofanti (le parti finali vicino al parco). Largo Card. Lercaro, ecc. costano meno di via degli Orti, Via Albini, via Silvagni


il parco è pericoloso? c'è microcriminalità?
il verde non dovrebbe dare più valore?
 
Come mai le vie intorno al Parco Lunetta Gamberini hanno un prezzo più basso delle vie circostanti?

Ad esempio Via Gaspare Nadi, via Protti, la parte finale di via Leandro Alberti ecc. costano meno della parte piu vicina a via Mazzini
oppure dall'altro lato Via Dagnini, Via Mezzofanti (le parti finali vicino al parco). Largo Card. Lercaro, ecc. costano meno di via degli Orti, Via Albini, via Silvagni


il parco è pericoloso? c'è microcriminalità?
il verde non dovrebbe dare più valore?

Ma da cosa lo hai desunto che costano meno? :confused:
La zona OMI "Murri-Mazzini" è la stessa e nell'Agenzia Del Territorio vedi i prezzi medi della zona, non trovi che io sappia prezzi medi per le microzone all'intero della zona stessa.
 
Ma da cosa lo hai desunto che costano meno? :confused:
La zona OMI "Murri-Mazzini" è la stessa e nell'Agenzia Del Territorio vedi i prezzi medi della zona, non trovi che io sappia prezzi medi per le microzone all'intero della zona stessa.

Non ho fatto nessuno studio da fonti ufficiali, ma ho semplicemente guardato gli annunci
Ho avuto l'impressione che il prezzo delle case delle zone che ho indicato sia più basso delle altre zone attigue.
Ho avuto una impressione sbagliata?
 
Non ho fatto nessuno studio da fonti ufficiali, ma ho semplicemente guardato gli annunci
Ho avuto l'impressione che il prezzo delle case delle zone che ho indicato sia più basso delle altre zone attigue.
Ho avuto una impressione sbagliata?

Ma credo di sì.
Il parco è all'Italiana, sporco, incolto, pochi alberi, pieno di cartacce, ma non è malfrequentato, vedi girare sempre anziani e famiglie con bimbi. Dentro c'è pure un asilo.
Poi non escludo che giri anche qualche tossico e accattone, però non sono la norma.
 
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