Quanto offriresti se dovessi comprare?
Mancano alcuni elementi strutturali importanti, non farei alcuna offerta per quell'immobile.
Prima di fare offerte per un immobile è meglio chiarirsi le idee su cosa gli dia davvero valore.
Anche se non sei un tecnico (muratore, geometra, ingegnere) puoi essere in grado di fare una checklist che ti permetta di mettere a confronto diversi immobili di tuo interesse assegnando ad ognuno di essi una sorta di punteggio che ti permetta di capire quale immobile valga oggettivamente di più e quale di meno a prescindere dalla richiesta del venditore.
Ci sono alcuni parametri considerati strutturali, i quali sono difficilmente migliorabili (o a caro prezzo) con interventi di ristrutturazione:
1- la location dell'immobile: se lo stabile si trova in una zona degradata, puoi anche aver rifatto i rubinetti in oro massiccio ma il valore dell'appartamento rimarrà medio-basso, al massimo potrai smontare i rubinetti e rivenderli ad un compro oro...
2- l'esposizione dell'immobile: avere la zona giorno esposta a Sud e la zona notte esposta a Nord significa avere un appartamento luminoso durante il giorno e fresco durante la notte (le camere da letto accumulano poco calore durante il giorno), se l'appartamento ha le camere a Sud e la cucina a Nord avrà invece una pessima esposizione. Poi ci sono tutta una serie di situazioni intermedie.
3- la coppia piano/ascensore: se c'è l'ascensore più sali è più ottieni valore, se non c'è l'ascensore è il contrario, più sali meno valore ottieni. Un appartamento al terzo piano senza ascensore ha una bassa rivendibilità a meno che non si riesca ad intervenire strutturalmente, con i relativi costi.
In uno stabile di 4 piani senza ascensore, in ordine decrescente di valore:
- piano 1.5 (primo piano su ammezzato)
- piano 2 (secondo piano)
- piano 1 (primo piano)
- piano 0.5 (ammezzato)
- piano 0 (piano terra) e 2.5 (secondo piano su ammezzato)
- piano 3 (terzo piano)
- piano 3.5 (terzo piano su ammezzato)
- piano 4 (ultimo piano)
La graduatoria prende come riferimento ponderale l'agibilità, la privacy, la facilità di intrusione, la potenziale esposizione ad insetti, la coibentazione (i piani centrali ricevono calore gratuito dagli appartamenti sopra e sotto).
Prendila come indicazione di massima, non è scolpita nella roccia, vi sono eccezioni che dipendono dal contesto tipo gli immobili adiacenti e l'affaccio, quindi alcune posizioni possono scalare o de-scalare la classifica.
4- l'affaccio: valutare l'affaccio è molto soggettivo, ma in generale un affaccio su un'area verde o con vista mare/monti ha un valore superiore ad un affaccio sul tinello della pensionata della casa popolare a 20mt di distanza.
5- la privacy: all'affaccio si lega la privacy che hai quando ti muovi all'interno del tuo appartamento o quando ti rilassi sulla terrazza o balcone. Un balcone a loggia o semi-loggia con parapetto in cemento viene valutato maggiormente rispetto ad un balcone aggettante con ringhiera in ferro. Sapere di poter uscire sul balcone in mutande senza essere visti da nessuno offre un plus che pochi immobili hanno, occorre tenerne conto quando si trovano.
6- impianto di riscaldamento: la presenza di un vecchio impianto di riscaldamento condominiale implica maggiori perdite di calore e maggiori costi di gestione anche se sono state montate termovalvole individuali. A poco serve una ristrutturazione interna se non si trova l'accordo di riconversione con gli altri condomini.
7- spese condominiali: vi sono immobili con spese condominiali spropositate rispetto ai servizi restituiti. Spesso la causa è una mala gestio da parte dell'amministratore, anche in mala fede. Occorre sempre farsi un'idea di come vengono spesi i soldi del condominio richiedendo l'ultimo rendiconto consuntivo disponibile. Se ci si accorge troppo tardi di essere finiti sotto il giogo di spese condominiali eccessive non si vedrà l'ora di scappare da quel condominio.
8- ristrutturazione straordinaria del palazzo: se il tetto del palazzo è ancora quello originale degli anni '70-'80 e/o la pittura della facciata intonacata è ormai ai limiti della decenza, occorre mettere in conto di dover sborsare parecchie migliaia di Euro nel giro di qualche anno. Occorre però saperlo prima di aver acquistato l'immobile.
9- classe energetica dell'immobile: l'APE ci permette in una qualche misura di renderci conto se ci stiamo andando ad infilare in un palazzone colabrodo costruito interamente in economico calcestruzzo armato oppure se l'involucro ha una coibentazione accettabile. Se la classe dell'immobile è "G extra large" (con Indice di Prestazione Energetica superiore a 250kWh/mq/a), prepariamoci a sborsare cifre rilevanti per la bolletta del gas se l'appartamento è al piano terra o all'ultimo piano del palazzo.
10- Inquinamento ambientale. Questo ormai è un parametro col quale negli ultimi anni siamo costretti a scendere a patti. La tecnologia ci sta dando una grossa mano (condizionatori, vmc, umidificatori, purificatori d'aria, serramenti a doppio/triplo vetro, etc) per cui spesso assume un valore di secondo piano rispetto alla comodità di avere i servizi a pochi passi. Un immobile che affaccia su una strada ad alto traffico veicolare sarà soggetto a smog e inquinamento acustico anche superiore ai 75dBa. Valori diurni sotto i 65dBa sono tranquillamente tollerati anche nei mesi estivi. La situazione è destinata fortunatamente a migliorare nei prossimi anni con la progressiva introduzione della mobilità elettrica.
11- Planimetria dell'appartamento. Last but not least, la disposizione dei locali spesso non è facilmente riconfigurabile a nostro piacimento per via della presenza di pilastri e muri portanti non modificabili. Vi è una normativa nazionale che impone dei limiti minimi alle dimensioni dei locali ma è evidente che a parità di metratura un appartamento con un lungo corridoio non sfruttabile porta ad erodere preziosi mq ad altri locali vitali per cui avrà una valutazione necessariamente inferiore. Questo punto comunque è abbastanza soggettivo, c'è chi preferisce l'open-space salone-cucina e chi invece la cucina abitabile riservata per potersi esprimere liberamente ai fornelli senza appestare ogni volta l'intera zona giorno. Ci sono in giro planimetrie aberranti, in questi casi la rivendibilità può essere bassa.
Sono solo alcuni degli elementi principali di valutazione di un appartamento (poi ci sono quelli di ordine amministrativo) per cominciare a classificare gli immobili che inizierai a valutare.
Poi questo non significa che tu debba mandatoriamente acquistare l'immobile in testa alla classifica, potresti anche decidere di acquistare un immobile che soddisfi solo la metà dei punti elencati, ovviamente dovrai pagarlo un po' di meno di quelli ai primi posti.
Se hai ben chiaro il posizionamento oggettivo di ogni singolo immobile alla fine è solo questione di budget...