Investimento piccolo app da mettere a reddito

Qui a Tenerife si rientra velocemente dall'acquisto affittando come vivienda vacacional , almeno per ora è cosi. Poi magari il turismo cala e diventa più complicato. Mi converrebbe affittare il mio e andare in affitto " regolare". Ma non conosco l'inglese , senza conoscenza di qualche lingua è difficile trattare con i turisti. Conosco poco anche lo spagnolo.
Come fai a vivere all'estero senza conoscere le lingue? Hai a che fare con solo Italiani?

I rendimenti in percentuale sono così alti?
 
Come fai a vivere all'estero senza conoscere le lingue? Hai a che fare con solo Italiani?

I rendimenti in percentuale sono così alti?

Non ho nulla da spartire con gli italiani . Mi basta un pò di spagnolo per vivere qui. Ma per tenere una vivienda vacacional serve come minimo l'inglese , anche il tedesco servirebbe visto ll tipo di turismo che c'è quà. Possono rendere bene , ma vanno seguiti di persona , sperando che il turismo non crolli. Le incognite ci sono sempre , vedi la recente pandemia.
 
Ciao a tutti.
Entro nella discussione perchè purtroppo, non avendo abbastanza messaggi nel forum, non posso creare una discussione ad hoc.
Premesso che probabilmente sono "impotente" sulla questione, in quanto i miei genitori non desiderano intraprendere altre strade, volevo sapere la vostra opinione in merito alla seguente situazione:
- mio padre è proprietario di un immobile all'ultimo piano di un palazzo situato nella via principale della mia città. Tenendoci bassi il valore dell'immobile si aggira intorno ai 430k.
Ha deciso di adibirlo a "casa vacanze", dandolo in gestione ad un property manager.
Nonostante la mia città sia abbastanza turistica, da un piccolo prospetto che ho tirato giù, il rendimento dell'immobile si attesterebbe:
1) nel peggior caso possibile, all'1,97%;
2)nel caso "medio" e, probabilmente, quello più realistico, ad una percentuale tra il 2,37 e il 2,94%;
3)nel miglior caso possibile, e credo anche inverosimile, al 4,10%.
Questo almeno inizialmente, tenendo conto che le percentuali sono al netto delle spese di booking (tuttavia, non tutte le prenotazioni saranno gestite tramite booking, risparimiando così in termini di commissioni), sottraendo il 21% di cedolare secca dall'importo lordo, e al netto delle spese di pulizia e del property manager (25% del netto). Senza contare, invece, le spese di elettricità.

In assenza di property manager, invece, il rendimento andrebbe dal 2,63% (worst scenario) fino al 5,47% (best scenario). Rendimento del caso medio tra il 3,16% e il 3,92%. Anche in questo caso, simulando tutte le prenotazioni tramite Booking (che "mangiano" il 18% del lordo).
Tuttavia, anche questa è un'ipotesi remota perchè mio padre avrebbe difficoltà a gestire la casa vacanze, occupandosi di altro nella vita.

Questo prospetto di rendimento è frutto delle poche informazioni ricevute dal property manager e da qualche personale conoscenza che ha un minimo di esperienza nel settore.
Sinceramente mi aspettavo tutt'altro guadagno, considerato il prestigio dell'immobile e la posizione.

-mia mamma è proprietaria di un immobile dal valore di circa 300k, sempre in una zona centrale.
Lei vorrebbe darlo in locazione, intorno agli 800/900€ al mese e anche in questo caso andrebbe detratto il 21% di cedolare secca.
Quindi, anche qui il rendimento sarebbe di poco inferiore al 3%.

Non sono un esperto in materia immobiliare, ma gli immobili nella mia città hanno già una valutazione abbastanza alta. Escludo quindi possano continuare a crescere in futuro.
Quindi, la domanda che vi pongo è, voi cosa fareste? Può comunque avere un senso tenere questi immobili e "sfruttarli" così? Con questi rendimenti?
 
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Ciao a tutti.
Entro nella discussione perchè purtroppo, non avendo abbastanza messaggi nel forum, non posso creare una discussione ad hoc.
Premesso che probabilmente sono "impotente" sulla questione, in quanto i miei genitori non desiderano intraprendere altre strade, volevo sapere la vostra opinione in merito alla seguente situazione:
- mio padre è proprietario di un immobile all'ultimo piano di un palazzo situato nella via principale della mia città. Tenendoci bassi il valore dell'immobile si aggira intorno ai 430k.
Ha deciso di adibirlo a "casa vacanze", dandolo in gestione ad un property manager.
Nonostante la mia città sia abbastanza turistica, da un piccolo prospetto che ho tirato giù, il rendimento dell'immobile si attesterebbe:
1) nel peggior caso possibile, all'1,97%;
2)nel caso "medio" e, probabilmente, quello più realistico, ad una percentuale tra il 2,37 e il 2,94%;
3)nel miglior caso possibile, e credo anche inverosimile, al 4,10%.
Questo almeno inizialmente, tenendo conto che le percentuali sono al netto delle spese di booking (tuttavia, non tutte le prenotazioni saranno gestite tramite booking, risparimiando così in termini di commissioni), sottraendo il 21% di cedolare secca dall'importo lordo, e al netto delle spese di pulizia e del property manager (25% del netto). Senza contare, invece, le spese di elettricità.

In assenza di property manager, invece, il rendimento andrebbe dal 2,63% (worst scenario) fino al 5,47% (best scenario). Rendimento del caso medio tra il 3,16% e il 3,92%. Anche in questo caso, simulando tutte le prenotazioni tramite Booking (che "mangiano" il 18% del lordo).
Tuttavia, anche questa è un'ipotesi remota perchè mio padre avrebbe difficoltà a gestire la casa vacanze, occupandosi di altro nella vita.

Questo prospetto di rendimento è frutto delle poche informazioni ricevute dal property manager e da qualche personale conoscenza che ha un minimo di esperienza nel settore.
Sinceramente mi aspettavo tutt'altro guadagno, considerato il prestigio dell'immobile e la posizione.

-mia mamma è proprietaria di un immobile dal valore di circa 300k, sempre in una zona centrale.
Lei vorrebbe darlo in locazione, intorno agli 800/900€ al mese e anche in questo caso andrebbe detratto il 21% di cedolare secca.
Quindi, anche qui il rendimento sarebbe di poco inferiore al 3%.

Non sono un esperto in materia immobiliare, ma gli immobili nella mia città hanno già una valutazione abbastanza alta. Escludo quindi possano continuare a crescere in futuro.
Quindi, la domanda che vi pongo è, voi cosa fareste? Può comunque avere un senso tenere questi immobili e "sfruttarli" così? Con questi rendimenti?

C'è un aspetto non trascurabile negli immobili che è quello della prestazione energetica, oltre ovviamente alle vetustà degli impianti e dell'imoobile nel suo complesso.
Tralasciando i rischi nelle locazioni: morosità, vandalismo, grane provocate da impianti vecchi o gestiti male dai conduttori (poi vai per avvocati per definirie a chi spettano gli oneri conseguenti...)

In Italia è pieno di immobili anni '60 '70 che sono destinati a perdere valore. Nel tuo caso siete proprio sicuri che non sia meglio incassare i 430k€ e metterli a rendita al 4% netto per 10 anni in BTP? O investirli in un immobile più modesto come metratura/posizione ma più nuovo?
(la domanda non è provocatoria, me la sto facendo anch'io...)
 

rendimento_immobile_29_12_2022.jpg
 
Ciao a tutti.
Entro nella discussione perchè purtroppo, non avendo abbastanza messaggi nel forum, non posso creare una discussione ad hoc.
Premesso che probabilmente sono "impotente" sulla questione, in quanto i miei genitori non desiderano intraprendere altre strade, volevo sapere la vostra opinione in merito alla seguente situazione:
- mio padre è proprietario di un immobile all'ultimo piano di un palazzo situato nella via principale della mia città. Tenendoci bassi il valore dell'immobile si aggira intorno ai 430k.
Ha deciso di adibirlo a "casa vacanze", dandolo in gestione ad un property manager.
Nonostante la mia città sia abbastanza turistica, da un piccolo prospetto che ho tirato giù, il rendimento dell'immobile si attesterebbe:
1) nel peggior caso possibile, all'1,97%;
2)nel caso "medio" e, probabilmente, quello più realistico, ad una percentuale tra il 2,37 e il 2,94%;
3)nel miglior caso possibile, e credo anche inverosimile, al 4,10%.
Questo almeno inizialmente, tenendo conto che le percentuali sono al netto delle spese di booking (tuttavia, non tutte le prenotazioni saranno gestite tramite booking, risparimiando così in termini di commissioni), sottraendo il 21% di cedolare secca dall'importo lordo, e al netto delle spese di pulizia e del property manager (25% del netto). Senza contare, invece, le spese di elettricità.

In assenza di property manager, invece, il rendimento andrebbe dal 2,63% (worst scenario) fino al 5,47% (best scenario). Rendimento del caso medio tra il 3,16% e il 3,92%. Anche in questo caso, simulando tutte le prenotazioni tramite Booking (che "mangiano" il 18% del lordo).
Tuttavia, anche questa è un'ipotesi remota perchè mio padre avrebbe difficoltà a gestire la casa vacanze, occupandosi di altro nella vita.

Questo prospetto di rendimento è frutto delle poche informazioni ricevute dal property manager e da qualche personale conoscenza che ha un minimo di esperienza nel settore.
Sinceramente mi aspettavo tutt'altro guadagno, considerato il prestigio dell'immobile e la posizione.

-mia mamma è proprietaria di un immobile dal valore di circa 300k, sempre in una zona centrale.
Lei vorrebbe darlo in locazione, intorno agli 800/900€ al mese e anche in questo caso andrebbe detratto il 21% di cedolare secca.
Quindi, anche qui il rendimento sarebbe di poco inferiore al 3%.

Non sono un esperto in materia immobiliare, ma gli immobili nella mia città hanno già una valutazione abbastanza alta. Escludo quindi possano continuare a crescere in futuro.
Quindi, la domanda che vi pongo è, voi cosa fareste? Può comunque avere un senso tenere questi immobili e "sfruttarli" così? Con questi rendimenti?

Il risultato del rendimento è calcolato considerando anche le tasse (IMU, TARI), le spese condominiali (se presenti), e le spese di manutenzione ordinaria (e con ipotetica cifra da imputare a future spese straordinarie) e spese assicurative?
Sul valore dell'immobile, difficile che qualcuno che non conosca benissimo la zona, possa dare un giudizio, Ma se è una frequentata città turistica potrebbe essere un vantaggio
 
C'è un aspetto non trascurabile negli immobili che è quello della prestazione energetica, oltre ovviamente alle vetustà degli impianti e dell'imoobile nel suo complesso.
Tralasciando i rischi nelle locazioni: morosità, vandalismo, grane provocate da impianti vecchi o gestiti male dai conduttori (poi vai per avvocati per definirie a chi spettano gli oneri conseguenti...)

In Italia è pieno di immobili anni '60 '70 che sono destinati a perdere valore. Nel tuo caso siete proprio sicuri che non sia meglio incassare i 430k€ e metterli a rendita al 4% netto per 10 anni in BTP? O investirli in un immobile più modesto come metratura/posizione ma più nuovo?
(la domanda non è provocatoria, me la sto facendo anch'io...)
Ciao Reef, grazie come sempre per la risposta.
L'immobile è stato ristrutturato 4 anni fa, spendendo anche un bel pò di soldini. E' davvero ben messo, così come il palazzo.
La domanda che ti poni è la stessa che mi sono posto io ma che, purtroppo, non sfiora neanche la mente di mio padre (pur essendo un professionista, non ha nessuan "educazione finanziaria" e negli hanni ha sempre investito in immobili che, ad oggi, creano più spese che altro).
Da qualche mese mi interesso maggiormente a queste cose di famiglia e sto cercando di farmi una piccola idea sul "come" gestire questi asset. Proprio per questo, tirando giù il prospettino, mi sono reso conto di quanto rendi poco un immobile di un certo pregio (tenendo ovviamente conto del contesto cittadino).
Possibile che un BTP renda più di un immobile a cui ci si affianca anche una gestione attiva? In una località abbastanza turistica?
Per questo mi chiedevo se fossi io a non vedere dei "pro" che giustificherebbero il voler continuare a possedere questo immobile.

In risposta a @Linusale aggiungo che i rendimenti sono calcolati solo detraendo i costi che ho evidenziato.
Purtroppo non conosco tutte le altre spese (IMU, TARI) nè le possibili spese di ordinaria e straordinaria amministrazione.
Proprio perchè hanno sempre gestito tutto i miei, non sono in grado di conoscere neanche approssimativamente certe cifre.
 
Ciao Reef, grazie come sempre per la risposta.
L'immobile è stato ristrutturato 4 anni fa, spendendo anche un bel pò di soldini. E' davvero ben messo, così come il palazzo.
La domanda che ti poni è la stessa che mi sono posto io ma che, purtroppo, non sfiora neanche la mente di mio padre (pur essendo un professionista, non ha nessuan "educazione finanziaria" e negli hanni ha sempre investito in immobili che, ad oggi, creano più spese che altro).
Da qualche mese mi interesso maggiormente a queste cose di famiglia e sto cercando di farmi una piccola idea sul "come" gestire questi asset. Proprio per questo, tirando giù il prospettino, mi sono reso conto di quanto rendi poco un immobile di un certo pregio (tenendo ovviamente conto del contesto cittadino).
Possibile che un BTP renda più di un immobile a cui ci si affianca anche una gestione attiva? In una località abbastanza turistica?
Per questo mi chiedevo se fossi io a non vedere dei "pro" che giustificherebbero il voler continuare a possedere questo immobile.
E' come dici. Le vecchie generazioni ragionavano in termini di "mattone" come se questo non potesse essere sottoposto a svalutazioni di vario genere. Oggi un appartamento in zona non prestigiosa, di 40 anni fa non ristrutturato, vale meno di una Tesla model 3
Comunque devi verificare anche la prestazione energetica, è già un driver molto importante per le quotazioni
In ogni caso tirando tutte le righe del caso in modo approfondito, è molto improbabile che il rendimento attuale di un immobile possa superare un BTP decennale
 
Ci sono decine di extracomunitari in italia di decine di paesi differenti , non tutti si comportano allo stesso modo e non tutti hanno ereditato le cattive abitudini degli italiani .

L'affitto a studenti è piu remunerativo ma presenta un turn over molto piu alto e quindi ci si puo' ritrovare ogni anno a dover chiudere e riaprire nuovi contratti , senza contare che nel 90% dei casi bisogna intestarsi le utenze e di questi tempi sono dolori poi a raccogliere le quote .

A parita' di affitto preferirei 4 stanze affittate a 4 lavoratori fuori sede che magari ti assicurano quei 2-3 anni di stabilita' e che usano la casa spesso dal lunedi al venerdi specie se pendolari . Preferibile secondo me agli studenti .

Sicuramente non si può fare di tutta l'erba un fascio, però quello che ho visto io nella città che seguo è così. Statisticamente extracomunitari (soprattutto se gruppi/famiglie con +2 figli e non coppie) e famiglie monoreddito con figli generano più problemi.
Con gli studenti ho una permanenza media di 2 anni per studente, in aumento con gli ultimi ingressi.
Anche qui faccio seleziono e privilegio studenti fuori sede entro i 200/300km che tornano a casa tutti i fine settimana; vivono la casa quanto basta però non la distruggono nel weekend.
 
Possibile che un BTP renda più di un immobile a cui ci si affianca anche una gestione attiva? In una località abbastanza turistica?
Oggi è così,però in realtà qualche anno fa con i rendimenti ridicoli che c'erano tenere l'immobile era forse il male minore. L'economia è fatta di cicli, in questo senso l'immobiliare oggi è negativo...
E' come dici. Le vecchie generazioni ragionavano in termini di "mattone" come se questo non potesse essere sottoposto a svalutazioni di vario genere.
Tra l'altro sei "fortunato" che almeno i tuoi genitori non lo lascino abbandonato, conosco casi simili in cui non vogliono nemmeno affittarlo ed andarci 1 volta l'anno...
 
ciao Nemor,

guardando la tua tabella vedo che hai messo un valore teorico di 55mila euro. e vendendo l'immobile oggi ha invece due voci negative per 9755 e 18198 euro, ma quindi la casa si è deprezzata negli anni?
Ciao
No, semplicemente quelle sono le somme "spese" oltre il valore della casa ed ancora da recuperare ( notaio, IMU, lavori, nel caso dei 18198 le tasse ), ovviamente vendendo al valore di acquisto. Verosimilmente oggi venderei ad un valore ben piu' alto. Per il momento comunque continuo con il solito inquilino.
 
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