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I Contratti di Locazione Transitoria e non solo : questi sconosciuti

Riuppo il thread, domani cerco di aggiornare un po'.
 
chantal_bbb ha scritto:
Vi è poi un'altra tipologia di contratti, specificamente formulati per l'uso turistico :

http://www.confedilizia.it/villeggiatura.htm
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In merito a questa interessantissima formula contrattuale, perfettamente regolare, mi sembra opportuno linkare anche questa illustrazione chiara ed esaustiva operata da Il Sole 24 Ore :

"IL CONTRATTO A USO TURISTICO NON È SOGGETTO A VINCOLI DI DURATA O DI CANONE

Domanda


In caso di affitto di un'abitazione per un periodo inferiore al mese non vi è l'obbligo, da parte del proprietario, di registrare il contratto né di comunicare le generalità degli affittuari all'autorità di pubblica sicurezza. L'albergo, al contrario, è tenuto a comunicare, nelle 24 ore successive, l'arrivo di ospiti anche per un solo giorno. Non è un controsenso?
A.R. - ROMA

Risposta

Nel regime precedente alla legge 431/98, le locazioni turistiche a uso residenziale rientravano tra le locazioni transitorie ed erano escluse dall'ambito di applicazione della legge 392/78, a norma dell'articolo 26, comma 1, lettera a), della medesima legge, sicché erano ritenute locazioni libere, quanto a canone e durata. Tali locazioni erano caratterizzate da un uso discontinuo, da parte del conduttore, dell'immobile locato.
La giurisprudenza consolidatasi, nel regime della legge 392/78, aveva puntualizzato che «i contratti concernenti appartamenti per la sola villeggiatura o per soggiorni saltuari, nei quali manchi una dimora continuativa e stabile, rientrano fra le locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, con conseguente inapplicabilità della legge 392/78, indipendentemente dalla durata del contratto, essendo la transitorietà riferita non a tale durata, bensì alla natura della esigenza abitativa» (Cassazione 1° dicembre 1983, numero 7.200). La giurisprudenza del passato aveva anche precisato che «le esigenze di natura transitoria di cui all'articolo 26, legge 392/78 non si caratterizzano alla luce del mero dato obiettivo positivo dell'esaurimento nel breve periodo, bensì secondo il dato negativo della loro intrinseca non meritevolezza di tutela per l'obiettiva diversità dall'esigenza abitativa primaria, attesone il carattere meramente sussidiario o voluttuario . Tali esigenze sussidiarie ben possono protrarsi anche considerevolmente nel tempo ed essere soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di un alloggio, con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà, l'istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell'articolo 1597 del Codice civile» (Cassazione 7 luglio 1997, numero 6145).

Dal 1998 obbligo della forma scritta
A seguito dell'abrogazione dell'articolo 26 della legge di equo canone, la legge 431/98 ha successivamente introdotto una nuova disciplina delle locazioni turistiche ad uso abitativo. Nel nuovo regime, infatti, le locazioni a uso turistico, al di là dell'obbligo della forma scritta – sancito dall'articolo 1, ultimo comma della richiamata legge 431/98 – sono esentate dal rispetto delle disposizioni vincolanti della legge, quanto alla definizione del canone, alla durata, al recesso delle parti, al termine per la disdetta eccetera. In particolare, mentre l'articolo 1, comma 2, lettera c), legge 431/98 stabilisce che le disposizioni della legge 431/98 non trovano applicazione rispetto «agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche», l'articolo 5, comma 1, legge 431/98 – dettato in tema di contratti transitori – dispone che «il decreto ministeriale di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge, per soddisfare particolari esigenze delle parti».

I massimali nelle aree metropolitane
A sua volta, l'articolo 2, del decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti del 30 dicembre 2002 ha disposto che i contratti di natura transitoria hanno durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi e che i canoni di locazione relativi ad immobili – ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania e nei Comuni con essi confinanti e negli altri Comuni capoluogo di provincia – sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee in base ad accordi intervenuti in sede locale tra le Associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Occorre tuttavia tenere presente che, in aggiunta alle locazioni turistiche a uso abitativo, l'articolo 27, comma 5, legge 392/78 – norma tuttora vigente e non derogabile – disciplina la fattispecie diversa delle locazioni commerciali di interesse turistico-alberghiero, nei termini seguenti: «il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio». Quando, invece, nell'immobile siano esercitate attività turistico-ricettive di carattere non transitorio, la durata delle relative locazioni e sublocazioni non può essere inferiore ai sei anni, rinnovabili di altri sei anni (articolo 27, comma 1, numero 2, legge 392/78).
Nell'ambito delle locazioni di interesse turistico-alberghiero rientrano peraltro una serie cospicua di attività, tra cui per esempio quella dei campeggi in cui, alla mera concessione in uso di un bungalow, di un posto per l'attendamento o altro, si associano una serie di altre prestazioni accessorie (servizi di pulizia delle stanze, bar, ristorante, piscina, campo da tennis, palestra eccetera).

La competenza delle Regioni
La legge sul turismo 29 marzo 2001, numero 135 – che ha abrogato la legge 217/83 – ha tra l'altro ribadito la competenza legislativa delle Regioni in materia, in attuazione dell'articolo 117 della Costituzione. In particolare, a seguito del trasferimento alle Regioni della materia del turismo (articolo 56, Dpr 616/77), le Regioni hanno ora la facoltà di legiferare in materia di turismo con potestà legislativa primaria, senza tuttavia potersi ingerire nei rapporti di diritto privato tra le parti.
Ai fini turistico-alberghieri, occorre comunque tenere distinta la locazione di immobile ad uso turistico alberghiero dall'affitto di azienda turistico-alberghiero.
Si ha locazione, solamente in caso di concessione in godimento di un bene immobile che, pur se attrezzato a uso alberghiero, non risulti ancora effettivamente gestito dal concedente, a tale stregua difettando l'aspetto dinamico dell'attività di impresa (Cassazione 27.934/2005).
Si ha affitto di azienda alberghiera, in presenza della locazione di un complesso organico preesistente alle pattuizioni delle parti, del quale, oltre all'immobile, siano elementi integranti una serie di servizi, di attrezzature e di impianti organizzati per l'esercizio di una impresa turistica ricettiva, già funzionante con una sua precisa denominazione (Cassazione 23 aprile 1999, numero 4.044).

Entro i 30 giorni non si informa l'Autorità
Il contratto di locazione a uso turistico abitativo, in ogni caso, non è soggetto ad alcun vincolo di durata o di canone ed è disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti Codice civile. Ove abbia durata inferiore a 30 giorni – si pensi al privato che conceda in locazione a terzi il proprio appartamento in montagna per una settimana bianca o al mare, per alcuni weekend – il locatore non è tenuto a comunicare alcunché all'Autorità di pubblica sicurezza, a norma dell'articolo 12, Dl 59/78. Per quest'ultima disposizione, «chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'Autorità di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, del conduttore o della persona che assume le disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento che deve essere richiesto all'interessato. Nel caso di violazione delle disposizioni indicate nei commi precedenti si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 200 mila a lire tre milioni di lire (da 103,29 a 1549,37 euro)».


IL PUNTO
GESTORI SEMPRE TENUTI A DENUNCIARE LE PRESENZE

Per le locazioni turistico-alberghiere, organizzate con strutture ricettive e con servizi accessori (alberghi, locande, affittacamere, campeggi eccetera), occorre la comunicazione alla Pubblica sicurezza alla stregua dell'articolo 109, regio decreto 18 giugno 1931, numero 773 – recante approvazione del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza.
Secondo il regio decreto773/31, i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali, ad eccezione dei rifugi alpini, possono dare alloggio solo a persone munite della carta di identità o di un altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti.
I soggetti obbligati sono tenuti a consegnare ai clienti una scheda di dichiarazione delle generalità conforme al modello approvato dal ministero dell'Interno che deve essere sottoscritta dal cliente.
Per i nuclei familiari e per i gruppi guidati la sottoscrizione può essere effettuata da uno dei coniugi anche per gli altri familiari, e dal capogruppo anche per i componenti del gruppo. I gestori di strutture ricettive devono fornire all'autorità locale di Pubblica sicurezza le generalità delle persone alloggiate entro le 24 ore successive al loro arrivo.
In alternativa, il gestore può scegliere di effettuare tale comunicazione inviando, entro lo stesso termine, alle Questure territorialmente competenti i dati nominativi delle schede con mezzi informatici o telematici o mediante fax.
In ordine alla sanzione per la violazione dell'articolo 109, occorre fare riferimento all'articolo 17, comma 1, del medesimo Testo unico, secondo cui le violazioni alle disposizioni del Tulps (Testo unico di leggi di pubblica sicurezza) per le quali non è stabilita una pena o una sanzione amministrativa specifica ovvero non provvede il Codice penale, sono punite con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a 400mila lire.

A cura di
Matteo Rezzonico

I riferimenti normativi
(in formato Pdf, tratti dalle banche datiBanca dati del Commercialista, Codice degli immobili e Lex24&Repertorio24)

Decreto legge 21 marzo 1978, n.59
Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, Decreto ministeriale 30 dicembre 2002
Decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n.616
Legge 17 maggio 1983, n.217
Legge 9 dicembre 1998, n.431
Legge 29 marzo 2001, n.135
Legge 27 luglio 1978, n.392
Regio decreto 18 giugno 1931, n.773

La giurisprudenza
(in formato Pdf, tratta dalla banca dati Banca dati del Commercialista )

Corte di Cassazione, sentenza della 19 dicembre 2005, n.27934
Corte di Cassazione, Sez. Civile, sentenza 20 gennaio 2005, n.1150


P.I. 00777910159 - © Copyright Il Sole 24 Ore - Tutti i diritti riservati"

Fonte :  IL CONTRATTO A USO TURISTICO NON È SOGGETTO A VINCOLI DI DURATA O DI CANONE - Il Sole 24 ORE



Attenzione (aggiungo io) : per i contratti di locazione turistica inferiori a 30 gg, che non necessitano di registrazione, l'esenzione dall'obbligo di comunicazione cessione fabbricato (ex anti-terrorismo, ex anti-mafia) scatta solo se l'inquilino straniero è cittadino UE. In caso di cittadino extra-UE, infatti, il proprietario/locatore è comunque obbligato ad effettuare la comunicazione di cessione fabbricato.
 
Vi è poi un particolare tipo di contratto, che non rientra nè in quelli ordinari a lungo termine nè in quelli transitori, definito come "contratto ad uso foresteria".

Che cos'è?

E' un contratto solitamente stipulato da un imprenditore, sia esso individuale o società, o da un professionista, anche sia esso individuale o studio associato, per conto di un proprio dipendente.

Riporto i dati essenziali tratti dal sito di Confedilizia in merito :

"CONTRATTI PER FORESTERIA

previsione Normativa non esiste una specifica previsione normativa per la stipula dei contratti in questione: la fattispecie, messa in dubbio subito dopo l’entrata in vigore della L. 431/98, è oggi comunemente accolta dalla dottrina, anche se mancano pronunce giurisprudenziali (cfr. Cuffaro, “Locazioni di foresterie…”, in Archivio locaz., 3/99, e “Ancora sull’ammissibilità delle locazioni ad uso foresteria”, in Archivio locaz., 3/01)

Normativa DI APPLICAZIONE cod.civ. artt. 1571 segg.

FATTISPECIE esigenze abitative transitorie di persona diversa dal conduttore

STIPULABILI in tutti i Comuni

DURATA libera

SCHEMA DI CONTRATTO per una delle possibili fattispecie, vedasi contratto tipo Confedilizia per locazioni per imprese conduttrici

ONERI ACCESSORI vedasi Tabella oneri accessori concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat

CANONE libero

AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI no
REGIME FISCALE SOSTITUTIVO possibilità di optare per il regime della "cedolare secca", qualora ricorrano i presupposti".

Cito anche un interessante articolo :

POSSIBILE LA LOCAZIONE A USO FORESTERIA

Una buona notizia : se il locatore lo ritiene conveniente, la cedola secca è applicabile anche a questa tipologia di contratto.

Cedolare secca anche in foresteria - Il Sole 24 ORE
 
Mi soffermo un attimo sul contratto uso foresteria : è un contratto molto conveniente per chi ha dipendenti e/o collaboratori dislocati in una sede diversa dalla propria residenza, talvolta sono utilizzati anche come benefit se concessi ad un canone molto molto agevolato.
 
Vi ricordo che il contratto "turistico" si può fare solo in alcune città, che hanno una vocazione turistica.
Inoltre vale sempre il consiglio dell'ASSPPI: non camuffate mai un contratto di locazione abitativa in affitto turistico, transitorio etc....sappiate che l'inquilino può facilmente trasformarlo in 4+4.
 
Un esempio pratico e semplice per illustrare la convenienza e l'opportunità di ricorrere ad un contratto uso foresteria, è il seguente : il locatore B affitta alla società A un immobile uso foresteria in quanto quest'ultima ne ha esigenza per cederlo ad un proprio dipendente, che chiameremo C. Fermo restando tutto quanto spiegato nel link sopra, cosa avviene in concreto? Semplicemente A e B stipulano un contratto di affitto uso foresteria, con cui A rileverà in affitto l'immobile X per cederlo al proprio dipendente C. I canoni di affitto saranno pagati da A, mentre per le utenze e le spese comuni concorderanno liberamente.
Rilevare in affitto un immobile e concederlo in uso foresteria ad un proprio dipendente, è particolarmente conveniente per un'azienda : le spese inerenti (canoni, oneri accessori) si configurano come un vero e proprio benefit concesso al dipendente, al pari di un'autovettura, uno smartphone o altro, e sarà detraibile di conseguenza. Per il locatore, la convenienza è molteplice : la durata è libera, il canone è libero, spesso i canoni sono pagati anticipatamente dall'azienda che stipula anche una polizza assicurativa a garanzia del pagamento delle spese accessorie.
 
chantal_bbb ha scritto:
Non c'è nessuna leggenda metropolitana, riporto qui il link che evidentemente non hai letto :

La legge consente il ricorso a questo tipo di contratti di locazione (di durata inferiore a quelli “ordinari”) solo quando si tratta di soddisfare specifici bisogni delle parti; in particolare ed il più delle volte si ricorre a questa forma contrattuale per soddisfare delle esigenze abitative transitorie e momentanee del conduttore. La natura transitoria sussiste ad esempio quando l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato.

Da quanto sopra si può quindi intuire che il conduttore non può prendere la residenza nell’immobile preso in locazione con contratto di natura transitorio. Infatti, se è vero che solo in presenza di specifiche esigenze temporanee di abitazione è possibile ricorrere a quelle tipologie contrattuali che derogano al regime ordinario delle locazioni, è altrettanto vero che la residenza – per definizione normativa – è il luogo in cui la persona ha la “dimora abituale”[/B] Art. 43 del Codice Civile). Il carattere di abitualità della dimore, proprio della residenza, non può conciliarsi con il carattere “precario” e “temporaneo” della locazione di natura transitoria.

Pertanto ritengo che non solo non è possibile per il conduttore trasferire la residenza nell’immobile oggetto della locazione transitoria, ma non è neppure possibile stipulare un contratto ad uso abitativo di natura transitoria quando il conduttore abbia la residenza nel medesimo luogo in cui si trova l’immobile locato."
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Avevo letto il link richiamato: è proprio per questa ragione che ho scritto “avvocati compresi”.

L’accordo territoriale del Comune di Sassuolo (per citarne uno) consente di avere la residenza nel Comune di Sassuolo in caso di acquisto o locazione di una abitazione che si renda disponibile entro il periodo di durata del contratto transitorio, in caso di esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la sua abitazione e ogni altra esigenza specifica del Conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata, espressamente indicata nel contratto documentata e convalidata dalle associazioni di categoria (solo se l’inquilino è stato trasferito temporaneamente per lavoro o ha un contratto di lavoro a tempo determinato o ha necessità di cure e assistenza per sé o propri familiari non deve avere la residenza nel Comune ove è posto l‘immobile).

Pertanto, se il bisogno di un tetto è solo transitorio, salvo che la convenzione locale espressamente lo vieti, non risponde al vero l’affermazione “non è possibile stipulare un contratto abitativo transitorio quando il conduttore ha la residenza nel medesimo luogo in cui si trova l’immobile locato”.

La legge di riforma 431/1998, che disciplina il regime delle locazioni (transitorie comprese), non vieta l’obbligo della residenza per il conduttore all’interno dell’immobile locato. Non risulta una specifica disposizione in questo senso nel decreto ministeriale del 30.12.2002, emanato appositamente per disciplinare tale tipo di contratti.

In tale contesto, l’art.17 del contratto tipo (allegato C), allegato al sopracitato decreto, dispone che “A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato”.

Anche perché se fosse vero che non è possibile trasferire la residenza ai detentori di un contratto di natura transitoria, la detrazione prevista dal trasferimento della residenza dei lavoratori dipendenti per motivi di lavoro in un Comune situato a non meno di 100 Km dal precedente (art.16, c.1-bis Tuir) dovrebbe escludere il contratto transitorio quando, invece, la detrazione è estesa a tutti i contratti di locazione nessuno escluso.
 
Buscopan, in realtà non so a quale link ti riferisci nè cosa intendi per "avvocati compresi". Mon Dieu, ancora con questa telenovela infinita della residenza nei contratti transitori......allora, bisogna chiarire una volta per tutte che il concetto di residenza - intesa come dimora abituale - e transitorietà confliggono. Infatti, benchè la norma (L. 431/98) non vieti espressamente di stabilire residenza nei contratti transitori, sfido chiunque a trovare un locatore che conceda in locazione transitoria un immobile a qualcuno che vuole trasferirvi la residenza.

Altro punto da chiarire : residenza e domicilio sono due cose differenti. E' assolutamente normale che l'inquilino si domicili presso la casa rilevata in affitto, ma non è affatto implicito che vi stabilisca anche la residenza.

Infine : se l'inquilino ha bisogno di affittare una casa per pochi mesi, quindi con contratto transitorio, perchè la propria casa ove risiede è indisponibile (ristrutturazione, attesa rogito ecc), non ricorrerà probabilmente ad un contratto transitorio ma ad un contratto a breve termine di tipo mensile : e mi sembra veramente arduo credere che per un mese o due trasferisca la propria residenza nella casa in affitto.
 
sto contrattando l'affitto di un immobile ma il proprietario dice che vuole fare un transitorio

il max che posso chiedere è 18 mesi quindi?

diciamo che su un affitto di 550 se devo pagare un mese all'agenzia ho un aumento di 30€ al mese sul canone d'affitto

e sta cosa un pò mi scoccia uff ma contratti lunghi sembra non voglia farne
 
Se siamo un forum serio dovremmo sconsigliare di rivolgersi a simili espedienti...in caso di dubbi rivolgetevi piuttosto ad una associazione di proprietari immobiliari.
 
broken brick ha scritto:
Se siamo un forum serio dovremmo sconsigliare di rivolgersi a simili espedienti...in caso di dubbi rivolgetevi piuttosto ad una associazione di proprietari immobiliari.
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quoto, consentirà un grande ventaglio di "idee" ed esperienze ad hoc, ho letto ieri sera quel sito, ma grandi soluzioni legali non mi sembra di averne trovate, tipo l'idea di stipulare non uno ma addirittura fino a 3 contratti contemporaneamente con lo stesso inquilino, in cambio di asserita maggiore tranquillità :eek:
 
amexroma ha scritto:
quoto, consentirà un grande ventaglio di "idee" ed esperienze ad hoc, ho letto ieri sera quel sito, ma grandi soluzioni legali non mi sembra di averne trovate, tipo l'idea di stipulare non uno ma addirittura fino a 3 contratti contemporaneamente con lo stesso inquilino, in cambio di asserita maggiore tranquillità :eek:
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Infatti conviene comportarsi regolarmente e cambiare semplicemente inquilino alla scadenza del contratto transitorio.....
 
C'è qualcuno che ha voglia di ascoltare ed aiutarmi in una situazione legale/immobiliare molto particolare relativa ad un comodato gratuito senza contratto?
Preferirei però scrivere in privato, sia per la delicatezza della cosa che per il fatto che non sarei perfettamente in-topic in questo thread. Grazie anticipate, la mia mail è stefano.corace at gmail.com, potete anche scrivermi un messaggio privato sul forum, se preferite
 
Salve dovrei stipulare un contratto per un appartamento che in realta mi serve solo per 8 mesi, almeno per il momento. L'agenzia mi propone un transitorio 1+1. In realta ho visto che i contratti transitori per lavoro vanno da 1 mese a massimo 18 mesi. Mi chiedo dunque se esita un contratto 1+1 transitorio e da quali norme è regolato.
Quanto tempo ho per dare disdetta?
Inoltre chi paga la tassa sui rifiuti?
 
nyyankees ha scritto:
Salve dovrei stipulare un contratto per un appartamento che in realta mi serve solo per 8 mesi, almeno per il momento. L'agenzia mi propone un transitorio 1+1. In realta ho visto che i contratti transitori per lavoro vanno da 1 mese a massimo 18 mesi. Mi chiedo dunque se esita un contratto 1+1 transitorio e da quali norme è regolato.
Quanto tempo ho per dare disdetta?
Inoltre chi paga la tassa sui rifiuti?
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Non mi risulta un transitorio 1+1. I transitori non sono prorogabili.
Sono solo contratti particolari (Es: immobili vincolati che sottostanno solo al cc)
-Di norma sono 6 mesi per la disdetta.
-L'inquilino.
Salvo accordi diversi fra le parti.
 
Stasera vorrei "coccolare" un po' questo thread, dato che l'ho trascurato ingiustamente......colgo l'occasione per differenziare con chiarezza (spero) :

1. i contratti transitori uso turistico, durata minima 1 mese massima 18 mesi,

da quelli

2. turistici a durata breve o brevissima.

1. Allegato C

LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA
TIPO DI CONTRATTO
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1)



Il/La sig./soc. (1) ………………………………………………………………….di seguito denominato/ a locatore (assistito/ a da (2)………………………………. in persona di…………………………) concede in locazione al/ alla sig. (1) ……………………………………..
di seguito denominato/ a conduttore, identificato/ a mediante (3) ……………………………...
(assistito/ a da (2) …………………………………..in persona di…………………………….), che accetta, per sé e suoi aventi causa, l'unità immobiliare posta in …………………………. via ……………………. n. ……...piano …….scala …… int. ……..composta di n. ……vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) ……………………….
…………………………………………………………………………………………………...
non ammobiliata / ammobiliata (4) come da elenco a parte sottoscritto dalle parti.
TABELLE MILLESIMALI: proprietà ………………. riscaldamento …………………….. acqua ………………… altre …………………………………………………………………...
COMUNICAZIONE ex articolo 8, 3° comma, del decreto-legge 11 luglio 1992, n.333 convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359:
a) estremi catastali identificativi dell'unità immobiliare: ……………………………………
b) codice fiscale del locatore………………………………………………………………….

DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI:
……………………………………………………………………………………………….…..
CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA: …………………………………………………………………………………………………..

La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.

Articolo 1
(Durata)

Il contratto è stipulato per la durata di ………………mesi (5), dal …………. al ………………., allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta.

Articolo 2
(Esigenza del locatore) (4)

Il locatore, nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 - di cui il presente tipo di contratto costituisce l’allegato C- e dall'Accordo tra ……………………………. depositato il …………….. presso il Comune di ……………………. , dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: …………………………………………………..………………………………..
…………………………………………………………………………………………………...
Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro ………… giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto.


Articolo 3
(Esigenza del conduttore) (4)

Ai sensi di quanto previsto dall'Accordo tra ……………………………………………….…...
………….depositato il ………… presso il Comune di………………, le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente i ………… mesi per il seguente motivo: …………………………………………………………….…,che documenta allegando al presente contratto ……………………………………………………………... …...


Articolo 4
(Canone)

A. Il canone di locazione è convenuto in euro …………………….………..….. , importo che
il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ……………………………………, in n. ……… rate eguali anticipate di euro ………………ciascuna, alle seguenti date: …………………………… ……………..(4)


B. Il canone di locazione (per le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con essi confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia) è convenuto in euro …………………….….., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ……………….., in n. ……… rate eguali anticipate di euro ……………… ciascuna, alle seguenti date: …………………………………………(4).

C. Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all'articolo 4, comma 3, della legge n. 431/1998, è convenuto in euro…………..…, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero……………………, in n. …………… rate eguali anticipate di euro ………….. ciascuna, alle seguenti date: ……………………………………………………………. (4)
(6)




Articolo 5
(Deposito cauzionale)

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa (4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ………………………….. pari a n. ……… mensilità del canone (7), non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni periodo di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Altre forme di garanzia: ……………………………………………………………………..… ………………………………………………………………………………………………. (4)


Articolo 6
(Oneri accessori)

Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98.
Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire - in sede di consuntivo - entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione - anche tramite organizzazioni sindacali - presso il locatore (o il suo amministratore o l'amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell'anno precedente.



Articolo 7
(Spese di bollo e registrazione)

Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore.
Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà.
Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.


Articolo 8
(Pagamento, risoluzione e prelazione)

Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge n 392/78.
La vendita dell'unità immobiliare locata - in relazione della quale viene/non viene (4) concessa la prelazione al conduttore - non costituisce motivo di risoluzione del contratto.

Articolo 9
(Uso)

L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi: ……………………………………………. …………………………………………………………………………………………………..
Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, né in tutto né in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Per la successione nel contratto, si applica l'articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404 del 1988.



Articolo 10
(Recesso del conduttore)

Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno ……………………….. prima.


Articolo 11
(Consegna)

Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'immobile, ai sensi dell'articolo 1590 del Codice civile, di quanto segue:…………………………………………………………………..……… ………………………………………………………………………………………………...…
ovvero di quanto risulta dall'allegato verbale di consegna. (4)


Articolo 12
(Modifiche e danni)

Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.




Articolo 13
(Assemblee)

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

Articolo 14
(Impianti)

Il conduttore - in caso d'installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall'articolo 11, comma 2, dello stesso.

Articolo 15
(Accesso)

Il conduttore deve consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione.
Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l'unità immobiliare locata il conduttore deve consentire la visita all'unità immobiliare una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità: ………………………………...
………………………………………………………………………………………………..(4)

Articolo 16
(Commissione di conciliazione)

La Commissione di conciliazione, di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98, è composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo - che svolge funzioni di presidente - sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo.
La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.

Articolo 17
(Varie)

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.
Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.
Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/96).
Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed all'Accordo territoriale.
Altre clausole …………………………………………………………………………………... …………………………………………………………………………………………………

Letto, approvato e sottoscritto

…………………………….., li …………………

Il locatore ………………………………………..

Il conduttore ……………………………………..


A mente dell'articolo 1342, secondo comma, del Codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 e 17 del presente contratto.

Il locatore ………………………………………...

Il conduttore ………………………………………





NOTE

(1) Per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita; domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale, sede, codice fiscale, partita Iva, numero d'iscrizione al Tribunale; nonché nome, cognome, luogo e data di nascita del legale rappresentante.

(2)L'assistenza è facoltativa.

(3) Documento di riconoscimento: tipo ed estremi. I dati relativi devono essere riportati nella denuncia da presentare all'autorità di P.S., da parte del locatore, ai sensi dell'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59 convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all'autorità di P.S., ai sensi dell'articolo 7 del decreto legislativo n. 286/98.

(4) Cancellare la parte che non interessa.

5) La durata minima è di mesi uno e quella massima è di mesi diciotto.

(6) Cancellare delle lettere A, B e C le due che non interessano.

(7) massimo tre mensilità.


2. . Locazioni turistiche - Le locazioni turistiche sono sottoposte unicamente alle previsioni del Codice civile, che lascia ampia discrezionalità alla volontà delle parti: ciò vuol dire che proprietario ed inquilino possono stabilire concordemente tutte le condizioni che regolano la locazione. La Confedilizia ha redatto tre modelli di contratto (disponibili presso le oltre 200 sedi territoriali) da utilizzarsi per soddisfare esigenze di locazione turistica: il "contratto tipo per locazioni ad uso villeggiatura", il “contratto tipo per locazioni brevi vacanze” ed il "contratto tipo per locazioni week-end".


2. Esigenze turistiche - E’ indispensabile specificare in contratto i motivi che hanno indotto le parti a stipulare l’atto. Le esigenze turistiche comprendono tutte quelle sorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi.



3. Contratto per locazioni ad uso villeggiatura - Con il "contratto tipo per locazioni ad uso villeggiatura” si regolano le locazioni di durata superiore ad un mese (ma, comunque, di durata coerente - max, si ritiene, 2-3 mesi - con le caratteristiche del particolare tipo di contratto). Nel contratto sono presenti, fra l’altro, clausole dettagliate sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale.
Il particolare tipo di contratto richiede che non sia previsto (come non è previsto, nel modello Confedilizia) il rinnovo tacito.



4. Contratto per locazioni brevi vacanze - Con il "contratto tipo per locazioni brevi vacanze" si regolano le locazioni di durata media ovvero da 10/15 giorni ad un mese massimo. Nel contratto sono presenti, tra l’altro, clausole specifiche relative alla disdetta del contratto, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo di spazi accessori, se esistenti (cantina, autorimessa, posto macchina).
Il particolare tipo di contratto richiede che non sia previsto (come non è previsto, nel modello Confedilizia) il rinnovo tacito.



5. Contratto week-end - Con il "contratto tipo per locazioni week-end" è possibile dare in locazione un immobile per un fine settimana o, comunque, per pochi giorni. In questo, come negli altri due tipi di contratto, è presente la specifica menzione della finalità turistica del conduttore. Vi è poi, fra l’altro, la pattuizione forfettaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.). Il conduttore è, inoltre, reso edotto che l'appartamento è sprovvisto di biancheria e che deve provvedere al riassetto quotidiano dell'abitazione.
Il particolare tipo di contratto richiede che non sia previsto (come non è previsto, nel modello Confedilizia) il rinnovo tacito.



6. Obbligo di custodia e verbale di consegna - Il conduttore ha, in ogni caso, l'obbligo di custodia dell'immobile ed è responsabile di tutti i danni che in esso dovessero verificarsi. Per le locazioni di lunga durata è opportuno che locatore e conduttore, all’atto della stipula del contratto, predispongano un verbale di consegna dell’appartamento in cui vengano descritti stato dei luoghi e mobilio presente nell’unità locata.



7. Animali - Nel contratto è sempre bene specificare l’autorizzazione (o il divieto) all’ingresso di animali nell’appartamento locato.



8. Regolamento degli inquilini e Regolamento di condominio - Nel contratto è bene inserire una pattuizione relativa al rispetto da parte del conduttore - e della sua famiglia - del “Regolamento degli inquilini”, contenente norme su una corretta vita nello stabile (registrato il 19.4.2002 presso l'Ufficio Roma 7 dell'Agenzia delle Entrate, al n. 3311, e reperibile presso le Associazioni territoriali della Confedilizia). Il conduttore ha il diritto di riceverne una copia. Il conduttore è altresì tenuto all’osservanza del Regolamento di condominio, se esistente.



9. Riparto spese di bollo e di registro - Sul contratto di locazione deve apporsi - a far data dal 26.6.'13 - una marca da 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se la locazione ha durata superiore a 30 giorni, il contratto deve essere registrato, con onere a carico delle parti, ciascuna per la metà. L'obbligo di registrazione nasce anche quando tra le stesse parti si sono stipulati diversi contratti per più periodi che, sommati, superino trenta giorni nell'anno. Le imposte di registro e di bollo non sono dovute in caso di applicazione del regime fiscale della "cedolare secca sugli affitti".



10. Denuncia di cessione di fabbricato - Se il conduttore è un cittadino extracomunitario, il locatore deve effettuare apposita comunicazione entro le 48 ore, indipendentemente dalla durata contrattuale, all'Autorità locale di pubblica sicurezza. A far data dal 21.6.'12 il d.l. n. 79/'12 (come convertito in legge) ha previsto che la registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato, soggetti a registrazione in termine fisso assorbe l'obbligo di comunicazione di cui all'art. 12 del d.l. n. 59/'78 (come convertito in legge), nota anche come "denuncia antiterrorismo"*.


Fonte : CONFEDILIZIA


* N.B. Aggiungo a titola di nota personale: va da sè che in caso di contratti brevi/brevissimi ossia inferiori ai 30 gg e non registrati all'AdE, la comunicazione di cessione fabbricato di cui sopra dovrà comunque essere assolta.
 
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