la proposta che diventa preliminare

papera2008 ha scritto:

Se un acquirente firma il preliminare senza versare la caparra, e poi ci ripenxa cosa si può fare?

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Se io fossi il proprietario straccerei la proposta e rimetterei immediatamente in pubblicità...sai quanti parolai ci sono in giro.
In realtà una proposta senza assegno non l'avrei presa in considerazione fin dall'inizio...

SE io fossi l'AI idem come sopra e mi interrogherei sulla mia professionalità e perchè non ho preteso l'assegno.

Se io fossi l'acquirente...andrei da un bravo psichiatra. Non si firmano proposte se non si è super-convinti.

papera2008 ha scritto:

Se un acquirente firma il preliminare senza versare la caparra, e poi ci ripenxa cosa si può fare?

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se hai dato 0 euro con una proposta con caparra confirmatoria e' un danno senz'altro per il venditore perche' prende 0 euro di caparra se tu acquirente ti ritiri.
ma l'agenzia la devi pagare lo stesso. idem il venditore.
ed il venditore ti puo' citare in causa, del resto se hai firmato una proposta con caparra confirmatoria quando il venditore ha accettato e' diventato preliminare.
insomma un bel problema.
un'agenzia che accetta una proposta senza un assegno allegato e' un'agenzia
da picchiare.
un venditore che accetta una proposta senza assegno allegato e' uno che non ha capito nulla.

sto esperimentando una situazione come questa ultima descritta

buyer milan ha scritto:

se hai dato 0 euro con una proposta con caparra confirmatoria e' un danno senz'altro per il venditore perche' prende 0 euro di caparra se tu acquirente ti ritiri.
ma l'agenzia la devi pagare lo stesso. idem il venditore.
ed il venditore ti puo' citare in causa, del resto se hai firmato una proposta con caparra confirmatoria quando il venditore ha accettato e' diventato preliminare.
insomma un bel problema.
un'agenzia che accetta una proposta senza un assegno allegato e' un'agenzia
da picchiare.
un venditore che accetta una proposta senza assegno allegato e' uno che non ha capito nulla.

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io venditore firmero' un preliminare di vendita senza che vi sia alcuna caparra e con un moedesto termine temporale per far valutare all'acquirente la concreta e fattibile possibilita' di accedere ad un mutuo.
è inusuale ma mi premerebbe potere vendere in modo prioritario al acquirente individuato e a nessun altro in questa fase almeno.
io penso di poter bypassare le tue giuste considerazioni individuando
nella persona specifica l'acquirente unico destinatario della eventuale transazione e con un termine temporale stringente.non essendovi terze parti (AI)almeno da parte mia neanche alivello di consulenza dovrebbe essere tutto ok.che ne pensi?

chissaseciriesco;40559880[B ha scritto:

]io venditore[/B] firmero' un preliminare di vendita senza che vi sia alcuna caparra e con un moedesto termine temporale per far valutare all'acquirente la concreta e fattibile possibilita' di accedere ad un mutuo.
è inusuale ma mi premerebbe potere vendere in modo prioritario al acquirente individuato e a nessun altro in questa fase almeno.
io penso di poter bypassare le tue giuste considerazioni individuando
nella persona specifica l'acquirente unico destinatario della eventuale transazione e con un termine temporale stringente.non essendovi terze parti (AI)almeno da parte mia neanche alivello di consulenza dovrebbe essere tutto ok.che ne pensi?

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e' un tuo rischio ma lo puoi fare se non c'e' di mezzo un' agenzia.. se firmi una proposta che diventa un preliminare anche a 0 euro di deposito da parte dell' acquirente e poi non riesce prendere il mutuo...amen, avrai perso un po' di tempo.
cmq meglio scrivere in proposta una clausola sospensiva mutuo...con una scadenza ben precisa...rinnovabile se ti puo' andare bene, altrimenti diventa un suicidio se la banca ci mette mesi a deliberare.
l' acquirente ti chiederebbe sempre di aspettare, di aspettare.....

buyer milan ha scritto:

delucidazioni sulla sentenza in oggetto.
La nullita' del preliminare di preliminare


Considerazioni in merito
Accade.. frequentemente, nel corso delle trattative per l’acquisto di un immobile, che l’agente immobiliare pretenda la sottoscrizione, da parte del potenziale acquirente, di una scrittura (solitamente qualificata come “proposta irrevocabile di acquisto”), nella quale si propone di acquistare l’immobile ad un certo prezzo, impegnandosi, in caso di accettazione della proposta da parte del potenziale - venditore, a sottoscrivere entro una certa data il contratto preliminare, per poi concludere, in un momento ulteriore, il contratto definitivo; alla sequenza di scritture – contratti corrisponde, di norma, la corresponsione di importi in denaro a titolo di penale, caparra confirmatoria e/o acconti sul prezzo.
Ebbene, ad un tale modo di procedere, per la verità assai diffuso, pone un freno la Corte di Cassazione, la quale, con la Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 afferma il principio secondo cui “non va riconosciuta come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”. In altri termini non è possibile, secondo la Suprema Corte, impegnarsi vicendevolmente a concludere un contratto in cui ancora ci si obblighi all’acquisto di un bene.Una simile pattuizione è, secondo la Corte, nulla per mancanza di causa, non avendo senso pratico, a suo dire, promettere ora di promettere ancora in futuro; riprendendo le parole impiegate dalla Corte, “riconoscere come possibile funzione (del preliminare, ndr) anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi, darebbe luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.
Secondo la Corte, dunque, il “preliminare di preliminare” non potrebbe mai avere efficacia vincolante per le parti, potendo al più riconoscersi in esso, qualora sia redatto per iscritto (come è nelle transazioni immobiliari) una mera “minuta di contratto”, o puntuazione (termine con il quale si indica il documento redatto dalle parti per fissare, senza effetto vincolante, i contenuti di un successivo contratto.

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Perfetto meno male che la logica ha, a volte, il sopravvento.
Ci vediamo al preliminare.

Iva dal 4% al 10% se si acquista da impresa

Io devo firmare il preliminare la prox settimana, ed in teoria rogitare entro fine novembre. volevo però pararmi il didietro e far inserire nel preliminare la condizione che se il rogito è entro fine anno bene altrimenti la compravendita salta con restituzione caparra. Premetto che il venditore è d'accordo (un po' meno sulla restituzione caparra ma lo convincerò altrimenti mollo già adesso) ma come posso buttar giù due righe scritte bene?
grazie...

Oppure clausola secondo cui a fronte di un "inasprimento" fiscale se ne farà carico il venditore?

Rebirth ha scritto:

Iva dal 4% al 10% se si acquista da impresa

Io devo firmare il preliminare la prox settimana, ed in teoria rogitare entro fine novembre. volevo però pararmi il didietro e far inserire nel preliminare la condizione che se il rogito è entro fine anno bene altrimenti la compravendita salta con restituzione caparra. Premetto che il venditore è d'accordo (un po' meno sulla restituzione caparra ma lo convincerò altrimenti mollo già adesso) ma come posso buttar giù due righe scritte bene?
grazie...

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L'unica cosa che puoi inserire in proposta e' la clausola della data del rogito .
cioe': devi mettere accanto alla data del rogito xxxxxx la dicitura: termine essenziale e perentorio.

cmq ti ho risposto dettagliatamente in privato come mi hai chiesto....
L’art. 1457 c.c. prevede che, nell’ambito di un contratto a prestazioni corrispettive, il contratto si risolva di diritto ove sia pattuito un termine essenziale per l’adempimento ed ove la prestazione non venga eseguita nel termine pattuito.

ciao ed auguri.


Ragioneria generale:
c'è un parere nettamente negativo sulle coperture individuate dalla commissione che consistevano in un corrispettivo innalzamento dal 4 al 10% delle aliquote Iva sulle operazioni di vendita di nuove abitazioni da parte dei costruttori a privati.
Anche il ministero competente di merito, quello delle Infrastrutture, d'altra parte, ha espresso sulla norma un parere fortemente negativo (come spiega il ministro Maurizio Lupi.)
aspettiamo....

Ciao a tutti,
Prima di tutto vorrei ringraziare questo forum per non avermi fatto comprare un monoloculo nel 2006... :-D poi, visto che i tempi ora dovrebbero essere maturi per mettere le mani su qualcosa di decente, vorrei chiedere alcuni chiarimenti sulla PdA formulata qui, che stavo sostanzialmente pensando di adottare.

In particolare avrei alcune domande riguardo le clausole sospensive.

- Al punto 7a viene giustamente detto che se non viene concesso il mutuo nulla sarà dovuto all'agente immobiliare. Ok. Però al punto 8a viene detto che il compenso sarà dato all'agente contestualmente al versamento della seconda parte di caparra o comunque entro 30 giorni. Si dà quindi per scontato che 30 giorni siano più che abbondanti per ottenere una risposta dalla banca? E se non la si ottiene entro i 30 giorni cosa succede? bisogna pagare comunque l'agente a dispetto della clausola sospensiva?

- Stesso discorso ovviamente per il punto 7b: 30 giorni sono sufficienti per tutte le verifiche?

- Al punto 7b si dice inoltre che alcune condizioni dovranno essere soddisfatte al momento del rogito, e che all'agente nulla sarà dovuto se quelle condizioni non saranno soddisfatte. Ma al momento del rogito l'agente non è già sparito da un pezzo con la provvigione che gli abbiamo consegnato entro 30 giorni dall'accettazione della proposta? Che facciamo, gli diciamo che ce la deve restituire?

- Altro dubbio sul 7b. Stando alla lettera di quanto scritto, se quanto dichiarato al punto 1a non corrisponderà al vero, l'assegno di caparra sarà restituito. Ma questo vuol dire che se il venditore fosse inadempiente per qualcosa di trascurabile, per es. non avesse pagato l'ultima bolletta di condominio di 50 euro, la vendita salterebbe? non sarebbe possibile un accordo di altro tipo? Come "toglimi 50 euro dal prezzo finale" o "chissenefrega, 'sti 50 euro ce li metto io"...

- Infine un dettaglio: al punto 3 viene dichiarato come sarà divisa la cifra da pagare nelle diverse tranche. Se dopo aver fatto la proposta ho un ripensamento (ad es. mio padre mi dice "ti posso dare 10.000 euro" e quindi io vorrei togliere quei 10.000 euro dall'ammontare del mutuo e aggiungerli all'assegno di saldo), posso fare una modifica? Fatto salvo il benestare della banca ovviamente a cui dovrei comunicare la nuova cifra e dover forse avviare una nuova procedura da capo?

Grazie anticipatamente a chi avrà la pazienza di rispondere

Wintermute ha scritto:

Ciao a tutti,
Prima di tutto vorrei ringraziare questo forum per non avermi fatto comprare un monoloculo nel 2006... :-D poi, visto che i tempi ora dovrebbero essere maturi per mettere le mani su qualcosa di decente, vorrei chiedere alcuni chiarimenti sulla PdA formulata qui, che stavo sostanzialmente pensando di adottare.

In particolare avrei alcune domande riguardo le clausole sospensive.

- Al punto 7a viene giustamente detto che se non viene concesso il mutuo nulla sarà dovuto all'agente immobiliare. Ok. Però al punto 8a viene detto che il compenso sarà dato all'agente contestualmente al versamento della seconda parte di caparra o comunque entro 30 giorni. Si dà quindi per scontato che 30 giorni siano più che abbondanti per ottenere una risposta dalla banca? E se non la si ottiene entro i 30 giorni cosa succede? bisogna pagare comunque l'agente a dispetto della clausola sospensiva?

- Stesso discorso ovviamente per il punto 7b: 30 giorni sono sufficienti per tutte le verifiche?

- Al punto 7b si dice inoltre che alcune condizioni dovranno essere soddisfatte al momento del rogito, e che all'agente nulla sarà dovuto se quelle condizioni non saranno soddisfatte. Ma al momento del rogito l'agente non è già sparito da un pezzo con la provvigione che gli abbiamo consegnato entro 30 giorni dall'accettazione della proposta? Che facciamo, gli diciamo che ce la deve restituire?


- Altro dubbio sul 7b. Stando alla lettera di quanto scritto, se quanto dichiarato al punto 1a non corrisponderà al vero, l'assegno di caparra sarà restituito. Ma questo vuol dire che se il venditore fosse inadempiente per qualcosa di trascurabile, per es. non avesse pagato l'ultima bolletta di condominio di 50 euro, la vendita salterebbe? non sarebbe possibile un accordo di altro tipo? Come "toglimi 50 euro dal prezzo finale" o "chissenefrega, 'sti 50 euro ce li metto io"...

- Infine un dettaglio: al punto 3 viene dichiarato come sarà divisa la cifra da pagare nelle diverse tranche. Se dopo aver fatto la proposta ho un ripensamento (ad es. mio padre mi dice "ti posso dare 10.000 euro" e quindi io vorrei togliere quei 10.000 euro dall'ammontare del mutuo e aggiungerli all'assegno di saldo), posso fare una modifica? Fatto salvo il benestare della banca ovviamente a cui dovrei comunicare la nuova cifra e dover forse avviare una nuova procedura da capo?

Grazie anticipatamente a chi avrà la pazienza di rispondere

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7a
La clausola sospensiva mutuo ha una sua scadenza....scaduta la clausola e non avendo ottenuto il mutuo o entrambe le parti rinnovano la proposta/preliminare, (con una nuova scadenza della clausola sospensiva)... di solito firmando sulla proposta stessa con la data nuova ..oppure ci si ritira dal contratto senza dover pagare niente a nessuno.

7b
la clausola sospensiva per i controlli e' un'altra cosa ma se contatti un geometra prima di firmare la proposta/preliminare e immediamente gli consegni i documenti dell'immobile, nominativo ed indirizzo del vendtore, codice fiscale, etc etc, 30 gg sono anche tanti a fare i controlli....di media bastano 15 gg....ci vuole poco a vedere se ci sono magagne sull'immobile...naturalmente il geometra te lo porti dietro durante una visita all'immobile e gli consegni la cartina catastale...che chiederai alll'agente immobiliare.

ahi ahi ahi.....la provvigione va pagata al preliminare, anzi va pagata quando il venditore accetta la proposta e ne viene data notizia all'acquirente.
anche se poi nascono le magagne...la provvigione va pagata lo stesso.

7b si riferisce soprattutto ai controlli catastali ed urbanistici....in caso di anomalie gravi non sanabili...........se il geometra dovesse dire che risulta un abuso non sanabile la caparra che hai lasciato in deposito all'agente immobiliare ti dovra' essere restituita e non pagherai niente a nessuno di provvigione..
per le spese condominio.....il notaio prima del rogito chiedera' al venditore la lettera dell'amministratore che dichiara che al momento del rogito le spese sono in regola.
se cosi' non fosse, tu acquirente sei in responsabile in solido per gli ultimi due anni di spese condominiali.....
se dovessero nascere controversie, l'amministratore chiedera' a te, nuovo proprietario e poi tu per recuperare dovrai fare causa al venditore....

cambio punto 3.....il preliminare non si puo' stipulare se prima non ti viene data la delibera del mutuo dalla banca.....quindi bisognera' andare in banca e chiedere che vuoi abbassare la richiesta del mutuo....se accettano...informi l'agenzia che informera' il venditore e poi al preliminare le cifre cambieranno...

io personalmente pero' non lo farei.....troppi casini...le cose si decidono prima di firmare la proposta/preliminare....una volta firmato diventa tutto piu' difficile cambiare le cose.....

ciao.


ricordati che le clausole sospensive servono ad uscire dal contratto senza spese e senza dover pagare provvigioni se non si ottiene il mutuo o se dai controlli del geometra si trovano abusi insormontabili.

una volta firmato il preliminare per uscire dal contratto qualsiasi controversia
finisce in tribunale....

Grazie per l'aiuto ccc

Non ho capito bene questa risposta:

ccc ha scritto:

7a
ahi ahi ahi.....la provvigione va pagata al preliminare, anzi va pagata quando il venditore accetta la proposta e ne viene data notizia all'acquirente.
anche se poi nascono le magagne...la provvigione va pagata lo stesso.

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Al di là del problema che ho sollevato in merito al punto 7b, la clausola sospensiva mutuo (7a) serve comunque anche per evitare di pagare la provvigione all'accettazione della proposta, perché dunque dici così?

Se invece vengono fuori rogne al rogito, a quel punto mi sembra di capire che ormai la provvigione è stata pagata e punto.
Ma allora a che serve la frase Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE e all’AGENTE IMMOBILIARE a nessun titolo.?
Non sarebbe più sensato scrivere soltanto Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE a nessun titolo.? (togliendo la parte dell'AI)

Grazie ancora.

E' vero che la parcella dell'AI matura al momento dell'accettazione della proposta. Ma se avete messo tutte le clausole bla bla bla....perchè non aspettate a saldare al rogito? Vi bruciano le mani quegli assegni? Di solito passano due/tre mesi. I nostri cari (a volte troppo cari) AI possono aspettare.
Se no, che senso ha mettere tutte le clausole consigliate da CiCCi?

broken brick ha scritto:

E' vero che la parcella dell'AI matura al Ma se avete messo tutte le clausole bla bla bla....perchè non aspettate a saldare al rogito? Vi bruciano le mani quegli assegni?...
Se no, che senso ha mettere tutte le clausole consigliate da CiCCi?

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Ma infatti questo è esattamente quello che vorrei fare.
Quello che non capisco è se sia lecito farlo.
In questa proposta viene scritto al punto 8a che Il PROPONENTE dichiara di riconoscere ed accettare la mediazione dell’AGENTE IMMOBILIARE, a favore del quale si impegna a versare bla bla alla data prevista per il primo versamento di cui al punto 3b) e in mancanza di questo, entro 30 giorni dalla data di comunicazione dell’accettazione della presente proposta
Fosse per me invece di "punto 3b" e "30 giorni", scriverei "al rogito". Ma se chi ha scritto questa proposta non l'ha fatto e ha piuttosto optato per i 30 giorni e co., mi dà a pensare che ci siano dei vincoli legali che glielo abbiano impedito e che lo abbiano costretto a scrivere "30 giorni"?
No?

Wintermute ha scritto:

Grazie per l'aiuto ccc

Non ho capito bene questa risposta:

Al di là del problema che ho sollevato in merito al punto 7b, la clausola sospensiva mutuo (7a) serve comunque anche per evitare di pagare la provvigione all'accettazione della proposta, perché dunque dici così?

Se invece vengono fuori rogne al rogito, a quel punto mi sembra di capire che ormai la provvigione è stata pagata e punto.
Ma allora a che serve la frase Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE e all’AGENTE IMMOBILIARE a nessun titolo.?
Non sarebbe più sensato scrivere soltanto Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE a nessun titolo.? (togliendo la parte dell'AI)

Grazie ancora.

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scusa....forse non ho capito bene io la tua domanda..
allora... se c'e' una causola sospensiva ed il mutuo o i controlli sull'immobile non vanno bene, l'acquirente puo' ritirarsi dal contratto senza dover pagare niente a nessuno.
se invece va tutto bene, il contratto continua e si paga la provvigione.
e fin qui ci siamo...

Ma se non viene messa la clausola sospensiva sulla proposta/preliminare e dopo l'accettazione del venditore la proposta si e' trasformata in preliminare e dopo nascono delle magagne. ...la provvigione va pagata lo stesso.


lo dico da anni...la clausola sospensiva per i controlli sull'immobile e' estremamente importante....serve proprio a scoprire se esistono delle magagne, degli abusi che il venditore ha taciuto.
molti non vogliono spendere i soldi del geometra e rischiano.
se si firma il preliminare e dopo vengono fuori degli abusi insanabili, sappiate che la responsabilita' e' sempre del venditore e il mediatore ha diritto alla sua provvigione....a meno che non sapesse degli abusi.
e cmq...si va alle vie legali.

broken brick ha scritto:

E' vero che la parcella dell'AI matura al momento dell'accettazione della proposta. Ma se avete messo tutte le clausole bla bla bla....perchè non aspettate a saldare al rogito? Vi bruciano le mani quegli assegni? Di solito passano due/tre mesi. I nostri cari (a volte troppo cari) AI possono aspettare.
Se no, che senso ha mettere tutte le clausole consigliate da CiCCi?

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se il mediatore e' d'accordo va bene... ma ha diritto ad incassare la provigione al momento del preliminare.
metti che il rogito si faccia dopo 6 mesi..... dal preliminare...gli agenti non aspettano, vogliono incassare subito.

Wintermute ha scritto:

Ma infatti questo è esattamente quello che vorrei fare.
Quello che non capisco è se sia lecito farlo.
In questa proposta viene scritto al punto 8a che Il PROPONENTE dichiara di riconoscere ed accettare la mediazione dell’AGENTE IMMOBILIARE, a favore del quale si impegna a versare bla bla alla data prevista per il primo versamento di cui al punto 3b) e in mancanza di questo, entro 30 giorni dalla data di comunicazione dell’accettazione della presente proposta
Fosse per me invece di "punto 3b" e "30 giorni", scriverei "al rogito". Ma se chi ha scritto questa proposta non l'ha fatto e ha piuttosto optato per i 30 giorni e co., mi dà a pensare che ci siano dei vincoli legali che glielo abbiano impedito e che lo abbiano costretto a scrivere "30 giorni"?
No?

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ma certo che e' legale.............broken lo sai anche tu.....
il mediatore ha diritto di incassare la parcella al buon esito del contratto.
il buon esito come da articolo del codice civile si intende ...al preliminare.


Al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 cod. civ., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita”

Io lo interpreto così:
-il diritto al pagamento matura, per l'AI con l'accettazione della proposta. Se dopo i due cambiano idea devono pagare comunque.
-la tempistica non è necessariamente istantanea. Se anche aspetto qualche giorno a pagare non muore nessuno.

Quante volte paghiamo il dentista a fine mese (se prendiamo lo stipendio il 27) anche se egli ha maturato la parcella al momento della trapanata al dente ?
Quante volte paghiamo l'avvocato o l'architetto o altre prestazioni qualche mese dopo la presentazione della parcella? E sicuramente hanno maturato il diritto appena conclusa la prestazione professionale.
Non vedo questa fretta disperata di pagare subito gli AI appena vi presentano la fattura....a proposito, vi presentano la fattura? Vengono nominati nell'atto?

broken brick ha scritto:

Io lo interpreto così:
-il diritto al pagamento matura, per l'AI con l'accettazione della proposta. Se dopo i due cambiano idea devono pagare comunque.
-la tempistica non è necessariamente istantanea. Se anche aspetto qualche giorno a pagare non muore nessuno.

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Mettiamo che uno vuole proprio espressamente evitare questa situazione, ossia vuole pagare l'agente immobiliare solo "salvo buon fine" se la vendita va veramente in porto. E' possibile vedere un esempio di una clausola del genere, cioè una clausola che esclude il pagamento della provvigione all'agente se l'immobile non viene venduto?