Mutuo BNL quasi fisso , pro e contro e strategie di massimo risparmio

Ciao a tutti e ben trovati su questo magnifico forum.
Inserisco questa nuova discussione su questo tipo di mutuo (quasi fisso di BNL) sperando che possa essere utile a molti oltre che al sottoscritto.
A me questo prodotto è stato proposto come possibilità di accollo per l'acquisto di un appartamento direttamente dal costruttore.
Quando la prima volta sono andato a parlare con l'impiegato della banca, non vi nascondo che pensavo di aver trovato la "panacea" dei mutui. Poi molti entusiasmi si sono ridimensionati , grazie anche ai vari post letti su questo ed altri forum,dai quali ho capito cose che l'impiegato della banca si era ben guardato di spiegarmi.
Alla fine ho capito che il mutuo migliore non esiste, ma e bene scegliere quello che si ritiene più confacente alle proprie esigenze.
Del resto anche l'idea di avvelermi dell' accollo che comunque qualche piccolo vantaggio lo da, mi ha convinto.
Per riepilogare, il mutuo ha le seguenti caratteristiche :
CAP=6.20
tasso=euribor 1m + 3,60 spread
il piano di ammortamento è particolare in quanto la quota capitale è calcolata al tasso fisso del 6.20 , mentre la quota interessi è calcolata volta per volta al tasso prederminato di cui sopra (Euribor1m+spread).
Inoltre il piano di ammortamento per la quota capitale è stabilito in modo fisso alla stipula del contratto.
Da tutto ciò ne consegue che se anche l'euribor ad 1 mese dovesse restare costante (ipotesi improbabile) la rata comunque andrebbe in crescendo nel tempo a vantaggio però di una rata più bassa rispetto ad altri mutui all'inizio.
Non so se sono stato chiaro, ma gli esperti del forum potranno sicuramente spiegarlo in modo più comprensibile.
Da questo forum, grazie agli esperti (una citazione particolare va a tanduro ) ho già iniziato ad imparare come far valere i miei diritti sulla recessione della polizza di assicurazione sulla vita (Serenity) che la banca mi sta "forzando" a sottoscrivere.

Spero inoltre che gli esperti vogliano dare altri consigli sulla "strategia di massimo risparmio" da adottare con questo tipo di mutuo.
Sperando di fare cosa gradita ed utile a un buon numero di persone che frequentano il forum,
ciao e buon ferragosto a tutti.

la strategia del recupero del risparmio per questo prodotto piùdi altri è effettuare frequenti estinzioni anche solo utilizzando i risparmi sulle rate che questo prodotto in particolare ti "regala" proprio per il fatto che come hai detto tu gli importi rata saranno più bassi di altri prodotti paricondizioni.

non dovrai "approfittare" di quelle rate basse.
dovrai rinunciarvi.

nel caso accetti il sacrificio..
potresti ridurre gli interessi totali corrisposti e addirittura ridurre la durata finale.
ma la strategia deve essere metodica e scientifica.

il funzionamento di questo peculiare prodotto lo vedi in questo articolo che credo tu abbia già letto:
Mutuo “Quasi Fisso” di Bnl: lo sapevate che…Aiuto Mutuo | Aiuto Mutuo

Grazie tanduri , effettivamente è quello che pensavo di fare (sperando di riuscire ad essere più formica che cicala ) ,ed ovviamente i tuoi consigli mi confortano.
Ho visto tra l'altro che nel file excel che mi avevi mandato per il calcolo dell'ammortamento hai previsto anche dei campi per il ricalcolo in caso di piccole estinzioni anticipate , all'inizio mi era sfuggito

Pensi che sia utile allegare il file a questa discussione ?

un saluto

certo allega il file che se vuoi lo commentiamo insieme..
dove hai letto di formiche e cicale? .. è un tuo aforismo o hai letto tante discussioni di altro forum che frequentavo?..

Ecco il file .

A proposito di formiche e cicale , ovviamente ho letto le discussioni su altro forum, ho seguito un pò tutte le tue discussioni sul tema

Per il file sarebbe bello poter compilare la colonna euribor con delle previsioni a lungo termine, ma immagino che sia come chiedere che tempo farà tra venta'anni

ps : ti ho lasciato un msg sul profilo, non so se hai avuto modo di vederlo.

giampi67leo ha scritto:

Ho visto tra l'altro che nel file excel che mi avevi mandato per il calcolo dell'ammortamento hai previsto anche dei campi per il ricalcolo in caso di piccole estinzioni anticipate

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puoi inoltre "aprire" e far comparire la colonna C "versamenti" del foglio dove trovi le caselle per le estinzioni su ogni rata.. hai provato?
per aprire la colonna C devi posizionare il cursore del mouse sulla riga destra della colonna B facendo comparire doppie righe parallele e trascinandole a destra tenendo premuto il click sinistro del mouse.

Si avevo già visto le colonne nascoste, ottimo strumento per avere la situazione sotto controllo.
Per adesso simulo e risimulo con il file, ma poi speriamo di riuscire a mettere in pratica la strategia

Salve ho bisogno di un esempio pratico.
Mutuo da 100.000 euro.
Liquidità 45000 attualmente investita ma che si libererà tra 6 mesi.

mutuo max 30 anni...

a quanto ammonterebbe il mutuo "quasi fisso"? ...

grazie.

Cheapest ha scritto:

Salve ho bisogno di un esempio pratico.
Mutuo da 100.000 euro.
Liquidità 45000 attualmente investita ma che si libererà tra 6 mesi.

mutuo max 30 anni...

a quanto ammonterebbe il mutuo "quasi fisso"? ...

grazie.

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c'e' un link nel secondo post
(cmq danno max 76% del valore dell'immobile da altro tuo post mi sembra che te ne serva di piu)

cmq mai stipulerei un mutuo cosi senza avere la certezza di poterlo estinguere in brevissimo tempo 5 anni max


probabilmente ho capito male anche perche dopo questo paragrafo l'attenzione è scemata

Una certezza: quella matematica di dover pagare più interessi - Questa singolare ed esclusiva determinazione del pda condiziona molti aspetti del mutuo e ci assicura oltretutto di dover corrispondere più interessi di un variabile generico, certezza che abbiamo ancorprima di incominciare a pagare il mutuo; nell’esempio che ho fatto precedentemente, col “quasi fisso ” si pagano minimo 4.400 euro in più di interessi, “minimo” perchè sono quelli calcolati come da piano di ammortamento con euribor sempre pari a quello di stipula 0,2% (cosa che per un variabile sappiamo essere improbabile); se il tasso poi effettivamente aumenta in futuro, ovviamente, la differenza di interessi corrisposti aumenta di conseguenza (lo vedremo più avanti).

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Ma in pratica ti ritroveresti un variabile cono quota capitale bassa o se vogliamo un fisso con rata crescente cioè i due effetti che i due tipi di tasso cercano di evitare

...da lunedì prossimo, 2 Settembre, BNL torna all'80%...

grazie Tom in realtà chiederei meno del 65% del valore dell'immobile, quindi ampiamente dentro i parametri

...quindi in base alla mia situazione, cosa mi consigliereste?
Grazie.

Confronto con il "Quasi Fisso" BNL - anno 2022

Salve a tutti, riprendo questa discussione ..anche perche' da novizio ancora non posso aprirne una nuova

Escludendo il fisso di questi tempi, con TAN gia' sopra il 3%, per un mutuo di 220K (75% del costo villetta) sono indeciso se affidarmi proprio a questo "Quasi Fisso" della BNL:

- Quasi Fisso BNL: rata 703,01 - TAN 1,91 TAEG 2,1 (Euribor 1M con spread 1,95), con CAP a 3,6;
- Variabile puro BNL: rata 753,43 - TAN 1,36 TAEG 1,54 (Euribor 1M con spread 1,40);
- Variabile puro Widiba: rata 773,06 - TAN 1,63 TAEG 1,68 (Euribor 3M con spread 1,20);

Optando per il variabile puro tenderei verso il mutuo Widiba, valutando migliore lo spread piu' basso oltre che l'Euribor a 3 mesi.

Pero' il "Quasi fisso" mi alletta parecchio, cosa ne pensate voi?

Grazie mille

pazzopazzo ha scritto:

Salve a tutti, riprendo questa discussione ..anche perche' da novizio ancora non posso aprirne una nuova

Escludendo il fisso di questi tempi, con TAN gia' sopra il 3%, per un mutuo di 220K (75% del costo villetta) sono indeciso se affidarmi proprio a questo "Quasi Fisso" della BNL:

- Quasi Fisso BNL: rata 703,01 - TAN 1,91 TAEG 2,1 (Euribor 1M con spread 1,95), con CAP a 3,6;
- Variabile puro BNL: rata 753,43 - TAN 1,36 TAEG 1,54 (Euribor 1M con spread 1,40);
- Variabile puro Widiba: rata 773,06 - TAN 1,63 TAEG 1,68 (Euribor 3M con spread 1,20);

Optando per il variabile puro tenderei verso il mutuo Widiba, valutando migliore lo spread piu' basso oltre che l'Euribor a 3 mesi.

Pero' il "Quasi fisso" mi alletta parecchio, cosa ne pensate voi?

Grazie mille

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Ho visto che sempre bnl con quella cifra ti fa il fisso a 2,95% taeg 3,1%, se consideri che euribor 1mese ad ottobre arriverà a 1% il quasi fisso ti va a costare 2,95%. Poi il cap è inteso sul tasso finito o su euribor 1?

edit: trovato, Variabile in base all'andamento dell’Euribor a 1 mese + spread con tetto massimo al 3.60%.

Non saprei, lo spread mi sembra troppo alto per convenire e "rischiartela", io opterei per un fisso e buonanotte, se si abbassano provi la surroga, se si alzano hai fatto bene.

pazzopazzo ha scritto:

Salve a tutti, riprendo questa discussione ..anche perche' da novizio ancora non posso aprirne una nuova

Escludendo il fisso di questi tempi, con TAN gia' sopra il 3%, per un mutuo di 220K (75% del costo villetta) sono indeciso se affidarmi proprio a questo "Quasi Fisso" della BNL:

- Quasi Fisso BNL: rata 703,01 - TAN 1,91 TAEG 2,1 (Euribor 1M con spread 1,95), con CAP a 3,6;
- Variabile puro BNL: rata 753,43 - TAN 1,36 TAEG 1,54 (Euribor 1M con spread 1,40);
- Variabile puro Widiba: rata 773,06 - TAN 1,63 TAEG 1,68 (Euribor 3M con spread 1,20);

Optando per il variabile puro tenderei verso il mutuo Widiba, valutando migliore lo spread piu' basso oltre che l'Euribor a 3 mesi.

Pero' il "Quasi fisso" mi alletta parecchio, cosa ne pensate voi?

Grazie mille

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Ti hanno spiegato come mai il Variabile "puro" pur avendo uno spread minore di quello denominato "quasi fisso", ha una rata mensile più alta di 50€ ?
Come si giustifica, visto che lo spread applicato dalla banca è addirittura minore di quasi mezzo punto?

Aggiungo, nel definire il variabile di Widiba, migliore, hai tenuto conto che quasi certamente l'€BOR subirà un ulteriore aumento a breve?

Ciao Santi91, e grazie mille per la tua risposta. In realta' il fisso BNL che mi hanno proposto vede una rata di 939,44 - TAN 3,1 TAEG 3,310 per un costo del finanziamento di 118K piu' della meta' di quanto richiesto. Per questo l'avevo escluso a priori.

I fissi propostomi vanno tutti su quella linea, TAN 3,09 TAEG 3,19 (Ing), TAN 3,470 TAEG: 3,82 BPM ..

Pero' il tuo ragionamento quadra ..considerando questi ultimi aumenti dei tassi. Il fatto e' che proprio non riesco a pensare di pagare piu' della meta' del [restito in interessi

Ciao Pred_01, la spiegazione secondo loro sta' nel fatto che sul "Quasi Fisso" il tasso viene applicato agli interessi e non alla quota capitale, che invece rimane stabile.

Cosi' facendo il mutuo parte da una rata bassa per poi aumentare notevolmente in corso d'opera (per questo me lo consigliavano in caso di estinzione intorno al 8/10 anno)

Io sinceramente lo aprirei piu' per usufruire di una rata bassa ed un cap al tasso, come salvagente, in questo periodo di forti aumenti. Poi una surroga ad un fisso piu' in la in caso di ri-abbassamento.

Il CAP sarebbe piu' una condizione psicologica diciamo ..il variabile sarebbe un bagno di sangue se dovessero aumentare a dismisura ..e considerando gli orizzonti bui ..

pazzopazzo ha scritto:

Ciao Santi91, e grazie mille per la tua risposta. In realta' il fisso BNL che mi hanno proposto vede una rata di 939,44 - TAN 3,1 TAEG 3,310 per un costo del finanziamento di 118K piu' della meta' di quanto richiesto. Per questo l'avevo escluso a priori.

I fissi propostomi vanno tutti su quella linea, TAN 3,09 TAEG 3,19 (Ing), TAN 3,470 TAEG: 3,82 BPM ..

Pero' il tuo ragionamento quadra ..considerando questi ultimi aumenti dei tassi. Il fatto e' che proprio non riesco a pensare di pagare piu' della meta' del [restito in interessi

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Considera che io sono "costretto" a prendere un variabile visto che il fisso me lo propongono a 4,17% e TAEG 4,37% contro un variabile a 1,45% (spread 1,25 + E1mese) TAEG 1,51%; sicuramente prima di arrivare al rogito il variabile aumenterà ancora ma pazienza.

Per questo sono seriamente tentato per il variabile con CAP, che poi alla fine e' appena sopra il fisso ..tanto il variabile ci arriva al fisso nei prossimi mesi

Domanda su questo mutuo: le spese di istruttoria e perizia vengono infilate negli interessi che si pagano strada facendo o vanno pagate cash alla banca quando vai a stipulare il mutuo?

Diciamo cash, nel senso che la cifra che chiedi ti viene concessa gia' decurtata delle spese di istruttoria e perizia (ma non funziona cosi' per tutte le banche??)..e che non sono poche in questo caso, quasi 2000 euro di istruttoria