La proposta di acquisto equilibrata è possibile?

seroli- ha scritto:

Ringrazio Gorio per la risposta che comprendo.

Non lo so'. Ragionando del "grande tema" (in generale) mi viene da dire che la proposta è fatta bene e studiata meglio, pero'.....pero'....(come sapete i fiorentini hanno sempre un "pero' ") pero' c'è una voce dentro che mi dice:
"se i compromessi di solito sono lunghi 6 pagine, forse ci sara' un perchè?" nel senso che seppur sia un testo fatto bene, comunque è una scrittura di 2 paginette che si trasforma (dopo i controlli) in un compromesso.

Ora, non che ci sia nulla di male sul concetto di "sintesi" (un contratto d'affitto 4+4 potrebbe essere lungo 15 righe ed essere perfetto) ma FILOSOFICAMENTE ( ) esiste un punto di non ritorno in ogni scelta, in ogni situazione e normalmente questo punto è il Compromesso. Ecco, anticipare questo punto di non ritorno al momento della fine dei controlli, mi fa' paura.

Anche se è vero che quel momento (la fine dei controlli) non è IL MOMENTO, ma è il versamento della caparra confirmatoria IL MOMENTO, il preliminare, non altro prima.

Ci devo riflettere....intanto vi ascolto.

p.s.: inserite la donazione ventennale.

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A seroli, da te mi aspetto ceh tu veda oltre le apparenze.

Ricapitoliamo.

Abbiamo un problema, non vogliamo far firmare compromessi ai clienti senza che ci sia una certezza di poter proseguire senza intoppi, la più ampia possibile certezza, perché sappiamo, per esperienza, che i compromessi fatti precotti sono troppo pericolosi e che affidarsi al diritto (cioè invece di prevenire, curare) non è mai conveniente, nemmeno se hai ragione.

Abbiamo provato con la penitenziale, ma cozzava con la confirmatoria inoltre era comunque passibile di nullità.

Abbiamo provato con la puntuazione, ma non dava garanzie abbastanza forti nemmeno per l'interregno e non è digerita dai giuristi.... inoltre non si sa mai se è o non è un contratto... troppi casini.

Ci resta dunque la strada facile, il compromesso precotto con eventuale scrittura integrativa, scappatoia usata dalle blasonate associazioni o la strada nuova, cioè fare un compromesso sospensivo, che rimandi il versamento della confirmatoria al momento della certezza di tutto il possibile accertabile (o comunque alla possibilità di accertarlo) con una penale a "legare" nell'interregno ma che consente anche la "fuga" onerosa, in caso di problematiche sopraggiunte.
Quando arriverà il momento del versamento della confirmatoria, le parti potranno (e lo faranno di sicuro) andare a sottoscrivere un nuovo preliminare o il rogito.
In pratica abbiamo lo stesso funzionamento della proposta che usavo io e che tu usi, senza le debolezze della stessa.
Gorio ci ha aggiunto poi, il risarcimento per l'acquirente in caso di difformità insanabili, che non è un principio sbagliato, anche se di fatto inapplicabile praticamente, considera che nelle precotte tanto amate da reganam e accettate dalle associazioni di consumatori, una casistica del genere creerebbe non poche problematiche e invece in questa tutto viene risolto, secondo la linea di Gorio, con la penale e il rifondere delle spese sostenute.
Poi puoi aggiungere e togliere quello che ti serve, ci si sta concentrando sull'impianto nella parte importante... pensa che manca anche il foro competente ad esempio... ma è una cosa di secondaria importanza in questa sede di... studio.

sisi l'avevo capito che comunque poi si va' dal notaio a fare il compromesso......non lo so', forse la parola "confirmatoria" ha rianimato vecchi mostri del passato, quando usavo l'altra proposta (quella confirmatoria precotta, seppur con la RTN) e inconsciamente mi scatta un "allerta meteo".

Quello che mi tranquillizza è che questa proposta non si trasforma in compromesso in maniera automatica ma diviene compromesso SE il compratore versa la confirmatoria, in mancanza siamo ancora nella clausola penale.

sbaglio?

Cioè, chiedo anche a Gorio, se io firmo, si fa' le verifiche che vanno tutte bene, verifiche che devono finire il 01/07/2011 e poi il 02/07/2011 io compratore non verso la confirmatoria, che succede?
perdo la penale e basta o si puo' chiedere l'esecuzione in forma specifica?

seroli- ha scritto:

sisi l'avevo capito che comunque poi si va' dal notaio a fare il compromesso......non lo so', forse la parola "confirmatoria" ha rianimato vecchi mostri del passato, quando usavo l'altra proposta (quella confirmatoria precotta, seppur con la RTN) e inconsciamente mi scatta un "allerta meteo".

Quello che mi tranquillizza è che questa proposta non si trasforma in compromesso in maniera automatica ma diviene compromesso SE il compratore versa la confirmatoria, in mancanza siamo ancora nella clausola penale.

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Ricorda che è obbligato, appena scade il termine, o diventa inadempiente. La penale decade al momento dell'avveramento della condizione sospensiva che si verifica o per i controlli avvenuti o per naturale scadenza, corrispondente alla data del versamento della confirmatoria.

perché parlate di stipula del preliminare? non è questo un preliminare al momento del versamento della caparra?

clash ha scritto:

perché parlate di stipula del preliminare? non è questo un preliminare al momento del versamento della caparra?

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Assolutamente sì, si parla di un preliminare fatto bene, se serve.

ArPi ha scritto:

Assolutamente sì, si parla di un preliminare fatto bene, se serve.

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Ha ragione clash, questo è già un preliminare e, risponendo pure a Seroli riguardo il numero di pagine, che poi poco contano in un preliminare quelle cose lì ci metti.
Provate ad inserirvi i dati delle parti, completi, la descrizione, completa, dell'immobile, le dichiarazioni di conformità sugli impianti, urbanistiche, ecc, ecco che l'estensione sarà la stessa.
Bisogna imparare a lavorare in un modo differente, questa è la verità, quindi ccon più attenzione, rigore, dando più importanza ai dati formali, in modo che i problemi, per quanto è possibile, si risolvano a monte.
Sul punto su cosa accade se il compratore, andate bene le verifiche, non versa la caparra confirmatoria, ovviamente, come ha già detto ArPi, in quel momento è caduta la sospensiva, quindi lui è obbligato a versarla, ma il contratto, da quel momento in poi, spiegherà per intero i suoi effetti, essendo anche la caparra confirmatoria un accessorio e non un elemento essenziale del negozio.
Sarà inadempiente ed il venditore potrà, coattivamente, ottenerne l'adempimento, poiché il patto iniziale, pregiudiziale, è stato da lui adempiuto.
Proprio per questo io credo opportuno che l'acquirente versi una somma al momento della sottoscrizione, a deterrente di successivi comportamenti poco seri.

sto leggendo su un altro forum che molti A.I. stanno inserendo nella proposta-preliminare usata da tutti, una clausola sospensiva immobile conforme .
Per tutelare le parti è sufficiente far sottoscrivere una proposta sottoposta a clausola sospensiva e il diritto alla provvigione, per l'agenzia, matura solamente all'avverarsi della condizione (immobile conforme o con abusi sanabili entro la data del rogito o in tempi accettabili per entrambe le parti).
Per fare un controllo occorre al massimo un mese.
sono consigli dati agli utenti da un moderatore e confermati da un altro A.I. di un altro forum.
cosa ne dite???

gorio ha scritto:

Ha ragione clash, questo è già un preliminare e, risponendo pure a Seroli riguardo il numero di pagine, che poi poco contano in un preliminare quelle cose lì ci metti.
Provate ad inserirvi i dati delle parti, completi, la descrizione, completa, dell'immobile, le dichiarazioni di conformità sugli impianti, urbanistiche, ecc, ecco che l'estensione sarà la stessa.
Bisogna imparare a lavorare in un modo differente, questa è la verità, quindi ccon più attenzione, rigore, dando più importanza ai dati formali, in modo che i problemi, per quanto è possibile, si risolvano a monte.
Sul punto su cosa accade se il compratore, andate bene le verifiche, non versa la caparra confirmatoria, ovviamente, come ha già detto ArPi, in quel momento è caduta la sospensiva, quindi lui è obbligato a versarla, ma il contratto, da quel momento in poi, spiegherà per intero i suoi effetti, essendo anche la caparra confirmatoria un accessorio e non un elemento essenziale del negozio.
Sarà inadempiente ed il venditore potrà, coattivamente, ottenerne l'adempimento, poiché il patto iniziale, pregiudiziale, è stato da lui adempiuto.
Proprio per questo io credo opportuno che l'acquirente versi una somma al momento della sottoscrizione, a deterrente di successivi comportamenti poco seri.

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x Gorio:
Apro una parentesi tutta toscana: non dire a noi toscani di "cambiare modo di lavorare, in maniera piu' precisa", i contratti preliminari ve li abbiamo insegnati noi a voi italiani, e questo testo è lontano anni luce da un preliminare fatto da un Notaio toscano, sia per precisione sia per estensione. Punto.

Detto cio' ringrazio ancora per le spiegazioni, quelle di Gorio comprese, molto esaustive. Il fatto che il giorno 2/7/2011 si possa chiedere (per estremizzare) l'esecuzione in forma specifica, cambia di parecchio ArPi l'idea del precontratto.......con quello al massimo pagavi "il corrispettivo del recesso" e fine, qui si parla di esecuzione in forma specifica.

Sicuro di sentirtela addosso sta' proposta? Sicuro che la bilancia pènda dalla parte giusta? Come ha detto Gorio giustamente, il 2/7/2011 io posso costringerti a versare la confirmatoria....non è lo stesso che fare le proposte maggiche con l'aggiunta di una sospensiva?

clash ha scritto:

perché parlate di stipula del preliminare? non è questo un preliminare al momento del versamento della caparra?

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Io e ArPi siamo toscani, noi toscani siamo abituati a fare preliminari parecchio lunghi dove apparte tutti gli elementi essenziali, si ricostruisce la consequenzialita' degli atti di proveninza nel ventennio (tutti i passaggi di proprieta' degli ultimi 20 anni) per garantire la proprieta',
inseriamo tutti i permessi urbanistici della casa, dal medioevo a oggi, per vedere che non ci siano buchi o pecche........

questo testo per noi è come fare la sintesi del riassunto del Bignami a un toscano se gli dici che quello è un compromesso gli vien da ridere.

p.s. apprezzo molto lo sforzo fatto, secondo me è fatto bene e Gorio (non scherzo) si meriterebbe di essere portato in Fiaip come consulente, perchè l'idea, lo spunto è stato fatto molto bene.....anche se non è toscano (strano infatti, come t'ha fatto Gorio? )

seroli- ha scritto:

Io e ArPi siamo toscani, noi toscani siamo abituati a fare preliminari parecchio lunghi

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Zozzoni

seroli- ha scritto:

a un toscano se gli dici che quello è compromesso gli vien da ridere.

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Come no? In Sicilia basta poco per compromettere e a voi non bastano nemmeno i lunghi preliminari?

seroli- ha scritto:

x Gorio:
Apro una parentesi tutta toscana: non dire a noi toscani di "cambiare modo di lavorare, in maniera piu' precisa", i contratti preliminari ve li abbiamo insegnati noi a voi italiani, e questo testo è lontano anni luce da un preliminare fatto da un Notaio toscano, sia per precisione sia per estensione. Punto.

Detto cio' ringrazio ancora per le spiegazioni, quelle di Gorio comprese, molto esaustive. Il fatto che il giorno 2/7/2011 si possa chiedere (per estremizzare) l'esecuzione in forma specifica, cambia di parecchio ArPi l'idea del precontratto.......con quello al massimo pagavi "il corrispettivo del recesso" e fine, qui si parla di esecuzione in forma specifica.

Sicuro di sentirtela addosso sta' proposta? Sicuro che la bilancia pènda dalla parte giusta? Come ha detto Gorio giustamente, il 2/7/2011 io posso costringerti a versare la confirmatoria....non è lo stesso che fare le proposte maggiche con l'aggiunta di una sospensiva?

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In tema di Toscana, io capisco la lunghezza della ribollita (a noi ce piace chiacchierà), ma guarda che se fai riempire gli spazi interlinati di quel contratto ad un avvocato specialista in ragù napoletano, che quanto a lunghezza di cottura ha poco da invidiare, una decina di pagine ne escon fuori, stai certo.
A parte gli scherzi, scopo del lavoro non era fare un classico preliminare per esteso, quello siam capaci tutti, diciamo la verità, ma fissare alcuni punti essenziali, diciamo lo scheletro di cemento armato, di un qualcosa che fosse funzionale a risolvere alcune problematiche che, in base, alle esperienze, non erano risolvibili, con, appunto, le prassi contrattuali.
Giriamo, in fondo, sempre intorno allo stesso, discorso, quelli sono i punti essenziali, poi ognuno ci mette quelli accidentali che vuole, se lo arreda, ecc..

seroli- ha scritto:

x Gorio:
Apro una parentesi tutta toscana: non dire a noi toscani di "cambiare modo di lavorare, in maniera piu' precisa", i contratti preliminari ve li abbiamo insegnati noi a voi italiani, e questo testo è lontano anni luce da un preliminare fatto da un Notaio toscano, sia per precisione sia per estensione. Punto.

Detto cio' ringrazio ancora per le spiegazioni, quelle di Gorio comprese, molto esaustive. Il fatto che il giorno 2/7/2011 si possa chiedere (per estremizzare) l'esecuzione in forma specifica, cambia di parecchio ArPi l'idea del precontratto.......con quello al massimo pagavi "il corrispettivo del recesso" e fine, qui si parla di esecuzione in forma specifica.

Sicuro di sentirtela addosso sta' proposta? Sicuro che la bilancia pènda dalla parte giusta? Come ha detto Gorio giustamente, il 2/7/2011 io posso costringerti a versare la confirmatoria....non è lo stesso che fare le proposte maggiche con l'aggiunta di una sospensiva?

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Seroli caro facciamo un test di confronto

Proposta arpi 1:

- si fa la proposta e c'è la penitenziale accettata come corrispettivo del recesso (che era già un problema secondo gorio vere prima una penitenziale poi una confirmatoria, ma freghiamocene e andiamo avanti.)

Si fissa il compromesso tra 30 giorni.

- l'acquirente fa i controlli (e come sai se ci sono magagne le si trovano nei primi 20 giorni massimo)

opzione 1: tutto a posto

-l'acquirente vuole comprare e si prepara il compromesso

opzione 2: casini vari

-l'acquirente si ritira senza danno o se vuole andare aavanti con pesanti cambi di condizioni il venditore magari si ritira perchè gli va così e gli da la penale o vanno avanti con nuovi accordi: fine.

Stessa cosa con gorio-arpi

devi considerare il versamento della confirmatoria come la sottoscrizione del compromesso nella arpi1, una volta sottoscritto... d'altronde anche nella arpi1 dicevi che il compromesso va fatto entro il... con la gorio-arpi lo dici con più forza, ma puoi anche scegliere di esser meno categorico sia nella scrittura che attraverso accordi da trovare con le parti, procrastinando il temine con scrittura ad hoc, ricordati ceh siamo nella sospensiva e regolati da una penale ch esi può attivare anche un giorno prima.

Se per te il problema è nel termine inderogabile e perentorio, lo togli

Puoi cambiare alcune cose, togliere alcuni paletti, mail principio è che con arpi1 sei nel dubbio di nullità, qui sei nella certezza di validità della scrittura, in pratica poi non cambia quasi nulla.

ccc ha scritto:

sto leggendo su un altro forum che molti A.I. stanno inserendo nella proposta-preliminare usata da tutti, una clausola sospensiva immobile conforme .
Per tutelare le parti è sufficiente far sottoscrivere una proposta sottoposta a clausola sospensiva e il diritto alla provvigione, per l'agenzia, matura solamente all'avverarsi della condizione (immobile conforme o con abusi sanabili entro la data del rogito o in tempi accettabili per entrambe le parti).
Per fare un controllo occorre al massimo un mese.
sono consigli dati agli utenti da un moderatore e confermati da un altro A.I. di un altro forum.
cosa ne dite???

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Sono in contatto segreto con me ma non sapendo tutto prendono pezzi e bocconi e appiccicano

ArPi ha scritto:

Sono in contatto segreto con me ma non sapendo tutto prendono pezzi e bocconi e appiccicano

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infatti ................o si sono svegliati tutti all'improvviso e sono diventati comprensivi nei confronti degli acquirenti dicendo che oramai anche loro mettono sempre la clausola sospensiva per il controlli sull'immobile e questa e ' una novita' per me perche' non avevo mai letto una cosa del genere su quei forum o leggono questo forum (so che lo fanno) e si adeguono di conseguenza.

ccc ha scritto:

infatti ................o si sono svegliati tutti all'improvviso e sono diventati comprensivi nei confronti degli acquirenti dicendo che oramai anche loro mettono sempre la clausola sospensiva per il controlli sull'immobile e questa e ' una novita' per me perche' non avevo mai letto una cosa del genere su quei forum o leggono questo forum (so che lo fanno) e si adeguono di conseguenza.

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Attento! Questi superficialoni continuano a confondere i patti con le condizioni.

L'inserimento ella formula di rito "l'immobile per tale data dovrà essere privo di..." non è la stessa cosa di mettere una sospensiva, inoltre, se mettessero una sospensiva, non riscuoterebbero fino al rogito, o al nuovo compromesso.., visto che molti non fanno nemmeno i controlli, quindi per avere la "conformità" come minimo si aspetta il rogito... e molto spesso manco si controlla se c'è davvero, confondendo il notaio con il garante di tutto mentre questi dice che "le parti dichiarano..."

ArPi ha scritto:

Attento! Questi superficialoni continuano a confondere i patti con le condizioni.

L'inserimento ella formula di rito "l'immobile per tale data dovrà essere privo di..." non è la stessa cosa di mettere una sospensiva, inoltre, se mettessero una sospensiva, non riscuoterebbero fino al rogito, o al nuovo compromesso.., visto che molti non fanno nemmeno i controlli, quindi per avere la "conformità" come minimo si aspetta il rogito... e molto spesso manco si controlla se c'è davvero, confondendo il notaio con il garante di tutto mentre questi dice che "le parti dichiarano..."

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vero la sospensiva mutuo cade quando la banca concede il mutuo e la provvigione in quel momento va pagata.
Nel caso dei controlli non e' la stessa cosa??? al limite si paga la provvigione al rogito se gli abusi vengono sanati solo al rogito.
una volta ho letto che Dogo,un utente del forum, ha scritto questa frase....................(cioe' lui consigliava di mettere sulla proposta)
Clausula risolutiva espressa per assenza di rispondenza ad aspetti formali e sostanziali ritenuti essenziali dalle parti".
cioe' io l'acquirente faccio fare una RTN , se tutto va bene, si procede, se va male tanti saluti.
Che vuol dire in povere parole?? ha qualche attinenza con quello che si propone con la proposta equilibrata??

ArPi ha scritto:

Sono in contatto segreto con me ma non sapendo tutto prendono pezzi e bocconi e appiccicano

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ccc ha scritto:

infatti ................o si sono svegliati tutti all'improvviso e sono diventati comprensivi nei confronti degli acquirenti dicendo che oramai anche loro mettono sempre la clausola sospensiva per il controlli sull'immobile e questa e ' una novita' per me perche' non avevo mai letto una cosa del genere su quei forum o leggono questo forum (so che lo fanno) e si adeguono di conseguenza.

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Se penso ai pesci in faccia che presi 3 anni fa quando cercai di dire che dovevano spostarsi anche un pò verso "l'altra parte"...... eeeehhhhh che nostalgia, non ci sono più gli AI di una volta

La provvigione non la puoi legare all'adempimento di obbligazioni delle parti! Sarebbe iniquo nei confronti di chi ha fatto il suo lavoro e non è garante della buona fede delle persone. Inoltre, se gli abusi o le difformità sono sanabili e il venditore non li sana, si può procedere ugualmente trattenendo le somme necessarie alla sanatoria,a d esempio o chiederne l'adempimento minacciando azioni legali... l'agente non è il capro espiatorio delle mancanze altrui. La sospensiva serve per individuare bene la situazione di fatto, di diritto e amministrativa e poi procedere consapevoli di ciò che si compra e che si vende, magari scrivendo un nuovo accordo sulla base di nuove informazioni sopraggiunte, ma da quel momento in poi non si sospende nulla: o ci si accorda e ci si lega o ci si saluta.