La proposta di acquisto equilibrata è possibile?

l'ho confrontata con una VERA proposta d'acquisto e manca una cosa molto importante e ce ne sono altre di troppo.
L'avv. Mammani, consulente della FIMAA è una persona molto disponibile, sentite cosa dice lui.


Se manca qualche elemento essenziale del contratto allora è invalida, o irregolare come dici tu, se manca qualche elemento accessorio nulla vieta, ovviamente, di aggiungerlo, sempre che non snaturi lo spirito che la sorregge che, in parole povere, è: tu compratore ti fai le verifiche, ma intanto blocchi l'immobile, poi, fatte quelle, cade la sospensiva e si versa la caparra confirmatoria.
Questo è il succo, anche la stessa penale è un accessorioa, ma che io, personalmente, ritengo molto importante, in quanto è a deterrrenza di comportamenti poco seri, da entrambe le parti ma, volendo,la si può togliere.
 
A proposito del pto 3 io ho informazioni diverse. La fidejussione viene restituita al venditore da chi compra, al momento del rogito, quando l'immobile è finito.
Lo scopo della fidejuss. è di garantire le cifre versate a fronte di una unità che non è ancora esistente/completa. A fronte di una casa finita non si fa la fidej.
Insomma, sono i primi versamenti : caparra, acconti intermedi...che vi devono essere garantiti.(se l'imprenditore scappa vi rivolgete alla banca)
 
Potete spiegare meglio le somme dalla proposta al compromesso "vero"?
La somma della proposta, versata dal compratore, a che titolo viene data?


Non è necessario un successivo compromesso, le modalità di pagamento possono essere duttili, nel senso che si può versare una prima somma al momento della sottoscrizione, come non versarla.
Nel primo caso verrà restituita qualora le verifiche vadano, per così dire, male, altriment, qualora vadano bene,i cade la sospensiva e si versa la caparra confirmatoria.
Nel secondo caso, il primo versamento è dopo il venir meno della sospensiva, direttammente a titolo di caparra confirmatoria.
Da quel punto in poi, per i pagamenti, ognuno la può aggiustare secondo le sue esigenze, possono essre previsti pagamenti intermedi, diilazioni ecc., ovviamente non era il caso d'inserirli, poichè nullla vieta di di apporli, oppure saldo al rogito.
 
A proposito del pto 3 io ho informazioni diverse. La fidejussione viene restituita al venditore da chi compra, al momento del rogito, quando l'immobile è finito.
Lo scopo della fidejuss. è di garantire le cifre versate a fronte di una unità che non è ancora esistente/completa. A fronte di una casa finita non si fa la fidej.
Insomma, sono i primi versamenti : caparra, acconti intermedi...che vi devono essere garantiti.(se l'imprenditore scappa vi rivolgete alla banca)


Ok, diciamo che questo punto faceva parte della generica e comune proposta di acquisto, non è stato oggetto di innovazione, comunque hai fatto bene a segnalarlo, io direi di approfondirlo.
 
poi un'altra domanda:
voi avete messo su tutta sta' roba per arrivare alla fine del testo dove si dice che se è tutto ok (i controlli) allora questo diventa un compromesso:
si puo' invece (per chi vuole) ricondurre tutto al precontratto e alla buona fede nella trattativa invece che alla confirmatoria?

NO, lo scopo è proprio quello di usare il consueto e accettato senza dubbi da parte di nessuna sentenza e di modellarlo in un impianto ceh renda la cosa come piace a noi...
 
Non ho una buona memoria, ma lo troviamo facilmente...è una legge della metà del 2005. Prima era solo facoltativa, su richiesta di un cauto acquirente. Poi è diventata obbligatoria a carico del costruttore...comprende la fid. l'assicurazione decennale e un fondo per le persone "turlupinate" da altri, meno onesti, costruttori...
 
Ditemi se ho capito bene:
si fa' la proposta e si versa una caparra che rappresenta anche una penale in caso di problemi, penale che è a carico del solo venditore, perchè nel caso che un compratore trovi un problema sulla casa, prima del versamento della confirmatoria, nulla dovra' pagare a nessuno e quindi il compratore giustamente non ci rimette nulla, il venditore invece si.

Art2 C) sospensiva: ma se c'è una sospensiva, perchè il venditore deve pagare una penale per "punizione" a un evento sottoposto a sospensiva? La sospensiva o c'è per entrambi o non c'è per nessuno? si puo' mettere una sospensiva unilaterale? O intendete che sospende la confirmatoria ma non gli effetti della proposta (tra proposta e compromesso?)

(nel caso il compratore ci ripensi tra accettazione e versamento della confirmatoria, che succede?)

andiamo avanti.
Quando i controlli sono stati fatti, la proposta diventa un compromesso e si potra' fare il versamento della confirmatoria (in pratica in quel momento si fara' il compromesso vero e proprio e/o anche no, a piacimento).

Piu' o meno ci sono vicino?
 
Inserirei:
"la parte venditrice garantisce che l'immobile non perviene da atto di donazione nel ventennio anteriore ad oggi"
 
Alla fine diventa un compromesso insomma.....la cosa mi lascia perplesso......non si puo' evitare?
 
Non ho una buona memoria, ma lo troviamo facilmente...è una legge della metà del 2005. Prima era solo facoltativa, su richiesta di un cauto acquirente. Poi è diventata obbligatoria a carico del costruttore...comprende la fid. l'assicurazione decennale e un fondo per le persone "turlupinate" da altri, meno onesti, costruttori...

è un dlgs il 122/2005
 
Alla fine diventa un compromesso insomma.....la cosa mi lascia perplesso......non si puo' evitare?
Per me questa non è una proposta d'acquisto ma un preliminare studiato per far guadagnare parecchio con la penale agli AI furbi.
 
Per me questa non è una proposta d'acquisto ma un preliminare studiato per far guadagnare parecchio con la penale agli AI furbi.

No gli A.I. furbi farebbero la proposta che diventa compromesso senza clausola sospensiva (cioè il 99% delle proposte che sono in giro).
 
No gli A.I. furbi farebbero la proposta che diventa compromesso senza clausola sospensiva (cioè il 99% delle proposte che sono in giro).
Se l'AI scopre qualche magagna fa fare la proposta a un compare cosi si divide la penale e prende la provvigione dal venditore.
 
La penale dal venditore la puoi togliere (io in effetti l'ho fatto), ma mi rimane strano lo spirito con il quale contribuisci... ;)
Il principio per il quale gorio l'ha inserita è senza dubbio giusto: anche l'acquirente ha delle spese e dei danni nel rimanere legato a una proposta su un immobile che il venditore indica come commerciabile. Nulla vieta al venditore di premunirsi all'uopo ;)
 
io la trovo interessante invece, la vorrei solo alleggerire dalla metamorfosi del preliminare....non so' se è come togliergli l'anima, pero'.
 
La penale dal venditore la puoi togliere (io in effetti l'ho fatto), ma mi rimane strano lo spirito con il quale contribuisci... ;)
Il principio per il quale gorio l'ha inserita è senza dubbio giusto: anche l'acquirente ha delle spese e dei danni nel rimanere legato a una proposta su un immobile che il venditore indica come commerciabile. Nulla vieta al venditore di premunirsi all'uopo ;)
C'è un facsimile di proposta d'acquisto (che diventa preliminare)in pdf sul sito della fimaaudine, approvato dalla federazione il quale non parla assolutamente di penali..
Lascia fare ai professionisti.
 
io la trovo interessante invece, la vorrei solo alleggerire dalla metamorfosi del preliminare....non so' se è come togliergli l'anima, pero'.

Non puoi perchè lì'idea è di renderla digeribile ai giuristi (compromesso) mantenendo le tutele del precontratto ;)
 
C'è un facsimile di proposta d'acquisto (che diventa preliminare)in pdf sul sito della fimaaudine, approvato dalla federazione il quale non parla assolutamente di penali..
Lascia fare ai professionisti.

Sei un comico: stai già parlando con dei professionisti :D

Ragazzi: una domanda da uno che non ha seguito la discussione precedente e che ancora è profano in tutti questi tecnicismi (compromeso, proposta, ....).

Sbaglio o manca la famosa sospensiva per la concessione del mutuo da parte della banca?

PS: metto in indice questo thread alla voce "proposta di acquisto equilibrata" e prometto di seguirla il più possibile per imparare qualcosa anche io (scusatemi se farò qualche domanda di troppo)
 
C'è un facsimile di proposta d'acquisto (che diventa preliminare)in pdf sul sito della fimaaudine, approvato dalla federazione il quale non parla assolutamente di penali..
Lascia fare ai professionisti.

Tu usa quella, a noi lasciaci ai nostri deliri ;)
 
Sei un comico: stai già parlando con dei professionisti :D

Ragazzi: una domanda da uno che non ha seguito la discussione precedente e che ancora è profano in tutti questi tecnicismi (compromeso, proposta, ....).

Sbaglio o manca la famosa sospensiva per la concessione del mutuo da parte della banca?

PS: metto in indice questo thread alla voce "proposta di acquisto equilibrata" e prometto di seguirla il più possibile per imparare qualcosa anche io (scusatemi se farò qualche domanda di troppo)

Quello che manca lo puoi aggiungere, non è immutabile, specie se si tratta di elementi accidentali (come le condizioni sono).

Si cerca di dare corpo solido a un impianto che unisca le tutele che si cercano (evitando di legare prematuramente le parti e lasciando la penale come "salvataggio" e "garanzia") fino alla completezza della consapevolezza delle parti su ciò che stanno compravendendo, in modo da far scattare l'obbligo reciproco (sinnalagma) nel momento che la volontà di fare l'affare è supportata dalla conoscienza e la tranquillità più alta possibile.

La penale che reganam digerisce poco è quella che corrisponderebbe il venditore se l'immobile fosse insanabile contrariamente a quanto dichiara il venditore in sede di sottoscrizione, ma si ferma lì, e non sembra capisca che la penale ha un altro scopo, nella proposta, che è quello di "legare" e nel contempo di dare la possibilità di slegarsi relativamente bene nel caso le cose assumano pieghe non volute per una delle parti, fino al momento della scadenza della sospensiva "regina", cioè quella delle conformità, che di norma invece non sospendono nulla, ma invece vengono solo previste come obblighi contrattuali, lasciando il fianco a situazioni poco gradevoli, specie in caso non si facciano controlli previ.
Ciò da anche al possibilità all'acquirente di attivare i controlli con in mano qualcosa, potendo dire "compro se tutto è a posto" invece di dire "ho comprato ma se non è a posto mi rendi tutto". ;)
 
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