Giurisprudenza immobiliare, devo pagare due Agenzie immobiliari?

Nulla Gorio, infatti nessuno vuole smentire te, nessuno ti ha proprio chiamato in causa

Ma o pensi che io sia un perditempo che cita cose che non esistono (e per questo non c'è rimedio) o CAPISCI che citare sentenze in giudicato ACCADUTE è quello che interessa in questa sede..

O sostieni che io sia uno che ragiona per avere ragione?

Vuoi una querela? (si scherza)


Il concetto è:

Attenzione, è accaduto questo, quindi prevenite.

NOn è:

Secondo il diritto ecc. ecc. ecc. forse accade questo e quest'altro ma se accade quest'altro il diritto dice (...rebbe) che non potrebbe accadere questo e quindi ...

gorio ha scritto:

Nessuno si arrabbia Seroli, figurati.
Però, visto che ci siamo, siccome questo è il concetto che io esprimo



e, sospetto non capendo cosa si voglia esprimere, si citano notai, magistrati e quanti altri, ci vorreste spiegare, cortesemente, cosa io intendo dire e cosa, al contrario, sostengono altri, smentendomi?
Io credo che, come al solito, voi non capiate cosa si scrive e facciate, come al solito, una gran confusione.

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mi ricordo l'altra discussione sul precontratto, diciamo che a volte c'è chi non capisce ma è anche vero che a volte il modo di esprimersi non è cosi' comprensibile.

Io, senza voler aprire una polemica, conosco molti avvocati/giudici (e ho a che fare anche con docenti del diritto sì, dovete credermi sulla parola ), e posso dire che non tutti, per fortuna, usano il legalese per esprimersi e a domanda posta sanno anche rispondere "non si sa cosa può accadere"

No scusate, abbiate, pazienza, ripeto, questo è il concetto che io esprimo

Infatti io credo che la risposta sia stata un pò frettolosa per ragioni di sintesi.
Nulla vieta che più mediatori possano aver maturato il diritto alla provvigione, sempre che abbiano apportato, con la loro attività, un contributo alla conclusione della trattativa.
Non c'é un numero chiuso.
In parole povere viene pagato chiunque che, possedendo alcuni requisiti soggettivi, abbia svolto una funzione al fine della conclusione dell'affare.
Nella specie in esame la seconda agenzia aveva svolto un'attività tipicamente mediatoria, mentre la risposta potrebbe, erroneamente, far ritenere il contrario, ma tale attivita non aveva avuto un apporto causale alla conclusione dell'affare.
Non vi è nesso eziologico tra la sua attività e la conclusione dell'affare.
Siccome quella del mediatore è una obbligazione di risultati, nel senso che non viene pagato, a prescindere, per l'attività svolta, bensì unicamente se tale attività sia in connessione di causa - effetto con la conclusione dell'affare, la seconda agenzia non ha diritto alla provvigione.
Qualora, invece, la seconda agenzia avesse apportato un contributo alla conclusione della trattativa, ad esempio avesse indicato all'acquirente elementi significativi per l'accettazione del venditore e, di questo apporto, se ne fosse agevolata la trattativa stessa, entrambe avrebbero diritto alla provvigione.
Resta un pò inspiegabile, a mio parere, l'allusione sulla sufficienza di poter dimostare in giudizio che la prima agenzia aveva fatto attività mediatoria poi terminata con successo per escludere il diritto alla provvigione della seconda agenzia.
Perlomeno io così lo interpreto.
Ripeto, spesso per sintesi si tralasciano alcuni elementi significativi, perché, invece, è il secondo agente che deve dimostrare di aver svolto un'attività e che tale attività è stata concausa della conclusione dell'affare.
Ma, una volta dimostarto tutto questo da parte dell'agente, nulla potrebbe fare l'acquirente, non solo per l'impossibilità della prova negativa ma, anche e sopratutto, perché è lo stesso codice civile che ammette la possibilità di più mediatori nello stesso affare.

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questo concetto ha dei risvolti pratici e concreti, non è accademia, nel senso che ne ha e ne avrà sui portafogli delle persone.
E' sbagliato?
Sono disposto ad ammettere che sia sbagliato, però mi si portino delle argomentazioni concrete, non si citino sentenze, notai, avvocati, magistrati, legalese e quanto altro, per cortesia.

Questo concetto è correttissimo... in discussione è il concetto che era passato grazie a MArco, senza che lui lo volesse, che era:

"in qualsiasi caso al massimo pago una quota di ciò che ho già dato, al mediatore che avessi escluso"... ponendo l'acquirente fuori da qualsiasi possibile richiesta anche in caso di "colpa"

Nulla a che vedere con quello che tu dici...

gorio ha scritto:

Invito altri utenti a non personalizzare troppo la discussione.
Lo sforzo che si compie per cercare di esporre alcuni principi non è per mera accademia, bensì perché, poi, i singoli casi concreti, quindi con diretta conseguenza nel portafoglio delle persone, in base a quei principi vanno risolti e secondo quei principi, sempre e comunque, vengono, quotidianamente, risolti.
Invito, inoltre, altri utenti, onde evitare confusione, a citare le posizioni contrarie di questi fantomatici professori universitari, notai, avvocati, magistrati, ecc.
Nel caso specifico, infatti, se si è seguita e, sopratutto, capita la discussione, citare altri soggetti che, fantomaticamente, avrebbero posizioni differenti, o vuol dire che non si è, appunto, capito ciò che si è scritto o, non si è capito, appunto, ciò che sostengono altri operatori.

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non era mia intenzione personalizzare... infatti il primo post era generico...

Ma visto che io avevo avuto una situazione simile in qualità di venditore (quindi reale e non ipotetica)... l'ho postata... in egual maniera come ha fatto l'autore di questo 3D

Essendo in linea, mi è sembrato opportuno farlo e a dir il vero sono sorpreso delle risposte...

Non me ne volere, ma per capirti, alcune volte faccio fatica, ti esprimi con un lessico professionale che è di facile comprensione agli addetti al lavoro ma non sempre a comuni mortali come me!!!

sylvestro ha scritto:

Per legge e' cosi, piaccia o non piaccia.

Chi esclude il primo AI va incontro a richiesta di provvigione certa e riconosciuta (magari piena e con aggiunta di spese sostenute)

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Da quello che ho capito credo che sia di fondamentale importanza anche la scelta del AI... una volta scelto il professionista... si va fino in fondo, fino alla vendita e non come ho fatto io che ho cambiato 4 AI... sia chiaro hanno sempre fatto loro la valutazione perché io sarei stato condizionato come venditore a chiedere cifre che magri andavano oltre la logica di mercato. eppure non riuscivano a piazzarlo!

La giurisprudenza nella pluralità dei mediatori

Come evidenziato in precedenza da Soso1972, che ringrazio, poiché esiste un articolo (art.1758 cc) che disciplina in maniera chiara e precisa il concetto delle ripartizione della provvigione, mi pare del tutto evidente che ogni mediatore non possa assolutamente esigere il pagamento di un'intera provvigione, bensì di una quota di quest'ultima. Questo, secondo me, è un punto particolarmente importante, penso che possa essere un'utile informazione a tutela di chi deve pagare la provvigione.

Sono menzionate sentenze della Corte di Cassazione, suppongo che l'attendibilità di quanto sostenuto in materia possa considerarsi elevata.

Marco
_______________________

La giurisprudenza nella pluralità dei mediatori (Fonte: atticoinforma.net - 04 marzo 2010)

Secondo la Cassazione, quando diversi operatori concorrono alla conclusione di un affare, ognuno di essi ha diritto a una quota della provvigione in ragione dell’apporto dato. Si tratta quindi, in mancanza di un accordo precedente, di ponderare l’attività e il contributo effettivo dato da ciascun agente e ripartire poi il compenso sulla base di detta valutazione

a cura dell’Avv. Mammani Daniele, legale Fimaa Milano e Fimaa Italia sulla pluralità mediatori

L’articolo 1758 c.c. disciplina l’ipotesi in cui più mediatori cooperino in uno stesso affare, prevedendo che ciascuno di essi abbia diritto a una quota della provvigione.
Le questioni da affrontare in merito all’interpretazione di questo articolo sono sostanzialmente due: a) quando si verifica la cooperazione dei mediatori e quindi può ricorrere la fattispecie prevista dal 1758 c.c.; b) l’entità della provvigione che spetta a ciascun singolo mediatore.
In merito alla prima questione la Cassazione ritiene che tra le attività dei diversi mediatori vi debba essere un rapporto di concausalità, per cui ognuno possa giovarsi dell’attività utile degli altri. Tale attività quindi potrà consistere anche in azioni che integrino semplicemente il lavoro già svolto da altri mediatori (Cass. civ. sent. 17/03/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 13/2/1998 n. 1564).
La stessa Corte ammette che l’incarico a più mediatori possa essere conferito sia ab origine sia in momenti diversi e successivi, precisando la Suprema Corte che: “l’affidamento successivo del medesimo incarico ad altro mediatore non concreta un comportamento concludente denotante la revoca dell’incarico originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell’ipotesi in cui l’affare sia concluso in dipendenza dell’attività svolta da entrambi i mediatori, la parzialità dal lato attivo dell’obbligazione relativa alla provvigione” (Cass. civ. sent. 8/3/2001 n. 3437).
Si osserva che altro elemento essenziale affinché possa ricorrere la fattispecie dell’art. 1758 c.c. è che l’attività dei diversi mediatori sia volta verso un medesimo incarico, da intendersi sia sotto il profilo soggettivo (le parti interessate all’affare), che oggettivo (il contratto da concludere) (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).
Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rapporto di concausalità, l’attività dei mediatori potrà esplicarsi sia contemporaneamente fra loro sia successivamente l’una all’altra, purché però in quest’ultimo caso, l’attività dell’uno abbia tratto beneficio dall’attività svolta dall’altro.
Indifferente, quindi, a giudizio della Corte di Cassazione, è che i mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, essendo indispensabile unicamente che i mediatori si siano potuti giovare dell’attività espletata dagli altri, in modo da non potersi negare un nesso di con causalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).
La fattispecie prevista dall’art. 1758 cod. civ. va tenuta distinta da due diverse ipotesi: I°) i diversi mediatori abbiano operato in modo indipendente gli uni dagli altri e in questo caso solo colui che concluderà l’affare avrà diritto alla provvigione; II°) i mediatori abbiano ricevuto incarico chi da una parte (es. venditore) chi dall’altra parte (es. acquirente), in tal caso ognuno avrà diritto alla provvigione solo dalla parte che gli abbia conferito l’incarico (Cass. civ. sent. 17/11/1978 n. 5375).
La Suprema Corte ha anche precisato che “non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate” (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n. 5952)
Con riguardo invece al diritto e alla misura della provvigione l’art.1758 del codice civile risulta essere molto chiaro e la stessa giurisprudenza sul punto si muove con sicurezza e unanimità: è infatti assodato che l’entità della provvigione sia strettamente connessa con l’affare e non con il numero di soggetti intervenuti. Sarà quindi dovuto il pagamento di una sola provvigione per parte soggetto dell’affare (per esempio in caso di compravendita sarà dovuto il pagamento di una sola provvigione da parte del venditore e una sola da parte dell’acquirente) (Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).
La norma del codice dispone infatti che i mediatori che siano intervenuti abbiano diritto a una quota della provvigione.
Al riguardo la Cassazione ha avuto il modo di precisare che ”poiché l’art.1758 c.c. pone la regola della ripartizione pro quota della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto ad una quota della medesima e l’obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettategli, a meno che non sia stata pattuita la solidarietà dell’obbligazione dal lato attivo, nel caso è liberatorio il pagamento dell’intera provvigione ad uno solo dei mediatori, avendo gli altri azione esclusivamente contro quest’ultimo per ottenere la propria parte” (Cass. civ. sent. 17/3/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).
Chiarito quindi che ogni mediatore abbia diritto, unitamente ai colleghi che siano intervenuti, a una quota della provvigione, incerta potrebbe risultare l’entità della quota spettante a ognuno e in particolar modo i possibili parametri su cui calcolare tale quota, limitandosi la giurisprudenza ad affermare che “ciascuno dei mediatori ha diritto alla provvigione in ragione del proprio apporto causale alla conclusione dell’affare” (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n. 5952, Cass. civ. sent. 8/3/2002 n. 3437). Si tratterrà quindi, in mancanza di espresso accordo tra i vari mediatori, di ponderare l’attività e il contributo effettivo alla conclusione dell’affare dato da ognuno di loro e ripartire, sulla base di detta valutazione, la provvigione tra gli stessi.

L’articolo 1758 c.c. disciplina l’ipotesi in cui più mediatori cooperino in uno stesso affare, prevedendo che ciascuno di essi abbia diritto a una quota della provvigione.

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Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rapporto di concausalità, l’attività dei mediatori potrà esplicarsi sia contemporaneamente fra loro sia successivamente l’una all’altra, purché però in quest’ultimo caso, l’attività dell’uno abbia tratto beneficio dall’attività svolta dall’altro.

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IN queste frasi c'è tutto descritto (di nuovo)

Ma quante volte me le fare ripetere per tutelarvi da una adempimento di CIVILTà che è appunto NON approfittarsi del lavoro altrui senza rispettarlo?


Quale sarebbe il vantaggio che il primo Agente avrebbe se il SECONDO gli soffia l'affare?


Non insistere MArco, metti la gente in situazioni poco piacevoli

Come vedi avevo capito benissimo dove volevi andare a parare

Cooperare significa PER FORZA che tutti i mediatori SAPESSERO dell'opera altrui e CONCORDASSERO per collaborare.

In pratica la sentenza dice come ci si deve comportare in caso più mediatori agiscano ASSIEME (anche in differita) per EVITARE che questi chiedano ognuno una quota provvigionale INTERA, e il concetto ha valore solo in caso di CONTENZIOSO perchè l'indicazione alla quale si rifà il tribunale sono gli "usi e le consuetudini" della provincia nel quale insiste il bene immobiliare.

Nella realtà delle cose, quando più mediatori agiscono si ACCORDANO con le rispettive parti e TRA LORO, e gli accordi possono essere MOLTO diversi da quanto previsto negli usi e cons. ... quindi... il concetto è puramente applicabile a casistiche di contenziosi dove gli agenti abbiano operato in accordo o in collaborazione o l'operato dell'uno abbia avvantaggiato quello dell'altro, non è applicabile dove ci sia truffa o scavalco, ad esempio.

Il principio potrebbe esser riassunto in:
"dato un importo provvigionale, se i mediatori hanno cooperato al raggiungimento di una conclusione di affare, ognuno di essi avrà diritto a una quota in proporzione al loro contributo, se non è stato accordato alcun importo ci si rifà agli usi e consuetudini".

NON è:

"IN qualsiasi caso, i mediatori avranno una quota della provvigione versata a suo tempo", altrimenti uno potrebbe girare tutte le agenzie che hanno un dato immobile e poi scegliere di concludere con una di esse sulla base della provvigione magari, lasciandole a scannarsi tra di loro, un concetto di legalità e rispetto interessante, direi...

Concetti MOOOOOOOOOOOOOOLTO differenti.

kronos333 ha scritto:

Come evidenziato in precedenza da Soso1972, che ringrazio, poiché esiste un articolo (art.1758 cc) che disciplina in maniera chiara e precisa il concetto delle ripartizione della provvigione, mi pare del tutto evidente che ogni mediatore non possa assolutamente esigere il pagamento di un'intera provvigione, bensì di una quota di quest'ultima. Questo, secondo me, è un punto particolarmente importante, penso che possa essere un'utile informazione a tutela di chi deve pagare la provvigione.

Sono menzionate sentenze della Corte di Cassazione, suppongo che l'attendibilità di quanto sostenuto in materia possa considerarsi elevata.

Marco
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La giurisprudenza nella pluralità dei mediatori (Fonte: atticoinforma.net - 04 marzo 2010)

Secondo la Cassazione, ......................

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Infatti:
la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

”Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.”

ArPi ha scritto:

...Non insistere MArco, metti la gente in situazioni poco piacevoli ...

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Questa è solo la tua opinione, che vale esattamente quanto la mia!
Ripeto, l'unico aspetto che mi preme evidenziare è che nel caso di più mediatori non devo pagare l'intera provvigione per ogni mediatore, pago una sola mediazione, poi sarà affar loro ripartirsi la quota.
Ancora una volta, siamo tutti d'accordo, va da sé che è comunque meglio evitare di ritrovarsi in queste situazioni, onde evitare inutili complicazioni.

Marco

seroli- ha scritto:

Infatti:
la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

”Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.”

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........infatti.

@Triac: Vedi che il mio processo alle intenzioni non era proprio "FUORI"?

@Marco: eh no, caro marco, tu dici cose sostenendo certezze (citando a sproposito sentenze di cassazione sostenendo tesi DIVERSE da quanto queste stesse asseriscono) io di contro dico, attenzione le certezze di impunità/immunità sono malfondate...

Nel mio caso, prevenendo (che ricordo a tutti consiste semplicemente nel RIFIUTARE l'opera del mediatore PER UN IMMOBILE già veduto con un altro), nulla rischi, nel tuo... potresti indurre a pensare che anche non PREVENENDO non rischio un tubo

Semplice logica, nessun punto di vista o opinione.

Ma conosco lo stile quindi cesso la polemica sterile, sono qui proprio per evitarle.

totem1959 ha scritto:

Da quello che ho capito credo che sia di fondamentale importanza anche la scelta del AI... una volta scelto il professionista... si va fino in fondo, fino alla vendita e non come ho fatto io che ho cambiato 4 AI... sia chiaro hanno sempre fatto loro la valutazione perché io sarei stato condizionato come venditore a chiedere cifre che magri andavano oltre la logica di mercato. eppure non riuscivano a piazzarlo!

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Ecco, questo è un tema interessante... infatti l'acquirente spesso è COSTRETTO a servirsi di UNA agenzia solo perchè ha quel dato immobile... sarebbe molto meglio se uno potesse avere la possibilità di servirsi di una o più agenzie che gli piacciono avendo le stesse possibilità di trovare quello stesso immobile... ma si va fuori tema.

Per rincuorarti, ti posso dire che un collega che aveva rifiutato di far fare la proposta a un interessato (se no non tutela il venditore, è un professionista LUI), mi ha fatto causa perchè io invece ho fatto fare quella proposta (scandalosa a suo dire) e fatto concludere a un prezzo addirittura superiore (l'acquirente e il venditore hanno contrattato una serie di extra che hanno alzato il prezzo finale) ed è rimbalzato ampiamente

Oggi è in via di chiusura, purtroppo, forse se fosse stato un po più mediatore....

Come vedi il principio non va preso alla lettera,caso per caso...

Direi, in linea generale però, che in mancanza di comportamenti ostativi o lesivi da parte dell'ai "originario" è meglio continuare con quello... se ti sta solo antipatico fagli fare lo stesso il suo lavoro ma se proprio non vuole fartela comprare o vendere... cassi sua.

totem1959 ha scritto:

non era mia intenzione personalizzare... infatti il primo post era generico...

Ma visto che io avevo avuto una situazione simile in qualità di venditore (quindi reale e non ipotetica)... l'ho postata... in egual maniera come ha fatto l'autore di questo 3D

Essendo in linea, mi è sembrato opportuno farlo e a dir il vero sono sorpreso delle risposte...

Non me ne volere, ma per capirti, alcune volte faccio fatica, ti esprimi con un lessico professionale che è di facile comprensione agli addetti al lavoro ma non sempre a comuni mortali come me!!!

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Io mi rendo conto di questo problema, ma il punto è che alcuni concetti sono quelli e, se si vuole dare una risposta esauriente, vanno espressi nella loro compiutezza.
Il 3D si è aperto, infatti, citando la risposta ad un quesito.
Di tutta evidenza la risposta, proprio per eccesso di sintesi, era incompleta e fuorviante.
Proprio da qui si è sviluppato tutto il dibattito.
Ciò non vuol dire che fosse scorretta in sé, ma dava per scontati alcuni elementi, che scontati non sono.
Ad esempio si poteva interpretare nel senso che l'intervento di un mediatore escludesse il diritto alla provvigione per un altro.
Poi vedo che viene dato il consiglio di non entrare in casa se la si è già visitata.
Ma anche in questo caso non è detto che si debba, per forza, pagare la prima agenzia, qualora la seconda, la terza o la quarta che fosse raggiunga, in seguito, l'accordo.
Dipende sempre dalla fattispecie concreta e, per analizzarla compiutamente e concretamente, bisogna aver capito alcuni concetti, altrimenti si danno solo consigli un tanto al chilo, che poi, paradossalmente, proprio nella vita concreta non hanno alcuna valenza e riscontro.
Poi il linguaggio può esser differente, ma se io scrivo "apporto causale alla conclusione dell'affare", che è poi il cuore del problema ed intorno al quale gira tutto il sistema delle provvigioni, capisco che si possano usare altre locuzioni, ma, comunque, neanche mi sembra di aver espresso il concetto in maniera poi così oscura.

gorio ha scritto:

Io mi rendo conto di questo problema, ma il punto è che alcuni concetti sono quelli e, se si vuole dare una risposta esauriente, vanno espressi nella loro compiutezza.
Il 3D si è aperto, infatti, citando la risposta ad un quesito.
Di tutta evidenza la risposta, proprio per eccesso di sintesi, era incompleta e fuorviante.
Proprio da qui si è sviluppato tutto il dibattito.
Ciò non vuol dire che fosse scorretta in sé, ma dava per scontati alcuni elementi, che scontati non sono.
Ad esempio si poteva interpretare nel senso che l'intervento di un mediatore escludesse il diritto alla provvigione per un altro.
Poi vedo che viene dato il consiglio di non entrare in casa se la si è già visitata.
Ma anche in questo caso non è detto che si debba, per forza, pagare la prima agenzia, qualora la seconda, la terza o la quarta che fosse raggiunga, in seguito, l'accordo.
Dipende sempre dalla fattispecie concreta e, per analizzarla compiutamente e concretamente, bisogna aver capito alcuni concetti, altrimenti si danno solo consigli un tanto al chilo, che poi, paradossalmente, proprio nella vita concreta non hanno alcuna valenza e riscontro.
Poi il linguaggio può esser differente, ma se io scrivo "apporto causale alla conclusione dell'affare", che è poi il cuore del problema ed intorno al quale gira tutto il sistema delle provvigioni, capisco che si possano usare altre locuzioni, ma, comunque, neanche mi sembra di aver espresso il concetto in maniera poi così oscura.

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gorio ha scritto:

Io mi rendo conto di questo problema, ma il punto è che alcuni concetti sono quelli e, se si vuole dare una risposta esauriente, vanno espressi nella loro compiutezza.
Il 3D si è aperto, infatti, citando la risposta ad un quesito.
Di tutta evidenza la risposta, proprio per eccesso di sintesi, era incompleta e fuorviante.
Proprio da qui si è sviluppato tutto il dibattito.
Ciò non vuol dire che fosse scorretta in sé, ma dava per scontati alcuni elementi, che scontati non sono.
Ad esempio si poteva interpretare nel senso che l'intervento di un mediatore escludesse il diritto alla provvigione per un altro.
Poi vedo che viene dato il consiglio di non entrare in casa se la si è già visitata.
Ma anche in questo caso non è detto che si debba, per forza, pagare la prima agenzia, qualora la seconda, la terza o la quarta che fosse raggiunga, in seguito, l'accordo.
Dipende sempre dalla fattispecie concreta e, per analizzarla compiutamente e concretamente, bisogna aver capito alcuni concetti, altrimenti si danno solo consigli un tanto al chilo, che poi, paradossalmente, proprio nella vita concreta non hanno alcuna valenza e riscontro.
Poi il linguaggio può esser differente, ma se io scrivo "apporto causale alla conclusione dell'affare", che è poi il cuore del problema ed intorno al quale gira tutto il sistema delle provvigioni, capisco che si possano usare altre locuzioni, ma, comunque, neanche mi sembra di aver espresso il concetto in maniera poi così oscura.

Clicca per espandere...

Indiscutibile, ma non era mai stato messo in discussione

ArPi ha scritto:

@Triac: Vedi che il mio processo alle intenzioni non era proprio "FUORI"?

@Marco: eh no, caro marco, tu dici cose sostenendo certezze (citando a sproposito sentenze di cassazione sostenendo tesi DIVERSE da quanto queste stesse asseriscono) io di contro dico, attenzione le certezze di impunità/immunità sono malfondate...

Nel mio caso, prevenendo (che ricordo a tutti consiste semplicemente nel RIFIUTARE l'opera del mediatore PER UN IMMOBILE già veduto con un altro), nulla rischi, nel tuo... potresti indurre a pensare che anche non PREVENENDO non rischio un tubo

Semplice logica, nessun punto di vista o opinione.

Ma conosco lo stile quindi cesso la polemica sterile, sono qui proprio per evitarle.

Clicca per espandere...

in genere in una ag. immo. si svolgono diverse trattative al giorno, settimana, mese, anni.

chi compra o vende, a meno che non sia un costruttore o figure assimilabili, farà al massimo una trattativa: la prima e l'ultima della vita.

Il mio assunto è: chi svolge questo mestiere sia come ag. imm. o costruttore parte avvantaggiato rispetto all'acquirente; diciamo che c'è lo stesso rapporto tra un lupo e un agnello -tra 'conosciuto e assimilato'.

All'ag. interessa solo prendere i soldi della commissione e se per ottenere questi soldi deve alleggerire qualche posizione, omettere qualche notizia utile per l'acquirente non credo se ne faccia molti scrupoli pur d'intascare i soldi come contropartita del lavoro svolto (pubblicare, aprire e chiudere le porte, ecc., ecc.)

Il caso di un acquirente preparato (scafato) è raro ma può essere, quindi l'eccezione.

Adesso il punto è questo: come si fa a fissare una regola, pregiudizio, generale fondata su una eccezione? Non credo si possa.

Con il tuo mestiere ti sarà capitato di sentire che le ag. imm. si affidano l'un l'altro gli immobili da vendere. Non è così? Forse sarà capitato proprio a te.

Un immob. non si vende? Bene, prendo accordi con un o 2 o 3 collega/ghi ed ecco che lo stesso immob. si ritrova pluri-pubblicato.

In un contesto simile il malcapitato acquirente non conosce nulla dei vostri accordi: deve solo acquistare una casa. Nient'altro. Non deve speculare, non ha alcun interesse a bighellonare.

Mettiamo per ipotesi che tra quei mestieranti sorgano dei problemi e nel frattempo uno di loro abbia concluso una proposta di acquisto. Secondo te in che situazione si ritrova l'acquirente?

Ti cito questo caso, ma se ne potrebbero ipotizzare altri, che non è affatto un caso raro ma quasi prassi, consuetudine.

Come suggerisce garbatamente Gorio è utile ragionare per criteri disciplinari generalizzati e non per casi singoli; eco che, i riferimenti riportati da Marco sono la cornice entro da cui trarre ispirazione per approfondire la lettera e lo spirito della letteratura legislativa nei casi controversi.

Davanti ad un giudizio di sicuro rimane molto difficile dimostrare la cattiva fede di un povero cristo che tenta di comprare un bene primario; invero, è più agevole mostrare le fauci taglienti degli ag. immo. che nella contropartita non mettono nè limmob. nè i valori per l'acquisto.

Pensa se dovesse capitare un giudice che ha lambito la vostra categoria e ne abbia tratto una confacente impressione.

Credo di aver sviscerato sino in fondo la mia opinione a riguardo (sebbene consapevole di aver speso molto male il tempo dedicato) ma è un dovere nei tuoi confronti e nei confronti degli altri boaders.

Buona serata a tutti

Triac ha scritto:

in genere in una ag. immo. si svolgono diverse trattative al giorno, settimana, mese, anni.

chi compra o vende, a meno che non sia un costruttore o figure assimilabili, farà al massimo una trattativa: la prima e l'ultima della vita.

Il mio assunto è: chi svolge questo mestiere sia come ag. imm. o costruttore parte avvantaggiato rispetto all'acquirente; diciamo che c'è lo stesso rapporto tra un lupo e un agnello -tra 'conosciuto e assimilato'.

All'ag. interessa solo prendere i soldi della commissione e se per ottenere questi soldi deve alleggerire qualche posizione, omettere qualche notizia utile per l'acquirente non credo se ne faccia molti scrupoli pur d'intascare i soldi come contropartita del lavoro svolto (pubblicare, aprire e chiudere le porte, ecc., ecc.)

Il caso di un acquirente preparato (scafato) è raro ma può essere, quindi l'eccezione.

Adesso il punto è questo: come si fa a fissare una regola, pregiudizio, generale fondata su una eccezione? Non credo si possa.

Con il tuo mestiere ti sarà capitato di sentire che le ag. imm. si affidano l'un l'altro gli immobili da vendere. Non è così? Forse sarà capitato proprio a te.

Un immob. non si vende? Bene, prendo accordi con un o 2 o 3 collega/ghi ed ecco che lo stesso immob. si ritrova pluri-pubblicato.

In un contesto simile il malcapitato acquirente non conosce nulla dei vostri accordi: deve solo acquistare una casa. Nient'altro. Non deve speculare, non ha alcun interesse a bighellonare.

Mettiamo per ipotesi che tra quei mestieranti sorgano dei problemi e nel frattempo uno di loro abbia concluso una proposta di acquisto. Secondo te in che situazione si ritrova l'acquirente?

Ti cito questo caso, ma se ne potrebbero ipotizzare altri, che non è affatto un caso raro ma quasi prassi, consuetudine.

Come suggerisce garbatamente Gorio è utile ragionare per criteri disciplinari generalizzati e non per casi singoli; eco che, i riferimenti riportati da Marco sono la cornice entro da cui trarre ispirazione per approfondire la lettera e lo spirito della letteratura legislativa nei casi controversi.

Davanti ad un giudizio di sicuro rimane molto difficile dimostrare la cattiva fede di un povero cristo che tenta di comprare un bene primario; invero, è più agevole mostrare le fauci taglienti degli ag. immo. che nella contropartita non mettono nè limmob. nè i valori per l'acquisto.

Pensa se dovesse capitare un giudice che ha lambito la vostra categoria e ne abbia tratto una confacente impressione.

Credo di aver sviscerato sino in fondo la mia opinione a riguardo (sebbene consapevole di aver speso molto male il tempo dedicato) ma è un dovere nei tuoi confronti e nei confronti degli altri boaders.

Buona serata a tutti

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ma vi è tanto difficile capire che 1 casa la si vede con 1 solo A.I.? e che quando dovesse accadere che un altro A.I. vi dovesse portare a ri-visitare la solita casa, basta dire "no grazie, l'ho gia' vista"?

Lo dico per il vs bene, a me che volete che mi freghi...............mah

No perchè questo concetto lo capisce anche un bambino, eh...........cioè la logica che ci sta' dietro è veramente elementare.

La parte evidenziata sopra, invece, te la rigiro pari pari per il tuo lavoro, ne piu' ne' meno bannato

E per la parte ingrandita invece: io non darei mai tanti soldi a uno per farmi solo aprire e chiudere le porte, fai una cosa: fai da solo

Non entro ancora nell'argomento sulla pluralita' dei mediatori, perchè penso che le indicazioni fornite fino ad ora siano sufficienti per prendere una decisione consapevole, da parte del compratore..............libero arbitrio

fffuffa, appunto nemmeno spiegandogliele le cose...

Noi siamo fortunati seroli, da noi la civiltà della mediazione si è evoluta in modo migliore... i clienti sono eruditi e sanno quello che c'è da sapere...(la maggioranza) e sopratutto sanno benissimo dire "già vista!"

poi fortunatamente spesso se ne accorgono dalle foto che io (/quando mi è permesso) generosamente offro alla clientela quindi evitiamo a priori...

Oh, poi tutti più bravi del babbo a tromb... tra un po arriverà che so, un falegname a insegnarci il diritto nel nostro lavoro

Bellissimo poi il racconto dei colleghi che collaborano e poi si scordano di aver collaborato (scambiandosi gli immobili)

IN quel caso la pluralità di mediatori è assicurata poi attivando il rimedio ArPI non rischi nulla MAI.

Il concetto è semplicissimo: la stessa casa la si compra con lo stesso agente, se cambia il prezzo su un annuncio si porta l'annuncio dall'agente, se cambia agenzia incaricata in esclusiva si va comunque da quella che me lo ha mostrato e gli si fa contattare il proprietario, le agenzie si spartiranno la provvigione.

Se la seconda fa ostruzionismo, si va dalla secondo e ci si fa firmare una manleva dalle pretese della prima, che non salva dalla rivendica ma almeno ti permette poi di rifarti sul mediatore che ha garantito velocemente (in teoria, ricordatevi che il diritto non dipende dal diritto, ma dal giudice e dalla colazione che ha fatto)....

Questo per PREVENIRE problematiche.

Tra l'altro, portare il prezzo diverso all'ai "originario" da molta forza a questo, perchè può riconttattare il proprietario e avere un vantaggio psicologico ( ameno che il prezzo elevato di prima non ofsse responsabilità di una stima furbetta dell'ai).. quindi se trovate prezzi più bassi di una casa che state trattando mostratelo all'ai e naturalemnte fate un offerta partendo da quel prezzo come base (così impara il proprietario)

Poi leggo quel... davanti al giudizio è molto difficile che.... bellissimo, un altra certezza.

Io preferisco il dubbio e la prevenzione, al lettore decidere se sia meglio seguire le certezze di marco e triac o i dubbi di ArPi.

RIpeto: basta dire "ho già visto l'immobile con un suo collega, grazie, arrivederci".

Per quanto riguarda la buona fede dell'acquirente... un altra certezzaffuffosa, se gli ai sono 100mila i clienti sono molti di più...anche solo per statistica... io rimarrei nel dubbio (se poi uno vuole al certezza legga qualche post anche qui..)