Rebel.81
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Aumento tassi d'interesse e prezzo immobili
- Creatore Discussione honof11
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Rebel.81
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Se posso permettermi:
per quanto riguarda airbn si continua a fare lo stesso errore.
Non so bene perchè qui si considera l'immobliare come il centro di milano, le località di villeggiatura e ovunque si possa far funzionare un airbnb. Quello NON è il mercato immobiliare. Quello è un altro settore, è nicchia. Vivo in un quartiere semicentrale a Genova di 60000 abitanti con decine di migliaia di appartamenti in condomini. Non c'è un airbnb che sia uno perchè non siamo in centro e siamo in zona semiindustriale, non turistica. Questo è il mercato immobiliare.
Il settore airbnb o immobili interessanti a fini turistici, studenti fuori sede, ecc, cioè gli immobili da investimento classici, rappresentano si e no il 10% (ma mi sto tenendo moolto largo) della totalità degli immobili.
L'andamento del mercato immobiliare è quello che capita al restante 90%.
Certo, ci mancherebbe. Siamo qui per aiutarci a capire uno scenario non per affermazioni autoreferenziali
Non capisco perchè scrivi una percentuale del 10%. Come l'hai ricavata?
A nasometro mi pare che sia molto più alta. E la sua influenza ancor di più. Faccio un esempio di una città che conosco: Bologna.
I prezzi tengono addirittura rialzano. Per effetto di Air bnb penso io ma, naturalmente, non ho la verità in tasca. E' chiaro che Air bnb lavora prevalentemente sulle zone centrali o limitrofe però, a cascata, si riverbera su tutta la città facendo diminuire significativamente il numero di alloggi liberi per essere affittati o compravenduti. Non li trovano più nemmeno gli studenti! E quindi, anche in periferia, nonostante lì non lavori Air bnb i prezzi aumentano.
Pensa a quante zone turistiche ci sono in Italia tra mare, monti, laghi, città d'arte e una città come Milano, importante per gli affari a livello europeo.
Altrimenti come spieghi la tenuta del mercato di fronte ad eventi così importanti come calo demografico, lock down (quando c'era), aumento dei tassi d'interesse e dei prezzi dell'energia, crisi economica e quant'altro?
er cash
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Ma come non e' il mercato immobiliare...
quello che tu consideri mercato immobiliare lo e' per gli agenti e per i consumatori, non si tratta pero di investimenti.
Piu e piu volte si va a sbattere su questo muro nel forum che a mio avviso dovrebbe occuparsi SOLO di immobiliare da investimento, quindi NO casa dove si abita, NO prima casa NO immobili che non hanno rendita.
l'errore e' proprio cosiderare "mercato immobiliare" cose che sono di mera utilita e valore per chi le usa e che non hanno nessun potenziale di rendita.
Esattamente quello NON e' mercato immobiliare che ci interessa.
Rebel.81
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Certo, ci mancherebbe. Siamo qui per aiutarci a capire uno scenario non per affermazioni autoreferenziali
Altrimenti come spieghi la tenuta del mercato di fronte ad eventi così importanti come calo demografico, lock down (quando c'era), aumento dei tassi d'interesse e dei prezzi dell'energia, crisi economica e quant'altro?
Ma infatti io non vedo nessuna tenuta. attorno a me, un "normale" quartiere residenziale semicentrale di una città del Nord che non è Milano, ma Genova, non c'è stata alcuna tenuta. Tengono o vanno bene solo gli alloggi centrali o nei quartieri belli vicino al mare (appunto 10% del totale delle abitazioni cittadine). Per il resto, la stragrande maggioranza, il mercato resta stagnante o leggermente al ribasso, e con l'aumento dei tassi e quindi dei mutui (titolo del post) le cose potranno solo peggiorare.
rentier64
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Chiedeva troppo, chi si accontenta gode
Rebel.81
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Ah ok,
comprendo la tua visione e hai ragione dal tuo punto di vista però il titolo del post è "aumento tassi di interesse e prezzo degli immobili". Cercavo di rimanere in tema. Se si fosse chiamato "dinamiche del mercato degli investimenti immobiliare da rendita" avrei scritto anche io altre cose...tutti sanno che questi sono due fattori (tassi e prezzi case) correlati. la stessa bce dice questo:
"Prove empiriche mostrano che le dinamiche del mercato immobiliare sono molto sensibili ai tassi dei mutui. Secondo un modello di stime, un aumento di un punto percentuale sui tassi dei mutui porta a un calo dei prezzi mobiliari di circa il 5% dopo due anni. Lo stesso aumento ha un impatto maggiore sugli investimenti immobiliari - aggiunge la Bce - portando a un calo dell'8% dopo due anni".
https://www.idealista.it/news/2022/...tuale-su-tassi-mutui-pu-causare-5-prezzi-case
Il mercato immobiliare di cui parli tu, che è quello di investimento e concordo è più interessante da discutere qui, non segue le regole del mercato immobiliare vero e proprio. E' un mercato a parte. Sarà comunque toccato dall'aumento dei tassi ma li contano di più altri fattori, aumento o diminuzione del turismo, eventuali leggi a favore o sfavore dei portali come airbnb e booking, andamento delle alternative (obbligazionario e azionario) ed altre cose...
mariottide12
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per me invece sarebbe quel 10%, se parliamo di immobiliare in un forum di finanza do per scontato che si parla di immobiliare per investimento e non per abitarci. Io ho un trilocale che fitto a studenti e quest'anno ho alzato leggermente l'affitto.
er cash
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Miglioare intendi... gli affari nell'immobiliare si fanno quando si compra e si compra quando i prezzi sono bassi...
E' vero che c'è il valore d'uso ma il mercato immobiliare è fatto anche da immobili con il valore d'uso.
Che poi il valore d'uso rappresenti un elemento importante è un altro discorso che tuttavia non aliena questi immobili dal mercato immobiliare.
Sarebbe come dire che siccome una villa sul lago di Como mi piace tantissimo anzi me ne sono innamorato (e quindi la strapago) sia aliena dal mercato immobiliare.
Rebel.81
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se non devi fare un mutuo Yes
ma non credo che gli immobili che interessano (quelli da investimento) saranno toccati molto dall'aumento dei tassi, solo in minima parte. Saranno più influenzati da altri fattori. Ad esempio mi aspetto meno compravendite di quel tipo se gli investitori interessati potranno optare per obbligazioni con rendimenti molto alti.
er cash
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Eh no vuol dire esattamente questo. Se la compri per usarla non e' un tema che a mio avviso a senso discutere qui. Tra agenti immobiliari puo avere sicuramente interesse, nell'ottica di investimento immobiliare ce l'ha soltanto in funzione delle sure caratteristiche finanziarie e non affettive o voluttuarie.
Magari sbaglio ma a me sembra che questo sia un Forum Mercato Immobiliare e dunque hanno diritto di cittadinanza tutte le costruzioni sia residenziali che commerciali che industriali. Persino il terreno ove costruire, le materie prime necessarie e persino la mano d'opera mi pare che meritino di essere discussi.
Tutto concorre alla formazione del prezzo.
Mi spiego meglio: se vuoi paragonare l'investimento immobiliare a quello mobiliare o a quello sulle materie prime (oro compreso) allora è giusto, come dici, non considerare gli immobili che vengono acquistati in virtù del loro valore d'uso. Rimane tuttavia una valutazione soggettiva che riguarda anche aspetti personali non sempre economicamente condivisibili. Per esempio conosco persone che aborrano l'investimento immobiliare per la sua onerosità anche psicologica. Se gli regali una casa te la restituiscono
Ma se stiamo analizzando l'andamento del mercato immobiliare ei suoi scenari futuri. Con particolar riguardo all'aumento dei tassi d'interesse e ai suoi riflessi sul mercato medesimo, allora mi sembra opportuno valutare il mercato degli immobili nel suo complesso. Anche perché, escludere tutte le compravendite avvenute per valore d'uso o, come dici, voluttuarie, significa escludere dall'analisi una importante fetta del mercato e le sue conseguenze sui prezzi.
er cash
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se non devi fare un mutuo Yes
Adesso vedo se riesco a spiegare come funziona l'immobiliare da investimento...
Prendiamo un immobile che abbia NOI (net operating income) di 85k euro /anno
Da investitore io voglio realizzare 8% (CASH ON CASH RETURN)
Quindi prendo (NOI - RATA MUTUO)/(COSTO TOTALE - MUTUO) = CoC = 8%
Andando all'inverso posso calcolare la rata del mutuo e trovare il costo massimo che posso sostenere per l'immobile...
Se il tasso e' il 3% con un muto LTV 80% a 20 anni acquisire l'immobile mi deve costare max 1.218.000/- EUR
Se invece il tasso diventa 5% il costo massimo e' 1.060.000/- EUR
Io faccio sempre l'8%... l'immobile guadagna sempre lo stesso NOI, la banca prende piu interesse e il venditore perde 158.000/-
Se poi pero i tassi tornano al 3% faccio 158.000 di plusvalenza non gia sul totale del valore dell'immobile ma solo sulla mia equity rappresentando un gain del 74.5%
Ultima modifica:
arte3000
Gino stai sereno
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reganam
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Sacrosanto.
Lascia stare i dilettanti..
Come sanno i professionisti con l immobiliare si puó guadagnare 3 volte
La prima volta quando si compra, la seconda quando ci si lavora migliorandola e la terza quando la si vende.,
arte3000
Gino stai sereno
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Spiega,spiega.
reganam
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Compri bene, ristrutturi bene ,a buon prezzo, rivendi bene.
Così ci sono 3 guadagni, 1 in ogni fase.
rentier64
Lean Fire
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Facile a dirsi difficile a Farsi