Consiglio vendita immobile

[campe983]

Buongiorno a tutti,
vi scrivo per chiedervi un parere per una situazione in cui mi trovo. Sono co-proprietario di un immobile in Sardegna che e`stato messo in vendita da qualche mese. Nei giorni scorsi e' arrivata una buona offerta da un potenziale acquirente che pero`vorrebbe iniziare i lavori di ristrutturazione prima di completare la compravendita. In sostanza i lavori inizierebbero a nome degli attuali proprietari (incluso me) ma a carico del futuro acquirente. In marzo 2020 ci sarebbe poi la vendita vera e propria dell' immobile. Dal momento che non ho nessuna esperienza in merito mi chiedevo se questa puo' essere considerata una situazione accettabile/sicura per le parti coinvolte. Preciso che il tutto sarebbe regolato da una scrittura in forma privata tra le parti.
Ringrazio in anticipo per le preziose risposte!

 

[gn170]

Buongiorno a tutti,
vi scrivo per chiedervi un parere per una situazione in cui mi trovo. Sono co-proprietario di un immobile in Sardegna che e`stato messo in vendita da qualche mese. Nei giorni scorsi e' arrivata una buona offerta da un potenziale acquirente che pero`vorrebbe iniziare i lavori di ristrutturazione prima di completare la compravendita. In sostanza i lavori inizierebbero a nome degli attuali proprietari (incluso me) ma a carico del futuro acquirente. In marzo 2020 ci sarebbe poi la vendita vera e propria dell' immobile. Dal momento che non ho nessuna esperienza in merito mi chiedevo se questa puo' essere considerata una situazione accettabile/sicura per le parti coinvolte. Preciso che il tutto sarebbe regolato da una scrittura in forma privata tra le parti.
Ringrazio in anticipo per le preziose risposte!

Perchè non è possibile fare il rogito adesso ma solo a marzo 2020?

Stai attento perchè nonostante la scrittura privata possa tutelarti da responsabilità e danni, comunque i proprietari restano legalmente responsabili.

La ristrutturazione deve essere fatta presentando un progetto in comune a nome del proprietario (a meno che non si tratti di semplice sostituzione dell'esistente, infissi, impianti, pavimentazioni). Tutto il resto che comporti modifiche richiede CILA o SCIA. In questo ultimo caso il promissario acquirente non può presentarla a proprio nome.

Se durante i lavori un operaio si fa male o muore tu ne sei responsabile. Potrai poi, in virtù della scritture privata, chiarire le tue responsabilità ma sono sempre cavoli amari.
In caso di danni a vicini o condominio, tu sarai comunque responsabile e poi dovrai rivalerti sul promissario acquirente.

Se nonostante tutto tu volessi comunque procedere consentendo i lavori, io mi farei versare il saldo dell'immobile in deposito presso il notaio, in attesa di stipulare il rogito nel 2020.

 

[er cash]

Buongiorno a tutti,
vi scrivo per chiedervi un parere per una situazione in cui mi trovo. Sono co-proprietario di un immobile in Sardegna che e`stato messo in vendita da qualche mese. Nei giorni scorsi e' arrivata una buona offerta da un potenziale acquirente che pero`vorrebbe iniziare i lavori di ristrutturazione prima di completare la compravendita. In sostanza i lavori inizierebbero a nome degli attuali proprietari (incluso me) ma a carico del futuro acquirente. In marzo 2020 ci sarebbe poi la vendita vera e propria dell' immobile. Dal momento che non ho nessuna esperienza in merito mi chiedevo se questa puo' essere considerata una situazione accettabile/sicura per le parti coinvolte. Preciso che il tutto sarebbe regolato da una scrittura in forma privata tra le parti.
Ringrazio in anticipo per le preziose risposte!

Queste sono le tecniche che i guru dell'immobiliare insegnano ai loro (per lo piu squattrinati) seguaci: si chiama cessione del preliminare.

Funziona cosi: trovi un appartamento da sistemare che evidentemente troverà molta difficoltà ad essere venduto a clienti retail, il proprietario deve essere il piu disperato possibile (il fatto che sia poco che avete listato l'immobile gia' denota l'inesperienza di chi ti ha proposto l'affare) e quindi sara' ben disposto ad accettare situazioni non standard. Che non e' detto siano malvagie ma evidentemente hanno come scopo il profitto del promotore non del venditore.
Alla fine dei lavori tornerete dal notaio tu, il promotore e l'acquirente finale il quale paghera' al promotore una certa cifra di fatto per girargli il preliminare fatto con te, lui salda a te il prezzo pattuito, paga al notaio il 20% della differenza decurtata dei costi di ristrutturazione e se ne va a casa col suo profitto (se e' stato bravo) con tasse assolte.

Quindi il suggerimento e': con la scrittura privata ti ci pulisci LE SCARPE, ci vorra' un preliminare dal notaio registrato, ma soprattutto una fideiussione per la parte rimanente del prezzo pattuito oltre la caparra data che visto che gli dai accesso ai locali prima del rogito, dovra' essere molto sostanziosa, 40% minimo (dovrai eventualmente completare i lavori lasciati in sospeso da un promotore che finisce i soldi), o comunque commisurata ad eventuali costi di ripristino o completamento dei lavori che il promotore iniziera'. La fideiussione serve perche se il promotore alla scadenza non ha trovato a chi cedere il preliminare e non ha soldi (come quasi sempre e' il caso epr chi fa queste operazioni) chi ti paga al rogito?

Se e' uno in gamba tratterà solo sul prezzo di acquisto e non su queste condizioni, se e' un patacca comincerà a dire no la caparra e' troppa, no ma la fideiussione costa per niente etc etc

In generale queste possono essere soluzioni per situazioni di vendita difficile, se puoi vendere a un cliente normale ti paghera' sicuramente di piu.
Poi magari invece mi sono sbagliato e questo vuole solo incominciare i lavori prima del rogito per un qualche strano motivo diverso dal voler fare un'operazione di cessione del preliminare (come no)

 

[campe983]

Grazi mille a entrambi, avete toccato esattamente i punti che mi impensierivano e preoccupavano maggiormente, confermando i miei dubbi a riguardo!

 

[el grinta]

la situazione STANDARD sarebbe... Visto che il tizio ha fretta... FATE SUBITO IL ROGITO ... e i lavori li puo' iniziare pure a NOVEMBRE... !!!!

Poi se siete disperati... potere accettare altre proposte... prendendo le precauzioni suggerite...