Vivere di rendita, posso (Vol. XXIV)? - Pagina 142
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  1. #1411
    L'avatar di Nemor
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    Finalmente una cosa buona..

  2. #1412
    L'avatar di krispy
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    Un errore grossolano

  3. #1413
    L'avatar di nocchiero
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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Secondo me non esiste niente di peggio come investimento "bloccato", anche un immobile che non sia in mezzo al deserto lo rivendi perdendoci tutto quello che vuoi o usarlo per farti dare un prestito dalla banca..
    Con l'inquilino un accordo lo trovi sempre, la vedo piu' difficile con le banche..
    Certo se in casa ti metti gente che lavora in nero o altri casi limite e' un problema.. Magari quello che ti frega a prima vista lo trovi.. Ma c'e' comunque tanta gente onesta in giro, invece banche oneste se ne conoscono ?
    Il vincolo e' la perfezione per l'investitore, lavora per te consentendoti di fregartene degli investimenti e ti salva da crolli di borsa e default. Siano lodati i vincoli

  4. #1414

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    Un errore grossolano
    ?

  5. #1415

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    Citazione Originariamente Scritto da nocchiero Visualizza Messaggio
    Il vincolo e' la perfezione per l'investitore, lavora per te consentendoti di fregartene degli investimenti e ti salva da crolli di borsa e default. Siano lodati i vincoli

    Inoltre, quelli non svincolabili li considero pure una "protezione" anche da me stesso... da possibili cattive idee o consigli sbagliati (svincolare per dirottare la somma in via eccezionale su strumenti più rischiosi perchè "l'occasione è irripetibilehhh !!1!!1!".. e poi ritrovarsi magari con un -30% sul groppone).

  6. #1416
    L'avatar di nocchiero
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    Citazione Originariamente Scritto da ForseSiForseNo Visualizza Messaggio

    Inoltre, quelli non svincolabili li considero pure una "protezione" anche da me stesso... da possibili cattive idee o consigli sbagliati (svincolare per dirottare la somma in via eccezionale su strumenti più rischiosi perchè "l'occasione è irripetibilehhh !!1!!1!".. e poi ritrovarsi magari con un -30% sul groppone).
    guarda ragioniamo allo stesso modo, quando a volte mi trovo della liquidita' la rivincolo subito per evitare di fare bischerate con l'obbligazione del momento rigore a porta vuota.

  7. #1417

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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Comunque i BTP Italia sono saliti abbastanza, spero che ne abbiate fatto scorta..
    Non abbastanza scorte (73k alla fine per me e qualche amico e parente convinto, ma su cifre più basse) e non abbastanza saliti.

    A parte gli scherzi, stavo seguendo il vostro discorso su CD, vincoli e immobili e credo che ad esempio il BTPItalia sia stata un'alternativa equilibrata in questo contesto economico. Un'obbligazione quotata e liquida, con un tasso lordo fisso dell'1,4%, la copertura all'inflazione e un incentivo per chi la porta a scadenza.

    Riguardo invece a non appassionarsi troppo a determinati asset, sono pienamente d'accordo, la diversificazione deve essere sempre la stella polare dell'investitore. Però bisogna anche sapersi muovere per gradi. I CD per anni sono stati la soluzione semplice ed efficace per chi non aveva molto tempo da perdere negli investimenti. Adesso sono conscio che per chi come me e molti di voi vuole vivere di rendita nei prossimi 30 anni, è necessario iniziare a studiare un altro o altri strumenti (ETF su tutti). Io l'ho fatto, ho studiato quello che ho potuto e avrei quasi pronto un PAC VA di 5 anni con orizzonte temporale di 20 per investire principalmente nei Paesi emergenti con popolazioni più numerose, ma mi manca il coraggio di iniziare in un periodo così incerto. So che il market timing non dovrebbe influenzarmi, ma poi sento Ray Dalio e altri economisti che parlano con convinzione di Great Depression per i prossimi 10 anni e torno a pensare di investire in oro.

    P.S. Nel 2019 Illimity al 3.25% e Rendimax al 3% secondo me avevano ancora senso.

  8. #1418
    L'avatar di 11/11/11
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    Citazione Originariamente Scritto da mgzr160 Visualizza Messaggio
    la facciata? penso solo all'ultima novità del cambio delle valvole e caldaia condominiale, tutti lavori che paga il proprietario e si gode l'inquilino....per non parlare che ogni 3 per 2 non vuoi rifare il lastrico solare?!

    Chi ha a che fare con gli affitti in Italia da almeno una decina d'anni fugge a gambe levate, visto che tanto non c'è più neanche il valore aggiunto della rivalutazione (gli immobili italiani negli ultimi 10 anni si sono deprezzati in valore assoluto, quindi non compro neanche più l'inflazione). Certi "investimenti" alla Nemor, andavano bene negli anni '70 e '80 (fino all'ICI) e gli italiani così hanno fatto il grano, poi hanno avuto un'altra finestra fortunata coi primi anni dell'€....poi è arrivato Monti a sparare sui cadaveri.

    Comunque come dici alla fine se tutto fila alla perfezione un immobile rende un 3-3,5% netto (che è il rendimento che viene fuori anche da numeri di Nemor, pur considerando guadagni voci che a conti fatti non lo sono), però a fronte di rischi di insolvenza da Junk bond, diciamo un B+.
    Se un agente immobiliare legge i post di nemor si sega a 2 mani

    Poi arriva er cash e col ciuffo di coppola ci schiaccia una leva al 80% e si diventa tutti milionari in 5 anni

    Nella realtà gli immobili sono diventati roba da speculatori, quasi un secondo lavoro. Non tutti hanno il tempo, la voglia, la pazienza di investirci sopra. Il rendimento non può essere il 3/4% netto ma con tutti gli sbattimenti almeno 7/8 % annuo
    E si può realizzare cosi. Acquistare a sconto del 40% , affittarlo e venderlo dopo 5 anni per non pagare plusvalenza.

    1) Acquisti immobili a forte sconto (asta, i famigerati stralci o se hai conoscenze di situazioni complicate sul territorio)
    2) Se immobile è recente tutto ok imbianchi, altrimenti ristrutturi e prendi il credito d'imposta
    2) Tra quando fai il rogito e quando riesci effettivamente ad affittarlo passano mesi, anche 12 se occupato
    3) Affitti a canone sostenibile con un 3+2 o un 4+4 per arrivare giusto alla scadenza dei 5 anni
    4) Alla prima scadenza utile mandi via l'inquilino e metti in vendita l'immobile
    5) Se tutto è andato per il meglio alla fine dei 5 anni hai immobile vendibile (al massimo devi imbiancarlo e mettere 2 fiori rossi sul balcone )
    6) Vendi ad un prezzo di mercato forte dello sconto iniziale
    7) Incassi e non paghi plusvalenze

    Trovato 2 immobili a sconto del 45% (prima asta deserta, seconda asta offrO il prezzo minimo) , palazzine recenti quindi si presume per anni non ci saranno spese straordinarie. Uno occupato l'altro libero. Sul mercato penso si potrebbe rivendere bene con un up del 30/40% sul prezzo di acquisto. A questa condizioni, secondo me ci sarebbe il margine per arrivare ad un 8% NEtTO annuo tra affitto per 3/4 anni su 5 e plusvalenza non tassata

    Il grosso problema è dove saremo tra 5 anni come sistema paese
    Ultima modifica di 11/11/11; 27-05-20 alle 23:42

  9. #1419
    L'avatar di 11/11/11
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    Opzione b per la rendita / diventare piccolo palazzinaro nel lungo periodo



    Valore di acquisto immobile 85000 (valore reale sui 100) comprese spese in palazzina abbastanza recente e piccolo condominio
    Affitto 500 euro al mese (rendimento 7% lordo)
    Con cedolare secca diventano circa 390 netti
    imu 40 euro al mese
    condominio 20 euro
    330 euro al mese

    Finanzi 55.000 con rata di poco superiore ai 300 euro mensili (320 taeg 1,25)

    La rata viene interamente coperta dal mutuo (salvo imprevisti) ed in 15 anni la casa è totalmente tua avendola pagata solo 30.000 (aggiungiamo 5000 euro di imprevisti)

    Se la rivendi a 95000 hai ottenuto 8% annui con interesse composto o 15% con interesse semplice calcolato sui 30.000 iniziali...a cui vanno tolti i 5000 euro di imprevisti (lavori di manutenzioni o affitti non pagati)

    Con queste condizioni (palazzina recente, affitto sostenibile, basse spese condominiali, rata mutuo fattibile anche in caso di imprevisti) e senza particolari imprevisti è un buon investimento.

    Non capisco però come si possa acquistare nelle grandi città un appartamento di 300.000 per prendere 1000 di affitto...e ottenere un 4% lordo
    Ultima modifica di 11/11/11; 28-05-20 alle 01:23

  10. #1420

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    Ipotesi di assegnazione dell'auto aziendale ad uso promiscuo come fringe benefit (non bene strumentale, non agente commercio).
    Diciamo una utilitaria a basso consumo, ma non una auto ibrida.
    L'azienda gode di benenfici fiscali (deducibilità al 70%). Io dovrei dichiarare una quota in irpef ...
    https://www.ipsoa.it/documents/lavor...tto-busta-paga

    In alternativa quanto potrei chiedere come aumento lordo in busta paga? Questo considerando le nuove regole da 1° luglio.....

    Grazie

    P.S. considerate che io faccio circa 10.000 Km reali ma i calcoli ai fini fiscali sul reddito irpef del dipendente verrebbero fatti su 15.000 Km. La mia auto è una utilitaria di 4 anni di vita, la potrei usare tranquillamente altri 10.... e con una auto aziendale, la mia la dovrei vendere. Se dovessi iniziare a vivere di rendita tra qualche anno, mi dovrei trovare un'altra automobile.
    Ultima modifica di whymustwedie; 28-05-20 alle 06:10

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