Mutuo per ultra cinquantenne.

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

ortis

Tempus Fugit
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Buongiorno a tutti,

Mia situazione personale:
-ultra cinquantenne single con casa di proprietà
-niente debiti
-vivo in Emilia Romagna
-intenzione di acquistare un'altra casa con l'obiettivo di vendere la vecchia entro un anno dall'acquisto della nuova
-scarsa (quasi nulla) conoscenza del mondo "mutui"
-l'unico mutuo che feci (a 10 anni) fu stipulato oltre trent'anni fa.
-sono un lavoratore autonomo (senza andare troppo nel dettaglio diciamo che ho un reddito lordo annuo > 70k)
-ho un patrimonio che mi permetterebbe di acquistare casa cash, ma preferisco diluire questa spesa in 20 (o più anni)

Chiedo ai più esperti per non sprecare tempo nella ricerca della banca adatta: ci sono banche da escludere a priori ?

Ho identificato (oltre a Fineco, la mia banca principale) per i primi "preventivi" nella mia zona, BPM, Intesa, BPER.

Avete qualche suggerimento su banche on-line (WeBank o simili) ?

Ringrazio sin da ora chi avrà la cortesia e pazienza per darmi qualche consiglio e/o suggerimento in merito.
 
Buongiorno Ortis, in prima battuta direi di rivolgerti alla banca presso la quale attualmente intrattieni principalmente i rapporti e dove immagino detieni un patrimonio congruo a sostenere adeguatamente l'impegno finanziario (dalle entrate che indichi non dovresti avere alcun problema).
Per quanto riguarda la durata richiedendo un finanziamento a firma unica verosimilmente ti chiederanno di non superare alla scadenza i 75 anni, ma dipende dalle policy di ciascun istituto e dalla presenza di eventuali coperture assicurative a tutela dell'impegno.
 
Buongiorno Ortis, in prima battuta direi di rivolgerti alla banca presso la quale attualmente intrattieni principalmente i rapporti e dove immagino detieni un patrimonio congruo a sostenere adeguatamente l'impegno finanziario (dalle entrate che indichi non dovresti avere alcun problema).
Per quanto riguarda la durata richiedendo un finanziamento a firma unica verosimilmente ti chiederanno di non superare alla scadenza i 75 anni, ma dipende dalle policy di ciascun istituto e dalla presenza di eventuali coperture assicurative a tutela dell'impegno.

Innanzitutto grazie mille per il consiglio e le puntualizzazioni sulla potenziale durata del mutuo.

Sono veramente a digiuno su come funzionino queste cose :)
Sulla mia banca principale (Fineco) non detengo la maggior parte del mio ptm, sul loro conto titoli ho solo 50k in etf e altro.
Come funziona in questi casi ? Devo fornire loro gli estratti conto dei miei conti deposito e brokers (ne ho anche esteri) per dimostrare la mia consistenza patrimoniale ? :confused:
Mi scuso in anticipo per i quesiti "scolastici" :) ma sono passati trent'anni dall'ultimo mutuo e anche la mia situazione patrimoniale è cambiata parecchio nel frattempo.
 
Innanzitutto grazie mille per il consiglio e le puntualizzazioni sulla potenziale durata del mutuo.

Sono veramente a digiuno su come funzionino queste cose :)
Sulla mia banca principale (Fineco) non detengo la maggior parte del mio ptm, sul loro conto titoli ho solo 50k in etf e altro.
Come funziona in questi casi ? Devo fornire loro gli estratti conto dei miei conti deposito e brokers (ne ho anche esteri) per dimostrare la mia consistenza patrimoniale ? :confused:
Mi scuso in anticipo per i quesiti "scolastici" :) ma sono passati trent'anni dall'ultimo mutuo e anche la mia situazione patrimoniale è cambiata parecchio nel frattempo.

Nel momento in cui vai ad effettuare una richiesta di finanziamento la banca ti chiederà di fornire una situazione aggiornata della tua situazione patrimoniale oltre ovviamente a chiederti la documentazione reddituale che provi la tua capacità di esdebitamento.
Generalmente è buona prassi nel caso di nuovo cliente richiedere gli estratti conto degli ultimi 3/6 mesi al fine di poter verificare l'operatività del cliente, inoltre penso che nella situazione sarebbe sicuramente vantaggioso fornire le consistenze degli ulteriori depositi che detieni in quanto faciliterebbe di molto la pratica (anche in termini di condizioni penso) essendo una richiesta a firma unica e con la questione dell'età anagrafica. Ogni banca segue policy differenti quindi sono indicazioni di massima.
 
Nel momento in cui vai ad effettuare una richiesta di finanziamento la banca ti chiederà di fornire una situazione aggiornata della tua situazione patrimoniale oltre ovviamente a chiederti la documentazione reddituale che provi la tua capacità di esdebitamento.
Generalmente è buona prassi nel caso di nuovo cliente richiedere gli estratti conto degli ultimi 3/6 mesi al fine di poter verificare l'operatività del cliente, inoltre penso che nella situazione sarebbe sicuramente vantaggioso fornire le consistenze degli ulteriori depositi che detieni in quanto faciliterebbe di molto la pratica (anche in termini di condizioni penso) essendo una richiesta a firma unica e con la questione dell'età anagrafica. Ogni banca segue policy differenti quindi sono indicazioni di massima.

Indicazioni di massima ma molto chiare, ora so cosa aspettarmi e posso prepararmi a fornire i vari estratti di conto corrente, conto titoli, le ultime dichiarazioni dei redditi e (immagino che non faccia male) anche la visura catastale della casa che posseggo e in cui vivo ora.

Grazie ancora.
 
Intanto, senza iniziare il "Pellegrinaggio bancario", prova ad usare Mutuionline o portali simili così da farti un'idea autonoma del mondi attuale dei mutui (visto che hai detto di essere a digiuno).
Questo, ripeto ti permetterà di farti un'idea sia sulla banca su cui iniziare la contrattazione, e sia di capire cosa potrebbe fare al caso tuo tipo : tasso fisso, variabile (e basta, lascia perdere altre formule/tipologie di mutuo : te lo dico per esperienza personale, avendo fatto fino ad oggi tre mutui ed una surroga).
Poi, studiandoti le proposte, se hai dubbi, vieni qui (nella discussione) e presenti i tuoi dubbi, dove di sicuro qualcuno ti aiuterà a chiarirli fermo restando che la decisione ultima/finale è e rimane TUA.


Dimenticavo, sebbene mi sembra non sia il tuo caso, ma diversamente da quanto ho letto, ci sono banche che accettano età limite pari ad 80 anni (vds CheBanca!).
 
Intanto, senza iniziare il "Pellegrinaggio bancario", prova ad usare Mutuionline o portali simili così da farti un'idea autonoma del mondi attuale dei mutui (visto che hai detto di essere a digiuno).
Questo, ripeto ti permetterà di farti un'idea sia sulla banca su cui iniziare la contrattazione, e sia di capire cosa potrebbe fare al caso tuo tipo : tasso fisso, variabile (e basta, lascia perdere altre formule/tipologie di mutuo : te lo dico per esperienza personale, avendo fatto fino ad oggi tre mutui ed una surroga).

Si, ottima idea. Avevo comunque intenzione di fare ricerche su mutuionline e facile.it non appena fossi abbastanza avanti con le contrattazioni col proprietario dell'immobile.

Il tasso variabile oggi giorno è comunque una strada percorribile ? Pensavo che, nonostante la crisi ucraina/inflattiva/rialzo tassi, i mutui a tasso fisso fossero gli unici ancora convenienti...

Se mi dici ciò, è meglio che prenda in considerazione anche quelli a tasso variabile.

Poi, studiandoti le proposte, se hai dubbi, vieni qui (nella discussione) e presenti i tuoi dubbi, dove di sicuro qualcuno ti aiuterà a chiarirli fermo restando che la decisione ultima/finale è e rimane TUA.

Grazie di tutto, non appena avrò in mano qualcosa di tangibile passerò di certo di qui :bow:

Dimenticavo, sebbene mi sembra non sia il tuo caso, ma diversamente da quanto ho letto, ci sono banche che accettano età limite pari ad 80 anni (vds CheBanca!).

Questa limitazione mi impedirebbe di sicuro un mutuo a 30 anni.
 
Ciao Ortis, secondo me la carta vincente che hai è il tuo patrimonio investimenti, mi spiego meglio, se dimostri alla banca di avere l'intera somma per coprire il mutuo e magari lo richiedi al 70% con un RAL superiore ai 70k ... non vedo dove sia il problema, le banche credo farebbero carte false per avere tutti i clienti come te :D

Ti faccio un esempio:

Valore immobile 300k
Anticipo 90k
210k residui in mutuo da 25 anni - se hai un patrimoni superiore ai 300k è una bella garanzia.

Come interessi 8 mesi fa erano 1,08 (fisso) fatto mutuo all'80%... adesso mi pare 1,25/1,30 ... comunque non male
 
Ciao Ortis, secondo me la carta vincente che hai è il tuo patrimonio investimenti, mi spiego meglio, se dimostri alla banca di avere l'intera somma per coprire il mutuo e magari lo richiedi al 70% con un RAL superiore ai 70k ... non vedo dove sia il problema, le banche credo farebbero carte false per avere tutti i clienti come te :D

Ti faccio un esempio:

Valore immobile 300k
Anticipo 90k
210k residui in mutuo da 25 anni - se hai un patrimoni superiore ai 300k è una bella garanzia.

Come interessi 8 mesi fa erano 1,08 (fisso) fatto mutuo all'80%... adesso mi pare 1,25/1,30 ... comunque non male

Il patrimonio è di diverse volte superiore al mutuo che chiederei, ma la banca che mi concederebbe il mutuo non mi obbligherebbe a trasferire tutti (o una parte) dei miei titoli presso di loro ?

La qual cosa non mi garberebbe affatto, a dirla tutta. Anzi sarebbe un no-go per quanto mi riguarda.
 
Il patrimonio è di diverse volte superiore al mutuo che chiederei, ma la banca che mi concederebbe il mutuo non mi obbligherebbe a trasferire tutti (o una parte) dei miei titoli presso di loro ?

La qual cosa non mi garberebbe affatto, a dirla tutta. Anzi sarebbe un no-go per quanto mi riguarda.

Non credo ti costringano, al massimo cercheranno d farti spostare qualcosa, ma a loro interessa che ci siano.
 
....Il tasso variabile oggi giorno è comunque una strada percorribile ? Pensavo che, nonostante la crisi ucraina/inflattiva/rialzo tassi, i mutui a tasso fisso fossero gli unici ancora convenienti...

Se mi dici ciò, è meglio che prenda in considerazione anche quelli a tasso variabile....
Ti dico la mia, l'ultimo mutuo che ho fatto (2018), l'ho fatto variabile "puro" (*), perché io considero il variabile, una sorta di scommessa, la seguente : "scommetto che nel periodo di durata del mutuo il tasso variabile mi permetterà di risparmiare soldi da dare al sistema creditizio (in generale, non solo alla banca con la quale ho stipulato il mutuo), rispetto ad un mutuo a tasso fisso".

Questo significa che minore è la durata del mutuo, maggiore sarà la probabilità che io vinca la scommessa, perché minori saranno le possibilità per le autorità economico-finanziarie europee di rivedere al rialzo i tassi.

Inoltre, un altro aspetto che t'invito a considerare (sempre con la considerazione finale che la decisione su cosa fare spetta esclusivamente a te), è che hai detto che avresti i soldi per un pagamento totale cash; questo è un altro punto a favore della scelta del variabile, perché in caso di aumento pesante del tasso di mutuo variabile, potrai fare : un'estinzione parziale anticipata, o, se del caso (ma nell'immediato lo escluderei),estinzione totale anticipata.
L'estinzione parziale anticipata significa che se ho un mutuo di 100K cn tasso variabile iniziale diciamo dell'1% e, dopo qualche anno il tasso mi passa al 2%, io vedo quanto capitale ho al momento restituito, poniamo 20K, se a questi aggiungo 30K (prelevandoli da quelli che ho da parte), significa che il capitale scende da 100 a 50K, e quindi ho annullato gli effetti negativi dell'aumento del tasso perché l'1% su 100K significa dare 1K/anno d'interesse (in realtà è minore, perché rata dopo rata, scende il valore del capitale sul quale si applica l'1%); ora, con l'aumento del tasso al 2%, avrei un raddoppio dell'interesse se mantenessi sempre i 100K, ma riducendolo del 50% è come se mi venisse applicato l'1%.
Inoltre, l'estinzione parziale anticipata, significa che la rata mensile sarà meno pesante e quindi a fine mese (o ad inizio mese) mi rimangono più soldi in tasca su cui decidere che uso farne.


(*) l'hanno scorso ho però fatto la surroga perché avendo operato un paio di estinzioni parziali anticipate, volevo ridurre la durata da 20 a 10 anni, ma la banca presso la quale avevo acceso il mutuo nn mi permetteva di farlo (mi fu detto che modificarne la durata, significava rifare l'atto dal notaio e loro non intendevano sostenere quella spesa), quindi ho surrogato e nel farlo oltre a ridurre la durata, ho cambiato tasso, da variabile a fisso, questo perché i due valori erano molto simili : sono passato da uno 0.58% del variabile, ad un 0.6 fisso.
 
Ultima modifica:
Non credo ti costringano, al massimo cercheranno d farti spostare qualcosa, ma a loro interessa che ci siano.

Per esserci ci sono :)

Anche solo con una parte dei buoni postali coprirei il mutuo (anche se li volessi spostare presso la banca non sarebbe possibile visto che sono titoli postali).

E poi, chiariamoci, non sto puntando a comprare la reggia di Versailles ma un semplice trilocale senza pretese :)
 
Il patrimonio è di diverse volte superiore al mutuo che chiederei, ma la banca che mi concederebbe il mutuo non mi obbligherebbe a trasferire tutti (o una parte) dei miei titoli presso di loro ?

La qual cosa non mi garberebbe affatto, a dirla tutta. Anzi sarebbe un no-go per quanto mi riguarda.

No, nessuno ti costringe a fare quello che paventi; al max ti possono proporre di spostare da loro dei soldi da investire; di sicuro ti chiederanno di fornire "le carte" che dimostrano che possiedi quei soldi (i.e. chiedendoti ti presentare gli estratti conto o similia che hai presso altri istituti di credito).
Al massimo, quando feci io quest'ultimo mutuo, mi venne proposto (ma già loro - CheBanca! - non ne erano convinti) di valutare una tipologia di mutuo che andava a "modulare" la quota interessi in base al capitale che investivo (e quindi spostavo) da loro, ma ..... ci guardammo in volto entrambi e quello sguardo fu più chiaro di mille discorsi.

Piuttosto, nel fare le simulazioni sui noti portali di mutui, renditi conto di quanto ti costa il chiedere un mutuo che copra il 50/70/80% del valore della casa (si chiama LTV), come vedrai, più sei vicino o addirittura "dentro" al 50%, migliore sarà il tasso d'interesse che ti applica la banca; più ti allontani da quel 50%, più alto sarà il tasso che ti vedrai applicato; e questo vale per tutte le banche.
 
Grazie per tutte queste dritte @Pred_01, ne farò tesoro! :bow:

Il discorso dell'estinzione parziale anticipata (e tutto il corollario...) è parecchio interessante.
Sono queste le cose/"tricks" (concedetemi il termine) da sapere prima di affrontare un'operazione del genere.
Grazie mille.
 
Piuttosto, nel fare le simulazioni sui noti portali di mutui, renditi conto di quanto ti costa il chiedere un mutuo che copra il 50/70/80% del valore della casa (si chiama LTV), come vedrai, più sei vicino o addirittura "dentro" al 50%, migliore sarà il tasso d'interesse che ti applica la banca; più ti allontani da quel 50%, più alto sarà il tasso che ti vedrai applicato; e questo vale per tutte le banche.

Preso nota, altro trucchetto che mi segno subito :)
 
Ne approfitto già che sono in argomento :)

E' comune (ma anche conveniente) chiedere un mutuo, oltre che per l'acquisto, per finanziare una ristrutturazione (parziale, come rifare bagno e cucina e infissi) ?

Immagino non sia una cosa comune offerta da molti istituti bancari.
 
Ne approfitto già che sono in argomento :)

E' comune (ma anche conveniente) chiedere un mutuo, oltre che per l'acquisto, per finanziare una ristrutturazione (parziale, come rifare bagno e cucina e infissi) ?

Immagino non sia una cosa comune offerta da molti istituti bancari.

Mah ... sono spese che puoi preventivare (tenendo conto che oggi i prezzi cambiano "dall'oggi al domani" a velocità supersonica) e quindi tenerne conto in sede di richiesta d'importo del mutuo.
Mi spiego, se intendessi fare disponibile dal mio gruzzoletto 100K per l'acquisto, ed i lavori valuto che mi costerebbero 20K, ne farei disponibili 80K per l'acquisto ed il resto dal mutuo.
Questo perché la regola generale è che il mutuo finalizzato all'acquisto della 1^ casa gode di un tasso d'interesse migliore rispetto a qualunque altro tipo di prestito, e poi gli interessi sul mutuo 1^casa sono detraibili al 19%, quello delle altre tipologie di mutuo non saprei; inoltre pagando "di tasca mia" (che poi sarebbero i soldi che non ho messo sull'acquisto) e facendo fare i lavori nel rispetto della normativa fiscale vigente, posso pensare di portarne in detrazione una % a seconda della tipologia di agevolazione fiscale che lo consente (i.e. ristrutturazione, efficientamento energetico, ecc).

Di sicuro le banche (o alcune di esse) offrono un mutuo del tipo SAL (saldo ad avanzamento lavori) ma questa tipologia di mutuo si applica a chi costruisce ex novo oppure acquista un rudere e lo trasforma in villa con piscina ed helipad (esagero), però non credo si applichi a chi appunto intende fare dei normali lavori di ristrutturazione.

Altre ancora, offrono un mutuo - di valore fino ad una certa % - di cui nn vogliono sapere che uso farà di quei soldi (mutuo liquidità), ma bisogna dare in ipoteca, un immobile, ma soprattutto i tassi d'interesse non sono lontanamente paragonabili ad un mutuo 1^ casa, e ne si può detrarre il 19% sugli interessi, così come ad oggi avviene per il mutuo 1^ casa.

Insomma, io mi muoverei, secondo lo schema inizialmente proposto.
 
Mah ... sono spese che puoi preventivare (tenendo conto che oggi i prezzi cambiano "dall'oggi al domani" a velocità supersonica) e quindi tenerne conto in sede di richiesta d'importo del mutuo.
Mi spiego, se intendessi fare disponibile dal mio gruzzoletto 100K per l'acquisto, ed i lavori valuto che mi costerebbero 20K, ne farei disponibili 80K per l'acquisto ed il resto dal mutuo.
Questo perché la regola generale è che il mutuo finalizzato all'acquisto della 1^ casa gode di un tasso d'interesse migliore rispetto a qualunque altro tipo di prestito, e poi gli interessi sul mutuo 1^casa sono detraibili al 19%, quello delle altre tipologie di mutuo non saprei; inoltre pagando "di tasca mia" (che poi sarebbero i soldi che non ho messo sull'acquisto) e facendo fare i lavori nel rispetto della normativa fiscale vigente, posso pensare di portarne in detrazione una % a seconda della tipologia di agevolazione fiscale che lo consente (i.e. ristrutturazione, efficientamento energetico, ecc).

Di sicuro le banche (o alcune di esse) offrono un mutuo del tipo SAL (saldo ad avanzamento lavori) ma questa tipologia di mutuo si applica a chi costruisce ex novo oppure acquista un rudere e lo trasforma in villa con piscina ed helipad (esagero), però non credo si applichi a chi appunto intende fare dei normali lavori di ristrutturazione.

Altre ancora, offrono un mutuo - di valore fino ad una certa % - di cui nn vogliono sapere che uso farà di quei soldi (mutuo liquidità), ma bisogna dare in ipoteca, un immobile, ma soprattutto i tassi d'interesse non sono lontanamente paragonabili ad un mutuo 1^ casa, e ne si può detrarre il 19% sugli interessi, così come ad oggi avviene per il mutuo 1^ casa.

Insomma, io mi muoverei, secondo lo schema inizialmente proposto.

Grazie (per l'ennesima volta) chiarissime le tue riflessioni, ne terrò conto sicuramente.
 
Per esserci ci sono :)

Anche solo con una parte dei buoni postali coprirei il mutuo (anche se li volessi spostare presso la banca non sarebbe possibile visto che sono titoli postali).

E poi, chiariamoci, non sto puntando a comprare la reggia di Versailles ma un semplice trilocale senza pretese :)

Allora la domanda è: Perchè fai il mutuo se puoi acquistarla senza, intaccando in piccola parte (da quello che capisco) il patrimonio?

Anche perchè facendo il mutuo i costi da sostenere non sono solamente gli interessi ma altri 3k circa... ne vale la pena?

Senza contare che non vendendo la tua abitazione primaria nell'immediato ti risulterebbe seconda casa
 
Allora la domanda è: Perchè fai il mutuo se puoi acquistarla senza, intaccando in piccola parte (da quello che capisco) il patrimonio?

Anche perchè facendo il mutuo i costi da sostenere non sono solamente gli interessi ma altri 3k circa... ne vale la pena?

Senza contare che non vendendo la tua abitazione primaria nell'immediato ti risulterebbe seconda casa

Preferisco restare investito sul mercato scommettendo che i guadagni degli investimenti nel lungo termine battano quello che pago di interessi/spese per il mutuo.

Il problema dell'acquisto e della vendita contestuale in effetti non mi è molto chiara.

Avevo letto che se la vendita della vecchia casa si effettua entro un anno dall'acquisto della seconda abitazione non dovrebbero esserci problemi dal punto di vista del mutuo/pendenze fiscali.

Viste le ottime risposte e suggerimenti che ho ricevuto finora, avevo proprio intenzione di esporre qui questo dubbio nei mei post successivi.
 
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