Mutuo per ultra cinquantenne.

[Pred_01]

....Il tasso variabile oggi giorno è comunque una strada percorribile ? Pensavo che, nonostante la crisi ucraina/inflattiva/rialzo tassi, i mutui a tasso fisso fossero gli unici ancora convenienti...

Se mi dici ciò, è meglio che prenda in considerazione anche quelli a tasso variabile....

Ti dico la mia, l'ultimo mutuo che ho fatto (2018), l'ho fatto variabile "puro" (*), perché io considero il variabile, una sorta di scommessa, la seguente : "scommetto che nel periodo di durata del mutuo il tasso variabile mi permetterà di risparmiare soldi da dare al sistema creditizio (in generale, non solo alla banca con la quale ho stipulato il mutuo), rispetto ad un mutuo a tasso fisso".

Questo significa che minore è la durata del mutuo, maggiore sarà la probabilità che io vinca la scommessa, perché minori saranno le possibilità per le autorità economico-finanziarie europee di rivedere al rialzo i tassi.

Inoltre, un altro aspetto che t'invito a considerare (sempre con la considerazione finale che la decisione su cosa fare spetta esclusivamente a te), è che hai detto che avresti i soldi per un pagamento totale cash; questo è un altro punto a favore della scelta del variabile, perché in caso di aumento pesante del tasso di mutuo variabile, potrai fare : un'estinzione parziale anticipata, o, se del caso (ma nell'immediato lo escluderei),estinzione totale anticipata.
L'estinzione parziale anticipata significa che se ho un mutuo di 100K cn tasso variabile iniziale diciamo dell'1% e, dopo qualche anno il tasso mi passa al 2%, io vedo quanto capitale ho al momento restituito, poniamo 20K, se a questi aggiungo 30K (prelevandoli da quelli che ho da parte), significa che il capitale scende da 100 a 50K, e quindi ho annullato gli effetti negativi dell'aumento del tasso perché l'1% su 100K significa dare 1K/anno d'interesse (in realtà è minore, perché rata dopo rata, scende il valore del capitale sul quale si applica l'1%); ora, con l'aumento del tasso al 2%, avrei un raddoppio dell'interesse se mantenessi sempre i 100K, ma riducendolo del 50% è come se mi venisse applicato l'1%.
Inoltre, l'estinzione parziale anticipata, significa che la rata mensile sarà meno pesante e quindi a fine mese (o ad inizio mese) mi rimangono più soldi in tasca su cui decidere che uso farne.


(*) l'hanno scorso ho però fatto la surroga perché avendo operato un paio di estinzioni parziali anticipate, volevo ridurre la durata da 20 a 10 anni, ma la banca presso la quale avevo acceso il mutuo nn mi permetteva di farlo (mi fu detto che modificarne la durata, significava rifare l'atto dal notaio e loro non intendevano sostenere quella spesa), quindi ho surrogato e nel farlo oltre a ridurre la durata, ho cambiato tasso, da variabile a fisso, questo perché i due valori erano molto simili : sono passato da uno 0.58% del variabile, ad un 0.6 fisso.

[ortis]

Non credo ti costringano, al massimo cercheranno d farti spostare qualcosa, ma a loro interessa che ci siano.

Per esserci ci sono

Anche solo con una parte dei buoni postali coprirei il mutuo (anche se li volessi spostare presso la banca non sarebbe possibile visto che sono titoli postali).

E poi, chiariamoci, non sto puntando a comprare la reggia di Versailles ma un semplice trilocale senza pretese

[Pred_01]

Il patrimonio è di diverse volte superiore al mutuo che chiederei, ma la banca che mi concederebbe il mutuo non mi obbligherebbe a trasferire tutti (o una parte) dei miei titoli presso di loro ?

La qual cosa non mi garberebbe affatto, a dirla tutta. Anzi sarebbe un no-go per quanto mi riguarda.

No, nessuno ti costringe a fare quello che paventi; al max ti possono proporre di spostare da loro dei soldi da investire; di sicuro ti chiederanno di fornire "le carte" che dimostrano che possiedi quei soldi (i.e. chiedendoti ti presentare gli estratti conto o similia che hai presso altri istituti di credito).
Al massimo, quando feci io quest'ultimo mutuo, mi venne proposto (ma già loro - CheBanca! - non ne erano convinti) di valutare una tipologia di mutuo che andava a "modulare" la quota interessi in base al capitale che investivo (e quindi spostavo) da loro, ma ..... ci guardammo in volto entrambi e quello sguardo fu più chiaro di mille discorsi.

Piuttosto, nel fare le simulazioni sui noti portali di mutui, renditi conto di quanto ti costa il chiedere un mutuo che copra il 50/70/80% del valore della casa (si chiama LTV), come vedrai, più sei vicino o addirittura "dentro" al 50%, migliore sarà il tasso d'interesse che ti applica la banca; più ti allontani da quel 50%, più alto sarà il tasso che ti vedrai applicato; e questo vale per tutte le banche.

[ortis]

Grazie per tutte queste dritte @Pred_01, ne farò tesoro!

Il discorso dell'estinzione parziale anticipata (e tutto il corollario...) è parecchio interessante.
Sono queste le cose/"tricks" (concedetemi il termine) da sapere prima di affrontare un'operazione del genere.
Grazie mille.

[ortis]

Piuttosto, nel fare le simulazioni sui noti portali di mutui, renditi conto di quanto ti costa il chiedere un mutuo che copra il 50/70/80% del valore della casa (si chiama LTV), come vedrai, più sei vicino o addirittura "dentro" al 50%, migliore sarà il tasso d'interesse che ti applica la banca; più ti allontani da quel 50%, più alto sarà il tasso che ti vedrai applicato; e questo vale per tutte le banche.

Preso nota, altro trucchetto che mi segno subito

[ortis]

Ne approfitto già che sono in argomento

E' comune (ma anche conveniente) chiedere un mutuo, oltre che per l'acquisto, per finanziare una ristrutturazione (parziale, come rifare bagno e cucina e infissi) ?

Immagino non sia una cosa comune offerta da molti istituti bancari.

[Pred_01]

Ne approfitto già che sono in argomento

E' comune (ma anche conveniente) chiedere un mutuo, oltre che per l'acquisto, per finanziare una ristrutturazione (parziale, come rifare bagno e cucina e infissi) ?

Immagino non sia una cosa comune offerta da molti istituti bancari.

Mah ... sono spese che puoi preventivare (tenendo conto che oggi i prezzi cambiano "dall'oggi al domani" a velocità supersonica) e quindi tenerne conto in sede di richiesta d'importo del mutuo.
Mi spiego, se intendessi fare disponibile dal mio gruzzoletto 100K per l'acquisto, ed i lavori valuto che mi costerebbero 20K, ne farei disponibili 80K per l'acquisto ed il resto dal mutuo.
Questo perché la regola generale è che il mutuo finalizzato all'acquisto della 1^ casa gode di un tasso d'interesse migliore rispetto a qualunque altro tipo di prestito, e poi gli interessi sul mutuo 1^casa sono detraibili al 19%, quello delle altre tipologie di mutuo non saprei; inoltre pagando "di tasca mia" (che poi sarebbero i soldi che non ho messo sull'acquisto) e facendo fare i lavori nel rispetto della normativa fiscale vigente, posso pensare di portarne in detrazione una % a seconda della tipologia di agevolazione fiscale che lo consente (i.e. ristrutturazione, efficientamento energetico, ecc).

Di sicuro le banche (o alcune di esse) offrono un mutuo del tipo SAL (saldo ad avanzamento lavori) ma questa tipologia di mutuo si applica a chi costruisce ex novo oppure acquista un rudere e lo trasforma in villa con piscina ed helipad (esagero), però non credo si applichi a chi appunto intende fare dei normali lavori di ristrutturazione.

Altre ancora, offrono un mutuo - di valore fino ad una certa % - di cui nn vogliono sapere che uso farà di quei soldi (mutuo liquidità), ma bisogna dare in ipoteca, un immobile, ma soprattutto i tassi d'interesse non sono lontanamente paragonabili ad un mutuo 1^ casa, e ne si può detrarre il 19% sugli interessi, così come ad oggi avviene per il mutuo 1^ casa.

Insomma, io mi muoverei, secondo lo schema inizialmente proposto.

[ortis]

Mah ... sono spese che puoi preventivare (tenendo conto che oggi i prezzi cambiano "dall'oggi al domani" a velocità supersonica) e quindi tenerne conto in sede di richiesta d'importo del mutuo.
Mi spiego, se intendessi fare disponibile dal mio gruzzoletto 100K per l'acquisto, ed i lavori valuto che mi costerebbero 20K, ne farei disponibili 80K per l'acquisto ed il resto dal mutuo.
Questo perché la regola generale è che il mutuo finalizzato all'acquisto della 1^ casa gode di un tasso d'interesse migliore rispetto a qualunque altro tipo di prestito, e poi gli interessi sul mutuo 1^casa sono detraibili al 19%, quello delle altre tipologie di mutuo non saprei; inoltre pagando "di tasca mia" (che poi sarebbero i soldi che non ho messo sull'acquisto) e facendo fare i lavori nel rispetto della normativa fiscale vigente, posso pensare di portarne in detrazione una % a seconda della tipologia di agevolazione fiscale che lo consente (i.e. ristrutturazione, efficientamento energetico, ecc).

Di sicuro le banche (o alcune di esse) offrono un mutuo del tipo SAL (saldo ad avanzamento lavori) ma questa tipologia di mutuo si applica a chi costruisce ex novo oppure acquista un rudere e lo trasforma in villa con piscina ed helipad (esagero), però non credo si applichi a chi appunto intende fare dei normali lavori di ristrutturazione.

Altre ancora, offrono un mutuo - di valore fino ad una certa % - di cui nn vogliono sapere che uso farà di quei soldi (mutuo liquidità), ma bisogna dare in ipoteca, un immobile, ma soprattutto i tassi d'interesse non sono lontanamente paragonabili ad un mutuo 1^ casa, e ne si può detrarre il 19% sugli interessi, così come ad oggi avviene per il mutuo 1^ casa.

Insomma, io mi muoverei, secondo lo schema inizialmente proposto.

Grazie (per l'ennesima volta) chiarissime le tue riflessioni, ne terrò conto sicuramente.

[Cere86]

Per esserci ci sono

Anche solo con una parte dei buoni postali coprirei il mutuo (anche se li volessi spostare presso la banca non sarebbe possibile visto che sono titoli postali).

E poi, chiariamoci, non sto puntando a comprare la reggia di Versailles ma un semplice trilocale senza pretese

Allora la domanda è: Perchè fai il mutuo se puoi acquistarla senza, intaccando in piccola parte (da quello che capisco) il patrimonio?

Anche perchè facendo il mutuo i costi da sostenere non sono solamente gli interessi ma altri 3k circa... ne vale la pena?

Senza contare che non vendendo la tua abitazione primaria nell'immediato ti risulterebbe seconda casa

[ortis]

Allora la domanda è: Perchè fai il mutuo se puoi acquistarla senza, intaccando in piccola parte (da quello che capisco) il patrimonio?

Anche perchè facendo il mutuo i costi da sostenere non sono solamente gli interessi ma altri 3k circa... ne vale la pena?

Senza contare che non vendendo la tua abitazione primaria nell'immediato ti risulterebbe seconda casa

Preferisco restare investito sul mercato scommettendo che i guadagni degli investimenti nel lungo termine battano quello che pago di interessi/spese per il mutuo.

Il problema dell'acquisto e della vendita contestuale in effetti non mi è molto chiara.

Avevo letto che se la vendita della vecchia casa si effettua entro un anno dall'acquisto della seconda abitazione non dovrebbero esserci problemi dal punto di vista del mutuo/pendenze fiscali.

Viste le ottime risposte e suggerimenti che ho ricevuto finora, avevo proprio intenzione di esporre qui questo dubbio nei mei post successivi.