Mutuo per acquisto casa tra 6 mesi

[Harry78]

Ciao a tutti, io e la mia compagna abbiamo individuato una casa da acquistare. Non abbiamo ancora fatto una proposta ma vorrei iniziare a capirci qualcosa. Il vincolo attuale è che la casa si libera a fine giugno per fare tempo agli attuali proprietari di trovare altra casa.
Ora, sto cercando di capire per il mutuo tra tasso fisso con indici e il tasso finito. Ho visto che un'offerta conveniente è di BNL mutuo spensierato, che dal simulatore online mi dà un tasso finito di 1.2%.
Ma non riesco a capire come poi funziona il tutto. Mettiamo che la proposta viene accettata, avvio la pratica col tasso finito specificando che il rogito sarà tra 6 mesi: il tasso mi rimane in ogni caso al 1.2% o si vedrà solo al giorno del rogito?
In tal caso non esiste nessun modo per mantenere il tasso attuale?

Visti i tassi in aumento, sarebbe davvero un dramma ritrovarmi tra 6 mesi con tassi molto più alti... In alternativa potrei fare il rogito prima ma comunque aspettare che i vecchi proprietari vadano via: è un rischio che vale la pena prendere o è meglio accettare qualunque sia il tasso che ci sarà tra sei mesi? Grazie

 

[MaurizioLet]

Ciao a tutti, io e la mia compagna abbiamo individuato una casa da acquistare. Non abbiamo ancora fatto una proposta ma vorrei iniziare a capirci qualcosa. Il vincolo attuale è che la casa si libera a fine giugno per fare tempo agli attuali proprietari di trovare altra casa.
Ora, sto cercando di capire per il mutuo tra tasso fisso con indici e il tasso finito. Ho visto che un'offerta conveniente è di BNL mutuo spensierato, che dal simulatore online mi dà un tasso finito di 1.2%.
Ma non riesco a capire come poi funziona il tutto. Mettiamo che la proposta viene accettata, avvio la pratica col tasso finito specificando che il rogito sarà tra 6 mesi: il tasso mi rimane in ogni caso al 1.2% o si vedrà solo al giorno del rogito?
In tal caso non esiste nessun modo per mantenere il tasso attuale?

Visti i tassi in aumento, sarebbe davvero un dramma ritrovarmi tra 6 mesi con tassi molto più alti... In alternativa potrei fare il rogito prima ma comunque aspettare che i vecchi proprietari vadano via: è un rischio che vale la pena prendere o è meglio accettare qualunque sia il tasso che ci sarà tra sei mesi? Grazie

io in un caso simile ho fatto una via di mezzo, rogito dopo 4 mesi con una lievissima variazione di tasso fisso e lasciato ultimi 2 mesi ai proprietari per uscire

 

[Harry78]

io in un caso simile ho fatto una via di mezzo, rogito dopo 4 mesi con una lievissima variazione di tasso fisso e lasciato ultimi 2 mesi ai proprietari per uscire

ok ma in questo modo non è possibile fare un sopralluogo affidabile con casa totalmente vuota, giusto? Voglio dire, forse è meglio pagare qualcosa di piu di mutuo ma essere totalmente sicuri dell'immobile e averlo in proprietà solo quando loro escono..

Ma quindi non esistono promozioni che permettano di mantenere il tasso attivo al momento della pratica?

 

[MaurizioLet]

ok ma in questo modo non è possibile fare un sopralluogo affidabile con casa totalmente vuota, giusto? Voglio dire, forse è meglio pagare qualcosa di piu di mutuo ma essere totalmente sicuri dell'immobile e averlo in proprietà solo quando loro escono..

Ma quindi non esistono promozioni che permettano di mantenere il tasso attivo al momento della pratica?

Ogni banca sul tasso finito ha determinate tempistiche per quanto vale, mentre nel mio caso avevo bloccato solo lo spread.

 

[Pred_01]

ok ma in questo modo non è possibile fare un sopralluogo affidabile con casa totalmente vuota, giusto? Voglio dire, forse è meglio pagare qualcosa di piu di mutuo ma essere totalmente sicuri dell'immobile e averlo in proprietà solo quando loro escono..

Ma quindi non esistono promozioni che permettano di mantenere il tasso attivo al momento della pratica?

La certezza del tasso che andrai effettivamente a pagare l'hai quando sei prossimo al rogito e la banca t'invia il PIES finale, il resto non conta.
Però trattandosi di pochi mesi, non è che i tassi possano schizzare a chissà quali livelli, mica siamo nella Germania della repubblica di Weimar !!

 

[Harry78]

La certezza del tasso che andrai effettivamente a pagare l'hai quando sei prossimo al rogito e la banca t'invia il PIES finale, il resto non conta.
Però trattandosi di pochi mesi, non è che i tassi possano schizzare a chissà quali livelli, mica siamo nella Germania della repubblica di Weimar !!

beh insomma, 140k a 25 anni, 1,2% attuale e magari il 2% tra 6 mesi.. un po' mi spaventa
Ma invece, potrei decidere all'ultimo momento di cambiare e fare il tasso variabile? O di cambiare banca e scenglierne una piu conveniente? Oppure una volta fatto il contratto sono vincolato, cascasse il mondo, a fare quel mutuo con quella banca?

 

[orbok]

beh insomma, 140k a 25 anni, 1,2% attuale e magari il 2% tra 6 mesi.. un po' mi spaventa
Ma invece, potrei decidere all'ultimo momento di cambiare e fare il tasso variabile? O di cambiare banca e scenglierne una piu conveniente? Oppure una volta fatto il contratto sono vincolato, cascasse il mondo, a fare quel mutuo con quella banca?

Vai a fare i compiti a casa e guarda di quanto si sono mossi i tassi negli ultimi 10 anni e vedrai che hai scritto una castroneria atomica. Ovvio che la probabilità di quello che dici c'è ma è minuscola. Tra l'altro visto la tua scarsa conoscenza dei tassi sconsiglio di farti il variabile . Vai sereno e fai tutto tra 6 mesi, alla peggio ti costerà il mutuo una decina di euro in più al mese, ma alla peggio proprio, cioè un paio di birre. mia opinione personalissima

 

[Andriii]

Pensa te che io farei il variabile dato che mi aspetto di andarci in pari prima che possano riaumentare

 

[orbok]

Pensa te che io farei il variabile dato che mi aspetto di andarci in pari prima che possano riaumentare

Ma io ho un muto variabile infatti fatto ad agosto di quest'anno, visto che la penso come te. Ma l'utente che ha aperto il topic se fa certe affermazioni è meglio che lo tenga fisso per il suo bene mentale

 

[Pred_01]

Ma io ho un muto variabile infatti fatto ad agosto di quest'anno, visto che la penso come te. Ma l'utente che ha aperto il topic se fa certe affermazioni è meglio che lo tenga fisso per il suo bene mentale

Ed anche perché parla di farlo a 25 anni.

(per carità uno può farlo anche a 30 anni, ma a condizione che all'occorrenza ha da parte i soldi per fare una robusta estinzione parziale anticipata, se non addirittura totale).

 

[Harry78]

beh sono qui anche per consigli, non sono molto esperto.
Il ragionamento che ho fatto è stato di prendere un mutuo con una rata sostenibile e lungo, visti i bassi tassi(550-600 euro).
Attualmente i nostri stipendi sommati sono di 3500-3800 euro netti al mese.
Abbiamo liquidità da parte ma visti i tassi bassi credo che mi converrebbe investirla o averne disponibile per comprare piu in là altro.

Cosa fareste al posto mio? Grazie mille

 

[Pred_01]

beh sono qui anche per consigli, non sono molto esperto.
Il ragionamento che ho fatto è stato di prendere un mutuo con una rata sostenibile e lungo, visti i bassi tassi(550-600 euro).
Attualmente i nostri stipendi sommati sono di 3500-3800 euro netti al mese.
Abbiamo liquidità da parte ma visti i tassi bassi credo che mi converrebbe investirla o averne disponibile per comprare piu in là altro.

Cosa fareste al posto mio? Grazie mille

Quando parli di mutuo a tasso variabile, devi tener presente che è come se stessi facendo una scommessa, e cioè, scommetti che il tasso inizialmente proposto resterà invariato per molto tempo o, se ne discosterà poco.
Bene, a questo punto va da se che più breve sarà la durata del mutuo, maggiori saranno le possibilità che tu vinca la scommessa; viceversa più è lunga la durata del mutuo (tu parli di 25 anni), maggiori saranno in questo caso le probabilità che tu perda la scommessa.

In conclusione se intendi farlo variabile cerca di tenerti sui 10, max 15 anni, a 20 già (a mio parere) sei a rischio.

 

[Andriii]

Consideriamo anche che gli IRS tengono già conto del probabile andamento futuro dei tassi, quindi in realtà più che ritenere il variabile una scommessa riterrei il fisso una assicurazione (che appunto paghi).
In particolare io non escluderei nemmeno il variabile a 30 anni, soprattutto se hai capacità di risparmio per potertelo permettere anche a meno anni.

1) Col variabile paghi subito più quota capitale e hai il tasso di interesse sul residuo inizialmente minore, quindi anche se in futuro i tassi aumenteranno c'è da capire quanto tu hai già rimborsato e non è detto che ci perderai.
2) Tutto ciò che hai risparmiato grazie alle iniziali rate più basse (ed eventualmente alla tua capacità di risparmio che ti avrebbe consentito di farlo a meno anni) ti consente di investire con un bel PAC che oltre a poterti anche rendere qualcosa (ipoteticamente più del tasso del mutuo avendo quindi un effetto leva) potrai anche liquidare per estinguere parzialmente o totalmente il residuo appena ti rendi conto che non conviene più, sempre che accada

My 2 cents

 

[Andriii]

Chiaramente il discorso andrebbe fatto idealmente senza floor limit sul variabile e con pari spread applicati dalla banca ai due casi...

 

[Harry78]

Potrei anche considerare il variabile, però di quali cifre stiamo parlando? Supponiamo che di 200mila di casa chiedessi 150 di mutuo, potrei anche acquistare in contanti ma ci toglieremmo tutti i risparmi. Quanto risparmierei di interessi tra fisso e variabile? 10000 euro in 25 anni? Non mi cambiano la vita...
L'idea di fare una rata grande col variabile di 10 anni vorrebbe dire vivere i prossimi 10 anni con una certa attenzione alle spese, per poi arrivare sui 50 anni con il mutuo estinto e la giovinezza ormai passata.
Dilazionando, invece, pagherei solo 5/600 al mese, in due, e potremmo permetterci di continuare a risparmiare e di investire o acquistare una seconda casa, o comunque spendere per altro (viaggi ad esempio). Col passare degli anni la rata dovrebbe anche pesare sempre meno sia per il valore del denaro che per le prospettive di carriera.
Certo non sono nemmeno un grande investitore, ho dei conti deposito, quindi rischio anche di svalutare i miei risparmi...
Quali opzioni potrei valutare secondo voi? È possibile fare surroga e passare a piacimento da fisso e variabile? Si può in entrambi i casi chiudere il mutuo pagando la cifra rimanente in una volta sola?
Grazie mille

 

[Pred_01]

Consideriamo anche che gli IRS tengono già conto del probabile andamento futuro dei tassi, quindi in realtà più che ritenere il variabile una scommessa riterrei il fisso una assicurazione (che appunto paghi).
In particolare io non escluderei nemmeno il variabile a 30 anni, soprattutto se hai capacità di risparmio per potertelo permettere anche a meno anni.

1) Col variabile paghi subito più quota capitale e hai il tasso di interesse sul residuo inizialmente minore, quindi anche se in futuro i tassi aumenteranno c'è da capire quanto tu hai già rimborsato e non è detto che ci perderai.
2) Tutto ciò che hai risparmiato grazie alle iniziali rate più basse (ed eventualmente alla tua capacità di risparmio che ti avrebbe consentito di farlo a meno anni) ti consente di investire con un bel PAC che oltre a poterti anche rendere qualcosa (ipoteticamente più del tasso del mutuo avendo quindi un effetto leva) potrai anche liquidare per estinguere parzialmente o totalmente il residuo appena ti rendi conto che non conviene più, sempre che accada

My 2 cents

Il variabile è una scommessa, perché neanche il più blasonato dei premi Nobel per l'economia può dire cosa avverrà da qui ai prox 10/15 anni.

Se a questo si aggiunge che i tassi dell'€BOR sono bassi perché l'economia è stagnante, credo sia evidente che il perdurare di questo non fa certo bene : prima o poi i nodi vengono al pettine, e li tutto può succedere; viceversa se l'economia (come credo tutti noi vogliamo), riprende a camminare, non dico correre, allora si dvrà assistere ad una politica restrittiva da parte delle istituzioni economico-finanziarie, di conseguenza l'€BOR si "risveglia" e quindi inizierà a salire, quanto tempo ci vorrà? Non sono un Nobel di nessun genere, questo non lo so.

 

[Pred_01]

.... È possibile fare surroga e passare a piacimento da fisso e variabile? Si può in entrambi i casi chiudere il mutuo pagando la cifra rimanente in una volta sola? /QUOTE]

SI che puoi chiedere di passare, dipende da alcuni fattori e potrebbe anche non convenirti.
Sulla seconda domanda : certo che puoi fare quello che si chiama "Estinzione parziale (o totale), anticipata".
(però anche in questo caso, valuta che per aver avuto i soldi dalla banca, hai pagato per l'istruzione delle pratica, la perizia, lo 0.25% (se 1^casa) di tassa, ed anche la stipula del contratto di mutuo con il notaio : sono soldi che una volta cacciati, nessuno mai ti restituisce).

 

[Andriii]

Il variabile è una scommessa, perché neanche il più blasonato dei premi Nobel per l'economia può dire cosa avverrà da qui ai prox 10/15 anni.

Se a questo si aggiunge che i tassi dell'€BOR sono bassi perché l'economia è stagnante, credo sia evidente che il perdurare di questo non fa certo bene : prima o poi i nodi vengono al pettine, e li tutto può succedere; viceversa se l'economia (come credo tutti noi vogliamo), riprende a camminare, non dico correre, allora si dvrà assistere ad una politica restrittiva da parte delle istituzioni economico-finanziarie, di conseguenza l'€BOR si "risveglia" e quindi inizierà a salire, quanto tempo ci vorrà? Non sono un Nobel di nessun genere, questo non lo so.

Come si fa a ritenere il variabile una scommessa dal momento che segue esattamente un tasso di riferimento BCE/EURIBOR e che a sua volta dipende dall'inflazione reale di medio/lungo periodo?

E poi c'è un'ulteriore cosa che non considerate mai... se il tasso BCE dovesse aumentare significa che l'inflazione reale di medio/lungo periodo è sulla strada di raggiungere il suo target del 2% in maniera naturale e senza iniezioni di liquidità, ci aspettiamo veramente tassi BCE superiori al tasso di inflazione reale nei prossimi 10/15 anni? Significherebbe avere un'economia che corre e che non necessità di alcun aiuto (iniezione di liquidità), cosa che vedo difficile in Europa.
Perchè secondo me il punto è questo... finchè i tassi saranno pari o inferiori all'inflazione reale significa semplicemente far rivalutare il debito RESIDUO secondo un tasso PARI o INFERIORE a quello reale dell'inflazione reale di medio/lungo periodo (ricordiamoci che ci si aspetta anche un adeguamento degli stipendi ai vari rinnovi dei CCNL), aggiungiamo anche che se l'immobile è un buon acquisto teoricamente ci si aspetta una rivalutazione di esso almeno pari a quella dell'inflazione mentre la rivalutazione del debito residuo generlmente parte dall'80% del valore dell'immobile e decresce ogni mese.

Io continuo a sostenere che il variabile sia il caso base e che il fisso sia un'assicurazione CHE SI PAGA se non una scommessa sul fatto che l'economia riparta a cannone

Ma non sono un'economista e magari mi sbaglio, questo è però il mio pensiero.

 

[Pred_01]

La scommessa (del variabile) consiste nel fatto che nella prima decade degli anni 2000, i tassi dei mutui variabili giravano intorno al 3/4 e forse anche 5%; nella prima metà del 2018 io ne ho avuto uno allo 0.58 (con floor), dove l LTV era grossomodo lo stesso di quello di quello che feci nella prima metà degli anni 2000, non solo quello (anni 2000) era decennale, questo del 2018 è 20nnale.(*)

Che si tratti di una scommessa, me lo dice appunto il fatto che nel volgere di un decennio i tassi del variabile sono letteralmente crollati (si è passati da un medio 4% ad un 0,.....); chi mi dice che non si è nuovamente in una fase di risalita?
Quello che può mettermi al riparo, dunque, è solo il fatto di farlo di durata breve (10/15 anni), salvo avere "legna in cascina" da usare per fare estinzione parziale anticipata.

(*) Proprio in virtù del mio ragionamento, l'anno scorso mi sono adoperato per fare una surroga perché ho voluto tagliare la durata da 20 a 10 anni.

 

[Emiplus]

Harry sono nella tua stessa identica situazione... purtroppo il tasso non si può bloccare adesso ma varierà in base al irs del momento in cui viene erogato.
Punterò sul fisso anche perchè è minima la differenza col variabile e non credo non scenderanno più di cosi i tassi.
Sicuramente con il cambio di politica delle banche centrali orientato ad un aumento dei tassi l'irs aumenterà ma da qui a 6 mesi l'incremento sarà sicuramente minimo
saluti