Mutuo prima casa consigli

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Elia2019

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Salve secondo voi se una persona può pagare la casa cash ha senso farlo oppure approfittare dei tassi ai minimi e fare il mutuo?

Sarebbe una idea valutare il variabile sullo 0,,60% ma già il mutuo tra perizia istruttoria e tassa sul mutuo dal notaio siamo sui 2200euro di spese ho calcolato.
Il fisso allo 1,20 di taeg più sempre queste 2200 euro iniziali.


Consigli ben accetti:)
 
Salve secondo voi se una persona può pagare la casa cash ha senso farlo oppure approfittare dei tassi ai minimi e fare il mutuo?

Sarebbe una idea valutare il variabile sullo 0,,60% ma già il mutuo tra perizia istruttoria e tassa sul mutuo dal notaio siamo sui 2200euro di spese ho calcolato.
Il fisso allo 1,20 di taeg più sempre queste 2200 euro iniziali.


Consigli ben accetti:)

non credi di aver sbagliato sezione???
 
Non so dove fosse prima il topic ma ora è nella sezione mutui quindi mi pare corretto.

Il fatto che i mutui in questo periodo siano convenienti non significa che non abbiano un costo e non significa quindi che siano da usare a tutti i costi.
Il ragionamento che hai fatto sui 2200€ di spese è corretto a quelli vanno aggiunti gli interessi (che sul variabile possono anche diventare importanti se i tassi si alzano) che comunque non saranno mai zero.

Io sono del parere che quando puoi evitare di legarti mani e piedi ad una banca per molti anni è sempre meglio farlo. Senza mutuo i risparmi si ricostruiscono facilmente e il risparmio c'è comunque.
Non arrivare ovviamente con l'acqua alla gola (piuttosto un piccolo prestito o il mutuo minimo) ma se riesci ad arrivare avendo 1k cash direi che va tutto più che bene, in un annetto senza mutuo (orizzonte temporale in cui puoi accettare un minimo di rischio di cash basso) i risparmi li metti da parte alla grande.

Io ho fatto così (pagato tutto cash) e per quanto faccia male veder sparire i risparmi dal conto (c'è una parte del mio cervello che mi dice "che ***** fai!") mi rendo conto di aver fatto la scelta migliore. Oltre ad aver risparmiato le spese e aver avuto le mani libere nella scelta della casa, risparmierò i soldi della rata e avrò la libertà di cambiare lavoro quando mi pare (appena avrò qualcosa da parte) senza sentirmi legato a nulla fino a fine mutuo.

Poi si possono far ragionamenti del tipo "prendo quei soldi in prestito e quelli che ho da parte li investo"... Ma i tassi sono bassi anche negli investimenti oltre che nei mutui e quelli garantiti non ripagano le spese del mutuo, mentre se ti va male in borsa poi come lo restituisci il mutuo? (si dice che sul lungo periodo la borsa consenta sempre di guadagnare peccato che non sia fissato un limite di tempo e i soldi con il mutuo da pagare ti serviranno di sicuro). Il risparmio che hai inizialmente è un "tasso d'interesse" garantito e subito, il risparmio successivo è altrettanto garantito e arriva con ogni rata che non devi più pagare.

Sarebbe come acquistare una ferrari perché costa meno del solito... se una ferrari non ti serve, non hai intenzione di rivenderla (né le capacità per farlo) e normalmente non l'avresti presa non ha senso prenderla. Se il mutuo non ti serve, non hai le capacità di reinvestire i soldi in maniera più redditizia e di norma non l'avresti preso, evidentemente non ha senso prenderlo.
Il rischio di perdere soldi in quest'operazione (più conveniente del solito visti i tassi bassi ma non abbastanza da essere vantaggiosa) è più alto di quello di guadagnarli.

Questo è il mio parere, altri ti direbbero "sono cheap money, prendili".
 
Io sono del parere che quando puoi evitare di legarti mani e piedi ad una banca per molti anni è sempre meglio farlo. Senza mutuo i risparmi si ricostruiscono facilmente e il risparmio c'è comunque.

L'ho sempre pensato anch'io OK!
 
Non so dove fosse prima il topic ma ora è nella sezione mutui quindi mi pare corretto.

Il fatto che i mutui in questo periodo siano convenienti non significa che non abbiano un costo e non significa quindi che siano da usare a tutti i costi.
Il ragionamento che hai fatto sui 2200€ di spese è corretto a quelli vanno aggiunti gli interessi (che sul variabile possono anche diventare importanti se i tassi si alzano) che comunque non saranno mai zero.

Io sono del parere che quando puoi evitare di legarti mani e piedi ad una banca per molti anni è sempre meglio farlo. Senza mutuo i risparmi si ricostruiscono facilmente e il risparmio c'è comunque.
Non arrivare ovviamente con l'acqua alla gola (piuttosto un piccolo prestito o il mutuo minimo) ma se riesci ad arrivare avendo 1k cash direi che va tutto più che bene, in un annetto senza mutuo (orizzonte temporale in cui puoi accettare un minimo di rischio di cash basso) i risparmi li metti da parte alla grande.

Io ho fatto così (pagato tutto cash) e per quanto faccia male veder sparire i risparmi dal conto (c'è una parte del mio cervello che mi dice "che ***** fai!") mi rendo conto di aver fatto la scelta migliore. Oltre ad aver risparmiato le spese e aver avuto le mani libere nella scelta della casa, risparmierò i soldi della rata e avrò la libertà di cambiare lavoro quando mi pare (appena avrò qualcosa da parte) senza sentirmi legato a nulla fino a fine mutuo.

Poi si possono far ragionamenti del tipo "prendo quei soldi in prestito e quelli che ho da parte li investo"... Ma i tassi sono bassi anche negli investimenti oltre che nei mutui e quelli garantiti non ripagano le spese del mutuo, mentre se ti va male in borsa poi come lo restituisci il mutuo? (si dice che sul lungo periodo la borsa consenta sempre di guadagnare peccato che non sia fissato un limite di tempo e i soldi con il mutuo da pagare ti serviranno di sicuro). Il risparmio che hai inizialmente è un "tasso d'interesse" garantito e subito, il risparmio successivo è altrettanto garantito e arriva con ogni rata che non devi più pagare.

Sarebbe come acquistare una ferrari perché costa meno del solito... se una ferrari non ti serve, non hai intenzione di rivenderla (né le capacità per farlo) e normalmente non l'avresti presa non ha senso prenderla. Se il mutuo non ti serve, non hai le capacità di reinvestire i soldi in maniera più redditizia e di norma non l'avresti preso, evidentemente non ha senso prenderlo.
Il rischio di perdere soldi in quest'operazione (più conveniente del solito visti i tassi bassi ma non abbastanza da essere vantaggiosa) è più alto di quello di guadagnarli.

Questo è il mio parere, altri ti direbbero "sono cheap money, prendili".

Con la rata del mutuo dovrei gainare sull' Inflazione cioè negli anni pago una rate sempre più salutata alla banca quindi ritenevo che bloccandomi all 1% adesso è gradualmente reinvestendo quella somma negli anni ci vado a guadagnare se riesci a metterla a tasso più alto dell' 1 se i tassi si rialzano.

Alternativa prendo variabile allo 0,60 % e appena i tassi si impennano estinguo il mutuo totalmente. (attualmente sono al 1,40 netto liberi di prenderli) ma devo affrontare la spese di 2200 euro per accedere al mutuo che è un costo da spalmare negli anni ma se gli anni diventano meno il peso è più alto. 2200 euro in 20anni solo lo zero virgola se i tassi si impennano tra 2 anni diventeranno un macigno forse ci perdo anche quando vado ad estinguere.

Terza ipotesi metto a nome di un minore nei nuovi postali al 2,50% chiedo ad esempio mutuo 100k alla banca al 1% per 15 anni poi dopo 15 anni avrò pagato 10mila di interessi alla banca e preso 47000 di interessi delle stesse mie 100k investite contemporaneamente nel buono guadagnandoci 37000 euro.
Questa stessa operazione potrei farla con la liquidità attualementr investita al 1,40% come prima esposto oppure usare solo i soldi del mutuo e recuperare gli interessi investendo a 1000 euro al mese (somma che risparmio al mese) a nome del minore così gli interessi saranno spalmati e se aumentano i tassi dovrebbe aumentare anche il rendimento dei buoni postali e quindi il guadagno dell' operazione. Spero sia stato chiaro che ne pensate?
 
se ti conviene... come detto io non lo farei mai.
Fatti comunque bene i conti quel 2.5% dovrebbe essere il tasso lordo non il netto, quindi non sono 47k di interessi.
Inoltre ai 10k di interessi previsti devi aggiungere i 2.2k che spendi ora.
Infine dovresti capire quanto guadagneresti dagli interessi sulle somme risparmiate dalla rata del mutuo investendo quelle gradualmente al posto della cifra che hai ora (in quel caso se i tassi salissero sarebbe molto più conveniente investire pian piano piuttosto che ora).
Senza contare che investi a nome di un minore (quindi i soldi dovrebbero essere suoi non tuoi), ma questa è una valutazione tua.

Francamente mi sembra il classico ragionamento da "mi sento più furbo della banca" che raramente funziona e anche quando funziona ti vincola a lungo per un guadagno abbastanza basso. Chiediti se ne vale davvero la pena perché a far i conti della serva il 12.5% di tassazione sui buoni fruttiferi, sarebbero 2500€ lordi annui di interessi meno 312,5€ di tasse * 15 anni = 32.812,5€ di interessi. Se alla banca paghi 10k + 2.2k = 12.2k rimangono circa 20k a gli interessi sui soldi delle rate risparmiate (non prevedibili), tanto per farti un esempio se la rata fosse 400€ al mese ogni anno risparmieresti 4800€ che danno un interesse netto di 105€ che in 15 anni diventano 1575€, facendo finta che per i prossimi 15 anni investi sempre la stessa cifra (4800€) per un numero di anni sempre inferiore sarebbero 1575+1470+1365+1260+1155+1050+945+840+735+630+525+420+315+210+105=12600€ a cui vanno aggiunti gli interessi sugli interessi tenendo però in considerazione che il tasso di interesse vale solo in base al vincolo quindi non è possibile prendere esattamente quella cifra in 15 anni.
Detto questo il guadagno su una rata di 400€ (probabilmente bassa) è di circa 7k€, e ti vincoli almeno 15 anni con la banca.
Se ti pare che sia accettabile procedi pure.
 
se ti conviene... come detto io non lo farei mai.
Fatti comunque bene i conti quel 2.5% dovrebbe essere il tasso lordo non il netto, quindi non sono 47k di interessi.
Inoltre ai 10k di interessi previsti devi aggiungere i 2.2k che spendi ora.
Infine dovresti capire quanto guadagneresti dagli interessi sulle somme risparmiate dalla rata del mutuo investendo quelle gradualmente al posto della cifra che hai ora (in quel caso se i tassi salissero sarebbe molto più conveniente investire pian piano piuttosto che ora).
Senza contare che investi a nome di un minore (quindi i soldi dovrebbero essere suoi non tuoi), ma questa è una valutazione tua.

Francamente mi sembra il classico ragionamento da "mi sento più furbo della banca" che raramente funziona e anche quando funziona ti vincola a lungo per un guadagno abbastanza basso. Chiediti se ne vale davvero la pena perché a far i conti della serva il 12.5% di tassazione sui buoni fruttiferi, sarebbero 2500€ lordi annui di interessi meno 312,5€ di tasse * 15 anni = 32.812,5€ di interessi. Se alla banca paghi 10k + 2.2k = 12.2k rimangono circa 20k a gli interessi sui soldi delle rate risparmiate (non prevedibili), tanto per farti un esempio se la rata fosse 400€ al mese ogni anno risparmieresti 4800€ che danno un interesse netto di 105€ che in 15 anni diventano 1575€, facendo finta che per i prossimi 15 anni investi sempre la stessa cifra (4800€) per un numero di anni sempre inferiore sarebbero 1575+1470+1365+1260+1155+1050+945+840+735+630+525+420+315+210+105=12600€ a cui vanno aggiunti gli interessi sugli interessi tenendo però in considerazione che il tasso di interesse vale solo in base al vincolo quindi non è possibile prendere esattamente quella cifra in 15 anni.
Detto questo il guadagno su una rata di 400€ (probabilmente bassa) è di circa 7k€, e ti vincoli almeno 15 anni con la banca.
Se ti pare che sia accettabile procedi pure.

47mila di interessi sono netti a tasso fisso il tasso 2*50% è lorod ma la tassazione è 12,50 e il capitale ricapitalizza ecco perché viene fuori quella cifra.
I solo non sono miei ma del mio erede quindi non vedo grosse differenze.
Se il mutuo lo faccio a tasso fisso il guadagno è certo ma fisso non modificabile. Sbaglio qualcosa?
 
Considera che se acquisti 1^ casa, finchè hai il mutuo porti in detrazione il 19% annuo sulla quota interessi.
Lo dico perché nella discussione quest'aspetto mi sembra non venga menzionato.
 
Considera che se acquisti 1^ casa, finchè hai il mutuo porti in detrazione il 19% annuo sulla quota interessi.
Lo dico perché nella discussione quest'aspetto mi sembra non venga menzionato.
Ancora più conveniente allora mettere la somma nei buoni anziché pagare cash perché abbassa gli interessi da corrospondere
 
Fate voi.
Io trovo che l'idea di indebitarsi per guadagnare sia un controsenso.
 
sta tutto nella capacità di accedere al credito a posteriori del mutuo. Se hai una capacità elevata di accesso al credito (esempio pubblico con stipendio medio/elevato) può anche avere senso usare una bella % di cash (o addirittura pagare tutto cash) perchè nel caso poi ti servano non avrai grossi problemi a essere finanziato.

Se fai il portinaio in un albergo o il banconiere in un bar e ti danno il mutuo, prendilo e conservati il piu possibile il cash perchè l'accesso al credito a posteriori potrebbe non essere sempre adeguato.

Spero di aver chiarito l'antifona


ciao
 
sta tutto nella capacità di accedere al credito a posteriori del mutuo. Se hai una capacità elevata di accesso al credito (esempio pubblico con stipendio medio/elevato) può anche avere senso usare una bella % di cash (o addirittura pagare tutto cash) perchè nel caso poi ti servano non avrai grossi problemi a essere finanziato.

Se fai il portinaio in un albergo o il banconiere in un bar e ti danno il mutuo, prendilo e conservati il piu possibile il cash perchè l'accesso al credito a posteriori potrebbe non essere sempre adeguato.

Spero di aver chiarito l'antifona


ciao

Accesso al credito non è il problema. Mi ponevo il dubbio se Conviene pagare cash e cmq togliersi una liquidità quindi mettere i soldi nel buono e sfruttare la capacità di risparmio per pagare la rata la vedevo la scelta migliore ma vi chiedevo se magari aveva più senso mettere nei buoni mese per mese anziché tutto in una volta e lasciare le attuali somme al 1,40% netto
 
Quando fai un mutuo, stai acquistando del denaro! Se hai una parte di liquidità, e non vuoi disinvestire tutto il capitale, consiglio l'indebitamento...es hai 200k sul conto, la casa costa 200k e decidi di finanziare il 50%...puoi ottenere un mutuo di 100k con un tasso dello 0,8% tasso fisso per 20 anni...€451x240 mesi= 108.240...solo 8k di interessi in 20 anni!
Se la liquidità non spesa di 100k viene investita in prodotti giusti, avrai una remunerazione decisamente più alta, con la possibilità di disinvestire all'occorrenza senza mai richiedere prestiti e cessioni del quinto che hanno costi decisamente più alti...
 
L'abitazione principale è patrimonio che non rende nulla. È questo l'aspetto fondamentale.

Il mutuo serve a riversare pochi soldi e/o più tardi possibile in un asset che non rende nulla.

L'altro aspetto è il valore della liquidità e delle opportunità di investimento che si possono cogliere con il denaro disponibile sul conto

Altro aspetto è l'inflazione che erode il debito e di questi tempi è superiore all'interesse dovuto



Nota: i costi fissi del mutuo vanno valutati ammortizzati durante l'intero mutuo, ecco che il mutuo dovrebbe essere "lunghissimo" (pensare ai 2000 euro di costi fissi su un mutuo di 5 anni e su un mutuo di 25 anni)
 
@oneone l'assenza di affitto è rendimento di per sé.
Francamente rimango basito dall'idea che l'avere un tetto sulla testa a costi bassissimi venga considerato come un rendimento nullo. È un rendimento mensile certo in particolare in assenza di mutuo. Ed è anche capitale libero a differenza di quello da restituire nel mutuo che bisogna necessariamente reinvestire
 
Ultima modifica:
L'abitazione principale è patrimonio che non rende nulla. È questo l'aspetto fondamentale.

Il mutuo serve a riversare pochi soldi e/o più tardi possibile in un asset che non rende nulla.

L'altro aspetto è il valore della liquidità e delle opportunità di investimento che si possono cogliere con il denaro disponibile sul conto

Altro aspetto è l'inflazione che erode il debito e di questi tempi è superiore all'interesse dovuto



Nota: i costi fissi del mutuo vanno valutati ammortizzati durante l'intero mutuo, ecco che il mutuo dovrebbe essere "lunghissimo" (pensare ai 2000 euro di costi fissi su un mutuo di 5 anni e su un mutuo di 25 anni)

Perché consideri l'abitazione principale come patrimonio che non rende nulla?

Nel senso che il proprietario NON la vendera' per realizzare l'eventuale cap gain in quanto ci vive e se lo facesse dovrebbe acquistare una seconda casa?

Ma in ipotesi di crescita del prezzo della casa il proprietari potrebbe venderla, realizzare una plus NON tassata e effettuare il downsizing acquistando una casa più piccola;

in tal caso sarebbe un investimento ( anche se non voluto )

O no ?
 
Insomma userete la liquidità?
Tasso fisso o variabile da estinguere se salgono i tassi ma in quel caso i costi fissi del mutuo da 2200 euro sarebbero un macigno se si alzano nel breve
 
@oneone l'assenza di affitto è rendimento di per sé.
Francamente rimango basito dall'idea che l'avere un tetto sulla testa a costi bassissimi venga considerato come un rendimento nullo. È un rendimento mensile certo in particolare in assenza di mutuo. Ed è anche capitale libero a differenza di quello da restituire nel mutuo che bisogna necessariamente reinvestire

Tu hai deciso di comprare, non esiste in questo thread l'affitto come alternativa quindi non esiste il flusso di cassa legato ai canoni da pagare.
 
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