Acquisto Immobile con consegna 2023 - Strategia Mutuo Anticipato?
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  1. #1

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    Acquisto Immobile con consegna 2023 - Strategia Mutuo Anticipato?

    Ciao a tutti,

    come scrivevo in un altro post, sono in procinto di acquistare una casa nuova da costruttore.

    Mi servirà aprire un mutuo e vista la situazione (inflazione/tassi in aumento), vorrei non aspettare il rogito previsto per metà 2023.

    E' possibile secondo voi "bloccare" un mutuo oggi con i tassi attuali per poi poterlo accendere quando necessario? O è una cretinata?

    Grazie.

  2. #2
    L'avatar di JacksonT
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    E' una domanda da porre nella sezione mutui, in ogni caso non penso proprio sia possibile dato che i documenti definitivi del mutuo vengono consegnati poco prima del rogito e considerano i tassi del momento

  3. #3

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    No, non è possibile.

  4. #4

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    Citazione Originariamente Scritto da casaDolceCasa Visualizza Messaggio
    Ciao a tutti,

    come scrivevo in un altro post, sono in procinto di acquistare una casa nuova da costruttore.

    Mi servirà aprire un mutuo e vista la situazione (inflazione/tassi in aumento), vorrei non aspettare il rogito previsto per metà 2023.

    E' possibile secondo voi "bloccare" un mutuo oggi con i tassi attuali per poi poterlo accendere quando necessario? O è una cretinata?

    Grazie.
    secondo me, l'unica soluzione è fare un mutuo a SAL. Allora potresti sfruttare le attuali condizioni

  5. #5

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    C'è anche un'altra alternativa. Pagare tutto o in parte cash.
    Se inizi a risparmiare i soldi dell'ipotetica rata ora fino al 2023 potrai ridurre il capitale da richiedere al minimo, avere quindi più facilmente accesso ad un mutuo più breve o addirittura nessun mutuo (a seconda della situazione) che costerà di conseguenza meno in interessi.

    A mio parere è la soluzione più semplice nel tuo caso.

    Puoi anche informarti con il costruttore se loro fanno un mutuo e sono disposti a cedertelo. Nel mio caso ad esempio c'era questa possibilità (di cui non ho usufruito avendo i soldi cash), il mutuo era molto conveniente. In pratica subentri a parte del mutuo del costruttore stesso che di conseguenza elimina parte del proprio debito mentre tu subentri per un mutuo effettuato per una cifra molto più grande e quindi decisamente più conveniente.

    Infine c'è la soluzione di micky che mi pare anche buona. Io stesso (pur non avendo fatto mutuo) mi sono messo d'accordo per pagare gradualmente la casa man mano che era pronta (o meglio nel mio caso pagavo una rata ogni 3 mesi e avrò l'ultima rata finale al rogito a marzo 2022), era ovviamente possibile scegliere di pagare in base allo stato dei lavori e immagino che il mutuo sia basato su quel presupposto.

    Che poi a dirla tutta neanch'io avevo tutta la cifra, semplicemente nei 2 anni di lavori in corso farò in tempo ad avere tutti i soldi da parte (e anche qualcosina in più per l'arredamento di base e le varie spese extra), oltre al fatto che sfrutterò bonus che non erano previsti (under 36).

    Dipende tutto da quanto riesci a risparmiare e da quanto hai già da parte. Vedi tu cosa riesci a fare.

  6. #6
    L'avatar di Ster6
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    Citazione Originariamente Scritto da micky1977 Visualizza Messaggio
    secondo me, l'unica soluzione è fare un mutuo a SAL. Allora potresti sfruttare le attuali condizioni

    scusa e come fa a fare un mutuo a sal? lui mutuatario e l'impresa terzo datore ipo?? gli oneri a lui e gli onori all'impresa ....

    A parte che nessuna banca lo farà mai ma sarebbe un suicidio.

    La verità è che non c'e' alcun modo di 'bloccare' le attuali condizioni perchè non c'e' modo di erogare ora il mutuo.

    Casomai, con tutti gli annessi e connessi, se uno avesse un altro immobile di proprietà potrebbe valutare un mutuo di liquidità su quello. Casomai.

  7. #7
    L'avatar di Pred_01
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    Citazione Originariamente Scritto da Maestr Visualizza Messaggio
    C'è anche un'altra alternativa. Pagare tutto o in parte cash.
    Se inizi a risparmiare i soldi dell'ipotetica rata ora fino al 2023 potrai ridurre il capitale da richiedere al minimo, avere quindi più facilmente accesso ad un mutuo più breve o addirittura nessun mutuo (a seconda della situazione) che costerà di conseguenza meno in interessi.

    A mio parere è la soluzione più semplice nel tuo caso.

    Puoi anche informarti con il costruttore se loro fanno un mutuo e sono disposti a cedertelo. Nel mio caso ad esempio c'era questa possibilità (di cui non ho usufruito avendo i soldi cash), il mutuo era molto conveniente. In pratica subentri a parte del mutuo del costruttore stesso che di conseguenza elimina parte del proprio debito mentre tu subentri per un mutuo effettuato per una cifra molto più grande e quindi decisamente più conveniente.

    Infine c'è la soluzione di micky che mi pare anche buona. Io stesso (pur non avendo fatto mutuo) mi sono messo d'accordo per pagare gradualmente la casa man mano che era pronta (o meglio nel mio caso pagavo una rata ogni 3 mesi e avrò l'ultima rata finale al rogito a marzo 2022), era ovviamente possibile scegliere di pagare in base allo stato dei lavori e immagino che il mutuo sia basato su quel presupposto.

    Che poi a dirla tutta neanch'io avevo tutta la cifra, semplicemente nei 2 anni di lavori in corso farò in tempo ad avere tutti i soldi da parte (e anche qualcosina in più per l'arredamento di base e le varie spese extra), oltre al fatto che sfrutterò bonus che non erano previsti (under 36).

    Dipende tutto da quanto riesci a risparmiare e da quanto hai già da parte. Vedi tu cosa riesci a fare.
    Se intendete seguire questa strada (quasi fosse un "pagamento ad avanzamento lavori"), accertatevi bene della solidità dell'impresa costruttrice; sono stati non pochi i casi che costruivano il grezzo, "acchiappavano i soldi" e scappavano con il malloppo.

    (a volte, avere il mutuo, può limitare questo rischio - o simile - perché c'è anche la banca che effettua un controllo).

  8. #8

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    Citazione Originariamente Scritto da Pred_01 Visualizza Messaggio
    Se intendete seguire questa strada (quasi fosse un "pagamento ad avanzamento lavori"), accertatevi bene della solidità dell'impresa costruttrice; sono stati non pochi i casi che costruivano il grezzo, "acchiappavano i soldi" e scappavano con il malloppo.

    (a volte, avere il mutuo, può limitare questo rischio - o simile - perché c'è anche la banca che effettua un controllo).
    Ad oggi, te lo dico perché sto comprando proprio in questo modo, l'acquisto di case in costruzione è molto più tutelato. C'è da fare una polizza fideiussoria obbligatoria per legge a cui solo l'utente può volontariamente rinunciare (io non l'ho fatto) mentre il costruttore è obbligato di default a farla. La fideiussione ti tutela in caso di fallimento o di non completamento lavori.
    In secondo luogo sul compromesso (ad oggi obbligatorio da fare davanti al notaio per le case in costruzione) ho fatto indicare una data oltre la quale riceverò un compenso di 500€ al mese per ogni mese di ritardo, questo perché la fideiussione non da un limite di tempo, tutela solo se l'impresa costruttrice scappa con i soldi come hai scritto tu, ma non se è molto più lenta del previsto.

    Detto questo ovviamente mi sono anche informato sulla solidità dell'azienda, non solo con il mio notaio di fiducia (che li conosce bene e mi ha dato l'ok) ma anche su internet (esistono da parecchio e sono una ditta seria).
    Ho ovviamente anche contattato l'assicurazione per sapere se effettivamente la polizza sottoscritta è valida e ho controllato l'avanzamento dei lavori personalmente sia da fuori sia da dentro (su facebook l'impresa pubblica anche dei video e foto che ogni settimana quindi diciamo che sono stato fin troppo prudente ma visti i soldi in ballo ho preferito così).

    Detto questo hai fatto bene a sollevare il punto, mi è capitato anche un costruttore che non voleva farmi la fideiussione e mi stava spingendo a firmare un modulo di rinuncia. Dopo essermi informato ho rifiutato ed è saltato tutto ma immagino che non tutti siano onesti.

    A fine lavori ti devono anche consegnare una polizza decennale postuma che ti tutela per eventuali problemi strutturali per i 10 anni successivi e che ovviamente agisce anche in caso l'impresa costruttrice originale dichiari fallimento (all'inizio infatti era l'impresa a fornire 10 anni di copertura ma molti facevano falsi fallimenti per non dover fornire questa garanzia, ora con la polizza non è più un problema). Questa polizza viene promessa già al compromesso (nel mio caso c'era già ma partirà comunque alla consegna della casa, ovviamente visto che durante i lavori si è coperti dalla fideiussione).

    Insomma le leggi per tutelarsi ci sono e sono anche molto buone (anche fare il compromesso davanti al notaio è un bel vantaggio anche se costa... nel mio caso per fortuna quel passaggio lo pagava l'impresa costruttrice), l'importante è farle rispettare.
    In genere i costruttori cercano di non farti la fideiussione se la casa è quasi completa (o almeno così ho sentito, visto che il primo così mi ha detto). Non fatevi imbambolare, la fideiussione è una tutela assolutamente necessaria perché qualsiasi lavoro mancante è un costo non indifferente, anche quando la casa è praticamente completa.

  9. #9
    L'avatar di Pred_01
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    Appunto, può capitare il costruttore, che per 1000 mila motivi, non vuol sottoscrivere la fide.
    Io, nel concreto, mi baso su quanto ho fatto nel 2003, dove appunto quella volta compravo da costruttore, ed ero a conoscenza del fatto che diversi, realizzavano a malapena il grezzo (pilastri e tetto), mettevano lo striscione IN VENDITA (magari anche tramite AI, che ne l mio caso ne sapeva meno di me), e presi i soldi, addio.
    Io, quella volta - proprio perché valutai di chiedere info circa il mutuo - ebbi l'opportunità che recandomi presso la sede del Banco di Napoli (presso la quale avevo il c/c con accredito dello stipendio - e non solo -), ebbi l'occasione di parlare con una signora, dipendente della banca, che visti i dubbi che rappresentavo, mi chiese se conoscevo i costruttori, a questo punto gli porsi il loro biglietto da visita; appena letto i loro nomi la signora mi disse di stare tranquillo : erano degli ottimi clienti proprio di quella banca; questo mi convinse ad andare avanti, e devo dire che non ho avuto alcun problema, anche se adottai una procedura simile a quella già descritta : pagavo di volta in volta così che al rogito avevo versato "di mio" poco più del 50%.
    Ovviamente feci il mutuo (tecnicamente uno dei peggiori che abbia mai fatto : un tasso misto con starter variabile; anche qui specialmente oggi se dovete/volete fare un mutuo, fatelo fisso oppure variabile ma "puro", cioè lasciate perdere le "mezze misure" sono delle vere e proprie "sole" per chi lo sottoscrive, ci guadagna la banca), per coprire la parte restante, cosa che poi ho estinto anticipatamente.

    Dimenticavo, i costruttori, successivamente sono finiti "al gabbio", ma per altri motivi : infiltrazioni/legami con la camorra, ma su quel fabbricato si sono comportati da persone corrette : chi ha legami con la camorra (ed i loro erano ben saldi e non aggiungo altri dettagli) evita di finire sotto i riflettori per delle stupidaggini.

  10. #10

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    @Pred_01 Non ne dubito che alcuni non la vogliano fare. Però di base è obbligatoria e devi essere tu a rinunciarci (ad oggi). Questo significa che di base uno è tutelato, sta al cliente quindi non farsi prendere per il naso.
    Aggiungo che la fideiussione è obbligatoria dal 2005 quindi nel 2003 era tutt'altro mondo:
    https://www.avvocatocondominio.it/wp...LGS-122-05.pdf
    e mi pare che dopo siano state aggiunte altri obblighi (sono certo che il compromesso dal notaio ad esempio non era obbligatorio nel 2019 quando ho iniziato a cercare casa).

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