Consigli pre-surroga, tassi in rialzo?

Lupin3rd

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Buonasera a tutti :), volevo chiedere un consiglio per la mia situazione e capire se è meglio aspettare, o se posso tentare questa surroga, presso uno di questi due istituti di credito presso cui sono già correntista.

Dunque, avevo bloccato inizialmente, una surroga a fine giugno, verso Widiba, tasso fisso 1,43% a 25 anni, valore immobile 175K euro, residuo mutuo attuale da restituire nei prossimi 27 anni, 92K euro circa (tasso 2% BPER del 2018).
Dallo scorso anno, sono un impiegato a tempo indeterminato (part time), il mutuo precedente l'ho avuto con mio padre come garante (a breve in pensione), all'epoca lavoravo sempre per la stessa azienda dal 2017, con contratto part time a tempo determinato (rinnovato annualmente) e il mutuo sottoscritto era a 30 anni (20+10).
Al momento sto provando a chiedere il mutuo, intestato solo a me stesso (senza garante), non so quante speranze/probabilità potrei avere, ma ci vorrei provare.
Volevo approfittare, per risparmiare 2 anni di mutuo, accorciandolo da 27 a 25, mantenendo più o meno la stessa rata mensile, con il vantaggio che con Widiba, è inclusa anche l'assicurazione scoppio e incendio che attualmente pago a parte, annualmente, con polizza Arca Assicurazioni (Partner di Bper).
Per colpa del comune di residenza che ha impiegato 3 mesi a rilasciarmi 2 certificati...ieri mi ha chiamato la banca per dirmi che non è più possibile proseguire con la richiesta di giugno, poichè era valida per le stipule entro il 05/11/21 e dice che ora come ora, non faremmo più in tempo!
Per cui mi hanno girato la nuova proposta, per stipule entro dicembre, ma il tasso è in rialzo 1,62% e a me sinceramente, non sta bene più, soprattutto dopo che vedo che gli altri istituti bancari da mutuionline sono ancora intorno a 1,42 - 1,45%...per i nuovi clienti Widiba sta dando 1,25%...insomma alla fine la cosa mi ha fatto solo storcere un pò il naso!
Verso la fine della telefonata, l'assistente ha ribadito più volte di darmi da fare per mandarla avanti questa volta (come se fosse dipeso da me il ritardo del Comune per il rilascio dei documenti da loro richiesti), poiché i tassi sono in rialzo...e quì non so se stava dicendo il vero, o se stava semplicemente bleffando per concludere quanto prima e basta!
Così, per pura curiosità, ho fatto una simulazione anche dall' area clienti del mio conto CheBanca e ho avuto una bella sorpresa, mi viene offerta la surroga all'1,34% a 25 anni, ovvero meno delle condizioni di giugno di Widiba!
Anche quì, a quanto ho capito, assicurazione sull'immobile, istruttoria e perizia sono effettivamente incluse. Le uniche spese, sono quelle di incasso rata (2,50 euro) e nel complesso, mi sembra abbastanza conveniente!

L'unico problema è che fino ad oggi, ho usato e uso widiba come conto principale e questo CheBanca lo uso come secondario, ci accredito saltuariamente lo stipendo, pago qualche tassa, ricariche cellulare ogni tanto e faccio qualche bonifico.
Non so questo quanto possa incidere positivamente sulla richiesta di surroga che vorrei andare a fare.
Su Widiba invece, ho anche le utenze domestiche, ci vincolo dei risparmi, faccio versamenti presso gli ATM delle filiali MPS (ho la filiale MPS a meno di 2km da casa), ci faccio i pagamenti su PayPal, ci ricarico il portafoglio Satispay, insomma è molto più movimentato.
Le differenze principali è che con widiba, a parte la stipula, si farebbe tutto a distanza, mentre con CheBanca non so come funziona, ma suppongo si debbano appoggiare a qualche filiale e per mia fortuna, sembra che ne ho una a 20km circa, quindi poco male.

Qualcuno mi ha sconsigliato il tentativo senza garante, dal momento che secondo le varie ipotesi, nessuna banca si priverebbe del garante presente nel mutuo originario e il passaggio del contratto lavorativo da tempo "determinato" ad "indeterminato", proprio perchè sempre "part time", non gioverebbe sulla solidità finanziaria, su cui la banca farebbe leva per accordare.
Su questo punto, nutro qualche dubbio, dal momento che da giorni ho intravisto pubblicità sponsorizzate da "mutuionline" sui social, per richieste mutui under 36 fino a 250K euro, dove non è richiesto lavoro a tempo indeterminato...e mi sorge la domanda, su quali basi concedono il mutuo? Garante obbligatorio?
Perchè a prima vista, leggendo così, dovrei essere in una botte di ferro allora, considerato che sto pagando il mio mutuo da 3 anni, rate e assicurazioni sempre puntuali, mai saltato, rimandato rate, o sospeso il mutuo, nonostante tra il contratto determinato e quello indeterminato c'è stato quasi 1 anno di disoccupazione, a causa del datore di lavoro che a sorpresa non mi aveva rinnovato il contratto!

Voi come la vedete?
Cosa ne pensate?

P.S. Eventualmente stavo pensando che potrei fare la faccia tosta con Widiba, dicendo che essendo correntista anche di altro istituto, mi è stata fatta una proposta migliore, senza fare nomi, ma indicando il tasso e vedere se mi vengono incontro per convincermi a surrogare con loro.
Può essere una buona idea?
Non penso di essere così importante per loro, da far rivalutare il tasso in positivo nei miei confronti, però come si dice...tentare non costa nulla! :D

Confidando in un vostro parere/consiglio/riscontro, colgo l'occasione per ringraziarvi in anticipo ed augurarvi una buona serata! :)
 
Se vuoi risparmiare sulla spesa per interessi deve fare la surroga verso tasso variabile e accorciare la durata ottenendo una rata pari a quella del tasso fisso.
Nell'ipotesi che i tassi di interesse in area Euro non salgano seriamente a medio termine (100 punti base entro 5 anni).

Sono anni che si blatera del pericolo dell'aumento dei tassi "fai il tasso fisso (ndr. che costa il doppio del variabile) che i tassi sono ai minimi storici e saliranno!!!!!"
Ah beh
 
Se vuoi risparmiare sulla spesa per interessi deve fare la surroga verso tasso variabile e accorciare la durata ottenendo una rata pari a quella del tasso fisso.
Nell'ipotesi che i tassi di interesse in area Euro non salgano seriamente a medio termine (100 punti base entro 5 anni).

Sono anni che si blatera del pericolo dell'aumento dei tassi "fai il tasso fisso (ndr. che costa il doppio del variabile) che i tassi sono ai minimi storici e saliranno!!!!!"
Ah beh

Ciao e grazie per aver risposto.
Guarda, in realtà a me interessa principalmente ridurre gli anni di quello che ho attualmente approfittando di un tasso comunque inferiore al 2% fisso.
Diciamo che attualmente portarlo da 27 anni residui a 25, con una rata pari, o addirittura inferiore, considerato che andrei a chiudere conto corrente e polizza assicurativa sulla casa, è comunque per me già un notevole risparmio!
Se poi riesco a svincolare mio padre come garante, dal mio mutuo, è ancora meglio (ho un fratello più piccolo che potrebbe avere bisogno più in là di un aiuto per un suo mutuo, non avendo una situazione "stabile" come la mia).
Il variabile è molto interessante, ma col timore di non poter surrogare ulteriormente in futuro, scongiurando eventuali imprevisti, preferisco avere una rata certa e costante, anche se devo impiegare più tempo ad estinguere il debito.

Premesso questo, pensi che questi tassi, possano scendere ulteriormente?
La tendenza al momento sembra in rialzo, anche se lento, ma non per tutti, qualcuno si sta già sbilanciando verso il 2% (vedevo ieri MPS a 1,90 sempre su 25 anni).

Nel frattempo sto leggendo recensioni e pareri su CheBanca, trovo diverse persone ed opinioni in disaccordo, c'è chi si è trovato benissimo e chi lamenta ritardi, superficialità nelle stipule da parte del consulente affidato, ritardi di comunicazione tra filiale e centrale, qualche lamentela sul servizio clienti.

Alla fine come in tutte le cose mi pare di capire che ogni caso è a se, bisogna avere solo fortuna!
 
Non è (quasi) mai una questione di fortuna, nella finanza conta la conoscenza dei fenomeni, la capacità di analisi e di deduzione e la comprensione della matematica.

Per me i tassi non saliranno per davvero (+100 punti base rispetto a ora) per anni e anni.
Io ogni mese festeggio l'addebito rata perché per me è una "scommessa" vinta ogni mese, e sono bei soldi essendo il mutuo a capitalizzazione composta (quota interessi inferiore comporta una quota capitale superiore e quindi una riduzione del debito residuo su cui si calcolano gli interessi, effetto valanga).
Ma io sono a senso unico, ragiono a modo mio, spero comunque che possa essere un interessante spunto il mio intervento che non vuole (e non può) essere un suggerimento di investimento.
 
@ Lupin3rd :
occhio che la banca, in caso di surroga potrebbe chiedere ancora la presenza del garante, questo perché mi fu detto (da Unicredit), che la surroga "guarda" il contratto di mutuo in essere e replica le posizioni delle stesse figure.
Ma ripeto, questo è ciò che ha voluto Unicredit nel mio caso, circa CheBanca! ti confermo che la pratica dovrai iniziarla presso una sede fisica, poi loro inviano il tutto a Milano (come ha fatto anche Unicredit nel mio caso), e quindi poi ti faranno sapere.
Confermo i 2.5€/mese di addebito rata mutuo (CheBanca!), se hai già il c/c con loro, ma ti lasciano tuo padre come garante, è capace che ti chiedano di aprire un nuovo conto (magari il Digital) cointestato con il garante (cosa che ha voluto anche Unicredit).

In ultimo, sospetto anche io che Widiba, ha solo cercato una scusa per dirti che ha aumentato i tassi : in caso di surroga, la scelta del notaio, (e quindi anche la data della surroga) lo sceglie la banca, se volessero concludere entro una certa data potrebbero organizzarsi.

PS : la pubblicità che vedi per i mutui "under 36", credo siano quelli dove è lo Stato a fare da garante (CONSAP), ma devono essere rispettate alcune condizioni altrimenti niente, ma comunque si parla di "accendere" il mutuo, tu in questa discussione parli di surroga, che ripeto, comporta che la banca che subentra, vada a "replicare" le stesse identiche posizioni del mutuo già in essere.
 
Ultima modifica:
@ Lupin3rd :
occhio che la banca, in caso di surroga potrebbe chiedere ancora la presenza del garante, questo perché mi fu detto (da Unicredit), che la surroga "guarda" il contratto di mutuo in essere e replica le posizioni delle stesse figure.
Ma ripeto, questo è ciò che ha voluto Unicredit nel mio caso, circa CheBanca! ti confermo che la pratica dovrai iniziarla presso una sede fisica, poi loro inviano il tutto a Milano (come ha fatto anche Unicredit nel mio caso), e quindi poi ti faranno sapere.
Confermo i 2.5€/mese di addebito rata mutuo (CheBanca!), se hai già il c/c con loro, ma ti lasciano tuo padre come garante, è capace che ti chiedano di aprire un nuovo conto (magari il Digital) cointestato con il garante (cosa che ha voluto anche Unicredit).

In ultimo, sospetto anche io che Widiba, ha solo cercato una scusa per dirti che ha aumentato i tassi : in caso di surroga, la scelta del notaio, (e quindi anche la data della surroga) lo sceglie la banca, se volessero concludere entro una certa data potrebbero organizzarsi.

PS : la pubblicità che vedi per i mutui "under 36", credo siano quelli dove è lo Stato a fare da garante (CONSAP), ma devono essere rispettate alcune condizioni altrimenti niente, ma comunque si parla di "accendere" il mutuo, tu in questa discussione parli di surroga, che ripeto, comporta che la banca che subentra, vada a "replicare" le stesse identiche posizioni del mutuo già in essere.

Ciao e grazie per la tua precisazione e delucidazione circa la procedura di CheBanca ed Unicredit.
Mi pare di capire che in caso di surroga, la nuova banca si limita a fare "copia e incolla" del vecchio mutuo, salvo che per il cambio temporale e del tasso...!
Pensavo che un contratto a tempo indeterminato poteva aiutarmi a intestare il mutuo solo a me stesso, ma evidentemente mi sbagliavo.
A questo punto, non so neanche se provarci, considerato che mio padre sta andando in pensione, non so se viene visto allo stesso modo di quando lavorava e percepiva una discreta retribuzione.
All'epoca si era reso necessario il garante, perché il mio contratto era a tempo determinato, in più non ero neanche inquadrato come impiegato, ma come OTD (operaio).
Eppure il consulente widiba, mi ha detto che avrebbero comunque provato a concedermelo così come lo avevo chiesto, ovvero intestato solo al sottoscritto, poi solo in caso di esito negativo, si sarebbe ritornati a proporre la situazione garante, ma secondo me, la usano un pò come "canzoncina" con tutti, giusto per accaparrarsi la pratica e andare alla stipula!
Io comunque sono già titolare del conto Digital CheBanca dal 2018, nel caso in cui la banca mantiene le stesse impostazioni del mutuo precedente, mio padre dovrà aprire un conto con loro anche lui quindi?

Grazie.
 
Se ritengono necessario mantenere il garante, il conto devi averlo cointestato con il garante.
 
@ Pred_01 In realtà col mutuo attuale, non ce l'ho cointestato con lui il conto, ma forse perchè mio padre era già correntista bper e forse hanno associato internamente il suo conto al mio, non saprei...ma verificherò.
 
Dicevo del conto cointestato perché hai citato CheBanca! per l'eventuale surroga : nel 2018 io avevo già un conto con loro ma a seguito del mutuo con garante, ne hanno voluto un altro da intestare a titolare del mutuo & garante.

(cosa analoga ha voluto Unicredit a seguito di surroga di quel mutuo con loro).
 
Grazie @ Pred_01, se lo riterranno opportuno apriremo anche quest'altro conto (sperando che sia Digital ovviamente).
Purtroppo ho tentato di "negoziare" con Widiba, alla fine mi hanno detto che non potevano accontentarmi e che il tasso è già variato dal preventivo di venerdì a oggi...infatti ho simulato una nuova surroga ed è vero da 1,62 è salito a 1,77!
Appena rientro da lavoro, inoltrerò la richiesta a CheBanca, prima che rimodulino anche il loro di tasso..!
Mi viene difficile comunque, alla luce di quanto sto vedendo sul fisso in aumento, considerare l'ipotesi di surrogare con tasso variabile.

P.S. Ripensando al passato e andando per logica, comunque non mi trovo col ragionamento delle banche.
All'accensione del mutuo, serviva il garante perchè il contratto non era a tempo indeterminato, adesso lavorando per la stessa società con contratto a tempo indeterminato, il garante alla fine lo tengono lo stesso...non è un controsenso?
 
Con CheBanca!, la tipologia del conto la decidi te (infatti io aprii un Digital come secondo conto, ed avevo già uno Yellow).

Circa mantenere o meno il garante, fatte salve alcune considerazioni generali, ogni banca si regola come crede, per dire io prima di approdare ad Unicredit (mi riferisco alla surroga), mi ero rivolto ad Intesa/Banco di Napoli, ma loro mi dissero che non potevano accettare perché il titolare del mutuo (nonostante la presenza del garante) doveva comunque assicurare un importo di pagamento del mutuo pari ad almeno il 35% della rata mensile; essendo cospicua la somma chiesta (loro chiesero l'atto del mutuo trascurando il fatto che era già stata fatta un'estinzione parziale anticipata piuttosto corposa), rifiutarono appunto la surroga.

Insomma ogni banca ha delle sue politiche commerciali che la rendono diversa dalle altre.
 
Da quello che avete detto, non ho capito se nella surroga le banche sono obbligate a mantenere il garante, o se è possibile togliere il garante.

Se la banca fosse obbligata a mantenere il garante, potresti cambiare strada e chiedere un nuovo mutuo (con nuove spese di istruttoria, perizia e notaio).


Per i tassi, da questa pagina puoi vedere come siano saliti nell'ultimo periodo: IRS | 24 Ore Mutui Online

L'IRS a 25 anni del 21/06/2021 era 0,50%.
Ora è più alto. Ad ottobre 2021 siamo passati da 0,53% del 01/10/2021 a 0,64% di ieri.

Poi potrebbe anche trattarsi che l'aumento del tasso non sia solo per l'IRS, ma anche per l'offerta della banca. A giugno aveva uno spread valido fino al xx/xx/xxxx, ora può darsi che lo spread sia più alto.

Io mi sono trovato più o meno nella tua stessa condizione. L'anno scorso ho avviato la surroga quando i tassi erano negativi e durante tutte la pratica (abbastanza lunga) i tassi sono stati bassi.
Ci si è messo di mezzo anche il perito che mi ha fatto slittare la pratica di un mese. Negli ultimi due mesi della pratica, i tassi sono saliti intorno a 0,3%.
 
Da quello che avete detto, non ho capito se nella surroga le banche sono obbligate a mantenere il garante, o se è possibile togliere il garante.

Se la banca fosse obbligata a mantenere il garante, potresti cambiare strada e chiedere un nuovo mutuo (con nuove spese di istruttoria, perizia e notaio).


Per i tassi, da questa pagina puoi vedere come siano saliti nell'ultimo periodo: IRS | 24 Ore Mutui Online

L'IRS a 25 anni del 21/06/2021 era 0,50%.
Ora è più alto. Ad ottobre 2021 siamo passati da 0,53% del 01/10/2021 a 0,64% di ieri.

Poi potrebbe anche trattarsi che l'aumento del tasso non sia solo per l'IRS, ma anche per l'offerta della banca. A giugno aveva uno spread valido fino al xx/xx/xxxx, ora può darsi che lo spread sia più alto.

Io mi sono trovato più o meno nella tua stessa condizione. L'anno scorso ho avviato la surroga quando i tassi erano negativi e durante tutte la pratica (abbastanza lunga) i tassi sono stati bassi.
Ci si è messo di mezzo anche il perito che mi ha fatto slittare la pratica di un mese. Negli ultimi due mesi della pratica, i tassi sono saliti intorno a 0,3%.

Ciao, guarda a detta di Widiba, è a discrezione della banca valutare caso per caso, in base alla documentazione fornita.
Difatti mi era stato chiesto esplicitamente a chi intestare il mutuo e se vi erano garanti su quello in essere, alla fine l'assistente ha inserito solo me e mi ha detto che in caso di mancato via libera, mi avrebbero aggiornato loro per rivalutare il tutto con il garante come in origine.

A detta di molti invece, ho scoperto che la banca nel 95% dei casi copia e incolla le condizioni del mutuo di provenienza e basta, replicando dunque i soggetti anche nel caso in cui le posizioni lavorative sono migliori rispetto la stipula del mutuo precedente.

Io sono stato più sfortunato di te, da inizio 2020 che dovevo surrogare...ho perso una surroga allo 0,85% fisso per colpa del datore di lavoro che non mi ha rinnovato il contratto (a tempo determinato) senza preavviso, l'ho dovuto sapere da terzi...!
Dopo questo bello scherzetto durato 8 mesi e una lettera bonaria da parte del mio avvocato, sono riuscito a riottenere il mio contratto di lavoro a tempo indeterminato, anche se part time.
Ma non sono riuscito più a beccare un tasso decente e un buon periodo, a parte giugno dove però il mio comune di residenza mi ha fatto perdere 3 mesi per avere 2 certificati...e adesso mi ritrovo così!

Come funziona invece se volessi fare un nuovo mutuo, come da te suggeritomi?
 
Ultima modifica:
@ Tioppi,
Be credo che il mio caso sia "tendente" all'eclatante : gli portavo in surroga un mutuo con LTV ben al di sotto del 50% (max 100K su valore immobile dopo loro perizia di 530K), su appartamento in pieno centro storico di una grande città - quindi alle brutte, rivendibile e con incasso sicuro della quota versata dalla banca - eppure il garante lo hanno voluto, "giustificando" con il fatto che loro "replicavano le condizioni presenti nell'atto precedente".
 
Ciao, ho letto la tua richiesta di info su una possibile surroga.
In merito al garante , per capire se hai possibilità di liberarlo passando ad una nuova banca, ti consiglio di calcolare quanto pesa la rata sul tuo reddito. Se questo rapporto supera il 30% difficilmente verrà’ deliberato il mutuo a firma singola. Se hai cambiato contratto lavorativo da meno di 6 mesi attenzione che questo aspetto peggiora la ponderazione del tuo reddito , per la pratica. Incide anche il nucleo famigliare; nel senso che se vivi da solo il tuo reddito e’ ponderato negativamente rispetto ad un nucleo di due persone o più’ che vivono sotto lo stesso tetto.
Riguardo ai tassi invece credo che la scelta sia del tutto personale, sapere come andranno i tassi nei prossimi 25 anni e’ veramente arduo; l’irs 25 anni e’ passato da 0,27 a 0,52 in tre mesi, segnale che anticipa l’aumento di euribor ed altri parametri? Difficile a dirsi.

Se vuoi qualche info in più’ sulla surroga, in generale,
Qui ne ho scritto: https://diarioeconomico.it/
Ciao

Ciao e grazie per la tua delucidazione e anche per il link al sito molto ricco di informazioni.

Stavo giusto per aggiornare la mia discussione.
In pratica nonostante lavoro sempre per la stessa società con contratto a tempo indeterminato e ho allegato fra l'altro le buste paga dei mesi dell'anno più redditizi per la mia figura/categoria e niente...non è cambiato nulla, il consulente ha detto che dalla documentazione fornite si ritiene necessaria la presenza del garante.
Praticamente è come 3 anni fa, col contratto a tempo determinato...alla fine non ci speravo più di tanto, perché come già preannunciatomi da Pred_01 ed altri, la banca non si scomoda minimamente, copia e incolla il mutuo di origine in caso di surroga, senza se e senza ma!
Per mia sfortuna, mio padre ha firmato la richiesta di pensione il primo di questo mese e finché non arriva il primo cedolino per la banca non è valutabile!
Nel 2018 ero solo, ma adesso sono sposato da 1 anno e mia moglie è un medico e libero professionista.
La cosa che mi fa imbestialire è che la rata corrisponde a 1/5 della busta paga che gli ho dato e non va bene lo stesso per loro, controsenso su controsenso!

Comunque in attesa del cedolino pensione di mio padre, ho un ex compagno di scuola che fa il consulente finanziario per intesa.
Non sono correntista di questo istituto, quindi magari con la sua buona parola, riesco a combinare qualcosa di meglio, insomma tenar non nuoce, proverò a fare altro preventivo e tentativo, in attesa del cedolino del garante.
 
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