Fisso o Variabile in questo momento?

[el_figus]

È giusto che fai il mutuo a tasso fisso pagando il primo anno 1900 euro di interessi in più rispetto al tasso variabile, fai benissimo a fare il tasso fisso infatti
La protezione si paga

ok, quindi un punto a favore del variabile è che gli interessi vengono conteggiati nella rata + nella seconda parte della durata del mutuo piuttosto che sulla prima, questo che vantaggio da? in caso di surroga /estinzione anticipata negli anni successivi, hai un debito residuo minore, corretto?

sarebbero da fare un po' di previsioni e di scenari variabile vs fisso e poi ragionare su quanto sia effettivamente fattibile, nel momento in cui i tassi inizieranno a salire (e in 30 anni direi che prima o poi saliranno) fare una surroga del mutuo passando al tasso fisso

...volevo solo intervenire "in punta di piedi",
dicendo che le banche hanno parametri di valutazione diversi tra i due tassi.
Il variabile, di solito, ha maglie più restrittive di valutazione sui mutuo a medio/lungo termine.
(rapporto rata/reddito in primis)

Ragionare asetticamente sulla scelta tra le due opzioni, senza sapere/avere i dettagli dell'operazione,
sarebbe come dire che amo le bionde, alte e con li occhi azzurri...
ma se mi capita una mora, tozza e cecata... ben venga...basta che me la dia...!

hai fatto bene ad intervenire, io non ci avrei mai pensato ^^

mi è stato riferito che la banca cerca sempre di erogare un mutuo tale per cui la rata rientri fra il 30 e il 35% del reddito mensile di chi accende il mutuo, con il tasso variabile che altro tipo di considerazione potrebbero fare?

[Tioppi]

in caso di surroga /estinzione anticipata negli anni successivi, hai un debito residuo minore, corretto?

Gli interessi sono più bassi, quindi restituisci più in fretta il capitale.
Ho fatto due preventivi al volo con importi casuali:
fisso: rata di 365 euro, di cui 303 di capitale e 62 di interessi
variabile: rata di 345 euro, di cui 320 di capitale e 25 di interessi

sarebbero da fare un po' di previsioni e di scenari variabile vs fisso e poi ragionare su quanto sia effettivamente fattibile, nel momento in cui i tassi inizieranno a salire (e in 30 anni direi che prima o poi saliranno) fare una surroga del mutuo passando al tasso fisso

L'importante è riuscire a surrogare nel momento giusto e sperare che gli attuali tassi bassi rimangano bassi a lungo.

mi è stato riferito che la banca cerca sempre di erogare un mutuo tale per cui la rata rientri fra il 30 e il 35% del reddito mensile di chi accende il mutuo, con il tasso variabile che altro tipo di considerazione potrebbero fare?

Da quello che ha detto Kevin, il punto è che con il fisso puoi regolarti su questo 30-35% perchè la rata sarà la stessa fino alla fine.
Se invece scegli il variabile, il problema è che ora potresti trovarti con una rata pari al 20% del reddito, ma tra 10-15 i tassi potrebbero salire e la rata potrebbe diventare il 40% del reddito.

[Kevin Mitnick]

hai fatto bene ad intervenire, io non ci avrei mai pensato ^^

mi è stato riferito che la banca cerca sempre di erogare un mutuo tale per cui la rata rientri fra il 30 e il 35% del reddito mensile di chi accende il mutuo, con il tasso variabile che altro tipo di considerazione potrebbero fare?

...la valutazione, va fatta nel complesso.
Non abbiamo dettagli che la banca ha, alla luce dei documenti eventualmente forniti.

Con in variabile si abbassa la soglia limite del rapporto rata reddito.
Si valuta più attentamente l'azienda datrice di lavoro (da visura Cerved)
Si valuta meglio la sussistenza del nucleo familiare
Si valuta meglio la propensione al risparmio dei soggetti (o al contrario la propensione all'indebitamento)

Insomma... si valuta diversamente.
Tutto quello che OGGI potrebbe sembrare un risparmio da parte del cliente,
è un potenziale rischio DOMANI per la banca... (e di conseguenza per il cliente!)

[Mauricio Shogun]

Io 13 anni fa circa, feci una surroga sul mutuo della 1° casa andando a fare un tasso variabile puro con i mutui a tassi fissi e variabili che avevano tassi quasi alla pari (attorno al 4%). Il punto li era capire se sarebbero saliti o scesi. Nemmeno le banche lo sapevano, infatti costavano quasi uguali. C'era molta incertezza. Perciò quando uno si ritrova in una situazione in cui i tassi stanno sul 4% circa e la differenza tra variabile e fisso è simile qual è la scelta da fare? E' la stessa cosa di fare delle previsioni come quando si sta in borsa e si cerca di prevedere se un titolo salirà o scenderà. Con il pregresso dei subprime avvenuto qualche anno prima quando ancora in Europa non era arrivata la grande crisi che c'è stata negli States, le possibilità di un crollo dei tassi si faceva sempre più reale, così scelsi il variabile, sapendo però che se i tassi fossero saliti non avrei potuto più negoziare con i tassi di quel periodo, ma che li avrei dovuti negoziare con i tassi attuali che sarebbero stati più alti.

E' proprio vero che è una scommessa, io scelsi il variabile e i tassi crollarono, così come la mia rata che quasi si dimezzò nel corso di pochi anni. Gli interessi risparmiati dopo diversi anni, diventarono migliaia di euro per la gioia mia e della mia famiglia.

Ma oggi? I tassi sono molto simili, solo che a differenza di allora, siamo sulla linea bassa dove più bassa di così è difficile arrivare. Perciò se il tasso fisso costa qualche tick in più sul variabile, per una previsione nel medio/lungo periodo, per me, non c'è paragone e bisogna scegliere il fisso.

Così come all'epoca scelsi saggiamente il variabile anche andando contro il populismo della gente dove dicevano "ma fai un mutuo di una casa variabile???" "Sei pazzo???" Oggi sono convintissimo che la scelta più saggia sia il fisso. Perchè trovare tassi così buoni anche in futuro potrebbe non essere così scontato e il prezzo del "servizio" è molto molto contenuto in proporzione del rischio.

[el_figus]

Io 13 anni fa circa, feci una surroga sul mutuo della 1° casa andando a fare un tasso variabile puro con i mutui a tassi fissi e variabili che avevano tassi quasi alla pari (attorno al 4%). Il punto li era capire se sarebbero saliti o scesi. Nemmeno le banche lo sapevano, infatti costavano quasi uguali. C'era molta incertezza. Perciò quando uno si ritrova in una situazione in cui i tassi stanno sul 4% circa e la differenza tra variabile e fisso è simile qual è la scelta da fare? E' la stessa cosa di fare delle previsioni come quando si sta in borsa e si cerca di prevedere se un titolo salirà o scenderà. Con il pregresso dei subprime avvenuto qualche anno prima quando ancora in Europa non era arrivata la grande crisi che c'è stata negli States, le possibilità di un crollo dei tassi si faceva sempre più reale, così scelsi il variabile, sapendo però che se i tassi fossero saliti non avrei potuto più negoziare con i tassi di quel periodo, ma che li avrei dovuti negoziare con i tassi attuali che sarebbero stati più alti.

E' proprio vero che è una scommessa, io scelsi il variabile e i tassi crollarono, così come la mia rata che quasi si dimezzò nel corso di pochi anni. Gli interessi risparmiati dopo diversi anni, diventarono migliaia di euro per la gioia mia e della mia famiglia.

Ma oggi? I tassi sono molto simili, solo che a differenza di allora, siamo sulla linea bassa dove più bassa di così è difficile arrivare. Perciò se il tasso fisso costa qualche tick in più sul variabile, per una previsione nel medio/lungo periodo, per me, non c'è paragone e bisogna scegliere il fisso.

Così come all'epoca scelsi saggiamente il variabile anche andando contro il populismo della gente dove dicevano "ma fai un mutuo di una casa variabile???" "Sei pazzo???" Oggi sono convintissimo che la scelta più saggia sia il fisso. Perchè trovare tassi così buoni anche in futuro potrebbe non essere così scontato e il prezzo del "servizio" è molto molto contenuto in proporzione del rischio.

questo ragionamento è sensato però imho si potrebbe provare a fare qualche ragionamento in + e uscire dalla semplice logica " i tassi al 4% negli ultimi 30 anni sono stati meno probabili, quindi con probabilità maggiore del 50% in futuro scenderanno, piuttosto che ora i tassi sono allo 0 quindi con probabilità maggiore del 50% da qui a 30 anni saliranno". Proviamo a fare qualche previsione un po' + concreta?

Se effettivamente con il mutuo a tasso variabile, il debito residuo del mutuo viene abbattuto + velocemente, anche se in futuro i tassi dovessero che ne so raddoppiare

1) se avverti che i tassi stanno per iniziare a salire hai la possibilità di negoziare un tasso fisso, che sarà chiaramente + alto di quello che potresti pagare ora perchè nessuno ha la sfera di cristallo e quindi ti becchi uno 0,25-0,5% in +, ma su un importo di mutuo + basso, perchè nel frattempo hai abbattuto il debito residuo in maniera + veloce con il tasso variabile ==> quanti anni servono per azzerare i vantaggi del variabile con un aumento dei tassi fra 2-5 anni?

2) anche se i tassi dovessero aumentare, bisogna vedere quando cominciano a farlo; se qualcuno è capace e/o ha voglia di spiegarmi, sarebbe interessante valutare diversi scenari dove, ad esempio, il tasso di interesse di oggi rimane fermo per 2-5 anni, per poi salire, anche vertiginosamente, fino a quintuplicare nei successivi 5-10 anni, e vedere effettivamente le differenze reali di quanto si è pagato fra tasso fisso e variabile ==> se scoprissimo che se i tassi rimangono vicini ai valori di oggi per X anni, anche triplicando nei 5 anni successivi, di fatto dopo 20 anni i due tassi si equivalgono, forse varrebbe la pena ragionare sulla scommessa del variabile, no?

3) se come me chi compra casa ora stima già che fra 10-15 anni avrà cambiato ancora casa con una probabilità > del 50% ( nel mio caso le variabili potrebbero essere: la mia azienda continuerà a crescere e potrò permettermi una casa da 400k+, mi lascio con la fidanzata, uno dei 2 muore o facciamo nascere + di 2 figli, oppure l'azienda va male e sono costretto a trovare lavoro particolarmente distante da dove ora vorrei comprare), il tuo periodo di riferimento non diventano + i 25-30 anni della durata del mutuo, ma il debito residuo della casa dopo 10-15 anni ==> magari se i tassi salgono hai pagato qualche euro in + di rata, ma quando andrai a vendere otterrai una plusvalenza maggiore?


Continuando il ragionamento, imho potrebbe essere utile provare a stimare degli scenari, e anzi per il sottoscritto potrebbe essere molto utile ^^ quindi se avete delle dritte ci dedico qualche ora + che volentieri, e se ovviamente ho scritto qualche stupidaggine correggetemi per favore ^^

[Mauricio Shogun]

Certamente il tuo ragionamento andando a testare casistiche specifiche resta altrettanto valido poichè ci sono situazioni e situazioni che bisogna controllare e analizzarle.

Io ho fatto un ragionamento abbastanza "standard" ovvero: compra casa, credo di non cambiarla più per la durata del mutuo (lungo 30 anni), non mi voglio lanciare in surroghe o altro, nel complesso meglio fissarlo ora per evitare altri sbatti.

Ma effettivamente se uno ha voglia di "rischiare" qualcosina in più può benissimo fare come hai suggerito, fai un variabile, risparmi sicuro in questi prossimi 2 anni, poi si vedrà.

Poi tutte le variabili del caso, sul cambio lavoro, cambio casa, cambio moglie ecc... Sono variabili difficili da preventivare!

Io 13 anni fa pensavo che in un futuro avrei cambiato casa, ma non sapevo quando. L'unica cosa di cui eravamo sicuri era mantenere una rata bassa in modo che qualsiasi imprevisto nel tempo (caldaia da aggiustare, auto da cambiare, spese extra condominiali ecc...) potesse essere compensato beneficiando dei tassi variabile anche qualora la rata fosse risalita. Perciò pagavo senza problemi anche qualche decina di euro in più sapendo che la dilazione nel tempo mi avrebbe comunque consentito una rata molto abbordabile che mensilmente non mi avrebbe mandato in difficoltà.
Altri amici invece hanno fatto rate alte per pagare in meno anni, importi alti mensile dove alla prima cosa storta non si potevano permettere una cena. Secondo me quella non è stata una scelta giusta

[zac1978]

questo ragionamento è sensato però imho si potrebbe provare a fare qualche ragionamento in + e uscire dalla semplice logica " i tassi al 4% negli ultimi 30 anni sono stati meno probabili, quindi con probabilità maggiore del 50% in futuro scenderanno, piuttosto che ora i tassi sono allo 0 quindi con probabilità maggiore del 50% da qui a 30 anni saliranno". Proviamo a fare qualche previsione un po' + concreta?

Se effettivamente con il mutuo a tasso variabile, il debito residuo del mutuo viene abbattuto + velocemente, anche se in futuro i tassi dovessero che ne so raddoppiare

1) se avverti che i tassi stanno per iniziare a salire hai la possibilità di negoziare un tasso fisso, che sarà chiaramente + alto di quello che potresti pagare ora perchè nessuno ha la sfera di cristallo e quindi ti becchi uno 0,25-0,5% in +, ma su un importo di mutuo + basso, perchè nel frattempo hai abbattuto il debito residuo in maniera + veloce con il tasso variabile ==> quanti anni servono per azzerare i vantaggi del variabile con un aumento dei tassi fra 2-5 anni?

2) anche se i tassi dovessero aumentare, bisogna vedere quando cominciano a farlo; se qualcuno è capace e/o ha voglia di spiegarmi, sarebbe interessante valutare diversi scenari dove, ad esempio, il tasso di interesse di oggi rimane fermo per 2-5 anni, per poi salire, anche vertiginosamente, fino a quintuplicare nei successivi 5-10 anni, e vedere effettivamente le differenze reali di quanto si è pagato fra tasso fisso e variabile ==> se scoprissimo che se i tassi rimangono vicini ai valori di oggi per X anni, anche triplicando nei 5 anni successivi, di fatto dopo 20 anni i due tassi si equivalgono, forse varrebbe la pena ragionare sulla scommessa del variabile, no?

3) se come me chi compra casa ora stima già che fra 10-15 anni avrà cambiato ancora casa con una probabilità > del 50% ( nel mio caso le variabili potrebbero essere: la mia azienda continuerà a crescere e potrò permettermi una casa da 400k+, mi lascio con la fidanzata, uno dei 2 muore o facciamo nascere + di 2 figli, oppure l'azienda va male e sono costretto a trovare lavoro particolarmente distante da dove ora vorrei comprare), il tuo periodo di riferimento non diventano + i 25-30 anni della durata del mutuo, ma il debito residuo della casa dopo 10-15 anni ==> magari se i tassi salgono hai pagato qualche euro in + di rata, ma quando andrai a vendere otterrai una plusvalenza maggiore?


Continuando il ragionamento, imho potrebbe essere utile provare a stimare degli scenari, e anzi per il sottoscritto potrebbe essere molto utile ^^ quindi se avete delle dritte ci dedico qualche ora + che volentieri, e se ovviamente ho scritto qualche stupidaggine correggetemi per favore ^^

Il problema è che tu non sei un professionista mentre dall'altra parte operano professionisti che lavorano per anticipare le tue scelte.
1. Quindi quando tu avvertirai l'aumento dei tassi sarai probabilmente in ritardo e si dimentica sempre la variabile di trovare qualcuno disponibile a concedere la surroga (che comunque richiede mesi a concretizzarsi.)
2. E' vero che avrai abbattuto il capitale residuo maggiormente, ma su periodi lunghi (si parlava di 30 anni, non di 10) il capitale residuo rimane consistente e se i tassi prendono a correre rischi di farti male. E' un azzardo a meno di non avere le spalle larghe e la possibilità di andare ad estinzione del mutuo. E il problema è che il gioco non è nelle tue mani a meno di avere il cash per chiudere o abbattere fortemente il capitale residuo.
3. Variabili da mettere in conto, personalmente per le cifre in ballo ora (che sono ai minimi) non ci penserei minimamente a rischiare. Non ne vale la pena valutando rischi/benefici.