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Gian Piero Motti fan
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...e "mandato irrevocabile d'incasso".
Della serie : gli A.I. dovrebbero dare copie dei moduli almeno una settimana prima di convocare i clienti per mettere firme, perchè quando poi li si legge dopo a casa ci si rende conto che occorre essere degli avvocati
Salve a tutti, espongo una questione tecnica ma in realtà abbastanza ricorrente, di quelle che ai classici occhi del profano potrebbero configurarsi come piccole tempeste in un bicchier d’acqua ma che poi magari, spulciando qua e là, appaiono di contro molto meno univoche (anzi) di come potrebbero sembrare e quindi fonte di apprensione. Chiedo inoltre scusa se magari è stata già affrontata in questa sezione in altra sede, essendo la prima volta che ci capito e non avendo avuto modo di osservarla a fondo: in tal caso sarei anzi grato di essere eventualmente indirizzato ad altri thread chiarificatori già esistenti.
La questione di fondo riguarda essenzialmente il modo in cui il venditore di un immobile può essere tecnicamente e concretamente certo di avere tutto il denaro pattuito nella compravendita al momento in cui questa si perfeziona col rogito, e dunque prima di cedere il possesso giuridico con la consegna delle chiavi. In particolare, quando il pagamento da parte dell’acquirente avviene almeno in parte tramite mutuo.
Riassumo brevemente la situazione. E’ stata già presentata una proposta irrevocabile d’acquisto, al prezzo di vendita, con deposito cauzionale di una caparra presso l’A.I. La proposta è stata già controfirmata da 2 dei 3 proprietari (io e mia madre), ma non da mio fratello, questo comunque solo per motivi fortuiti. Questo comunque rende ancora “inattiva” la proposta (che – da quanto ho letto – può essere firmata anche da uno solo di eventuali acquirenti plurimi ma, nel caso dei venditori, deve esserlo da parte di tutti); altresì, come da quanto esplicitamente previsto nella proposta stessa, questa non diventa comunque caparra confirmatoria finchè l’A.I. non versa l’assegno in deposito al venditore, cosa questa che dovrebbe avvenire entro 15 gg. dall’accettazione.
La struttura e le tempistiche dei pagamenti previste nella proposta (che, si badi, è un prestampato), prevedono un successivo acconto in concomitanza del compromesso (fissato tra un mese), e poi i saldi finali in occasione del rogito (fissato dopo altri 5 mesi). Preciso, di passaggio, che nel modello non viene usata l’espressione “compromesso”, bensì “scrittura integrativa da stipularsi presso la sede dell’Agenzia Immobiliare entro e non oltre la data di…” : presumo – ma chiedo conforto in questo – che si tratti di una circonlocuzione formale per definire quello chiamato in gergo, per brevità, “compromesso”.
Ora, l’ oggetto della questione sta proprio nelle modalità di pagamento dei saldi finali, previsto praticamente davanti al notaio in occasione del rogito, il che implica – presumo – che pagamento e compravendita siano due eventi intrecciati e interdipendenti. Una parte è prevista tramite ulteriori contanti in assegni circolari (così come la caparra e l’acconto al compromesso), mentre la maggior parte dell’intero importo nel modo così descritto dal modello prestampato : “tramite l’intervento di un Istituto mutuante scelto dal Proponente, assumendosi tutte le responsabilità al riguardo. Il netto ricavo del finanziamento sarà corrisposto al venditore direttamente dall’Istituto mutuante tramite rilascio di un mandato irrevocabile d’incasso, contestualmente all’atto di compravendita, da stipularsi congiuntamente all’atto di mutuo. Il Venditore si impegna ad intervenire nell’eventuale contratto condizionato di mutuo, quale terzo datore d’ipoteca, senza con ciò assumere alcuna obbligazione personale nei confronti dell’Istituto mutuante”.
Ora, vorrei capire : tanto per cominciare questa in questa proposta (così prestampata) NON si dichiara affatto se il contratto vada considerato valido indipendentemente dall’ottenimento del mutuo, oppure se sia condizionato a questo (come clausola sospensiva espressamente prevista dall’art. 1353 c.c. in relazione ad eventi futuri incerti) : si limita – secondo quello che ho capito io, ma appunto il dubbio è di aver capito bene – a prevedere la possibilità che il contratto avvenga in una delle due forme (ossia con o senza la clausola sospensiva) allorchè parla di “eventuale contratto condizionato”. Ma allora la specificazione di questa cosa – se cioè il contratto sia condizionato o meno – quando dovrebbe avvenire ? Al momento del compromesso, forse proprio per questo definito formalmente “scrittura integrativa” (dove quindi non c’è più nulla di prestampato ma si scrivono liberamente la condizioni concordate ?).
D’altro canto, posso presumere sia così anche per il motivo logico che il compratore non possa avviare la richiesta di mutuo senza avere in mano – da poter mostrare alla banca – proprio una proposta irrevocabile accettata, in cui siano appunto definiti l’immobile da periziare, il prezzo, e il suo impegno ad acquistarlo. E quindi se non può neppure presentare la richiesta, non può di conseguenza neppure condizionare il contratto al suo ottenimento. In sostanza – domando – l’accettazione della proposta è indispensabile per poter consentire all’acquirente di accedere alla richiesta del mutuo? Oppure è possibile inserire già nella proposta stessa (senza cioè attendere il compromesso) che il contratto sia condizionato?
Questo è già un primo dubbio, perché la questione che non riesco a decifrare è se l’accettazione della proposta tuteli in egual misura venditore e compratore oppure uno solo (in questo caso il compratore) a scapito dell’altro. Questo soprattutto in relazione all’altro punto oscuro (oscuro ovviamente per un profano), ossia in cosa consista concretamente il “mandato irrevocabile d’incasso”. Ad esempio, ho già verificato che è cosa diversa dalla “cessione del credito”, perché questa sposta materialmente i soldi da un conto all’altro, mentre il mandato dà, o darebbe, (chiedo lumi) semplicemente il diritto a “rivendicare” la somma nei confronti della banca, la quale poi però in concreto potrebbe traccheggiare quanto vuole, se non peggio: in poche parole, sarebbe poco più di un pezzo di carta. E considerando che questo arriverebbe nella fase di firma davanti al notaio, il dubbio finale diventa questo: si rischia il paradosso di trovarsi un acquirente giuridicamente proprietario della casa SENZA che abbia ancora versato materialmente al venditore (lui o la banca per lui) oltre la metà della somma ?
Il bello è che la questione non si dipana nemmeno leggendo i più disparati siti e forum (appena avrò tempo cercherò di integrare i vari link). Intanto non si capisce neppure se il contratto condizionato sia una cosa a tutela del compratore o del venditore: in molte parti si sostiene che convenga proprio al compratore, proprio per evitare che il venditore gli contesti l’inadempimento contrattuale e possa chiedergli danni o trattenere a questo titolo le caparre già versate (vista così, il coltello dalla parte del manico ce l’avrebbe il venditore, che ha già ricevuto caparre e RIMANE proprietario dell’immobile). Ma in altri articoli invece si crea allarmismo per i venditori, esposti alla “sorpresa” di veder negato dalla banca il mutuo come se fosse un problema e una grana tutta loro.
Inoltre, giusto per capire come la questione sia più complessa di quanto sembri, potrebbe persino accadere che il compratore “sfrutti” il contratto condizionato per avere un paravento con cui ripararsi in caso di ripensamento : se magari vede un’altra casa e non vuole più comprare quella per la quale si è già irrevocabilmente impegnato senza perdere le caparre, potrebbe cercare apposta di NON ottenere il mutuo dalla banca (ad esempio evitando di fare tutto ciò a cui sarebbe tenuto : presentazione di documenti, perizie, ecc.) in modo da poter invocare la clausola sospensiva. In caso di tali comportamenti volutamente negligenti e cincischianti la legge prevede che la clausola sospensiva decada, però per questo occorre comunque costringere l’acquirente a produrre tutti gli atti e i documenti necessari a comprovare la sua diligenza (ossia a dimostrare che l’eventuale negazione del mutuo sia dipeso soltanto da valutazioni economiche fatte dalla banca e non da sua colpa).
Infine, nel caso specifico, ci si mette pure il modo contorto in cui è scritto proprio quel paragrafo (e i contorsionismi lessicali non lasciano mai tranquilli), che magari per un avvocato sono trasparenti come l’acqua – di qui la tempesta nel bicchiere di cui parlavo – ma per un profano non lo sono affatto. Mi stupisce e sconcerta semmai vedere prestampati del genere, considerando pure che si tratta di una delle maggiori agenzie nazionali (che opera in franchising) e che l'A.I. ha espressamente detto trattarsi della prassi "se non credete a me, chiedetelo a un notaio, a un avvocato, a qualsiasi vostro conoscente, a chiunque" (e infatti per questo lo sto prendendo in parola
).
Detta in parole povere: un conto è ricever davanti al notaio assegni circolari, altro questi fantomatici “mandati irrevocabili d’incasso”, con cui si crea una triangolazione perversa rispetto alla banca. Anche perché i mesi intercorrenti tra il compromesso e il rogito dovrebbero fino a prova contraria servire proprio a esperire tutte le istruttorie e le verifiche necessarie all’erogazione del mutuo : sicchè, per quale motivo si dovrebbe arrivare davanti al notaio per prendere le chiavi senza avere ancora i soldi già in mano ?
In attesa di allegare come detto in un secondo momento qualche link, è gradita (essendo ovviamente scopo del post) ogni sorta di chiarimento.
Grazie.
Della serie : gli A.I. dovrebbero dare copie dei moduli almeno una settimana prima di convocare i clienti per mettere firme, perchè quando poi li si legge dopo a casa ci si rende conto che occorre essere degli avvocati
Salve a tutti, espongo una questione tecnica ma in realtà abbastanza ricorrente, di quelle che ai classici occhi del profano potrebbero configurarsi come piccole tempeste in un bicchier d’acqua ma che poi magari, spulciando qua e là, appaiono di contro molto meno univoche (anzi) di come potrebbero sembrare e quindi fonte di apprensione. Chiedo inoltre scusa se magari è stata già affrontata in questa sezione in altra sede, essendo la prima volta che ci capito e non avendo avuto modo di osservarla a fondo: in tal caso sarei anzi grato di essere eventualmente indirizzato ad altri thread chiarificatori già esistenti.
La questione di fondo riguarda essenzialmente il modo in cui il venditore di un immobile può essere tecnicamente e concretamente certo di avere tutto il denaro pattuito nella compravendita al momento in cui questa si perfeziona col rogito, e dunque prima di cedere il possesso giuridico con la consegna delle chiavi. In particolare, quando il pagamento da parte dell’acquirente avviene almeno in parte tramite mutuo.
Riassumo brevemente la situazione. E’ stata già presentata una proposta irrevocabile d’acquisto, al prezzo di vendita, con deposito cauzionale di una caparra presso l’A.I. La proposta è stata già controfirmata da 2 dei 3 proprietari (io e mia madre), ma non da mio fratello, questo comunque solo per motivi fortuiti. Questo comunque rende ancora “inattiva” la proposta (che – da quanto ho letto – può essere firmata anche da uno solo di eventuali acquirenti plurimi ma, nel caso dei venditori, deve esserlo da parte di tutti); altresì, come da quanto esplicitamente previsto nella proposta stessa, questa non diventa comunque caparra confirmatoria finchè l’A.I. non versa l’assegno in deposito al venditore, cosa questa che dovrebbe avvenire entro 15 gg. dall’accettazione.
La struttura e le tempistiche dei pagamenti previste nella proposta (che, si badi, è un prestampato), prevedono un successivo acconto in concomitanza del compromesso (fissato tra un mese), e poi i saldi finali in occasione del rogito (fissato dopo altri 5 mesi). Preciso, di passaggio, che nel modello non viene usata l’espressione “compromesso”, bensì “scrittura integrativa da stipularsi presso la sede dell’Agenzia Immobiliare entro e non oltre la data di…” : presumo – ma chiedo conforto in questo – che si tratti di una circonlocuzione formale per definire quello chiamato in gergo, per brevità, “compromesso”.
Ora, l’ oggetto della questione sta proprio nelle modalità di pagamento dei saldi finali, previsto praticamente davanti al notaio in occasione del rogito, il che implica – presumo – che pagamento e compravendita siano due eventi intrecciati e interdipendenti. Una parte è prevista tramite ulteriori contanti in assegni circolari (così come la caparra e l’acconto al compromesso), mentre la maggior parte dell’intero importo nel modo così descritto dal modello prestampato : “tramite l’intervento di un Istituto mutuante scelto dal Proponente, assumendosi tutte le responsabilità al riguardo. Il netto ricavo del finanziamento sarà corrisposto al venditore direttamente dall’Istituto mutuante tramite rilascio di un mandato irrevocabile d’incasso, contestualmente all’atto di compravendita, da stipularsi congiuntamente all’atto di mutuo. Il Venditore si impegna ad intervenire nell’eventuale contratto condizionato di mutuo, quale terzo datore d’ipoteca, senza con ciò assumere alcuna obbligazione personale nei confronti dell’Istituto mutuante”.
Ora, vorrei capire : tanto per cominciare questa in questa proposta (così prestampata) NON si dichiara affatto se il contratto vada considerato valido indipendentemente dall’ottenimento del mutuo, oppure se sia condizionato a questo (come clausola sospensiva espressamente prevista dall’art. 1353 c.c. in relazione ad eventi futuri incerti) : si limita – secondo quello che ho capito io, ma appunto il dubbio è di aver capito bene – a prevedere la possibilità che il contratto avvenga in una delle due forme (ossia con o senza la clausola sospensiva) allorchè parla di “eventuale contratto condizionato”. Ma allora la specificazione di questa cosa – se cioè il contratto sia condizionato o meno – quando dovrebbe avvenire ? Al momento del compromesso, forse proprio per questo definito formalmente “scrittura integrativa” (dove quindi non c’è più nulla di prestampato ma si scrivono liberamente la condizioni concordate ?).
D’altro canto, posso presumere sia così anche per il motivo logico che il compratore non possa avviare la richiesta di mutuo senza avere in mano – da poter mostrare alla banca – proprio una proposta irrevocabile accettata, in cui siano appunto definiti l’immobile da periziare, il prezzo, e il suo impegno ad acquistarlo. E quindi se non può neppure presentare la richiesta, non può di conseguenza neppure condizionare il contratto al suo ottenimento. In sostanza – domando – l’accettazione della proposta è indispensabile per poter consentire all’acquirente di accedere alla richiesta del mutuo? Oppure è possibile inserire già nella proposta stessa (senza cioè attendere il compromesso) che il contratto sia condizionato?
Questo è già un primo dubbio, perché la questione che non riesco a decifrare è se l’accettazione della proposta tuteli in egual misura venditore e compratore oppure uno solo (in questo caso il compratore) a scapito dell’altro. Questo soprattutto in relazione all’altro punto oscuro (oscuro ovviamente per un profano), ossia in cosa consista concretamente il “mandato irrevocabile d’incasso”. Ad esempio, ho già verificato che è cosa diversa dalla “cessione del credito”, perché questa sposta materialmente i soldi da un conto all’altro, mentre il mandato dà, o darebbe, (chiedo lumi) semplicemente il diritto a “rivendicare” la somma nei confronti della banca, la quale poi però in concreto potrebbe traccheggiare quanto vuole, se non peggio: in poche parole, sarebbe poco più di un pezzo di carta. E considerando che questo arriverebbe nella fase di firma davanti al notaio, il dubbio finale diventa questo: si rischia il paradosso di trovarsi un acquirente giuridicamente proprietario della casa SENZA che abbia ancora versato materialmente al venditore (lui o la banca per lui) oltre la metà della somma ?
Il bello è che la questione non si dipana nemmeno leggendo i più disparati siti e forum (appena avrò tempo cercherò di integrare i vari link). Intanto non si capisce neppure se il contratto condizionato sia una cosa a tutela del compratore o del venditore: in molte parti si sostiene che convenga proprio al compratore, proprio per evitare che il venditore gli contesti l’inadempimento contrattuale e possa chiedergli danni o trattenere a questo titolo le caparre già versate (vista così, il coltello dalla parte del manico ce l’avrebbe il venditore, che ha già ricevuto caparre e RIMANE proprietario dell’immobile). Ma in altri articoli invece si crea allarmismo per i venditori, esposti alla “sorpresa” di veder negato dalla banca il mutuo come se fosse un problema e una grana tutta loro.
Inoltre, giusto per capire come la questione sia più complessa di quanto sembri, potrebbe persino accadere che il compratore “sfrutti” il contratto condizionato per avere un paravento con cui ripararsi in caso di ripensamento : se magari vede un’altra casa e non vuole più comprare quella per la quale si è già irrevocabilmente impegnato senza perdere le caparre, potrebbe cercare apposta di NON ottenere il mutuo dalla banca (ad esempio evitando di fare tutto ciò a cui sarebbe tenuto : presentazione di documenti, perizie, ecc.) in modo da poter invocare la clausola sospensiva. In caso di tali comportamenti volutamente negligenti e cincischianti la legge prevede che la clausola sospensiva decada, però per questo occorre comunque costringere l’acquirente a produrre tutti gli atti e i documenti necessari a comprovare la sua diligenza (ossia a dimostrare che l’eventuale negazione del mutuo sia dipeso soltanto da valutazioni economiche fatte dalla banca e non da sua colpa).
Infine, nel caso specifico, ci si mette pure il modo contorto in cui è scritto proprio quel paragrafo (e i contorsionismi lessicali non lasciano mai tranquilli), che magari per un avvocato sono trasparenti come l’acqua – di qui la tempesta nel bicchiere di cui parlavo – ma per un profano non lo sono affatto. Mi stupisce e sconcerta semmai vedere prestampati del genere, considerando pure che si tratta di una delle maggiori agenzie nazionali (che opera in franchising) e che l'A.I. ha espressamente detto trattarsi della prassi "se non credete a me, chiedetelo a un notaio, a un avvocato, a qualsiasi vostro conoscente, a chiunque" (e infatti per questo lo sto prendendo in parola
).Detta in parole povere: un conto è ricever davanti al notaio assegni circolari, altro questi fantomatici “mandati irrevocabili d’incasso”, con cui si crea una triangolazione perversa rispetto alla banca. Anche perché i mesi intercorrenti tra il compromesso e il rogito dovrebbero fino a prova contraria servire proprio a esperire tutte le istruttorie e le verifiche necessarie all’erogazione del mutuo : sicchè, per quale motivo si dovrebbe arrivare davanti al notaio per prendere le chiavi senza avere ancora i soldi già in mano ?
In attesa di allegare come detto in un secondo momento qualche link, è gradita (essendo ovviamente scopo del post) ogni sorta di chiarimento.
Grazie.
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