Mutuo prima casa

[lykos]

Buonasera, ho letto svariati post in questo forum e siete sempre preziosissimi! Scrivo perchè alla fine di infiniti incontri in banca e svariate valutazione credo di essere arrivato un punto fermo, ma vorrei una visione esterna per capire se la mia idea è solida.

Sto comprando una casa e mi serve ovviamente un mutuo, che sarà dell'80% del valore intorno ai 300.000 euro, per 30 anni.

Tra le varie offerte la migliore ad oggi è quella di Deutsche Bank che mi offre un misto a partenza fisso con 1.15% di spread + IRS a 5 o 10 anni: ad oggi col 5 verrebbe un tasso intorno alle 0.8%, che non è male.

La mia idea è partire con loro e di inserire liquidità nei prossimi anni abbassando il capitale residuo, soprattutto per valutare nel giro dei 5 anni una surroga a fisso andando a diminuire sia LTV che durata, così da ottenere (se non sbaglio, correggetemi in caso) tassi ancora interessanti, per poi lasciarlo arrivare alla fine senza preoccuparmene più.

Ovviamente se l' irs a 5 anni non dovesse tornare positivo, non toccherei nulla e mi terrei la liquidità per altro, avendo comunque la convenienza di un mutuo imbattibile nei 10 anni di interessi maggiori.

Dato che ho esperienza zero, ha senso ciò che ho pensato?

 

[oneone]

Piuttosto tanto vale che fai il mutuo più corto, hai un tasso finito inferiore e magari c'è l'opzione per allungare di dieci anni...

Vuoi spendere poco di interessi e ripagare più in fretta possibile: fai il tasso variabile a durata bassa, così cominci subito a abbattere il capitale residuo poi, se dovessero alzare i tassi di interesse, fai rapidamente una surroga.
Questo richiede disciplina e ci si assume dei rischi che bisogna essere pronti a sostenere.
Una cosa è fondamentale: non fare un mutuo con LTV oltre l'80%

 

[lykos]

Grazie intanto! Avevo fatto anche io qualche simulazione sui variabili, e scendendo di anni la situazione diventa molto interessante effettivamente!

Tuttavia devo fare una premessa, ovvero che la mia rata non può salire troppo in questa fase, perchè rischierei che il mutuo non mi venga concesso. La mia situazione lavorativa, e di conseguenza economica, è drasticamente cambiante nel 2020 ma ho comunque fatto in modo di avere un altro anno nel forfettario, quindi le banche mi hanno fatto capire di essere disposte a venirmi incontro ma fino ad un certo punto.

Diciamo che l'anno prossimo sarebbe stato perfetto per l'acquisto, ma dopo tanto tempo la casa l'abbiamo trovata adesso e non vogliamo farcela scappare. Quindi mi trovo nella situazione di avere la liquidità per coprire il 20% e le spese extra (bisogna anche entrarci in casa dopo averla comprata), ma oltre non voglio spingermi.
Di conseguenza oltre i 25 anni non posso spingermi, anche se potrei gestire una rata più alta.

L'obbiettivo non è tanto abbattere il mutuo il prima possibile. Voglio partire con interessi buoni, anche con qualche rischio nel breve-medio termine, per poi valutare un'eventuale surroga su un capitale minore e girare a fisso con tasso più basso (rispetto a quello che avrei ora con un 80% a 30 anni), per poi lasciare correre il mutuo fino alla fine e godermi un prestito di denaro ad un costo che probabilmente non si avrà mai più.

Con disciplina intendi un controllo frequenti dell' euribor? Ci sono altri fattori da tenere in considerazione? Non sono un esperto in ambito economico/finanziario (sono un medico, quindi), ma se c'è qualcosa da studiare mi applico...

 

[oneone]

Con il tasso variabile devi (dovresti) essere in grado di accumulare liquidità sul conto evitando indebitamento cattivo come auto nuove, o arredamento o vacanze a rate.
L'euribor si controlla si, poi dipende se uno investe anche, nel qual caso c'è tutta una questione di costruzione del patrimonio con bilanciamento degli asset esposti verso l'inflazione.

Una considerazione che pochi fanno è questa ed è fondamentale a mio avviso: con il mutuo ti esponi in maniera limitata sull'immobiliare, gli interessi sono un costo vivo ma c'è anche il costo di riversare ingenti capitali in un unico bene non liquidabile.

Con il tasso fisso paghi una protezione dall'aumento dei tassi, questa protezione (spread fisso-variabile) è davvero bassa, su mutui lunghi (20anni+) e grossi (200keuro+) può aver senso pagarla, infatti il 90% dei mutui è a tasso fisso

La casa è un bene di godimento e fondamentale per i propri obiettivi personali e familiari, non deve certo diventare un motivo di preoccupazione o tensione per questioni finanziarie, mi raccomando

In bocca al lupo per il tuo futuro

 

[lykos]

Indebitamento cattivo non ne ho. Ho una macchina in leasing, ma è uno strumento di lavoro (50k km annui e 2-3 al giorno) quindi lo considero un bene necessario, anche ai fini della salute (girare su un doblò mi costerebbe meno, ma saluterei la schiena).

Vero che non voglio "stress", anche perchè probabilmente tutti questi giochi mi porterebbero a risparmiare qualche migliaio di euro di interessi nel giro di 15/20 anni....dici che posso valutare un fisso direttamente e non pensarci più? Alla fine effettivamente la differenza di tassi è minima....

 

[oneone]

Indebitamento cattivo non ne ho. Ho una macchina in leasing, ma è uno strumento di lavoro (50k km annui e 2-3 al giorno) quindi lo considero un bene necessario, anche ai fini della salute (girare su un doblò mi costerebbe meno, ma saluterei la schiena).

Vero che non voglio "stress", anche perchè probabilmente tutti questi giochi mi porterebbero a risparmiare qualche migliaio di euro di interessi nel giro di 15/20 anni....dici che posso valutare un fisso direttamente e non pensarci più? Alla fine effettivamente la differenza di tassi è minima....

Si vive una sola volta ed è meglio farlo con serenità, abbiamo la "benedizione" dei tassi a zero, tanto vale approfittarne, ti consiglio si il tasso fisso.

 

[Pred_01]

Buonasera, ho letto svariati post in questo forum e siete sempre preziosissimi! Scrivo perchè alla fine di infiniti incontri in banca e svariate valutazione credo di essere arrivato un punto fermo, ma vorrei una visione esterna per capire se la mia idea è solida.

Sto comprando una casa e mi serve ovviamente un mutuo, che sarà dell'80% del valore intorno ai 300.000 euro, per 30 anni.

Tra le varie offerte la migliore ad oggi è quella di Deutsche Bank che mi offre un misto a partenza fisso con 1.15% di spread + IRS a 5 o 10 anni: ad oggi col 5 verrebbe un tasso intorno alle 0.8%, che non è male.

La mia idea è partire con loro e di inserire liquidità nei prossimi anni abbassando il capitale residuo, soprattutto per valutare nel giro dei 5 anni una surroga a fisso andando a diminuire sia LTV che durata, così da ottenere (se non sbaglio, correggetemi in caso) tassi ancora interessanti, per poi lasciarlo arrivare alla fine senza preoccuparmene più.

Ovviamente se l' irs a 5 anni non dovesse tornare positivo, non toccherei nulla e mi terrei la liquidità per altro, avendo comunque la convenienza di un mutuo imbattibile nei 10 anni di interessi maggiori.

Dato che ho esperienza zero, ha senso ciò che ho pensato?

Il suggerimento che sento di darti io, è quello di evitare il tasso misto : sono uno specchietto per le allodole; questo perché i tassi che ti vengono detti oggi, valgono ora, tra 5 o più ani non sono più validi, quindi ti trovi comunque a pagare qualcosa di più per nessun vantaggio.
Conclusione : fossi in te mi orienterei fin d'ora per un fisso o un variabile "puro".

 

[oneone]

Il suggerimento che sento di darti io, è quello di evitare il tasso misto : sono uno specchietto per le allodole; questo perché i tassi che ti vengono detti oggi, valgono ora, tra 5 o più ani non sono più validi, quindi ti trovi comunque a pagare qualcosa di più per nessun vantaggio.
Conclusione : fossi in te mi orienterei fin d'ora per un fisso o un variabile "puro".

Si, sono formulati in maniera contorta e difficilmente saranno convienienti

Se si fa il variabile bisognerebbe gestirlo come fosse il fisso equivalente: accumulando sul conto corrente la differenza tra rata del fisso e rate del variabile e eventualmente periodicamente fare estinzioni anticipate con quella cifra...

 

[Pred_01]

Si, sono formulati in maniera contorta e difficilmente saranno convienienti

Se si fa il variabile bisognerebbe gestirlo come fosse il fisso equivalente: accumulando sul conto corrente la differenza tra rata del fisso e rate del variabile e eventualmente periodicamente fare estinzioni anticipate con quella cifra...

Tendenzialmente sono anche io per il variabile - tant'è che ne ho uno - solo che fatto a trent'anni, come mi sembra di capire, forse mi sembra eccessivo, a meno di sapere fin d'ora che da qui a tot anni, si potrà contare su di una somma che potrà abbassare se non addirittura estinguere il mutuo in caso di pesante risalita dell'€bor.

 

[lykos]

Grazie per le risposte!

Nei prossimi anni dovrei riuscire ad avere risorse per abbatterlo, tuttavia dall'altro la liquidità probabilmente mi servirà per crescita aziendale.

Probabilmente avete ragione voi, mi conviene puntare ad un fisso ( su un 80% spero di riuscire a strappare un 1.10 su 25 anni o forse anche meno) e tenermi la liquidità per farli fruttare. Alla fine la differenza di qualche punto % si riflette al massimo in una decina di migliaia di euro di interessi spalmati in 25 anni...

 

[tlo]

Dalla banca quindi hai già ottenuto l'ok? 300k anche se spalmati in molti anni non sono certo uno scherzo.

Posso chiederti qualche info in più? Quanti anni hai e redditi annui complessivi principalmente. Te lo chiedo per pura curiosità. Io personalmente un impegno del genere non so se lo prenderei e vorrei capire a fronte di quale situazione di partenza tu ti senti di assumerlo.

 

[lykos]

Scusami, ma è un periodo abbastanza incasinato, ho letto solo ora.

Nessun problema per le domande.

Ho 35 anni, 36 questa primavera. Il mio reddito in evoluzione, dato che sono uscito dal percorso formativo definitivamente solo nel 2019, anche se opero da libero professionista già dal 2013. Il 2020, primo anno "vero", ho fatturato circa 210.000 euro. Ho però aperto una Srl con dei colleghi, con cui spero di aumentare da qui a qualche anno le mie entrate, ma soprattutto iniziare a diversificarle.

La mia compagna è anch'essa lp, anche lei in crescita e conto arriverà sui 55-60k quest'anno


Non è un passo che facciamo a cuor leggero, ci ha aiutato il regime forfettario senza il quale non avremmo avuto modo di mettere da parte la somma extra-mutuo. Compriamo una bella casa, in una zona abbastanza ricercata e con un giardino di tutto rispetto, quindi mai succedesse qualcosa, potrei pensare di rivenderla. Ho comunque delle buone assicurazioni che dovrebbero garantirmi una tutela per superare un periodo passeggero di diminuzione reddituale per cause sanitarie.

 

[Carmine88]

VOLEVO FARE UNA DOMANDA HO FATTO IL MUTUO PRIMA CASA CON BNL, HO FATTO LA PERIZIA, MA E VERO PRIMA DEL ROGITO RIFANNO LA CRIF??

 

[gigios59]

VOLEVO FARE UNA DOMANDA HO FATTO IL MUTUO PRIMA CASA CON BNL, HO FATTO LA PERIZIA, MA E VERO PRIMA DEL ROGITO RIFANNO LA CRIF??

Ma vuoi che le banche non si tutelano, non ti danno mica bruscolini, quindi durante tutta l'istruttoria bisogna stare abbottonati, non cambiare lavoro, chiedere finanziamenti, ecc

 

[Kevin Mitnick]

VOLEVO FARE UNA DOMANDA HO FATTO IL MUTUO PRIMA CASA CON BNL, HO FATTO LA PERIZIA, MA E VERO PRIMA DEL ROGITO RIFANNO LA CRIF??

No.
Non rifanno la Crif!