Casa da costruttore, mutuo e cessione del credito

Yells

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Buongiorno a tutti,
finalmente ho trovato un immobile di mio interesse e vorrei procedere con offerta e inizio del tour mutui. Essendo nuovo della materia vorrei un consiglio da qualcuno di esperto prima di imbarcarmi nella ricerca del miglior mutuo. Mi scuso da subito per le molte domande.
Qualche dato:
- Compro da un costruttore
- è la mia prima casa con le agevolazioni relative su iva ( 4% ) e detraibilità per clima bonus (50% detraibile)
- mi viene ceduto il credito 110% (sismabonus) per la cifra massima di 105.600.
- consegna prevista per fine 2022

Il miei dubbi sono questi:
- Posso chiedere il mutuo alle condizioni di oggi anche se la casa verrà consegnata nel 2022? Quando iniziarei a pagare/maturare interessi?
- Il costruttore verrebbe pagato alla data del rogito nel 2022? Oggi farei solo un preliminare?
- Potrei iniziare a pagare subito le rate per alleggerire il carico oppure è meglio mettere da parte ogni mese per arrivare con un maggiore anticipo alla data del rogito?
- La cessione del credito quando può essere fatta? Potrei usarla come anticipo sul mutuo?

Grazie mille a chi vorrà rispondermi
 
Seguo, mi interessa!
 
Il miei dubbi sono questi:
- Posso chiedere il mutuo alle condizioni di oggi anche se la casa verrà consegnata nel 2022? Quando iniziarei a pagare/maturare interessi?
- Il costruttore verrebbe pagato alla data del rogito nel 2022? Oggi farei solo un preliminare?
- Potrei iniziare a pagare subito le rate per alleggerire il carico oppure è meglio mettere da parte ogni mese per arrivare con un maggiore anticipo alla data del rogito?
- La cessione del credito quando può essere fatta? Potrei usarla come anticipo sul mutuo?

Grazie mille a chi vorrà rispondermi

La banca come può concedere un mutuo oggi se la casa è ancora in costruzione? Su quale valore si andrebbe a calcolare il suo valore?
Inizieresti a pagare a mutuo erogato, quindi a rogito firmato.
Il costruttore vede i soldi della banca (quindi del mutuo) al momento del rogito.
Se non hai un mutuo in essere, non paghi niente alla banca.
Sul credito e sua cessione non saprei che dire.
 
Vi do un piccolo aggiornamento:
- la prima banca ( fino a conclusione non farò nomi, è solo per capire dove ci si può spingere) ha cercato di far passare il concetto che, cedendo i 100k di bonus, la percentuale dell'80% andrebbe calcolata sul rimanente. Abbiamo discusso per un po e alla fine il funzionario ha convenuto (ma a voce si fa presto) che in realtà i 100k di bonus sono un pagamento. Quindi la strada di considerare il bonus come l'anticipo è buona. Alla banca non deve interessare come io pago, anche se pago con un bonus.
- effettivamente fino a fine costruzione terminata, non ci sarebbe da ipotecare nulla quindi il mutuo non viene deliberato. Le preapprovazioni durano solamente 6 mesi rinnovabili. Quello che sto sentendo è: se non prevedi cambi di reddito, un mutuo oggi ti verrebbe approvato come quello di domani. Certo firmare un compromesso senza la garanzia di avere i soldi a me sembra una vera follia...
 
Quindi il credito del superbonus potrebbe essere messo avanti sul mutuo?
La banca accetta questa opzione? Come funziona?

Grazie mille!
 
Quindi il credito del superbonus potrebbe essere messo avanti sul mutuo?
La banca accetta questa opzione? Come funziona?

Grazie mille!

No, non mi sono spiegato bene. Quell'opzione è disponibile solo con la cessione al costruttore e quindi con lo sconto in fattura.
Esempio: 300 di fattura, la pago per 100 con il credito ceduto al costruttore (che mi fa lo sconto in fattura) e per 200 con il mutuo. In pratica il mutuo sarebbe al 66%.

IL problema ora è convincere le banche che per quello che ho visto e da quello che mi hanno detto non sposano volentieri questa soluzione (quando proprio non la rifiutano categoricamente).
 
......... Certo firmare un compromesso senza la garanzia di avere i soldi a me sembra una vera follia...
Ma te firmi un compromesso sul quale è esplicitamente riportato che l'ottenimento del mutuo, è conditio si ne qua non, viceversa col cavolo che je firmi il compromesso !!!
 
No, non mi sono spiegato bene. Quell'opzione è disponibile solo con la cessione al costruttore e quindi con lo sconto in fattura.
Esempio: 300 di fattura, la pago per 100 con il credito ceduto al costruttore (che mi fa lo sconto in fattura) e per 200 con il mutuo. In pratica il mutuo sarebbe al 66%.

IL problema ora è convincere le banche che per quello che ho visto e da quello che mi hanno detto non sposano volentieri questa soluzione (quando proprio non la rifiutano categoricamente).

Ah ecco, in pratica dai al costruttore quei soldi. E le banche che problemi hanno fatto?
Scusa ma sono proprio alle prime armi. Ho visto online (ancora non di persona) una nuova costruzione che prevede il sisma bonus 110% ( e parlavano di detrazioni sull'acquisto fino all'85%) e volevo capire di cosa si trattasse.
 
Ah ecco, in pratica dai al costruttore quei soldi. E le banche che problemi hanno fatto?
Scusa ma sono proprio alle prime armi. Ho visto online (ancora non di persona) una nuova costruzione che prevede il sisma bonus 110% ( e parlavano di detrazioni sull'acquisto fino all'85%) e volevo capire di cosa si trattasse.

La banca cerca di far passare che la cessione del TUO credito al costruttore non è un pagamento. Quindi il calcolo della percentuale di mutuo andrebbe, secondo loro (o lameno alcune) fatta sul prezzo pagato già detratto del bonus.
Riguardo al sismabonus non sono ferratissimo sul calcolo. So solo che sono 96 mila a unità immobiliare + il 10% dell'ultima manovra. Quel 10% poi in parte se lo tiene la banca a cui cedi il credito come forma di pagamento per il servizio e per l'anticipo dei soldi.
 
La banca cerca di far passare che la cessione del TUO credito al costruttore non è un pagamento. Quindi il calcolo della percentuale di mutuo andrebbe, secondo loro (o lameno alcune) fatta sul prezzo pagato già detratto del bonus.
Riguardo al sismabonus non sono ferratissimo sul calcolo. So solo che sono 96 mila a unità immobiliare + il 10% dell'ultima manovra. Quel 10% poi in parte se lo tiene la banca a cui cedi il credito come forma di pagamento per il servizio e per l'anticipo dei soldi.

e io concorderei con quello che dice la banca, anche tu parli di sconto in fattura, per cui il prezzo del rogito dovrebbe essere quello al netto del bonus?
In atto notarile la casa mica sarà scritto che costa 300 di cui 100 li paghi con il bonus?
Se ti fa lo sconto in fattura sarà scritto che paghi 200
 
e io concorderei con quello che dice la banca, anche tu parli di sconto in fattura, per cui il prezzo del rogito dovrebbe essere quello al netto del bonus?
In atto notarile la casa mica sarà scritto che costa 300 di cui 100 li paghi con il bonus?
Se ti fa lo sconto in fattura sarà scritto che paghi 200

Sconto in fattura è solo per rendere l'idea. In realta cedo il credito al venditore come quota del prezzo.
Proprio come farei con una banca o se tenessi per me quei soldi da detrarre
 
Sconto in fattura è solo per rendere l'idea. In realta cedo il credito al venditore come quota del prezzo.
Proprio come farei con una banca o se tenessi per me quei soldi da detrarre

In realtà è il costruttore che cede il credito a te.

Quindi non accettandolo, semplicemente te lo sconta dal prezzo di acquisto, e si tiene il credito per lui. Non puoi cedere un bonus di un bene di cui non sei ancora in possesso.
 
Eccomi con qualche novità.
Dunque, ho girato varie banche e tutte, in prima battuta, hanno dichiarato che avrebbero finanziato l'80% del prezzo già detratto degli incentivi.
Esempio:
400mila-100mila di credito= 300mila pagato quindi massimo mutuabile 240 mila.

Molte però hanno capito (dichiarando candidamente che non avevano mai avuto mutui del genere) che un credito garantito dallo stato con rimborsi in tempi certi equivale a denaro speso da me. Allo sportello però hanno tutti dichiarato che avrebbero fatto la richiesta all'ufficio legale dopodichè non le ho più sentite.

La migliore è stata intesa che dopo lo spiazzamento iniziale ha cercato di sostenere che quel credito non sono soldi che io tiro fuori nonostante la fattura dica:
PREZZO 400k
Pagamento 96000 con credito
Pagamento 304000 con mutuo

Si sono anche offesi quando ho detto loro che pensavo che una banca sapesse che un titolo di credito a esigibilità GARANTITA equivale a soldi. In ogni caso tutte mi hanno messo di fronte alla realtà che con consegna al 2022 è troppo presto per avere informazioni precise.
trovo abbastanza ridicolo che per comprare da un costruttore oggi io debba aspettare anni per sapere se e a quali condizioni mi daranno un mutuo. Nemmeno la banca che ha finanziato il costruttore si è scoperta da questo punto di vista. Il valore di perizia ci sarà a casa completata. L'alternativa è un Mutuo a SAL come se fossi io stesso a costruire con costi fuori dal mondo.

Alla domanda: "ma se non cedessi il credito, mi finanziereste il prezzo totale?" mi hanno risposto di si quindi se dovessi procedere su questa strada mi accorderei col costruttore per una cessione immediatamente successiva al rogito per saldare la parte rimanente. In questo per la banca il tipo di pagamento sarebbe trasparente. Robe da matti, come complicare la vita al cliente e perderlo.
 
In realtà è il costruttore che cede il credito a te.

Quindi non accettandolo, semplicemente te lo sconta dal prezzo di acquisto, e si tiene il credito per lui. Non puoi cedere un bonus di un bene di cui non sei ancora in possesso.

Non è così, maturo il diritto al credito nel momento in cui firmo il rogito e la proprietà viene trasferita a me. In quel momento, io pago il costruttore con il credito che è in capo a me. Questo dice la fattura, il credito risulta come un pagamento, non come uno sconto.
 
mi aggancio alla discussione perchè mi trovo in una situazione simile.
Sto acquistando una casa di nuova costruzione (valore di acquisto 390.000 euro) che beneficia del credito di imposta derivante da sisma bonus (per demolizione e ricostruzione) pari a 105.600 euro. Ho un accordo col costruttore per cui io potrei optare per lo sconto in fattura di 90.000 euro (pro-solvendo il suddetto credito).
Ho delle domande:
- Se dovessi optare per lo sconto in fattura, il valore di acquisto per la banca diventerebbe 300.000 euro, corretto? Di conseguenza cambierebbe anche il LTV, corretto? Ovvero potrei richiedere al massimo l'80% del valore scontato e non di 390.000 euro.
- Qualche esperienza in merito ad acquisti con opzioni del genere?
 
mi aggancio alla discussione perchè mi trovo in una situazione simile.
Sto acquistando una casa di nuova costruzione (valore di acquisto 390.000 euro) che beneficia del credito di imposta derivante da sisma bonus (per demolizione e ricostruzione) pari a 105.600 euro. Ho un accordo col costruttore per cui io potrei optare per lo sconto in fattura di 90.000 euro (pro-solvendo il suddetto credito).
Ho delle domande:
- Se dovessi optare per lo sconto in fattura, il valore di acquisto per la banca diventerebbe 300.000 euro, corretto? Di conseguenza cambierebbe anche il LTV, corretto? Ovvero potrei richiedere al massimo l'80% del valore scontato e non di 390.000 euro.
- Qualche esperienza in merito ad acquisti con opzioni del genere?

Aggiungo,
al valore di acquisto vanno sommati gli extra capitolato?
 
mi aggancio alla discussione perchè mi trovo in una situazione simile.
Sto acquistando una casa di nuova costruzione (valore di acquisto 390.000 euro) che beneficia del credito di imposta derivante da sisma bonus (per demolizione e ricostruzione) pari a 105.600 euro. Ho un accordo col costruttore per cui io potrei optare per lo sconto in fattura di 90.000 euro (pro-solvendo il suddetto credito).
Ho delle domande:
- Se dovessi optare per lo sconto in fattura, il valore di acquisto per la banca diventerebbe 300.000 euro, corretto? Di conseguenza cambierebbe anche il LTV, corretto? Ovvero potrei richiedere al massimo l'80% del valore scontato e non di 390.000 euro.
- Qualche esperienza in merito ad acquisti con opzioni del genere?

Ti do la mia esperienza in filiali in capoluogo di regione: versione corta, non avevano esperienza, andavano a logica secondo convenienza della banca e, a richiesta di approfondimento, rimandavano all'ufficio legale.

Tecnicamente il prezzo che paghi è quellop su cui calcoli l'iva: nel tuo caso 390 mila che pagheresti al costruttore in parte col tuo credito e in parte con mutuo/capitali propri. Nessuna banca accetta questa interpretazione ma se vuoi un mutuo più alto ti dico questo: accordati col costruttore per una cessione del credito DOPO (anche pochi minuti) la vendita. In banca sono ben poco flessibili e in questo modo avresti il mutuo sul prezzo reale, non su quello immaginato dalla banca per i suoi interessi.
 
Ti do la mia esperienza in filiali in capoluogo di regione: versione corta, non avevano esperienza, andavano a logica secondo convenienza della banca e, a richiesta di approfondimento, rimandavano all'ufficio legale.

Tecnicamente il prezzo che paghi è quellop su cui calcoli l'iva: nel tuo caso 390 mila che pagheresti al costruttore in parte col tuo credito e in parte con mutuo/capitali propri. Nessuna banca accetta questa interpretazione ma se vuoi un mutuo più alto ti dico questo: accordati col costruttore per una cessione del credito DOPO (anche pochi minuti) la vendita. In banca sono ben poco flessibili e in questo modo avresti il mutuo sul prezzo reale, non su quello immaginato dalla banca per i suoi interessi.

E ma in questo caso come funzionerebbe? Chiederebbe mutuo per 390 per poi cedere alla banca il suo credito?
Abbassando il mutuo?
 
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