Casa da costruttore, mutuo e cessione del credito
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  1. #1

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    Casa da costruttore, mutuo e cessione del credito

    Buongiorno a tutti,
    finalmente ho trovato un immobile di mio interesse e vorrei procedere con offerta e inizio del tour mutui. Essendo nuovo della materia vorrei un consiglio da qualcuno di esperto prima di imbarcarmi nella ricerca del miglior mutuo. Mi scuso da subito per le molte domande.
    Qualche dato:
    - Compro da un costruttore
    - è la mia prima casa con le agevolazioni relative su iva ( 4% ) e detraibilità per clima bonus (50% detraibile)
    - mi viene ceduto il credito 110% (sismabonus) per la cifra massima di 105.600.
    - consegna prevista per fine 2022

    Il miei dubbi sono questi:
    - Posso chiedere il mutuo alle condizioni di oggi anche se la casa verrà consegnata nel 2022? Quando iniziarei a pagare/maturare interessi?
    - Il costruttore verrebbe pagato alla data del rogito nel 2022? Oggi farei solo un preliminare?
    - Potrei iniziare a pagare subito le rate per alleggerire il carico oppure è meglio mettere da parte ogni mese per arrivare con un maggiore anticipo alla data del rogito?
    - La cessione del credito quando può essere fatta? Potrei usarla come anticipo sul mutuo?

    Grazie mille a chi vorrà rispondermi

  2. #2

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    Seguo, mi interessa!

  3. #3
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    Citazione Originariamente Scritto da Yells Visualizza Messaggio
    Il miei dubbi sono questi:
    - Posso chiedere il mutuo alle condizioni di oggi anche se la casa verrà consegnata nel 2022? Quando iniziarei a pagare/maturare interessi?
    - Il costruttore verrebbe pagato alla data del rogito nel 2022? Oggi farei solo un preliminare?
    - Potrei iniziare a pagare subito le rate per alleggerire il carico oppure è meglio mettere da parte ogni mese per arrivare con un maggiore anticipo alla data del rogito?
    - La cessione del credito quando può essere fatta? Potrei usarla come anticipo sul mutuo?

    Grazie mille a chi vorrà rispondermi
    La banca come può concedere un mutuo oggi se la casa è ancora in costruzione? Su quale valore si andrebbe a calcolare il suo valore?
    Inizieresti a pagare a mutuo erogato, quindi a rogito firmato.
    Il costruttore vede i soldi della banca (quindi del mutuo) al momento del rogito.
    Se non hai un mutuo in essere, non paghi niente alla banca.
    Sul credito e sua cessione non saprei che dire.

  4. #4

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    Vi do un piccolo aggiornamento:
    - la prima banca ( fino a conclusione non farò nomi, è solo per capire dove ci si può spingere) ha cercato di far passare il concetto che, cedendo i 100k di bonus, la percentuale dell'80% andrebbe calcolata sul rimanente. Abbiamo discusso per un po e alla fine il funzionario ha convenuto (ma a voce si fa presto) che in realtà i 100k di bonus sono un pagamento. Quindi la strada di considerare il bonus come l'anticipo è buona. Alla banca non deve interessare come io pago, anche se pago con un bonus.
    - effettivamente fino a fine costruzione terminata, non ci sarebbe da ipotecare nulla quindi il mutuo non viene deliberato. Le preapprovazioni durano solamente 6 mesi rinnovabili. Quello che sto sentendo è: se non prevedi cambi di reddito, un mutuo oggi ti verrebbe approvato come quello di domani. Certo firmare un compromesso senza la garanzia di avere i soldi a me sembra una vera follia...

  5. #5

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    Quindi il credito del superbonus potrebbe essere messo avanti sul mutuo?
    La banca accetta questa opzione? Come funziona?

    Grazie mille!

  6. #6

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    Citazione Originariamente Scritto da Pry Visualizza Messaggio
    Quindi il credito del superbonus potrebbe essere messo avanti sul mutuo?
    La banca accetta questa opzione? Come funziona?

    Grazie mille!
    No, non mi sono spiegato bene. Quell'opzione è disponibile solo con la cessione al costruttore e quindi con lo sconto in fattura.
    Esempio: 300 di fattura, la pago per 100 con il credito ceduto al costruttore (che mi fa lo sconto in fattura) e per 200 con il mutuo. In pratica il mutuo sarebbe al 66%.

    IL problema ora è convincere le banche che per quello che ho visto e da quello che mi hanno detto non sposano volentieri questa soluzione (quando proprio non la rifiutano categoricamente).

  7. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da Yells Visualizza Messaggio
    ......... Certo firmare un compromesso senza la garanzia di avere i soldi a me sembra una vera follia...
    Ma te firmi un compromesso sul quale è esplicitamente riportato che l'ottenimento del mutuo, è conditio si ne qua non, viceversa col cavolo che je firmi il compromesso !!!

  8. #8

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    No, non mi sono spiegato bene. Quell'opzione è disponibile solo con la cessione al costruttore e quindi con lo sconto in fattura.
    Esempio: 300 di fattura, la pago per 100 con il credito ceduto al costruttore (che mi fa lo sconto in fattura) e per 200 con il mutuo. In pratica il mutuo sarebbe al 66%.

    IL problema ora è convincere le banche che per quello che ho visto e da quello che mi hanno detto non sposano volentieri questa soluzione (quando proprio non la rifiutano categoricamente).
    Ah ecco, in pratica dai al costruttore quei soldi. E le banche che problemi hanno fatto?
    Scusa ma sono proprio alle prime armi. Ho visto online (ancora non di persona) una nuova costruzione che prevede il sisma bonus 110% ( e parlavano di detrazioni sull'acquisto fino all'85%) e volevo capire di cosa si trattasse.

  9. #9

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    Ah ecco, in pratica dai al costruttore quei soldi. E le banche che problemi hanno fatto?
    Scusa ma sono proprio alle prime armi. Ho visto online (ancora non di persona) una nuova costruzione che prevede il sisma bonus 110% ( e parlavano di detrazioni sull'acquisto fino all'85%) e volevo capire di cosa si trattasse.
    La banca cerca di far passare che la cessione del TUO credito al costruttore non è un pagamento. Quindi il calcolo della percentuale di mutuo andrebbe, secondo loro (o lameno alcune) fatta sul prezzo pagato già detratto del bonus.
    Riguardo al sismabonus non sono ferratissimo sul calcolo. So solo che sono 96 mila a unità immobiliare + il 10% dell'ultima manovra. Quel 10% poi in parte se lo tiene la banca a cui cedi il credito come forma di pagamento per il servizio e per l'anticipo dei soldi.

  10. #10

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    La banca cerca di far passare che la cessione del TUO credito al costruttore non è un pagamento. Quindi il calcolo della percentuale di mutuo andrebbe, secondo loro (o lameno alcune) fatta sul prezzo pagato già detratto del bonus.
    Riguardo al sismabonus non sono ferratissimo sul calcolo. So solo che sono 96 mila a unità immobiliare + il 10% dell'ultima manovra. Quel 10% poi in parte se lo tiene la banca a cui cedi il credito come forma di pagamento per il servizio e per l'anticipo dei soldi.
    e io concorderei con quello che dice la banca, anche tu parli di sconto in fattura, per cui il prezzo del rogito dovrebbe essere quello al netto del bonus?
    In atto notarile la casa mica sarà scritto che costa 300 di cui 100 li paghi con il bonus?
    Se ti fa lo sconto in fattura sarà scritto che paghi 200

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