Ciao,
il problema non è la verifica astratta della fattibilità del mutuo perché su siti come facile.it oppure mutuionline ecc il mutuo risulta sempre fattibile e, fra l'altro, con cifre sensibilmente diverse rispetto a quelle che poi le banche valutano.
Devi considerare due cose:
1) che tipo di cliente sei: dipendente o lavoratore autonomo/professionista;
2) sulla scorta del primo parametro valuti la banca perché al di là di tutto quello che si dica la vera differenza fra le banche l'ha il fatto di "poterci parlare" o meno. Mi spiego:
un mutuo fatto da dipendente con lavoro a tempo indeterminato è una pratica che puoi concludere anche in 1 mese (o meno, per assurdo), se hai tutti i documenti della casa da acquistare in regola (mappe catastali perfette, eventuali documenti di condono, agibilità ecc...). Per un lavoratore a tempo indeterminato la banca si limita a fare un calcolo aritmetico fra il reddito e la rata da sostenere (oltre ovviamente al capitale iniziale versato): un mutuo per un dipendente è standardizzato e lo può fare chiunque, in qualsiasi banca, in tempi assolutamente veloci (se vi fossero lungaggini in tal senso devi cambiare banca perché un ritardo in tal senso non è giustificabile).
Il problema vero è quando il mutuo lo fa un lavoratore autonomo o professionista a p.iva (oppure un lavoratore a tempo determinato) perché in quel caso si parla di "mutuo parlato" cioè non si tratta più di fare i calcoli aritmetici di cui parlavo prima.
In primo luogo molte banche non fanno mutui a lavoratori a tempo determinato, sì molte ma non tutte: vi sono banche che invece li fanno ugualmente in presenza di alcuni requisiti (per es. la continuità lavorativa negli anni, il tipo di lavoro ecc...per farti un esempio: un insegnante a tempo determinato in servizio da 5 o 6 anni il 50% delle banche lo considera, ai fini reddituali, come un lavoratore a tempo indeterminato).
In secondo luogo quanto la banca si trova un lavoratore autonomo o libero professionista che chiede il mutuo apre uno scenario a sé, ovvero parte dalla valutazione del rapporto rata/reddito ma non si ferma qui, anzi è molto più importante il contorno: capisci che un lavoratore autonomo dichiara lui il proprio reddito e questa dichiarazione confluisce nel c.d. Unico. Le banche, a tal proposito, chiedono sempre gli Unici degli ultimi due anni (1 non è sufficiente) e soprattutto chiedono la ricevuta di trasmissione all'Agenzia delle Entrate, per valutare se effettivamente l'Unico sia reale. Da ciò discende che, una volta trasmesso all'Agenzia, il professionista si vede destinare alcuni modelli f24 per pagare le tasse conseguenti alla dichiarazione. Qui si apre un ulteriore scenario, vi sono banche, quelle pessime da evitare assolutamente perché sono quelle che ti fanno penare per poi concederti il mutuo quasi fosse un dono del cielo e sobbarcarti, nel frattempo, di costi esorbitanti ecc..., che vogliono che il professionista o autonomo gli invi anche i modelli f24 quietanza, in buona sostanza vogliono vedere che tu, a fronte della dichiarazione presentata, abbia pagato le tasse. E molte altre banche, diciamo un buon 70%, invece "si accontentano" dei modelli f24 NON quietanzati, che a loro servono per la verifica incrociata dell'Unico, cioè per verificare se il reddito dichiarato è equivalente alle tasse che poi devi pagare.
In terzo luogo la banca, di fronte ad un professionista o autonomo, valuta anche, e non secondariamente come dicevo, il numero di anni in cui svolge la sua attività (chiedendo il certificato di attribuzione p.iva), eventuali pagamenti ricorrenti (per es. locazione, leasing macchina ecc) perché con quei dati valuta se il libero professionista è un buon pagatore o comunque quali spese e rate ricorrenti sia in grado di sopportare.
In definitiva, come spiegavo, la vera differenza nei mutui è fra dipendenti a tempo indeterminato (e lì ognuno può fare da sé in qualsiasi banca che, salvo differenze sui tassi e sui costi, il mutuo te lo fanno a occhi chiusi, però è un mutuo "bloccato al tuo reddito, che è costante), e fra mutui a liberi professionisti o lavoratori autonomi in cui il ruolo del mutuatario è fondamentale. A quel punto meglio affidarsi a un intermediario serio, possibilmente un ex bancario o ex commercialista ecc, cioè uno che abbia lavoratore molto tempo nel settore e abbia carpito una sorta di fiducia in alcuni istituti di credito con cui lavora. Perché in quel caso infatti il mutuo potrebbero essere, per assurdo, anche diverso rispetto al reddito reale e specifico del professionista (ricordati sempre che il professionista il suo reddito "lo dichiara" quindi potrebbe, per vari motivi, dichiararlo più alto o più basso del reale, senza addentarci in questioni che ci porterebbero lontano, e questo le banche lo sanno, se non altro potrebbe essere X un anno (cioè molto alto) e Y l'anno dopo o quello dopo ancora, ma questo è fisiologico nel senso che rientra nel normale andamento del lavoro. E questo le banche lo sanno altrettanto, per cui il mio consiglio è quello di rivolgersi ad un intermediario serio nei casi in cui chi faccia il mutuo sia un professionista o lavoratore autonomo (o magari un lavoratore a tempo determinato), mentre se sei un lavoratore a tempo indeterminato vai a occhi chiusi che in qualsiasi banca te lo fanno (ovviamente standardizzato sul tuo reddito).
Buona giornata.