Surroga...conviene davvero?

[MaxPower87]

Ho un mutuo con BNL per un importo di 125k, a 15 anni, TAN 1,45% (LTV < 50%), con rata attuale di 775 euro.
Avevo pensato di fare surroga verso Unicredit che al momento ha un tasso abbastanza conveniente, 0,60%, lasciando invariata la durata attuale (11 anni) e con capitale residuo di 97k.

Prima di procedere (sarebbe la prima surroga), ho chiesto una rinegoziazione alla mia banca e mi è sembrata una vera e propria super*****la: mi hanno detto che attualmente il mio tasso non è 1,45% ma è 1,00% (immagino per il discorso che la parte degli interessi che pago ad ogni rata sta scendendo, comunque mi sembra piuttosto fantasioso come ragionamento), che in caso di rinegoziazione dovrei pagare l'ammortamento (questa mi è nuova, per la surroga ok, ma per la rinegoziazione?) e che comunque posso scegliere tra 10 e 15 anni (almeno in BNL, questa forse è l'unica cosa vera).
Quindi per quanto riguarda la rinegoziazione non c'è stato niente da fare, mi rimane la surroga.

Ma a parte tutto, secondo voi è davvero conveniente continuare con la surroga?

[Pred_01]

Utilizzando uno degli spreadsheet (presenti in alto in questa sezione), ed inserendo i dati che hai fornito, e cioè : capitale residuo di 97K, TAN : 0.60; durata : 10 anni, esce fuori una rata mensile di 833,03€ (escluso l'eventuale costo fisso dell'incasso rata, se esiste), ed in tutto a fine mutuo ti dovresti ad aver versato come quota interessi : 2963,36€.

Valuta te se ne vale la pena.
Ovviamente i dati indicati sono indicativi e possono subire una variazione (sebbene attualmente credo sia minima e considera che mi diceva una consulente di Unicredit che la differenza in euro tra uno 0.50 ed un 0.60 si aggirava al massimo su un paio di euro su di un capitale indicativo di 100K).

[MaxPower87]

Grazie Pred_01.
Come suggerito, ho fatto un po' di conti con uno degli spreadsheet ed esce fuori che con BNL pagherò per 15 anni un totale interessi di 14161,60 euro.
Ipotizzando di fare la surroga a Marzo 2021, con l'ultima rata di febbraio 2021 sarei a quota 6386 euro di interessi pagati.
Partendo quindi da Marzo 2021 con un tasso dello 0,60 e conservando la durata di 11 anni in Unicredit a 0,60, mi esce un totale interessi da pagare di 3191,00, che sommati a quelli già pagati in BNL fanno arrotondati 9600 euro, quindi parliamo di una differenza di 4500 euro, non poco.

E' giusto il conto che ho fatto?
Unicredit al momento si prende 5 euro all'anno per la certificazione degli interessi passivi, null'altro.

[Pred_01]

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[MaxPower87]

Lo prendo per un si?

[oneone]

Alla banca la surroga quanto costa? (Più o meno)

[Kevin Mitnick]

Alla banca la surroga quanto costa? (Più o meno)

Nel caso dell'utente, 97k di residuo capitale e 11 anni residuo ammortamento,
alla banca surrogante costa circa 2500 euro (istruttoria, notaio e perizia)

Se Unicredit gli concedesse la surroga allo 0.60%, a fine ammortamento avrebbe un margine di circa 3200 euro di interessi,
da questi, togli i costi e rimangono circa 700 euro di margine netto a fine ammortamento (ammesso il cliente rimanga fino alla fine!!!)
E mi limito a fare i conti della serva, senza entrare nei conti ulteriori di gestione, margini operativi, etc.

Converrebbe ad una azienda qualsiasi (non parliamo di banca, ma di una azienda qualsiasi... perchè le banche sono comunque aziende),
immobilizzare quel capitale a fronte di quel margine operativo/temporale?

[oneone]

Nel caso dell'utente, 97k di residuo capitale e 11 anni residuo ammortamento,
alla banca surrogante costa circa 2500 euro (istruttoria, notaio e perizia)

Se Unicredit gli concedesse la surroga allo 0.60%, a fine ammortamento avrebbe un margine di circa 3200 euro di interessi,
da questi, togli i costi e rimangono circa 700 euro di margine netto a fine ammortamento (ammesso il cliente rimanga fino alla fine!!!)
E mi limito a fare i conti della serva, senza entrare nei conti ulteriori di gestione, margini operativi, etc.

Converrebbe ad una azienda qualsiasi (non parliamo di banca, ma di una azienda qualsiasi... perchè le banche sono comunque aziende),
immobilizzare quel capitale a fronte di quel margine operativo/temporale?

Grazie, chiedevo infatti per capire come comportarsi in caso di rinegoziazione nel caso in cui il cliente abbia già fatto la surroga. Se il cliente trova una banca disposta a fare la surroga la banca attuale dovrebbe rendersi quanto più disponibile possibile a rinegoziare perché altrimenti va proprio in perdita se il debitore cambia banca.

[oneone]

Grazie, chiedevo infatti per capire come comportarsi in caso di rinegoziazione nel caso in cui il cliente abbia già fatto la surroga. Se il cliente trova una banca disposta a fare la surroga la banca attuale dovrebbe rendersi quanto più disponibile possibile a rinegoziare perché altrimenti va proprio in perdita se il debitore cambia banca.

Questo mi fa pensare che le banche rifiuteranno di fare surroghe per mutui con meno di dieci anni se non hanno proprio la prospettiva di vendere altri servizi al cliente/correntista, sostengono una spesa sproporzionata rispetto al flusso di cassa del mutuo erogato

[memar]

Grazie, chiedevo infatti per capire come comportarsi in caso di rinegoziazione nel caso in cui il cliente abbia già fatto la surroga. Se il cliente trova una banca disposta a fare la surroga la banca attuale dovrebbe rendersi quanto più disponibile possibile a rinegoziare perché altrimenti va proprio in perdita se il debitore cambia banca.

Forse una volta era così, ma adesso a molte banche non gli frega proprio nulla di tenersi determinati clienti. Anzi detto da molti dirigenti non vedono l'ora di liberarsi di mutui su cui guadagnano sempre meno in cambio ottengono nuova liquidità.