Reddito garante in pratica mutuo

fabiodl

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Ciao a tutti, sono alle prese con una richiesta di mutuo. Magari qualcuno c'è già passato, ma tra le banche che hanno offerte decenti per pratica mutuo (quelle online più intesa, bpm, Ubi tra le fisiche) sapete quali sono quelle che prendono in considerazione il reddito pieno del garante?
 
Nel mio caso, nel 2018, lo fece Chebanca!
 
Io ho chiesto in questo giorni ad intesa e mi hanno detto che considerano per il garante solo 30% del reddito. Adesso vorrei sentire Bpm che ha buone condizioni, ma se qualcuno ha esperienze sarebbe ottimale. Giusto per capire se è una cosa che possono autorizzare in autonomia la singola filiale, oppure se eventuali deroghe devono essere per forza a livello di direzione centrale. Purtroppo siamo ormai prossimi al rogito, quindi non ho tanto tempo per istituire pratiche o aspettare analisi reddituale.
 
Stavo inoltre pensando.. Se dovessi trovare una Banca che accetta mutuo monointestato con garante, nel caso volessi poi surrogare potrei aver problemi?

Ossia in base alle politiche delle banche, potrebbero non accettare garante con reddito pieno? Oppure una volta partito il mutuo, e vedendo il piano dei pagamenti regolari, accettano la surroga?
 
Stavo inoltre pensando.. Se dovessi trovare una Banca che accetta mutuo monointestato con garante, nel caso volessi poi surrogare potrei aver problemi?

Ossia in base alle politiche delle banche, potrebbero non accettare garante con reddito pieno? Oppure una volta partito il mutuo, e vedendo il piano dei pagamenti regolari, accettano la surroga?

Allora circa l'eventuale surroga, anche qui ti riporto la mia situazione.
L'immobile venne intestato a mio figlio, studente universitario quindi non produttore di reddito.
CheBanca! mi propose di essere io garante, quindi tutte le carte relative al contratto di mutuo, porta le firme di mio figlio e le mie.
A gennaio/febbraio di quest'anno (prima dell'esplosione del virus e sue conseguenze), feci un "tour bancario" per provare a surrogare (non tanto per abbassare il tasso, già abbastanza basso per se, ma perché volevo provare a ridurre la durata del mutuo, cosa che con CheBanca! non mi è possibile fare), e su questo devo confermarti che ISP (Banco di Napoli), mi ha detto quanto già sai : il reddito del garante "conta" per un 30/35% il resto deve essere del proprietario dell'immobile, rifiuti (a surrogare) più o meno analoghi li ho avuto da altri istituti, infatti ora non ricordo se ho chiesto anche io a bpm oppure a BPER, ma anche loro mi hanno rifiutato la surroga; l'unico disposto a surrogare a queste condizioni è/era BNL, solo che mi proponeva la classica assicurazione addizionale.


(come puoi dedurre, del fatto che per circa due anni non c'è mai stato il benchè minimo problema nella puntualità dei pagamenti delle rate del mutuo ..... non è fregato niente a nessuno!)
 
Guarda ti ringrazio tantissimo per il tuo contributo, che mi ha dato molti spunti di riflessione.
Quindi mi pare di capire che se inizio un mutuo con questa agevolazione del garante considerato a reddito pieno, poi difficilmente mi sarà possibile surrogare verso condizioni più vantaggiose, indipendentemente che abbia uno storico di buon pagatore.
Questo nasce perché sto acquistando un immobile di nuova costruzione, e mediante accollo del mutuo edilizio del costruttore potrei aver riconosciuto un mutuo mono intestato con garante una persona a me vicina, finanziariamente stabile :), ma a fronte di questo vantaggio (possibilità di detrarre totalmente interessi) la Banca del costruttore applicherebbe un tasso proprio non competitivo, che renderebbe vano il risparmio iniziale di minor costi per pratica di mutuo e atto notarile in pochi anni... Ma secondo te, con la surroga è possibile tornare a mutuo Cointestato oppure gli intestatari devono rimanere quelli per tutta la durata? Ossia posso passare da mutuo mono intestato con garante X, a mutuo Cointestato con persona Y?
 
Quello che so (o penso di aver capito) è che la situazione più semplice per fare surroghe è che l'intestatario (o gli intestatari) dell'immobile, devono essere gli stessi (o lo stesso se è singola persona), che è intestatario del mutuo; tutte le altre situazioni credo di capire che sono a discrezione dell'istituto di credito, ognuno dei quali ha una sua autonoma politica nel concedere prestiti.

Nel tuo caso, credo che l'unica fonte che può dare una risposta certa, è la banca alla quale ti rivolgi e che come ho già detto può adottare delle politiche più o meno accomodanti su alcuni aspetti e su altri no.

E, comunque, nel tuo caso, visto che la soluzione proposta dal costruttore (o dal suo istituto di credito) ti permette di portare in detrazione la parte d'interessi previsti per legge (mi pare il 19%), valuta quanto questo impatta nel rivolgerti ad altro istituto (il quale magari sembrerebbe offrirti in tasso migliore).
 
Si corretto nella soluzione prospettata per accollo, avrei la possibilità di detrarre totalmente quota interessi, fino al massimo dei 4000 euro annui, al 19%.

Unica cosa che mi blocca, è proprio offerta sul tasso fisso, non proprio paragonabile a quello attualmente a mercato (parliamo quasi del doppio) e il fatto che debba cmq inserire ulteriore liquidità per abbassare Ltv sotto 60%.

La mia volontà, già espressa al direttore di filiale, era di aver un tasso cmq maggiore di quelli di mercato, visto che il risparmio delle spese in caso di accollo e cmq la detrazione interessi, ma non così sproporzionato... Se fosse un tasso più basso gli potrei anche in un certo senso garantire che eviterei fino a scadenza la surroga... Magari me la giocherei con qualche rimborso parziale appena ho liquidità.

Purtroppo con un tasso invece così elevato, so che la surroga sarebbe economicamente vantaggiosa, anche se il dubbio è su quale Banca accetterebbe un mono reddito con rapporta rata reddito cmq sopra il. Classico 1/3, anche se con garante finanziariamente stabile.a breve dovrei riavere incontro con Banca, per capire se qualche margine c'è ancora.. E nel caso iniziare a istituire pratica di mutuo.
 
per la surroga, l'unico vincolo (credo previsto di legge) è che l'intestatario (o intestatari) originali siano mantenuti nel nuovo mutuo surroga.
Riguardo ai garanti è tutto rimandato alle policy della banca.
Supponendo che i vincoli reddituali (i vari 30%, tipologia contratto di lavoro, altre garanzie...) stiano bene alla banca, poi potrebbero anche permettere di 1) rimuovere il garante X 2) sostituire il garante X con Y.
Nel nuovo atto di mutuo con il notaio non credo che vi siano problemi a formalizzare le suddette opzioni.
 
Si corretto nella soluzione prospettata per accollo, avrei la possibilità di detrarre totalmente quota interessi, fino al massimo dei 4000 euro annui, al 19%.

Unica cosa che mi blocca, è proprio offerta sul tasso fisso, non proprio paragonabile a quello attualmente a mercato (parliamo quasi del doppio) e il fatto che debba cmq inserire ulteriore liquidità per abbassare Ltv sotto 60%.

La mia volontà, già espressa al direttore di filiale, era di aver un tasso cmq maggiore di quelli di mercato, visto che il risparmio delle spese in caso di accollo e cmq la detrazione interessi, ma non così sproporzionato... Se fosse un tasso più basso gli potrei anche in un certo senso garantire che eviterei fino a scadenza la surroga... Magari me la giocherei con qualche rimborso parziale appena ho liquidità.

Purtroppo con un tasso invece così elevato, so che la surroga sarebbe economicamente vantaggiosa, anche se il dubbio è su quale Banca accetterebbe un mono reddito con rapporta rata reddito cmq sopra il. Classico 1/3, anche se con garante finanziariamente stabile.a breve dovrei riavere incontro con Banca, per capire se qualche margine c'è ancora.. E nel caso iniziare a istituire pratica di mutuo.

Ma per mutuo prima casa gli interessi sono sempre detraibili.
Non capisco perché la citi come se fosse un vantaggio del mutuo del costruttore
 
l'unica regola sta negli intestatari... se inizi con Pippo e pluto, saranno sempre loro ad avere il mutuo...
per i garanti dipende dalla banca a me intesa ha detto che se il garante è nell'atto di mutuo allora anche con la surroga va riportato ( io sono in difficolta perchè mio padre mi fece da garante all'epoca ma ora ha un eta per cui le banche non lo accettano e quindi faccio fatica a surrogare ) ora Che Banca mi sta dando una speranza, vedremo
 
eh si maury proprio quello il mo timore. Ho paura che faccia poi difficoltà a surrogare, visto che con accollo mi accetterebbero mutuo monointestato, con garante una persona di fiducia mentre con mutuo exnovo, ho paura che chiedono la presenza del cointestatario del mutuo e non solo figurare come garante. Quindi il mio timore è che magari con accollo parto con un determinato tasso (più alto del mercato) e una intestazione di mutuo, poi dovendo rimane la stessa anche nel caso di surroga, possa riscontrare problemi e quindi mi troverei nell'impossibilità a surrogare, e mi ritroverei con quel tasso che mi vanificherebbe il risparmio iniziale in pochi anni. Ho provato con la banca del costruttore a vedere di trattare un pò sul tasso, ma purtroppo non ne vogliono sentire. Mi scoccia spendere 3/4 mila euro iniziali in più, ma almeno mi prenderei subito un buon tasso.. adesso sto sentendo qualche altra banca, principalmente in merito all'intestazione del mutuo.. se trovo qualcuna disposta ad accettare garante invece del cointestatario, mi sa che procedo per il mutuo exnovo.
Vi tengo aggiornati
 
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