ipoteca per mutuo e valore dell'immobile da acquistare

[auleia]

scusate ma non ho mai comprato case o appartamenti. se l'appartamento che dovrò pagare costa 200000 euro, anche la mia attuale casa che sarà ipotecata deve valere lo stesso importo? scusate nuovamente, ma non capisco nulla. grazie

 

[ido]

l'importo dell'ipoteca se lo smazza la banca che ti concederà il mutuo, a loro interessa solamente che il valore della perizia sia congruo con il prezzo che stai acquistando e il mutuo che andranno a rilasciare (esempio stupido: non ti rilasceranno un mutuo 80% su 200.000 euro se da perizia la casa vale 100.000)

 

[auleia]

l'importo dell'ipoteca se lo smazza la banca che ti concederà il mutuo, a loro interessa solamente che il valore della perizia sia congruo con il prezzo che stai acquistando e il mutuo che andranno a rilasciare (esempio stupido: non ti rilasceranno un mutuo 80% su 200.000 euro se da perizia la casa vale 100.000)

bene. come hanno fatto allora, lo so per certo , a erogare un mutuo di 150000 euro a due stipendiati, e senza ipoteca? quindi, nel mio caso, dovrei chiedere un mutuo di circa 220.000 euro, la mia abitazione vale intorno a 120.000, non avrò il mutuo, e nemmeno all'80%? l'ipoteca si accende sull'abitazione che sto comprando, o su quella dove abito adesso?

 

[TeSCHio90]

bene. come hanno fatto allora, lo so per certo , a erogare un mutuo di 150000 euro a due stipendiati, e senza ipoteca? quindi, nel mio caso, dovrei chiedere un mutuo di circa 220.000 euro, la mia abitazione vale intorno a 120.000, non avrò il mutuo, e nemmeno all'80%? l'ipoteca si accende sull'abitazione che sto comprando, o su quella dove abito adesso?

su quella che compri

 

[ido]

bene. come hanno fatto allora, lo so per certo , a erogare un mutuo di 150000 euro a due stipendiati, e senza ipoteca? quindi, nel mio caso, dovrei chiedere un mutuo di circa 220.000 euro, la mia abitazione vale intorno a 120.000, non avrò il mutuo, e nemmeno all'80%? l'ipoteca si accende sull'abitazione che sto comprando, o su quella dove abito adesso?

senti, a me delle storie di cui sei sicuro tu non me ne frega niente, hai fatto una domanda e ti ho risposto. Vuoi sapere perché hanno erogato un mutuo a due stipendiati senza ipoteca? lo chiedi a loro.

l'ipoteca normalmente si accende sull'abitazione che si va a comprare e nel caso tu metti a garanzia degli altri immobili (e la banca li accetta) allora accenderà ipoteca anche su quelli.

Vuoi comprare una casa da 220.000 euro? hai il 20% (44.000 euro) da anticipare? la rata del mutuo sarà al massimo un terzo del tuo reddito?
se si a tutte e tre le domande parti con la possibilità di avere un mutuo, se no ne parli con la banca

 

[auleia]

senti, a me delle storie di cui sei sicuro tu non me ne frega niente, hai fatto una domanda e ti ho risposto. Vuoi sapere perché hanno erogato un mutuo a due stipendiati senza ipoteca? lo chiedi a loro.

l'ipoteca normalmente si accende sull'abitazione che si va a comprare e nel caso tu metti a garanzia degli altri immobili (e la banca li accetta) allora accenderà ipoteca anche su quelli.

Vuoi comprare una casa da 220.000 euro? hai il 20% (44.000 euro) da anticipare? la rata del mutuo sarà al massimo un terzo del tuo reddito?
se si a tutte e tre le domande parti con la possibilità di avere un mutuo, se no ne parli con la banca

che delicatezza. grazie lo stesso

 

[ido]

che delicatezza. grazie lo stesso

rileggiti quello che hai scritto, te lo riscrivo qui:

"bene. come hanno fatto allora, lo so per certo , a erogare un mutuo di 150000 euro a due stipendiati, e senza ipoteca?"

immagino che "lo so per certo" avrai fatto una visura di quell'immobile (che basta pagare qualche decina di euro su un sito internet) per controllare che questo fantomatico immobile dato a due stipendiati non ha ipoteca, giusto? e anche se fosse quale sarebbe il problema? magari conoscono il direttore della banca e non gli han messo ipoteca e a te invece la mettono, quale sarebbe la disparità? a loro si e a te no?

quando si fanno delle domande su internet bisogna saper accettare anche le risposte che si ricevono, piacciano o no

 

[auleia]

rileggiti quello che hai scritto, te lo riscrivo qui:

"bene. come hanno fatto allora, lo so per certo , a erogare un mutuo di 150000 euro a due stipendiati, e senza ipoteca?"

immagino che "lo so per certo" avrai fatto una visura di quell'immobile (che basta pagare qualche decina di euro su un sito internet) per controllare che questo fantomatico immobile dato a due stipendiati non ha ipoteca, giusto? e anche se fosse quale sarebbe il problema? magari conoscono il direttore della banca e non gli han messo ipoteca e a te invece la mettono, quale sarebbe la disparità? a loro si e a te no?

quando si fanno delle domande su internet bisogna saper accettare anche le risposte che si ricevono, piacciano o no

devo dire a te come hanno fatto? la certezza è mia, perché sono parenti stretti. devo dirti altro? le tue risposte non servono.

 

[Kevin Mitnick]

Andiamo per ordine, senza entrare nelle vostre polemiche:

...se l'appartamento che dovrò pagare costa 200000 euro, anche la mia attuale casa che sarà ipotecata deve valere lo stesso importo? scusate nuovamente, ma non capisco nulla. grazie

Il valore di perizia utile per il mutuo del cespite che andrai ad acquistare,
dovrà essere congruo con l'ltv del mutuo richiesto.
Nulla centra il valore dell'attuale immobile di proprietà.
Nel caso in cui non fosse congruo, come detto da altri, la banca ti chiederà l'estensione ipotecaria, se prevista nelle loro policy.

bene. come hanno fatto allora, lo so per certo , a erogare un mutuo di 150000 euro a due stipendiati, e senza ipoteca? quindi, nel mio caso, dovrei chiedere un mutuo di circa 220.000 euro, la mia abitazione vale intorno a 120.000, non avrò il mutuo, e nemmeno all'80%? l'ipoteca si accende sull'abitazione che sto comprando, o su quella dove abito adesso?

Se parliamo di mutuo SENZA ipoteca, parliamo di Chirografario e non Ipotecario,
due operazioni abbastanza diverse tra loro.

Per la seconda parte della domanda, ho risposto prima.
Il valore da considerare, è quello dell'immobile che andrai ad acquistare, e non quello che già possiedi.

 

[auleia]

Andiamo per ordine, senza entrare nelle vostre polemiche:


Il valore di perizia utile per il mutuo del cespite che andrai ad acquistare,
dovrà essere congruo con l'ltv del mutuo richiesto.
Nulla centra il valore dell'attuale immobile di proprietà.
Nel caso in cui non fosse congruo, come detto da altri, la banca ti chiederà l'estensione ipotecaria, se prevista nelle loro policy.

Se parliamo di mutuo SENZA ipoteca, parliamo di Chirografario e non Ipotecario,
due operazioni abbastanza diverse tra loro.

Per la seconda parte della domanda, ho risposto prima.
Il valore da considerare, è quello dell'immobile che andrai ad acquistare, e non quello che già possiedi.

grazie, cosa significa itv? "se non fosse congruo" "estensione ipotecaria", potresti spiegami meglio ?

 

[Pred_01]

grazie, cosa significa itv? "se non fosse congruo" "estensione ipotecaria", potresti spiegami meglio ?

LTV = Loan To Value = rapporto tra valore dell'immobile ed ammontare del prestito/mutuo. Si esprime in %, conviene averlo il più basso possibile per ottenere le migliori condizioni (per te, non certo per la banca) del mutuo.
Per "più basso possibile" s'intende inferiore al 50%.
Viene preso a riferimento come valore dell'immobile quello (di valore) più basso tra valore di mercato (o effettivamente concordato in sede di preliminare d'acquisto) e quello ricavato dalla perizia fatta fare dalla banca.

Esempi : se la casa viene stimata con un valore pari a 100K e si richiede un mutuo di 80K, la banca ci pensa sopra e comunque applica dei tassi relativamente alti.
Se la casa vale 400K e se ne richiedono 150K di mutuo, poichè il valore LTV è inferiore al 50% la banca ci pensa un po meno e di sicuro si ottengono tassi competitivi.

 

[auleia]

LTV = Loan To Value = rapporto tra valore dell'immobile ed ammontare del prestito/mutuo. Si esprime in %, conviene averlo il più basso possibile per ottenere le migliori condizioni (per te, non certo per la banca) del mutuo.
Per "più basso possibile" s'intende inferiore al 50%.
Viene preso a riferimento come valore dell'immobile quello (di valore) più basso tra valore di mercato (o effettivamente concordato in sede di preliminare d'acquisto) e quello ricavato dalla perizia fatta fare dalla banca.

ok, ma come dicevo prima, non capisco nulla di mutui, figuriamoci dei termini tecnici. ho trovato questo,
Il Loan to Value è calcolato come l’importo del mutuo diviso per il valore dell'immobile, espresso in percentuale.
Ad esempio, se un risparmiatore accende un mutuo da 150.000 euro per acquistare una casa valutata 200.000 euro, il LTV sarà 75%
(150.000 /200.000 = 0,75).
Nel caso di un mutuo 100, il LTV è uguale a 1
tu parli di 50%, come si collega all'esempio?

 

[Pred_01]

ok, ma come dicevo prima, non capisco nulla di mutui, figuriamoci dei termini tecnici.

No problem, qua molti di noi (direi di sicuro escluso l'utente Kevin M.), vengono per imparare e, se del caso, condividere quanto appreso.

 

[Pred_01]

ok, ma come dicevo prima, non capisco nulla di mutui, figuriamoci dei termini tecnici. ho trovato questo,
Il Loan to Value è calcolato come l’importo del mutuo diviso per il valore dell'immobile, espresso in percentuale.
Ad esempio, se un risparmiatore accende un mutuo da 150.000 euro per acquistare una casa valutata 200.000 euro, il LTV sarà 75%
(150.000 /200.000 = 0,75).
Nel caso di un mutuo 100, il LTV è uguale a 1
tu parli di 50%, come si collega all'esempio?

Le banche quando si riferiscono all'LTV, (e quindi allo spread che applicano), normalmente considerano valori che partono da LTV pari (ma non superiori) ad 80% (quindi su un immobile il cui valore/costo è valutato essere pari a 100K, si pensa di negoziare un mutuo di 80K); se per lo stesso immobile, (il cui valore è 100K) se ne chiedono 70K di mutuo, vuol dire che si ragiona con un LTV pari a 70%, e così via fino al punto in cui se sempre per quell'immobile il cui valore è pari a 100K, se ne vanno a chiedere 50K vorrà dire che quel dato (LTV) sarà pari a 50%.
Se chiedi importi inferiori ai 50K appena citati, per la banca la cosa ha un'importanza che io definisco marginale (sotto questo aspetto).

L'importanza dello LTV risiede nel fatto che per chi chiede il mutuo la cosa comporta il vedersi applicare valori di spread (e quindi di costo degli interessi da versare alla banca) via via decrescenti mano a mano che LTV scende di %. Tali valori scenderanno fino ad una soglia/livello di LTV pari a 50%, cioè valori di LTV inferiori non comportano ulteriori riduzioni di spread applicato.

Questo perché? la risposta che io mi sono dato è che un mutuo, per la banca è sempre un rischio. Rischio di non vedersi restituire i soldi e quindi cosa accade in quel caso? Mi si prende la casa e la mette all'asta (o comunque in vendita), al fine di recuperare i suoi soldi.

Ora, mi domando, qual è la condizione migliore per la banca in questo scenario? Sicuramente quella dove la sua esposizione finanziaria è minore, perché in quel caso può offrire quell'immobile ad un prezzo inferiore (perché a lei - la banca - interessa fondamentalmente recuperare i suoi soldi, non certo fare attività immobiliare), quindi i mutui che hanno un LTV basso, sono i benvenuti proprio perché sono quelli dove l'esposizione della banca è minore.

Provo a spiegarmi con un esempio :
l'immobile vale 100K, io chiedo 80K di mutuo, poi purtroppo perdo il lavoro e non pago il mutuo; la banca decide di mettere in vendita/all'asta quell'immobile, sul quale io avevo appena iniziato a pagare il mutuo e quindi a restituire i soldi alla banca.
La banca per recuperare il suo, a che prezzo metterà in vendita dell'immobile? sicuramente ad un valore prossimo agli 80K che mi aveva prestato.
Quanti saranno quelli interessati ad acquistare quell'immobile pagandolo 80K anziché 100K?
diciamo X di acquirenti.

Ora supponiamo un altra situazione; l'immobile vale 400K, io chiedo 200K di mutuo (quindi ho un LTV pari a 50%).
Purtroppo anche in questo caso perdo il lavoro e la banca si prende l'immobile per metterlo all'asta in quanto intende recuperare i suoi 200K.
E, supponiamo che lo metta all'asta proprio per 200K (cosa che non ci credo manco se lo vedessi con i miei occhi), secondo te i possibili acquirenti sarebbero o no, in numero superiore ad X? Io dico di si, perché stanno già fiutando l'affare (prendono per 200K un bene che vale 400k), e quindi potenzialmente saranno più interessati ad acquisire questa proprietà piuttosto che quella dell'esempio precedente.

 

[auleia]

Le banche quando si riferiscono all'LTV, (e quindi allo spread che applicano), normalmente considerano valori che partono da LTV pari (ma non superiori) ad 80% (quindi su un immobile il cui valore/costo è valutato essere pari a 100K, si pensa di negoziare un mutuo di 80K); se per lo stesso immobile, (il cui valore è 100K) se ne chiedono 70K di mutuo, vuol dire che si ragiona con un LTV pari a 70%, e così via fino al punto in cui se sempre per quell'immobile il cui valore è pari a 100K, se ne vanno a chiedere 50K vorrà dire che quel dato (LTV) sarà pari a 50%.
Se chiedi importi inferiori ai 50K appena citati, per la banca la cosa ha un'importanza che io definisco marginale (sotto questo aspetto).

L'importanza dello LTV risiede nel fatto che per chi chiede il mutuo la cosa comporta il vedersi applicare valori di spread (e quindi di costo degli interessi da versare alla banca) via via decrescenti mano a mano che LTV scende di %. Tali valori scenderanno fino ad una soglia/livello di LTV pari a 50%, cioè valori di LTV inferiori non comportano ulteriori riduzioni di spread applicato.

Questo perché? la risposta che io mi sono dato è che un mutuo, per la banca è sempre un rischio. Rischio di non vedersi restituire i soldi e quindi cosa accade in quel caso? Mi si prende la casa e la mette all'asta (o comunque in vendita), al fine di recuperare i suoi soldi.

Ora, mi domando, qual è la condizione migliore per la banca in questo scenario? Sicuramente quella dove la sua esposizione finanziaria è minore, perché in quel caso può offrire quell'immobile ad un prezzo inferiore (perché a lei - la banca - interessa fondamentalmente recuperare i suoi soldi, non certo fare attività immobiliare), quindi i mutui che hanno un LTV basso, sono i benvenuti proprio perché sono quelli dove l'esposizione della banca è minore.

Provo a spiegarmi con un esempio :
l'immobile vale 100K, io chiedo 80K di mutuo, poi purtroppo perdo il lavoro e non pago il mutuo; la banca decide di mettere in vendita/all'asta quell'immobile, sul quale io avevo appena iniziato a pagare il mutuo e quindi a restituire i soldi alla banca.
La banca per recuperare il suo, a che prezzo metterà in vendita dell'immobile? sicuramente ad un valore prossimo agli 80K che mi aveva prestato.
Quanti saranno quelli interessati ad acquistare quell'immobile pagandolo 80K anziché 100K?
diciamo X di acquirenti.

Ora supponiamo un altra situazione; l'immobile vale 400K, io chiedo 200K di mutuo (quindi ho un LTV pari a 50%).
Purtroppo anche in questo caso perdo il lavoro e la banca si prende l'immobile per metterlo all'asta in quanto intende recuperare i suoi 200K.
E, supponiamo che lo metta all'asta proprio per 200K (cosa che non ci credo manco se lo vedessi con i miei occhi), secondo te i possibili acquirenti sarebbero o no, in numero superiore ad X? Io dico di si, perché stanno già fiutando l'affare (prendono per 200K un bene che vale 400k), e quindi potenzialmente saranno più interessati ad acquisire questa proprietà piuttosto che quella dell'esempio precedente.

grazie davvero di cuore, spiegazione dettagliata ed esauriente. quindi nel mio caso, non avendo liquidità, e se non ho capito male, aggiungere altre garanzie (seconda ipoteca su attuale immobile in cui vico), eventuale terzo garante, non avrebbe nessun effetto sulla decisione della banca, giusto?

 

[Pred_01]

Se cerchi un mutuo finanziabile dalla banca al 100%, devi rivolgerti a quelle banche che trattano i cosiddetti mutui CONSAP (o roba simile, se provi a cercare in questa sezione del forum dovresti trovare delle discussioni), in questo caso mi sembra di capire che è lo Stato che in qualche modo fa garante e dice alla banca di "provare a concederti il mutuo"; ma ripeto non credo che tutte le banche siano disposte ad accettare questo discorso. Comunque un requisito base che devi soddisfare è l'età : devi avere un'età bassa, non so indicarti quale perché non la ricordo.

Il discorso del garante, entra in causa per altri aspetti, tipo la "sostenibilità" della rata mensile, ma anche qui ogni banca fa una sua autonoma valutazione su quanto far esporre il garante.

 

[auleia]

Se cerchi un mutuo finanziabile dalla banca al 100%, devi rivolgerti a quelle banche che trattano i cosiddetti mutui CONSAP (o roba simile, se provi a cercare in questa sezione del forum dovresti trovare delle discussioni), in questo caso mi sembra di capire che è lo Stato che in qualche modo fa garante e dice alla banca di "provare a concederti il mutuo"; ma ripeto non credo che tutte le banche siano disposte ad accettare questo discorso. Comunque un requisito base che devi soddisfare è l'età : devi avere un'età bassa, non so indicarti quale perché non la ricordo.

Il discorso del garante, entra in causa per altri aspetti, tipo la "sostenibilità" della rata mensile, ma anche qui ogni banca fa una sua autonoma valutazione su quanto far esporre il garante.

grazie ancora

 

[Pred_01]

'U 'r welcome!

 

[Kevin Mitnick]

grazie, cosa significa itv? "se non fosse congruo" "estensione ipotecaria", potresti spiegami meglio ?

LTV ti è gia stato spiegato egregiamente da @Pred_01

grazie davvero di cuore, spiegazione dettagliata ed esauriente. quindi nel mio caso, non avendo liquidità, e se non ho capito male, aggiungere altre garanzie (seconda ipoteca su attuale immobile in cui vico), eventuale terzo garante, non avrebbe nessun effetto sulla decisione della banca, giusto?

L'estensione ipotecaria, SOLO per alcune banche, serve a finanziare il 100% nel caso in cui il cliente non abbia la differenza del 20% (almeno).
Ripeto... SOLO alcune banche, e senza intervento Consap!

 

[auleia]

LTV ti è gia stato spiegato egregiamente da @Pred_01

L'estensione ipotecaria, SOLO per alcune banche, serve a finanziare il 100% nel caso in cui il cliente non abbia la differenza del 20% (almeno).
Ripeto... SOLO alcune banche, e senza intervento Consap!

c'è sempre una speranza, grazie.