Ricorso Mutuo Banco BPM alla Banca d'Italia

[Lapry]

Buongiorno a tutti, chiedo a voi un grande consiglio riguardante come procedere nei confronti di BPM di fronte a quella che era una richiesta di mutuo tasso fisso 25 anni...

In procinto di acquistare un immobile di 360k€ di cui 10k€ di caparra confirmatioria, 280k€ di mutuo e 70k€ con PERMUTA di altro immobile di cui è già stato stimato il valore.

Il direttore e la vice-direttrice della banca in sede stessa hanno confermato che ciò si potesse fare senza problemi, considerando che l'80% di 360k€ è 288k€

Dopo più di un mese dove ci sono stati chiesti tutti i cavilli reddituali al momento della delibera ci è stato detto che potevano concedere solo l'80% della liquidità e non di tutto il valore della casa, come che io la stessi comprando a 280k€, e suggerendomi di fare due atti di vendita in caso io volessi il mutuo da 280k€

non comprendendo quale differenza gli faccia se in una compravendita tra privati io prima paghi il venditore con una casa e poi con i soldi con cui gli ho venduto la casa vorrei fare esposto alla banca d'Italia essendo la permuta regolata dal codice civile.

Trovo ridicolo che io debba fare due atti separati, pagando il doppio il notaio, per soddisfare quello che al massimo posso teorizzare sia un problema sistemistico della banca, soprattutto visto il fatto che andando a scrivere 70k€ di contanti poi mi sia richiesta la liquidità non incassabile per ovvie ragioni da parte del venditore.

Vi ringrazio per chi saprà guidarmi verso la strada giusta, ancora grazie mille.

 

[tbtcot]

Infatti non capisco.. e se te invece di una casa avresti tirato fuori 70K di tasca tua?.... loro erano sempre esposti x 280K.. contro un immobile che ne vale 360.. Cosa diversa se da perizia loro l'immobile ha un valore più basso... o se ritengono il tuo reddito troppo basso per un acquisto del genere per cui han paura di trovarsi un immobile che non è solo loro ma ancora per quota parte del venditore... che però avresti pagato con un altro immobile... che il venditore ha accettato in permuta... e valga quanto gli pare. Di fatto quando è passato è passato... che si fa una vendita dell'altro prima? per cui il venditore ti da un assegno da 70k che poi usi per pagare?.... Magari son scemo io. Ma non capisco il problema.

 

[Lapry]

No ma il problema non lo comprendo nemmeno io, perché redditualmente rientriamo a pieno in tutto.

Loro ci hanno suggerito di fare due compravendite, costringendoci a pagare due volte il notaio e a dover tirare fuori 70k€ per fare un giro inutile, tenendoli in ostaggio in attesa della loro delibera.

Considera che la casa di 360k€ a valore catastale vale più di 500k€, e ancora non hanno periziato nulla.

Gli abbiamo detto di metterci tutto per iscritto così da poter far fare bene il compromesso al notaio e sono spariti.
Se mi scrivono qualcosa vorrei anche segnalarli alla Banca d'Italia perché è ridicolo.

 

[Dany_R]

Guarda che la banca non ha alcun obbligo di erogare il mutuo alle tue condizioni.
Le condizioni le dettano loro.
Se non ti piacciono le condizioni, sei libero di cambiare banca.
Potrebbe esserci una circolare interna che regola in questo modo la permuta.
Ti pongo una domanda come se io fossi la banca: Come fa la banca a verificare che l'immobile in permuta di 70k non sia un valore gonfiato?
Credo non abbia modo,la stessa perizia senza passaggio di denaro vale poco.
Da qui la richiesta di atto di vendita. Che poi a te cosa cambia?
Le spese sono a carico dell'acquirente.
Ti consiglio di cambiare banca visto che non hai ancora fatto perizia o di seguire le richieste della tua attuale banca. Altrimenti non ne esci.

Ps ma cosa c'entra la banca d'italia?
Un conto è la legge che permette e regola la permuta, un altro conto è il mutuo.

 

[Rebirth]

A parte che la Banca d'Italia non c'entra nulla, come dice Dany_R anche tu facessi ricorso all'ABF (ovviamente dopo aver concluso il tutto) ti direbbero che la banca non è obbligata a fare mutuo e al massimo si prenderebbero una tiratina d'orecchie per comportamento scorretto visto che prima ti hanno detto una cosa e poi un altra e tutto finirebbe nel nulla e nel frattempo tu avresti perso solo tempo. Cambia banca che stai prima.

 

[Lapry]

Guarda che la banca non ha alcun obbligo di erogare il mutuo alle tue condizioni.
Le condizioni le dettano loro.
Se non ti piacciono le condizioni, sei libero di cambiare banca.
Potrebbe esserci una circolare interna che regola in questo modo la permuta.
Ti pongo una domanda come se io fossi la banca: Come fa la banca a verificare che l'immobile in permuta di 70k non sia un valore gonfiato?
Credo non abbia modo,la stessa perizia senza passaggio di denaro vale poco.
Da qui la richiesta di atto di vendita. Che poi a te cosa cambia?
Le spese sono a carico dell'acquirente.
Ti consiglio di cambiare banca visto che non hai ancora fatto perizia o di seguire le richieste della tua attuale banca. Altrimenti non ne esci.

Ps ma cosa c'entra la banca d'italia?
Un conto è la legge che permette e regola la permuta, un altro conto è il mutuo.

Cambia che mi ritrovo costretto a fare due atti di vendita e a cambiare il compromesso pagando di più il notaio...

Per verificare che 70k€ non sia un valore gonfiato mi fai pagare due perizie non è che starebbe stato un problema per noi.
Ormai penso che seguiremo le loro indicazioni ma non si fanno più sentire da giorni da quando gli abbiamo chiesto come cambiare il compromesso

 

[Lapry]

A parte che la Banca d'Italia non c'entra nulla, come dice Dany_R anche tu facessi ricorso all'ABF (ovviamente dopo aver concluso il tutto) ti direbbero che la banca non è obbligata a fare mutuo e al massimo si prenderebbero una tiratina d'orecchie per comportamento scorretto visto che prima ti hanno detto una cosa e poi un altra e tutto finirebbe nel nulla e nel frattempo tu avresti perso solo tempo. Cambia banca che stai prima.

Beh considera che abbiamo parlato con molte banche, ISP lo considerava mutuo al 100% dandoci il tasso dell'1.95% invece dell'1.05%, Deutsche ha detto che non prevedeva permute, Chebanca pure, BNL e Credit Agricole li abbiamo contattati e sono spariti.

Ci hanno telefonato proprio adesso dicendo di fare i due atti in contestuale con un assegno (non circolare) da 70k€ dal venditore verso di me per la casa, e io uno da 70k€ da me verso il venditore

Penso che proseguiremo così, però se la soluzione è questa capisci che la paura del gonfiamento dell'immobile non era il problema per la banca...

 

[widlar]

Beh considera che abbiamo parlato con molte banche, ISP lo considerava mutuo al 100% dandoci il tasso dell'1.95% invece dell'1.05%, Deutsche ha detto che non prevedeva permute, Chebanca pure, BNL e Credit Agricole li abbiamo contattati e sono spariti.

Ci hanno telefonato proprio adesso dicendo di fare i due atti in contestuale con un assegno (non circolare) da 70k€ dal venditore verso di me per la casa, e io uno da 70k€ da me verso il venditore

Penso che proseguiremo così, però se la soluzione è questa capisci che la paura del gonfiamento dell'immobile non era il problema per la banca...

Credo che il loro problema sia legato ad un tecnicismo: LTV si calcola considerando il valore minore tra perizia e prezzo di acquisto. Se dall'unico atto compreso di permuta il prezzo finale di acquisto è 280k, l'80% sarà calcolato su questo. Loro stessi ti hanno consigliato come aggirare il problema, che ovviamente ha un costo. Tra l'altro con questa procedura potresti fare il mutuo ovunque, perché alla fine così non è tecnicamente una vendita con permuta.

 

[Dany_R]

Credo che il loro problema sia legato ad un tecnicismo: LTV si calcola considerando il valore minore tra perizia e prezzo di acquisto. Se dall'unico atto compreso di permuta il prezzo finale di acquisto è 280k, l'80% sarà calcolato su questo. Loro stessi ti hanno consigliato come aggirare il problema, che ovviamente ha un costo. Tra l'altro con questa procedura potresti fare il mutuo ovunque, perché alla fine così non è tecnicamente una vendita con permuta.

Concordo..
Ma poi ti lamenti? Cioè ti hanno rifiutato tutti e ti fai il problema di fare due atti?
Eh capisco il problema.. Vuoi la botte piena(tasso basso rispetto a intesa) e la moglie ubriaca(non avere altre spese aggiuntive).
Anzi dovresti ringraziare che ti vengono incontro in questa modalità.

 

[Lapry]

Credo che il loro problema sia legato ad un tecnicismo: LTV si calcola considerando il valore minore tra perizia e prezzo di acquisto. Se dall'unico atto compreso di permuta il prezzo finale di acquisto è 280k, l'80% sarà calcolato su questo. Loro stessi ti hanno consigliato come aggirare il problema, che ovviamente ha un costo. Tra l'altro con questa procedura potresti fare il mutuo ovunque, perché alla fine così non è tecnicamente una vendita con permuta.

Sì però nell'atto è scritto che il prezzo di acquisto è 360k€ suddivisi in 290k€ di mutuo e acconto, e 70k€ di permuta, comunque sia non ne ho idea ma con questa procedura si è risolto tutto.

 

[Lapry]

Concordo..
Ma poi ti lamenti? Cioè ti hanno rifiutato tutti e ti fai il problema di fare due atti?
Eh capisco il problema.. Vuoi la botte piena(tasso basso rispetto a intesa) e la moglie ubriaca(non avere altre spese aggiuntive).
Anzi dovresti ringraziare che ti vengono incontro in questa modalità.

Il venirmi incontro è stato farmi fare due atti come che fosse una normale compravendita... se avessi fatto così anche con intesa avrei avuto il tasso giusto così come con deutsche e chebanca, perlomeno ci ho provato ad avere la moglie ubriaca

L'altra banca che mi aveva dato ok ma con due perizie fu unicredit di cui però il tasso è assolutamente proibitorio

 

[Ster6]

semplicemente non imputano la permuta come saldo prezzo e di conseguenza ti calcolano l'80% ltc su quello che paghi, appunto, al netto della permuta.

E' inutile che ti scaldi che porti in mezzo banca d'italia, il vaticano o la casa bianca...se le policy prevedono questo beh...questo è, punto. Come ti hanno detto altri molto semplicemente se non ti sta bene vai da un'altra parte.

Non puoi entrare al ristorante e decidere il menu e magari anche il prezzo. Sennò mangia a casa e fai quello che vuoi.

Poi possiamo parlare della poca professionalità mostrata dalla filiale, che doveva sapere ciò...e qui son d'accordo con te. Ma il mutuo è un prodotto complesso, non è certo click e vai.


Cmq ti auguro di risolvere nel miglior modo possibile per te


Ciao

 

[Lapry]

semplicemente non imputano la permuta come saldo prezzo e di conseguenza ti calcolano l'80% ltc su quello che paghi, appunto, al netto della permuta.

E' inutile che ti scaldi che porti in mezzo banca d'italia, il vaticano o la casa bianca...se le policy prevedono questo beh...questo è, punto. Come ti hanno detto altri molto semplicemente se non ti sta bene vai da un'altra parte.

Non puoi entrare al ristorante e decidere il menu e magari anche il prezzo. Sennò mangia a casa e fai quello che vuoi.

Poi possiamo parlare della poca professionalità mostrata dalla filiale, che doveva sapere ciò...e qui son d'accordo con te. Ma il mutuo è un prodotto complesso, non è certo click e vai.


Cmq ti auguro di risolvere nel miglior modo possibile per te


Ciao

Sì ma alla fine ho risolto, soltanto che ho perso tempo a farmi chiedere tutti i cavilli finanziari per poi ottenere una risposta del genere dopo che la filiale mi aveva confermato che fosse possibile.

Questo perché non hanno neanche letto il compromesso dopo mesi che gli è stato consegnato, e le policy fossero leggibili quantomeno la gente non si scalderebbe (deutsche per esempio lo ha detto subito la sua policy e mica mi sono arrabbiato con loro, ho pure un finanziamento con essi)