Mutuo per casa + futura rivalutazione

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Salve,
guardando un video di un tizio americano, mi è venuto un dubbio. Non starò a raccontarvi il video, poichè molto articolato, ma vorrei sottoporvi una questione.

In Italia, prendo una casa da 200K€ con un mutuo al 100% (si, son poche le banche le concedono, ma non è questo il punto) e il denaro che avrei dovuto usare per fare il mutuo all'80% (cioè il più comune), lo utilizzo per ristrutturare la casa.
il mercato immobiliare in quella zona sale, quindi il valore della mia casa aumenta. A questo punto, faccio rivalutare la casa da un perito della banca, lui me la valuta 300K€ e chiedo quindi un altro mutuo da 300K€, 200K chiudono il vecchio mutuo, e i 100K di differenza li tengo.

Ora...quei 100K che avanzano, li uso per chiedere un altro mutuo per un'altra casa, quindi essi andranno a coprire una grossa percentuale, quindi il mutuo sarà al diciamo circa il 65/70% e quel che avanza da quei 100K li uso per ristrutturare la seconda casa.

In questo modo, partendo da una piccola cifra di circa 40K€, mi ritrovo 2 case e 2 mutui.
Ora voi mi direte "a questo punto però sei indebitato per molti soldi che con il tuo piccolo stipendio non puoi reggere", ed è giusto, però ci sono comunque le 2 case come assicurazione, e posso comunque affittarle entrambe e con l'affitto ci pagherei le rate dei mutui; una volta terminati i mutui, le entrate da esse generate andrebbero tutte nelle mie tasche.


Tralasciando tutti i vari problemi, l'irpef sugli affitti, gli sgravi fiscali grazie ai mutui, i tassi, affittuari abusivi, ecc.

cosa ne pensate del ragionamento in se? può funzionare?

certo, andrebbe anche considerato il problema del 33% (che più che un problema, è una sicurezza sia per la banca che per il cliente) per il 2 mutui.
Probabilmente non ci rientriamo con le rate in uno stipendio medio (circa 1500€), però a questo punto potremmo considerare di affittare la prima casa, in modo da aumentare il reddito e in seguito chiedere il mutuo per la seconda, in modo che il 33% sia sullo stipendio + l'affitto.

comunque, come detto, tralasciando i meri numeri inseriti qui nel post, il ragionamento potrebbe funzionare?
 
Tu hai reddito e patrimonio tuoi per partecipare a questo progetto o vuoi (vorresti) fare tutto con i soldi a debito?
 
Tu hai reddito e patrimonio tuoi per partecipare a questo progetto o vuoi (vorresti) fare tutto con i soldi a debito?

Nessun patrimonio, calcola che sono uno studente, ho 5K (forse :D), è tutta curiosità e conoscenza, che magari un giorno eserciterò ;)

Comunque...nell'esempio, si hanno a disposizione circa 40K€ e un reddito di circa 1500 euro
 
Assolutamente no.
Puoi avere anche 5 mutui, ma il totale deve sempre essere sotto un terzo del reddito netto, ma in Italia i mutui vengono concessi sulla base del valore più basso tra perizia e il prezzo pagato.
Considera poi che il reddito da affitto non viene assolutamente considerato nel computo totale del reddito netto.
In Italia la rivalutazione dovuta a ristrutturazione è molto contenuta.
Spesso non copre nemmeno i costi sostenuti(se non lo fai come mestiere).
Per finire, in una perizia immobiliare, lo stato di manutenzione di un immobile è una variabile di minore peso.
Poi c'è la considerazione personale che pensare oggi ad una rivalutazione degli immobili è molto difficile da ipotizzare.
 
Ultima modifica:
Assolutamente no.
Puoi avere anche 5 mutui, ma il totale deve sempre essere sotto un terzo del reddito netto, ma in Italia i mutui vengono concessi sulla base del valore più basso tra perizia e il prezzo pagato.
Considera poi che il reddito da affitto non viene assolutamente considerato nel computo totale del reddito netto.
In Italia la rivalutazione dovuta a ristrutturazione è molto contenuta.
Spesso non copre nemmeno i costi sostenuti(se non lo fai come mestiere).
Per finire, in una perizia immobiliare, lo stato di manutenzione di un immobile è una variabile di minore peso.
Ok, capisco.
Se invece aumenta di valore per il mercato immobiliare di quella zona, non per ristrutturazione...posso fare una nuova valutazione alla banca e prendere un nuovo mutuo? (che però va a sostituire quello vecchio, quindi in pratica lo chiude e la differenza la tengo).

Es. Ora vale 300K, la banca mi da 300k. Tra 1 anno, la casa vale 350K, faccio la rivalutazione e chiedo un nuovo mutuo da 350K. 300K vanno a chiudere il primo e 50K li tengo (ovviamente è semplificato, senza tener conto dei tassi, spese di istruttoria, ecc).
 
Ok, capisco.
Se invece aumenta di valore per il mercato immobiliare di quella zona, non per ristrutturazione...posso fare una nuova valutazione alla banca e prendere un nuovo mutuo? (che però va a sostituire quello vecchio, quindi in pratica lo chiude e la differenza la tengo).

Es. Ora vale 300K, la banca mi da 300k. Tra 1 anno, la casa vale 350K, faccio la rivalutazione e chiedo un nuovo mutuo da 350K. 300K vanno a chiudere il primo e 50K li tengo (ovviamente è semplificato, senza tener conto dei tassi, spese di istruttoria, ecc).

Mi pare di aver già spiegato che quello che stai scrivendo non è possibile ed inoltre non ha senso. La tua casa può anche valere il doppio, ma la banca terra sempre conto di quanto l'hai pagata.
La banca guarderà sempre il valore più basso tra perizia e prezzo d'acquisto.
Poi le banche non erogano su un immobile già ipotecato senza la quietanza di estinzione dell'ipoteca iscritta precedentemente.
Quindi, se vuoi, puoi estinguere con la tua liquidità e provare successivamente a fare un mutuo liquidità sull'immobile liberato o metterlo a garanzia per un finanziamento consistente.
Ma sarebbe stupido perché questi ultimi sono economicamente e fiscalmente molto svantaggiosi rispetto ai classici mutui. Inoltre viene erogato un LTV inferiore. Esempio 40/50% del valore.
 
Ultima modifica:
Mi pare di aver già spiegato che quello che stai scrivendo non è possibile ed inoltre non ha senso. La tua casa può anche valere il doppio, ma la banca terra sempre conto di quanto l'hai pagata.
La banca guarderà sempre il valore più basso tra perizia e prezzo d'acquisto.
Poi le banche non erogano su un immobile già ipotecato senza la quietanza di estinzione dell'ipoteca iscritta precedentemente.
Quindi, se vuoi, puoi estinguere con la tua liquidità e provare successivamente a fare un mutuo liquidità sull'immobile liberato o metterlo a garanzia per un finanziamento consistente.
Ma sarebbe stupido perché questi ultimi sono economicamente e fiscalmente molto svantaggiosi rispetto ai classici mutui. Inoltre viene erogato un LTV inferiore. Esempio 40/50% del valore.
Ahh ok, ora ho capito, grazie.
Allora niente. Tieni conto che tutto questo è pura curiosità, non ho intenzione di farlo, volevo solo esaudire un mio dubbio.

Ora vorrei chiederti un'altra cosa...si può vendere una casa a mutuo non estinto?

Esempio esagerato ma per spiegarmi meglio:
Compro una casa da ristrutturare in una zona residenziale con prezzo di vendita per case della stessa metratura sui 400K.
La casa la pago 250K perché tutta da ristrutturare e il proprietario ha fretta di vendere.
La prendo con un mutuo, la restauro di tasca mia con 70K quindi mi è costata 320K, appena restaurata, la metto in vendita e ci faccio 400K.

Con la vendita chiudo il mutuo e il resto lo tengo. OPPURE, lascio il mutuo aperto visto il vantaggioso tasso, e i 400K li investo, così guadagno sullo spread tra tasso negativo e positivo e sui 80K.
 
Puoi vendere una casa mantenendo il mutuo che viene preso in carico dall'acquirente, si tratta di accollo del mutuo.
Altrimenti l'acquirente paga come vuole (assegni e/o nuovo mutuo) e l'importo va a saldare e estinguere il mutuo residuo del venditore.
L'accollo del mutuo è un ottimo strumento perché permette di risparmiare un sacco di spese a chi compra e, in passato, qualcosa a chi vendeva che aveva le penali di estinzione anticipata abolite dalle riforme firmate Bersani. Penali forse in vigore ancora per le persone giuridiche come le aziende di costruzioni.
 
Ahh ok, ora ho capito, grazie.
Allora niente. Tieni conto che tutto questo è pura curiosità, non ho intenzione di farlo, volevo solo esaudire un mio dubbio.

Ora vorrei chiederti un'altra cosa...si può vendere una casa a mutuo non estinto?

Esempio esagerato ma per spiegarmi meglio:
Compro una casa da ristrutturare in una zona residenziale con prezzo di vendita per case della stessa metratura sui 400K.
La casa la pago 250K perché tutta da ristrutturare e il proprietario ha fretta di vendere.
La prendo con un mutuo, la restauro di tasca mia con 70K quindi mi è costata 320K, appena restaurata, la metto in vendita e ci faccio 400K.

Con la vendita chiudo il mutuo e il resto lo tengo. OPPURE, lascio il mutuo aperto visto il vantaggioso tasso, e i 400K li investo, così guadagno sullo spread tra tasso negativo e positivo e sui 80K.

Si e secondo te uno che compra la tua casa la comprerebbe con un ipoteca??? Tradotto che se tu non paghi le rate del mutuo gli tolgono la casa.
Ma per logica, secondo te se fossero possibili queste cose non le farebbero tutti?
Oneone non ho menzionato l'accollo perché è opzione che esiste ma non è praticabile se non per rare eccezioni e situazioni. Non volevo introdurre un concetto complesso.
 
Le operazioni di cui parli tu come HELOC, refinance e simili hanno senso in USA dove il mercato immobiliare è completamente diverso come pure quello del credito, in Italia meglio lasciare perdere.
Quello che puoi fare in Italia è comprare in asta con mutuo 80%, ristrutturare e vendere con profitto o affittare e con il canone pagare le rate del mutuo, ovviamente devi avere un reddito valido come busta paga o partita iva stabile.

Esempio:
Appartamento che ristrutturato varrà 120k, si compra in asta a 65k, spendi 15k+5k di spese il resto mutuo a 350 euro al mese per 15anni, spendi 15k di ristrutturazione e rientri con detrazione Irpef per 7.5k. Poi affitti a 400 euro al mese e dopo 15 anni possiedi un appartamento da 120k avendo speso 27.5k o vendi a 115k con profitto immediato.
Cifre indicative.


Continua a studiare e procurati un reddito stabile
 
Le operazioni di cui parli tu come HELOC, refinance e simili hanno senso in USA dove il mercato immobiliare è completamente diverso come pure quello del credito, in Italia meglio lasciare perdere.
Quello che puoi fare in Italia è comprare in asta con mutuo 80%, ristrutturare e vendere con profitto o affittare e con il canone pagare le rate del mutuo, ovviamente devi avere un reddito valido come busta paga o partita iva stabile.

Esempio:
Appartamento che ristrutturato varrà 120k, si compra in asta a 65k, spendi 15k+5k di spese il resto mutuo a 350 euro al mese per 15anni, spendi 15k di ristrutturazione e rientri con detrazione Irpef per 7.5k. Poi affitti a 400 euro al mese e dopo 15 anni possiedi un appartamento da 120k avendo speso 27.5k o vendi a 115k con profitto immediato.
Cifre indicative.


Continua a studiare e procurati un reddito stabile

Io eviterei aste. In Italia non c'è protezione per chi si aggiudica l'immobile.
Immobili distrutti dopo l'aggiudicazione, ex proprietari che minacciano, ritardi nelle pratiche di trasferimento ecc
Il mio consiglio è di vedere la casa solo come il luogo dove vivere, o come un sevizio al pari di un auto. Il treno speculativo è già passato oramai.
 
Io eviterei aste. In Italia non c'è protezione per chi si aggiudica l'immobile.
Immobili distrutti dopo l'aggiudicazione, ex proprietari che minacciano, ritardi nelle pratiche di trasferimento ecc
Il mio consiglio è di vedere la casa solo come il luogo dove vivere, o come un sevizio al pari di un auto. Il treno speculativo è già passato oramai.

Condivido, io non ci penso proprio a investire nell'immobiliare, in nessuna forma. Ho concluso positivamente l'operazione di acquisto prima casa (in termini di prezzo, tassi di interesse, posizione, piano e vicini adatti), le seconde case proprio non fanno per me.
Presentavo un caso ipotetico per capire a cosa si può ambire nel contesto italiano, cosa che può aver senso per chi ha un'impresa di muratore/idraulico che avendo le conoscenze, i contatti e la possibilità di tenere bassi i costi di ristrutturazione.
 
Condivido, io non ci penso proprio a investire nell'immobiliare, in nessuna forma. Ho concluso positivamente l'operazione di acquisto prima casa (in termini di prezzo, tassi di interesse, posizione, piano e vicini adatti), le seconde case proprio non fanno per me.
Presentavo un caso ipotetico per capire a cosa si può ambire nel contesto italiano, cosa che può aver senso per chi ha un'impresa di muratore/idraulico che avendo le conoscenze, i contatti e la possibilità di tenere bassi i costi di ristrutturazione.

La vedo nella stessa identica maniera :)
 
Puoi vendere una casa mantenendo il mutuo che viene preso in carico dall'acquirente, si tratta di accollo del mutuo.
Altrimenti l'acquirente paga come vuole (assegni e/o nuovo mutuo) e l'importo va a saldare e estinguere il mutuo residuo del venditore.
L'accollo del mutuo è un ottimo strumento perché permette di risparmiare un sacco di spese a chi compra e, in passato, qualcosa a chi vendeva che aveva le penali di estinzione anticipata abolite dalle riforme firmate Bersani. Penali forse in vigore ancora per le persone giuridiche come le aziende di costruzioni.

Ok quindi è fattibile.
L'accollo sembra una genialata.
Ma comunque, anche essere pagato e poi pagare la banca va benissimo. Però mi chiedo, devo firmare qualcosa con la banca che mi obblighi a pagare il mutuo appena venduta la casa, altrimenti potrei prendere i soldi di vendita e tenere il mutuo aperto (che in linea teorica non sarebbe male visto che quei soldi potrei investirli e gusdagnarci su) ma poi il mutuo dovrebbe avere come garanzia il mio patrimonio e non la casa, visto che non è più mia.

Ma comunque, anche vendere, chiudere il mutuo e tenere il guadagno, non è una cattiva idea haha
 
Le operazioni di cui parli tu come HELOC, refinance e simili hanno senso in USA dove il mercato immobiliare è completamente diverso come pure quello del credito, in Italia meglio lasciare perdere.
Quello che puoi fare in Italia è comprare in asta con mutuo 80%, ristrutturare e vendere con profitto o affittare e con il canone pagare le rate del mutuo, ovviamente devi avere un reddito valido come busta paga o partita iva stabile.

Esempio:
Appartamento che ristrutturato varrà 120k, si compra in asta a 65k, spendi 15k+5k di spese il resto mutuo a 350 euro al mese per 15anni, spendi 15k di ristrutturazione e rientri con detrazione Irpef per 7.5k. Poi affitti a 400 euro al mese e dopo 15 anni possiedi un appartamento da 120k avendo speso 27.5k o vendi a 115k con profitto immediato.
Cifre indicative.


Continua a studiare e procurati un reddito stabile

Perfetto, grazie mille sia della spiegazione che dell'esempio.

È esattamente ciò che intendeva quello nel video, ora mi è chiaro che qui non funziona. Ma vale solo in Italia o in tutta Europa?
 
Io eviterei aste. In Italia non c'è protezione per chi si aggiudica l'immobile.
Immobili distrutti dopo l'aggiudicazione, ex proprietari che minacciano, ritardi nelle pratiche di trasferimento ecc
Il mio consiglio è di vedere la casa solo come il luogo dove vivere, o come un sevizio al pari di un auto. Il treno speculativo è già passato oramai.

Credi?
Forse hai ragione, però credo che di affari ne sia pieno, bisogna solo trovarli :p
Poi certo, all'asta è sempre un rischio, anche per questo le paghi poco.

Però sicuramente me ne terrò lontano, preferisco altre forme di investimento, anche se questa mi intrippa :D
 
Ok quindi è fattibile.
L'accollo sembra una genialata.
Ma comunque, anche essere pagato e poi pagare la banca va benissimo. Però mi chiedo, devo firmare qualcosa con la banca che mi obblighi a pagare il mutuo appena venduta la casa, altrimenti potrei prendere i soldi di vendita e tenere il mutuo aperto (che in linea teorica non sarebbe male visto che quei soldi potrei investirli e gusdagnarci su) ma poi il mutuo dovrebbe avere come garanzia il mio patrimonio e non la casa, visto che non è più mia.

Ma comunque, anche vendere, chiudere il mutuo e tenere il guadagno, non è una cattiva idea haha

Per subentrare al mutuo il subentrante viene valutato nella sua capacità di ripagare il debito, se ritenuto insufficiente può essere rifiutato dalla banca oppure l'accollo è non liberatorio cioè i debitori precedenti rimangono responsabili in solido, ti sfido a portare a termine una compravendita in acquisto con il venditore che accetta di restare garante del mutuo di un estraneo.
 
Perfetto, grazie mille sia della spiegazione che dell'esempio.

È esattamente ciò che intendeva quello nel video, ora mi è chiaro che qui non funziona. Ma vale solo in Italia o in tutta Europa?

Nel mondo anglosassone i mutui sono più semplici e non c'è il notaio e lo stato tutela meno gli inquilini e i proprietari con problemi finanziari. In America fai un mutuo come fosse un finanziamento auto praticamente, una raccomandata e rifinanzi cambiano le condizioni, è proprio diverso. Interessante il repossession con cui compri a saldo una casa che era a garanzia di debiti altrui, anche debiti fiscali.
 
Ciò che deve essere chiaro è che bisogna avere redditi stabili e anche un patrimonio per poter fare operazioni immobiliari
 
...eppure stando a sentire questo tizio su TukTok sembra tutto così facile...

TikTok

Ha fatto tanti altri video dove ostenta la sua abilità con gli investimenti immobiliari, ma a me sa tanto di pallonaro.
Che ne pensate?
 
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