Estinzione parziale mutuo con liquidità

[el.calito]

Ciao.Nel 2011 ho aperto una discussione in cui Vi parlavo della situazione del mutuo di mio fratello:acceso con Unicredit nel 2008 un trentennale con importo di 145.000 € (tasso fisso del 6,6) e rata mensile di 926,00 €. Nel gennaio 2016 siamo riusciti a surrogare con rata ridotta a 740,00 € (stessa banca,stessa durata) e nel piano di ammortamento adesso leggo tasso di periodo 0,34583 (prima era 0,55). Per provare a migliorare la situazione,avendo un pò di risparmi,ho pensato di chiedere a voi consigli prima di rivolgermi alla banca (anche perchè in questo periodo...) per capire fattibilità e soprattutto se ne vale la pena.Mancano 220 rate e il debito residuo è ancora di 114.000...volendo "investire" i risparmi dando 40k alla banca c'è un modo per calcolare autonomamente quanto si potrebbe risparmiare (durata e/o abbattimento rata)?Altra possibilità sarebbe provare a rinegoziare nuovamente il mutuo con la stessa banca o con un'altra facendo leva sul fatto di dare loro una buona dose di liquidità,ma in questo caso il fatto che abbia un reddito basso potrebbe renderlo molto compicato...

Aspettando vostri consigli Vi ringrazio anticipatamente

 

[jo76]

Ciao
Guarda, non conosco la tua situazione professionale e quanto il lock down stia influenzando il tuo tenore di vita.
Onestamente però ti consiglierei di attendere gli sviluppi della situazione e tenere i cash nel caso servissero a breve.
Finita l'emergenza potrai valutare l'opzione migliore.
In bocca al lupo!

 

[el.calito]

Ciao
Guarda, non conosco la tua situazione professionale e quanto il lock down stia influenzando il tuo tenore di vita.
Onestamente però ti consiglierei di attendere gli sviluppi della situazione e tenere i cash nel caso servissero a breve.
Finita l'emergenza potrai valutare l'opzione migliore.
In bocca al lupo!

Sicuramente aspetterò che passi la burrasca... ma proprio questo "ritiro" forzato mi ha portato a occupare la mente pensando ad altro... Così, anche per capire se ci sono eventuali opzioni quando ripartiremo

 

[Pred_01]

Ciao.Nel 2011 ho aperto una discussione in cui Vi parlavo della situazione del mutuo di mio fratello:acceso con Unicredit nel 2008 un trentennale con importo di 145.000 € (tasso fisso del 6,6) e rata mensile di 926,00 €. Nel gennaio 2016 siamo riusciti a surrogare con rata ridotta a 740,00 € (stessa banca,stessa durata) e nel piano di ammortamento adesso leggo tasso di periodo 0,34583 (prima era 0,55). Per provare a migliorare la situazione,avendo un pò di risparmi,ho pensato di chiedere a voi consigli prima di rivolgermi alla banca (anche perchè in questo periodo...) per capire fattibilità e soprattutto se ne vale la pena.Mancano 220 rate e il debito residuo è ancora di 114.000...volendo "investire" i risparmi dando 40k alla banca c'è un modo per calcolare autonomamente quanto si potrebbe risparmiare (durata e/o abbattimento rata)?Altra possibilità sarebbe provare a rinegoziare nuovamente il mutuo con la stessa banca o con un'altra facendo leva sul fatto di dare loro una buona dose di liquidità,ma in questo caso il fatto che abbia un reddito basso potrebbe renderlo molto compicato...

Aspettando vostri consigli Vi ringrazio anticipatamente

la "regola" che io ho sempre usato per avere un'idea è quella della semplice/banale proporzione.
cioè se, 145K : 740 = 105K : X, e così ottieni il valore (indicativo dell' "ordine di grandezza", sia chiaro).
è evidente che tale "considerazione" vale nel caso di estinzione parziale anticipata; cioè il tasso applicato e la durata, rimangono invariati, tu vai a variare solo il capitale su cui applicare quei parametri (tasso e durata).
in caso di rinegoziazione (cosa che capisco hai già fatto nel 2016), o di surroga (quando ti rivolgi a banca diversa da quella attualmente "detentrice" il mutuo) quella mia banale equazione non vale.
questo perché andrai a variare la quasi totalità dei parametri di riferimento.

un suggerimento che mi permetto di darti : cerca di capire quanto vale ad oggi l'immobile, poi chiedi rinegoziazione o, eventualmente surroga e nel fare questo valuta cosa ti viene offerto dalle banche se abbassi il LTV magari al 50% : questo con la finalità di alleggerire la rata da un lato, e conservando parte della liquidità dall'altro.

(*) LTV, come saprai ma trovo opportuno ricordarlo, è il rapporto - rappresentato in % - tra il valore dell'immobile (si prende il più basso tra valore commerciale e quello periziato dalla banca), ed il capitale da finanziare dalla banca, "l'ideale" è portarlo al 50% o meno.

 

[el.calito]

la "regola" che io ho sempre usato per avere un'idea è quella della semplice/banale proporzione.
cioè se, 145K : 740 = 105K : X, e così ottieni il valore (indicativo dell' "ordine di grandezza", sia chiaro).
è evidente che tale "considerazione" vale nel caso di estinzione parziale anticipata; cioè il tasso applicato e la durata, rimangono invariati, tu vai a variare solo il capitale su cui applicare quei parametri (tasso e durata).
in caso di rinegoziazione (cosa che capisco hai già fatto nel 2016), o di surroga (quando ti rivolgi a banca diversa da quella attualmente "detentrice" il mutuo) quella mia banale equazione non vale.
questo perché andrai a variare la quasi totalità dei parametri di riferimento.

un suggerimento che mi permetto di darti : cerca di capire quanto vale ad oggi l'immobile, poi chiedi rinegoziazione o, eventualmente surroga e nel fare questo valuta cosa ti viene offerto dalle banche se abbassi il LTV magari al 50% : questo con la finalità di alleggerire la rata da un lato, e conservando parte della liquidità dall'altro.

(*) LTV, come saprai ma trovo opportuno ricordarlo, è il rapporto - rappresentato in % - tra il valore dell'immobile (si prende il più basso tra valore commerciale e quello periziato dalla banca), ed il capitale da finanziare dalla banca, "l'ideale" è portarlo al 50% o meno.

Ok, grazie. Quando si potrà andrò penso ad informarmi per rinegoziazione/surroga con le banche (anche se reddito basso e il fatto che una prima rinegoziazione sia stata fatta solo cinque anni fa, penso possono essere un deterrente... ma magari immettendo liquidità chissà...).
Riguardo al "metodo proporzione",dando alla banca 40k,non ho capito se dovrei considerare l'importo iniziale del mutuo quindi 145k:740=105k:x dove x diventerebbe 536€/mese oppure fare la proporzione con il debito residuo che ad oggi è di 114k... Perché in questo caso sarebbe 114k:740=74k:x con x che diverrebbe 480€/mese. Grazie ancora.

 

[Pred_01]

Ok, grazie. Quando si potrà andrò penso ad informarmi per rinegoziazione/surroga con le banche (anche se reddito basso e il fatto che una prima rinegoziazione sia stata fatta solo cinque anni fa, penso possono essere un deterrente... ma magari immettendo liquidità chissà...).
Riguardo al "metodo proporzione",dando alla banca 40k,non ho capito se dovrei considerare l'importo iniziale del mutuo quindi 145k:740=105k:x dove x diventerebbe 536€/mese oppure fare la proporzione con il debito residuo che ad oggi è di 114k... Perché in questo caso sarebbe 114k:740=74k:x con x che diverrebbe 480€/mese. Grazie ancora.

i 40K devi toglierli dai 145, perché la rata che paghi attualmente è calcolata su di un piano d'ammortamento che parte da 145K.

l'altra tipologia di proporzione puoi farla sicuramente in caso di surroga.

 

[el.calito]

i 40K devi toglierli dai 145, perché la rata che paghi attualmente è calcolata su di un piano d'ammortamento che parte da 145K.

l'altra tipologia di proporzione puoi farla sicuramente in caso di surroga.

Se ho fatto tutto giusto: 145k:740=105k:x quindi 536€/mese per le 220 rate rimanenti dà circa 118k che sommati ai 40k di "liquidità" arriviamo a 158k totali da dover sborsare. Invece continuando con le rate a 740€/mese per le 220 rate il totale è 163k... Quindi a fronte di 40k di investimento si risparmierebbero circa 5k in 220 mesi... Mi sa che non ne vale la pena...

 

[Pred_01]

ripeto, quel mio "calcolo" serve esclusivamente per capire l'ordine di grandezza della rata mensile e, per intravvedere alternative.
come alternativa, a questo punto ti rimane quella di andare sul sito mutuionline (o similari) e metti i dati che ti vengono chiesti nell'ipotesi di fare una surroga.
nel valutare l'eventuale importo che intendi restituire, calcolane uno che ti faccia stare ad un LTV pari o inferiore a 50%, questo perché otterresti condizioni a te più favorevoli.

tutto questo sempre per avere un'idea, probabilmente più precisa del metodo già descritto.

ultima alternativa, credo proprio nei post in evidenza nella discussione, dovrebbe esserci un foglio excell per il calcolo del mutuo, puoi provare anche con quello ad avere un'idea, anch'essa piuttosto precisa.

 

[el.calito]

Ok,gentilissimo.Grazie per la consulenza. Sicuramente ho le idee un po' più chiare

 

[el.calito]

Ultima curiosità,sicuramente stupida, ma poi non rompo più, promesso. Il debito residuo che ad oggi è di 114k è la "cifra minima" da rimborsare sotto la quale, neanche surrogando con altra banca,si può scendere.Corretto?

 

[Pred_01]

se capisco bene la tua domanda, la risposta è sì.
dico questo perché, con la surroga (cosa diversa dalla rinegoziazione), di fatto ti trovi a fare da capo l'atto dal notaio; insomma ti vai a creare una sorta di "verginità mutuataria" insomma tu partiresti col dire "cara banca, da oggi e fino alla scadenza mi impegno a restituirti 114K (e quindi non più 145K) alle condizioni che oggi, concordiamo"; le condizioni che concorderai, saranno diverse da quelle stabilite in precedenza.

 

[el.calito]

Perfetto era quello che volevo sentirmi dire...
In pratica l' Unicredit rivuole il suo debito residuo ad oggi (quindi tutti i 114K) ma nulla vieta,essendoci le condizioni,che glieli dia ,per esempio, "Mediolanum" (con cui io farei la surroga) che si impegna a restituire i 114K che "presterebbe" a me... poi se io dessi a "Mediolanum" i famosi 40K la banca dovrebbe sborsare "solo" 74K (sui quali metterebbe i suoi interessi).

 

[Pred_01]

sì, è così.
nel senso che Unicredit riceverà da Mediolanum la rimanenza del tuo mutuo, e contestualmente tu sarai debitore di quest'ultima di una somma che nessuno vieta sia inferiore ai 114K.

 

[el.calito]

In rete ho trovato questo prospetto che mi sembra possa essere oggetto di studio:
"Ipotizziamo quindi la presenza di un capitale residuo di 32.000€, di una rata mensile pari a 500€ e della possibilità di attuare un’estinzione parziale con il versamento di 5.000€. Cosa succede in un caso del genere?
Che la rata viene ricalcolata moltiplicando la quota mensile iniziale per la percentuale di debito residuo dopo l’estinzione, pari all’84,38% (questo vuol dire che il titolare del contratto si troverà a pagare una rata di 421,90€ mensili)"
Facendo la proporzione: 32000:100=27000:x da qui x sarebbe 84,38% e moltiplicando per 500=421,90.
Certo nel mio caso, vista la surroga, si dovrebbe quale sarebbe la rata iniziale... ma in genere sembra funzionare...

 

[prophecy85]

Ciao, non è necessario fare proporzioni.
Su Excel c'è la funzione che ti calcola la rata del mutuo sulla base di tasso, capitale rimanente e numero di rate.

Fammi sapere se hai bisogno di supporto.

 

[el.calito]

Ciao, non è necessario fare proporzioni.
Su Excel c'è la funzione che ti calcola la rata del mutuo sulla base di tasso, capitale rimanente e numero di rate.

Fammi sapere se hai bisogno di supporto.

Ciao. Ho spiegato la mia situazione nel primo post (c'è una surroga di mezzo per questo mi viene difficile orientarmi con i calcoli). Se hai tempo e voglia dagli una lettura... Grazie

 

[prophecy85]

Leggo i seguenti dati:

Capitale residuo: 114.000 (da cui poi andrebbero tolti i 40.000€ che hai liquidi)
Rate restanti: 220

I 40.000€ li verseresti prima della surroga?
Come ti hanno già scritto, in base all'LTV cambia il tasso. Serve quindi il rapporto tra debito residuo e valore dell'immobile. Considerato che non abbiamo un valore immobile dato dalla perizia, possiamo usare la cifra di acquisto come termine di riferimento.

A che tasso faresti la surroga?

 

[el.calito]

Leggo i seguenti dati:

Capitale residuo: 114.000 (da cui poi andrebbero tolti i 40.000€ che hai liquidi)
Rate restanti: 220

I 40.000€ li verseresti prima della surroga?
Come ti hanno già scritto, in base all'LTV cambia il tasso. Serve quindi il rapporto tra debito residuo e valore dell'immobile. Considerato che non abbiamo un valore immobile dato dalla perizia, possiamo usare la cifra di acquisto come termine di riferimento.

A che tasso faresti la surroga?

Il valore d'acquisto è uguale all'importo iniziale del mutuo 145k (era un mutuo al 100%). Tasso fisso

 

[prophecy85]

Il valore d'acquisto è uguale all'importo iniziale del mutuo 145k (era un mutuo al 100%). Tasso fisso

Ok. A che tasso faresti la surroga? Hai già fatto un preventivo online? Senza il tasso non posso farti la simulazione rata

 

[el.calito]

Ok. A che tasso faresti la surroga? Hai già fatto un preventivo online? Senza il tasso non posso farti la simulazione rata

Non ho fatto preventivi online ma il tasso non lo stabilisce la banca? Quello che ho attualmente, almeno quello che leggo nel piano di ammortamento è : tasso di periodo 0,34583 accanto ad ogni rata(penso che sia quello...) quindi tasso fisso annuo 4,14456