Acquisto casa: mutuo o no?
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  1. #1

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    Acquisto casa: mutuo o no?

    Ciao a tutti, sto acquistando una seconda casa da locare per 130.000€... dispongo gia del capitale per pagare ma, visti i tassi cosi bassi, son indeciso se far un mutuo e poi pagare la rata con l affitto... consigli?

  2. #2

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    Ciao,

    Se riesci a strappare un tasso FISSO tra i migliori sul mercato non avrei alcun dubbio circa la convenienza di questa scelta, sia perchè non perderesti la disponibilità del capitale sia per lo scudo fiscale degli interessi passivi. Tra l'altro ricorda che se decidessi di cambiare idea puoi sempre estinguere anticipatamente!

    Buona fortuna!

  3. #3
    L'avatar di bluck
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    Citazione Originariamente Scritto da ScientiaPotentiaEst Visualizza Messaggio
    Ciao,

    Se riesci a strappare un tasso FISSO tra i migliori sul mercato non avrei alcun dubbio circa la convenienza di questa scelta, sia perchè non perderesti la disponibilità del capitale sia per lo scudo fiscale degli interessi passivi. Tra l'altro ricorda che se decidessi di cambiare idea puoi sempre estinguere anticipatamente!

    Buona fortuna!
    vedi tu se vuoi pagarti gli interessi. Hai fatto un calcolo sul costo totale del credito? Inoltre, vuoi ipoteca per tutta la durata, est. Anticipata a parte? Ti fai la polizza vita o i tuoi eredi possono pagare il debito in caso di tuo decesso? Saluti

  4. #4
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da bluck Visualizza Messaggio
    vedi tu se vuoi pagarti gli interessi. Hai fatto un calcolo sul costo totale del credito? Inoltre, vuoi ipoteca per tutta la durata, est. Anticipata a parte? Ti fai la polizza vita o i tuoi eredi possono pagare il debito in caso di tuo decesso? Saluti
    Se può comprare senza mutuo ha evidentemente sufficiente liquidità quindi:

    - Se anche paga gli interessi è molto facile riuscire a far rendere di più il capitale rispetto al tasso del mutuo. Quindi il Bilancio finale è sempre positivo. Inoltre nel mutuo è vietato l'anatocismo mentre nei rendimenti i guadagni producono a loro volta interessi e quindi l'interesse composto è ancora maggiore e su 20/30 anni questo ha una discreta incidenza.
    - La polizza vita non ha senso proprio perchè ha i capitali per estinguere il mutuo e quindi ha il d-dietro già parato per se e per gli eredi.

    L'unico dubbio sarebbe relativo alle spese proprie del mutuo (notaio, pratiche, perito, ecc..) questo si ma credo che economicamente si sia ancora in bilancio positivo.

    Però esiste anche una soluzione intermedia: anticipare il 50% e ottenere ottimi tassi sul mutuo.

    In realtà per chi ha il capitale per comprare cash non c'è nessuna motivazione razionale-finanziaria per non fare un mutuo e investire il capitale anche in CD vincolato al 3.25 lordo o meglio ancora su un portafogli con rischio bilanciato misto CD.
    Le ragioni, se esistono, sono puramente psicologiche (non ho l'ipoteca, non ho debiti, ecc...) ma per contro c'è anche la sicurezza che da un sostanzioso capitale sul conto o investito ma svincolatile.


    Inoltre non dimentichiamo che avere un capitale liquido non solo ti consente di far fronte ad emergenze ma anche a poter pagare cash cose che normalmente si pagano con finanziamenti al 6/7% (ad esempio un'auto). Non avrebbe senso risparmiare l' 1% di interessi sul mutuo e poi comprare l'auto a rate...

  5. #5

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    Grazie a tutti! Purtroppo son ignorante in materia... per calcolare quanti son gli interessi del mutuo devo guardare solo il TAEG? Quali altre spese ci potrebbero essere a parte il notaio? Puntare su fisso o variabile?

  6. #6
    L'avatar di sand1975
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    Citazione Originariamente Scritto da pavel77 Visualizza Messaggio
    Grazie a tutti! Purtroppo son ignorante in materia... per calcolare quanti son gli interessi del mutuo devo guardare solo il TAEG? Quali altre spese ci potrebbero essere a parte il notaio? Puntare su fisso o variabile?
    Il team comprende le spese accessorie. Io preferisco guardare il TAN che è il tasso complessivo del mutuo e valutare le spese a parte.

    Usa un comparatore.

    Fisso o variabile dipende dalla durata, da quanto anticipi (20/30/50%) e se hai altri soldi investiti o meno oltre che da quanto ti esponi col tuo reddito col mutuo.

    Se non sei molto pratico di mutui, intendi fare un 80% in 30 anni che è il mutuo limite direi che ti conviene stare sul fisso magari però cercando di ottenere i tassi migliori possibili attraverso accurata ricerca.
    Più diminuisci la durata e più riesci ad ottenere uno spread basso più si può ipotizzare un variabile.
    Ma come cadi, cadi bene.
    Importante IMHO decidere per FISSO puro o VARIABILE puro, secondo molti, me compreso, gli ibridi (tasso misto, opzionali, CAP, rata costante, ecc) avvantaggiano solo le banche e giocano su leve psicologiche ma poi di concreto non hanno vantaggi.
    Direi che più che pensare a fisso o variabile credo tu debba studiare un pò di materiale in rete per cercare di non farti "fregare" dalle banche con costi accessori assicurazioni spesso inutili o troppo costose, ecc...

  7. #7
    L'avatar di Pred_01
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    Citazione Originariamente Scritto da pavel77 Visualizza Messaggio
    Grazie a tutti! Purtroppo son ignorante in materia... per calcolare quanti son gli interessi del mutuo devo guardare solo il TAEG? Quali altre spese ci potrebbero essere a parte il notaio? Puntare su fisso o variabile?
    per calcolarti a quanto ammonterebbero gli interessi (ma solo come calcolo da "un tanto al kilo" : consideraci delle variazioni su ciò che leggi oggi e su quello che vedrai il giorno del rogito, nulla di stravolgente ma comunque ci saranno), usa un sito tipo MoL (Mutuionline), mettici i tuoi dati, specifica che si tratta di 2^casa (questo ti comporta - generalmente- dei tassi un po più alti, paghi una % maggiore sulla tassa sul capitale mutuato - passi dallo .25% previsto sulla 1^casa al 2% sulla 2^casa), e poi nel vedere la lista dei mutui proposti, se ne scegli uno, vai alla parte dove ti riporta il piano d'ammortamento e li vedi a quanto ammontano gli interessi e quanto incidono sulla rata mensile.

    una volta che hai deciso di fare il mutuo, nel tuo caso io opterei per il variabile "puro", motivo? hai i soldi "in bocca", il giorno che il tasso €BOR dovesse divenire a tuo giudizio non conveniente, ti rechi in banca, fai l'estinzione anticipata, saluti il Direttore e stai a posto.

  8. #8
    L'avatar di sand1975
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    In caso di "soldi in bocca" concordo con pred

    Fatto 100 di mutuo e hai 100 liquidi anche se non li vuoi investire in strumenti un pò più complessi come ETF/Moneyfarm/bond/azionario ma volessi solo metterli su un conto deposito è facile ottenere un 1% netto con conti liberi o semiliberi.
    Se riesci ad ottenere un tasso finito inferiore (oggi è facile ottenere un variabile intorno allo 0,6%) vuol dire che è più conveniente il mutuo.
    E probabilmente così sarà sempre perchè un CD avrà probabilmente sempre un rendimento superiore ad un variabile finito.
    C'è da dire che io la liquidità la investirei almeno in parte per non modificare i rendimenti.
    Detto questo però c'è da valutare i costi di un mutuo seconda casa che non sono pochi: notaio, 2% di imposta, spese istruttoria e perizia. Sul mutuo da 100k incide circa per un 5/6%.
    Sta a te decidere quale valga la pena.

    [OT]
    Mi permetto di consigliarti di fare bene i calcoli dei rendimenti da affitto. Secondo i miei calcoli infatti è difficile far rendere un immobile sopra il 2/3% netto soprattutto se non acquisti a prezzi di supesraldo, contro sbattimento non indifferente e rischio morosità mentre un semplice etf world ha reso mediamente il doppio standosene stravaccati sulla poltrona...
    So bene che è facile farsi ingolosire da tassi bassi e prezzi bassi ma ti consiglio solo di fare i calcoli.

  9. #9

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    Io farei sicuramente il mutuo e mi terrei la liquidità

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