Secondo mutuo

[ALEkrieg92]

Buongiorno,

Attualmente ho un mutuo in essere stipulato ad aprile 2018 (durata 25 anni, intestato solo a me), pago circa 540€ mensili.
Adesso vorrei acquistare un'altro immobile, che diventerebbe la mia abitazione principale e mettere a reddito la casa dove attualmente vivo.
Lavoro a tempo indeterminato in un'importante azienda privata da quasi 3 anni, stipendio netto quasi 1.900€
La mia domanda è questa, se affitto l'attuale casa con regolare contratto d'affitto ci sono speranze di ottenere un'ulteriore mutuo di circa 700€ mensili?
Un'ultima info ho 28 anni.

Grazie in anticipo per le vostre considerazioni

 

[stipin84]

Direi quasi impossibile. Dovresti avere un redditto oltre i 3k€ mensili

 

[vertor]

Buongiorno,

Attualmente ho un mutuo in essere stipulato ad aprile 2018 (durata 25 anni, intestato solo a me), pago circa 540€ mensili.
Adesso vorrei acquistare un'altro immobile, che diventerebbe la mia abitazione principale e mettere a reddito la casa dove attualmente vivo.
Lavoro a tempo indeterminato in un'importante azienda privata da quasi 3 anni, stipendio netto quasi 1.900€
La mia domanda è questa, se affitto l'attuale casa con regolare contratto d'affitto ci sono speranze di ottenere un'ulteriore mutuo di circa 700€ mensili?
Un'ultima info ho 28 anni.

Grazie in anticipo per le vostre considerazioni

33% di norma è il rapporto reddito/rata

Ma se ci aggiungi un reddito da affitto si potrebbe chiedere in banca

 

[ALEkrieg92]

Ciao,

Grazie a tutti e due per il riscontro innanzitutto,
Dunque secondo voi il reddito da affitto si va a sommare al reddito da lavoro, per tutte le banche è così?
Quindi semplificando......1.900€ x 14 mensilità fa 26.600€ di redditi netti da lavoro, più ipotizzo circa 650€ mese da affitto per 12 mensilità fa 7.800€ lordi (con cedolare circa 6.160€ netti).
Totale 32.760€ /12 fa 2.730€ netto mese

Su questo il 33% fa 900€, sottraendo i 540€ che pago attualmente rimarrebbe una possibile rata per nuovo mutuo di massimi 360€?

Vi tornano i calcoli così a spanne ?

Ma non ci sono banche che arrivano anche al 40% se non sbaglio? (nel caso avrei ulteriori 190€ di margine...)

 

[sand1975]

Buongiorno,

Attualmente ho un mutuo in essere stipulato ad aprile 2018 (durata 25 anni, intestato solo a me), pago circa 540€ mensili.
Adesso vorrei acquistare un'altro immobile, che diventerebbe la mia abitazione principale e mettere a reddito la casa dove attualmente vivo.
Lavoro a tempo indeterminato in un'importante azienda privata da quasi 3 anni, stipendio netto quasi 1.900€
La mia domanda è questa, se affitto l'attuale casa con regolare contratto d'affitto ci sono speranze di ottenere un'ulteriore mutuo di circa 700€ mensili?
Un'ultima info ho 28 anni.

Grazie in anticipo per le vostre considerazioni

Occhio poi che se la casa che hai ora l’hai acquistata con benefici prima casa ti tocca restituire la differenza di imposta registro fino al 9% o iva al 10, la tassa sul mutuo del 2% e eventuali sanzioni...

 

[stipin84]

Ciao,

Grazie a tutti e due per il riscontro innanzitutto,
Dunque secondo voi il reddito da affitto si va a sommare al reddito da lavoro, per tutte le banche è così?
Quindi semplificando......1.900€ x 14 mensilità fa 26.600€ di redditi netti da lavoro, più ipotizzo circa 650€ mese da affitto per 12 mensilità fa 7.800€ lordi (con cedolare circa 6.160€ netti).
Totale 32.760€ /12 fa 2.730€ netto mese

Su questo il 33% fa 900€, sottraendo i 540€ che pago attualmente rimarrebbe una possibile rata per nuovo mutuo di massimi 360€?

Vi tornano i calcoli così a spanne ?

Ma non ci sono banche che arrivano anche al 40% se non sbaglio? (nel caso avrei ulteriori 190€ di margine...)

Da quello che mi hanno detto le banche sono restie ad accettare il redditto da affitto nel calcolo dell"33%"

 

[sand1975]

Da quello che mi hanno detto le banche sono restie ad accettare il redditto da affitto nel calcolo dell"33%"

Anche perché perlomeno vorrebbe vederlo consolidato in 730 mentre da quello che ho capito si tratta di ipotetico affitto da incassare DOPO nuovo mutuo per ragioni di tempi.

 

[Arcax]

Mi inserisco qui per chiedere un opinione su un secondo mutuo di importo basso.

Per immobili tipo box, magazzini, piccoli uffici, miniappartamenti ecc. , acquistabili in asta a cifre sino ai 35k euro, non da ristrutturare (quindi no detrazioni ecc) l'unico modo per avere cash flow positivo dalla locazione è quello di pagare in contanti?
I prestiti hanno rata spesso troppo alta, l'unico modo sembra il mutuo in 20 anni ma per importi così bassi forse non viene neanche concesso (in 10 anni si, ma in 20 da quanto leggo online sembra difficile).

Consigli/esperienze?
Grazie

 

[sand1975]

Mi inserisco qui per chiedere un opinione su un secondo mutuo di importo basso.

Per immobili tipo box, magazzini, piccoli uffici, miniappartamenti ecc. , acquistabili in asta a cifre sino ai 35k euro, non da ristrutturare (quindi no detrazioni ecc) l'unico modo per avere cash flow positivo dalla locazione è quello di pagare in contanti?
I prestiti hanno rata spesso troppo alta, l'unico modo sembra il mutuo in 20 anni ma per importi così bassi forse non viene neanche concesso (in 10 anni si, ma in 20 da quanto leggo online sembra difficile).

Consigli/esperienze?
Grazie

SI per quelle cifre conviene il contante così hai subito cash flow positivo.

Conta che 35k è un investimento tipico per affittanza tra spese, tasse, agenzia, anticipo, ecc...
Soprattutto se compri senza agenzia conviene sicuramente. A parte che io non comprerei MAI una seconda casa per affittanza e soprattutto con mutuo perchè tra spese di acquisto, tasse elevate, anticipi, rischi, ecc non lo reputo conveniente oltre ad avere quasi sempre cash flow in passivo per tutta la durata del mutuo.

 

[Arcax]

SI per quelle cifre conviene il contante così hai subito cash flow positivo.

Conta che 35k è un investimento tipico per affittanza tra spese, tasse, agenzia, anticipo, ecc...
Soprattutto se compri senza agenzia conviene sicuramente. A parte che io non comprerei MAI una seconda casa per affittanza e soprattutto con mutuo perchè tra spese di acquisto, tasse elevate, anticipi, rischi, ecc non lo reputo conveniente oltre ad avere quasi sempre cash flow in passivo per tutta la durata del mutuo.

non si tratta di affittanza residenziale ma di uno studio già locato e in vendita in asta.
Il conduttore, che conosco personalmente, è affidabilissimo, l'affitto non è alto, 360€/mese.
Ho le condizioni reddituali per avere prestito con cessione quinto o mutuo, solo che col prestito non riesco a coprire la rata al netto delle tasse (A10 non si può applicare cedolare secca, più IMU).

Con mutuo in 20 anni: viene una rata sui 170€/mese con conseguente cash-flow positivo.

E' che mutui per importi così bassi penso non sono facili da ottenere, in più c'è anche la richiesta del finanziamento al 100% del prezzo di aggiudicazione (in perizia l'immobile ' valutato 95k).
Ho letto appunto che deutsche bank finanzia il 100% (se inferiore al prezzo di perizia) ma i mutui sembrano partire dai 40k in su.

Ovvio che l'unica è fare giro banche e chiedere, ma secondo voi ci sono possibilità? o in generale che soluzioni ci possono essere?
Grazie

 

[sand1975]

non si tratta di affittanza residenziale ma di uno studio già locato e in vendita in asta.
Il conduttore, che conosco personalmente, è affidabilissimo, l'affitto non è alto, 360€/mese.
Ho le condizioni reddituali per avere prestito con cessione quinto o mutuo, solo che col prestito non riesco a coprire la rata al netto delle tasse (A10 non si può applicare cedolare secca, più IMU).

Con mutuo in 20 anni: viene una rata sui 170€/mese con conseguente cash-flow positivo.

E' che mutui per importi così bassi penso non sono facili da ottenere, in più c'è anche la richiesta del finanziamento al 100% del prezzo di aggiudicazione (in perizia l'immobile ' valutato 95k).
Ho letto appunto che deutsche bank finanzia il 100% (se inferiore al prezzo di perizia) ma i mutui sembrano partire dai 40k in su.

Ovvio che l'unica è fare giro banche e chiedere, ma secondo voi ci sono possibilità? o in generale che soluzioni ci possono essere?
Grazie

Di solito in questi casi è il conduttore a comprare la casa. Se è studio credo tu non possa avere la cedolare secca ma irpef quindi non è scontato avere il cash flow positivo. Se riesci magari di qualche decina di euro. Però devi ammortizzare le spese che non saranno indifferenti e secondo me più che doppie con mutuo.
Comunque a quel prezzo e con quell'affitto sembra buono. Occhio che però quando è BUONO si presentano all'asta in tanti e il prezzo lievita e spesso, come detto lo stesso conduttore che a quel prezzo si fa un finanziamento decennale.
Lascia perdere i mutui asta deutsche, ho provato anche io. Hanno trovato mille scuse per non mutuarmi anche con importi ben superiori. Pensa che alla fine non sapevano come dirmi che non volevano fare la pratica che mi hanno chiesto la relazione preliminare del notaio. Gli ho fatto notare che ancora dovevo partecipare all'asta e che ho contattato il notaio e che su centinaia di vendite nessuno ha mai chiesto la relazione PRIMA dell'asta. Mi hanno risposto che senza relazione non mandavano avanti la pratica. Li ho ovviamente mandati affan****.
Se vai li a chiedere 50k con una pratica scomoda come quella di mutuo forse non ti dicono di no, ma ti fanno perdere tempo e non ti mutuano.

 

[Arcax]

Di solito in questi casi è il conduttore a comprare la casa. Se è studio credo tu non possa avere la cedolare secca ma irpef quindi non è scontato avere il cash flow positivo. Se riesci magari di qualche decina di euro. Però devi ammortizzare le spese che non saranno indifferenti e secondo me più che doppie con mutuo.
Comunque a quel prezzo e con quell'affitto sembra buono. Occhio che però quando è BUONO si presentano all'asta in tanti e il prezzo lievita e spesso, come detto lo stesso conduttore che a quel prezzo si fa un finanziamento decennale.
Lascia perdere i mutui asta deutsche, ho provato anche io. Hanno trovato mille scuse per non mutuarmi anche con importi ben superiori. Pensa che alla fine non sapevano come dirmi che non volevano fare la pratica che mi hanno chiesto la relazione preliminare del notaio. Gli ho fatto notare che ancora dovevo partecipare all'asta e che ho contattato il notaio e che su centinaia di vendite nessuno ha mai chiesto la relazione PRIMA dell'asta. Mi hanno risposto che senza relazione non mandavano avanti la pratica. Li ho ovviamente mandati affan****.
Se vai li a chiedere 50k con una pratica scomoda come quella di mutuo forse non ti dicono di no, ma ti fanno perdere tempo e non ti mutuano.

il conduttore non vuole comprare perchè ha ancora 10-12 anni di attività e poi pensione, preferisce pagarsi l'affitto che scarica ecc.
La mia idea, daccordo col conduttore era fare un contratto di una decina d'anni e poi metterlo in vendita.
Si certo la possibilità di non essere solo alla gara esiste, ma allora lascerei perdere (ma ritengo non si presenterà nessuno, ho già fatto altri acquisti e ho un pò di esperienza).
Il CF con mutuo a 20 anni verrebbe ben positivo (la rata sarebbe 170€), ma come te anche io penso che non concedano mutui per importi così bassi, non hanno praticamente guadagno, ma solo rischi.
Grazie per la tua esperienza con DB.

 

[sand1975]

il conduttore non vuole comprare perchè ha ancora 10-12 anni di attività e poi pensione, preferisce pagarsi l'affitto che scarica ecc.
La mia idea, daccordo col conduttore era fare un contratto di una decina d'anni e poi metterlo in vendita.
Si certo la possibilità di non essere solo alla gara esiste, ma allora lascerei perdere (ma ritengo non si presenterà nessuno, ho già fatto altri acquisti e ho un pò di esperienza).
Il CF con mutuo a 20 anni verrebbe ben positivo (la rata sarebbe 170€), ma come te anche io penso che non concedano mutui per importi così bassi, non hanno praticamente guadagno, ma solo rischi.
Grazie per la tua esperienza con DB.

Io dopo brutte esperienze con UBI e Deutsche mi sono convinto che le banche sulla carta siano quasi costrette a dire di fare mutui all'asta perchè esiste una convenzione tribunali-abi. In realtà è una cosa che non vogliono fare un pò per incompetenza un pò per i rischi (che invece non ci sono). La cosa assurda è che poi quando però devono metterla loro la casa all'asta vorrebbero che si presentassero in 100 e che continuino a rilanciare...
Quindi ho concluso che alla prossima asta parteciperò sapendo di avere cash per comprarlo, alla brutta.
Partecipo all'asta senza contattare le banche, poi sento i vari istituti. Alla brutta pago cash l'immobile e ho 6/12 mesi di tempo per farmi mutuare. Le banche a quel punto non dovrebbero avere più problemi perchè il rogito è già stato fatto e si levano le rogne dell'asta.
Anche perchè con questi tassi è da ****** pagare tutto cash convieni anche tu quando con un minimo di esperienza/capacità/rischio si riesce a farlo rendere un 2/4/5%...

 

[Arcax]

Quindi ho concluso che alla prossima asta parteciperò sapendo di avere cash per comprarlo, alla brutta.
Partecipo all'asta senza contattare le banche, poi sento i vari istituti. Alla brutta pago cash l'immobile e ho 6/12 mesi di tempo per farmi mutuare. Le banche a quel punto non dovrebbero avere più problemi perchè il rogito è già stato fatto e si levano le rogne dell'asta.
Anche perchè con questi tassi è da ****** pagare tutto cash convieni anche tu quando con un minimo di esperienza/capacità/rischio si riesce a farlo rendere un 2/4/5%...

si meglio fare il mutuo che pagare cash perchè con gli stessi soldi fai 2 operazioni. Poi bisogna vedere cosa si vuol fare, per me l'ideale è locare 5 anni e poi vendere, ma c'è sempre il problema di trovare un Conduttore che non crei problemi.

Quindi si può mutuare anche a posteriori del rogito? i 2 parole come funziona?

 

[ALEkrieg92]

Da quello che mi hanno detto le banche sono restie ad accettare il redditto da affitto nel calcolo dell"33%"

Anche a me l'hanno riportata in molti questa cosa....però tutti dicono che alcune banche sono più morbide di altre....proverò intanto con la mia banca (INTESA SAN PAOLO) che credo, e spero , voglia tenere un cliente che accredita stipendio e possiede con loro qualche investimento e PAC.....poi eventualmente allargo gli orizzonti.

Vi terrò aggiornati

 

[sand1975]

Anche a me l'hanno riportata in molti questa cosa....però tutti dicono che alcune banche sono più morbide di altre....proverò intanto con la mia banca (INTESA SAN PAOLO) che credo, e spero , voglia tenere un cliente che accredita stipendio e possiede con loro qualche investimento e PAC.....poi eventualmente allargo gli orizzonti.

Vi terrò aggiornati

ISP è la più morbida in assoluto sulla concessione dei mutui. Il problema è che tutte tutte le banche calcolano il reddito disponibile dal 730 o CUD (qualcuna integra le informazioni con le ultime buste). Tu puoi presentare un 730 con l'affitto incassato?

 

[Arcax]

Tu puoi presentare un 730 con l'affitto incassato?

considerano affitti di altri immobili come per valutare la tua capacità di locare con successo? ovviamente l'immobile per cui si chiede il mutuo non può ancora generare un reddito da locazione non essendo ancora acquistato

 

[sand1975]

considerano affitti di altri immobili come per valutare la tua capacità di locare con successo? ovviamente l'immobile per cui si chiede il mutuo non può ancora generare un reddito da locazione non essendo ancora acquistato

Eh, quindi, non voglio fare l'avvocato del diavolo, ma è già buono se te lo considerano una volta in 730, tu stai chiedendo alla banca di considerare un reddito che ancora non hai percepito. E se poi vendi l'immobile? E se decidi di non affittarlo o darlo in comodato a tuo figlio?
Sinceramente non so quale banca possa considerartelo, però puoi provare...

 

[kanon]

Buongiorno,

Attualmente ho un mutuo in essere stipulato ad aprile 2018 (durata 25 anni, intestato solo a me), pago circa 540€ mensili.
Adesso vorrei acquistare un'altro immobile, che diventerebbe la mia abitazione principale e mettere a reddito la casa dove attualmente vivo.
Lavoro a tempo indeterminato in un'importante azienda privata da quasi 3 anni, stipendio netto quasi 1.900€
La mia domanda è questa, se affitto l'attuale casa con regolare contratto d'affitto ci sono speranze di ottenere un'ulteriore mutuo di circa 700€ mensili?
Un'ultima info ho 28 anni.

Grazie in anticipo per le vostre considerazioni

28 anni e già vuoi fare il palazzinaro?
Scherzo, comunque con quel reddito dubito, non ce la faresti nemmeno se non avessi l'altro mutuo alle spalle probabilmente, a meno di non avere un garante.

 

[ALEkrieg92]

Buonasera,

Ho parlato con la mia banca, ISP, effettivamente loro al massimo arriverebbero al 40% del reddito (circa 880€ tenendo conto che ho 14 mensilità,auto aziendale e che i restanti 1.320€ mese sono giudicati sufficienti per vivere per una persona), quindi avrei spazio per soli 340€.
Per il discorso calcolo dell'affitto nei redditi se le cavata dicendo che non possono tenerne ,giustamente, conto adesso non essendo ancora nemmeno stipulato un ipotetico contratto ma non mi ha voluto dire nel caso invece di contratto firmato come si sarebbero comportati ho intuito che non impazziscono però all'idea di considerarlo nel calcolo....

A questo punto devo valutare bene perchè per arrivare ad una rata di soli 340€ mese (l'immobile che vorrei acquistare costa intorno ai 250k) dovrei utilizzare praticamente tutti i risparmi....sinceramente il discorso garante non mi entusiasma avendo i miei già un mutuo non vorrei ipotecare anche le loro possbilità di ottenere finanziamenti in futuro qualora ne avessero necessità....

Un'ultima cosa.....e invece pensavo ad un acquisto tramite leasing immobiliare? ho letto che per gli under 35 ci sono condizioni molto vantaggiose....ISP credo non sia attiva, non ho trovato nulla a riguardo e per giunta la ragazza che mi segue non sapeva nemmeno darmi info a riguardo...

In quel caso i parametri di concessione sono gli stessi del mutuo oppure no? Potrei ipotizzare una grossa percentuale di riscatto per abbassare le rate, costi accessori iniziali molto bassi....vi sembra potrebbe valere la pena approfondire ?