Mutuo asta Deutsche 100% esperienze?

[sand1975]

Stavo valutando per un'acquisto asta il prodotto di cui sopra.

In particolare mi interessava variabile a 30 anni da 125k, valore della casa 250K.

Deutsche consente di mutuare fino al 100% del prezzo di aggiudicazione (entro l'80% del valore di perizia e qui siamo ampiamente dentro) e dopo valutazioni mie, pur potendo anticipare oltre il 50% preferirei farmi mutuare tutto e tenermi i soldi da investire altrove (oltre per i vantaggi fiscali). Tralaltro per i mutui in asta non mi farebbero condizioni migliori neanche se anticipassi il 50%, fanno sempre 1,1 di spread per qualsiasi importo e anticipo.

Sono BEN al di sotto del classico rapporto 1/3 rata/reddito pur avendo attualmente un altro piccolo mutuo (di una casa che metterei a reddito con rendita netta doppia rispetto a rata mutuo residuo). Crif pulito, mutuo in essere sempre pagato. Nessun altro finanziamento attuale. Mutuo cointestato.

Qualcuno ha esperienza sui mutui in asta di Deutsche? Lavorano bene con questo tipo di prodotti (ho esperienze pessime passate con UBI)?
Ritenete che pur scrivendo nelle condizioni che consentono il 100% ed essendo ampiamente capace mi facciano poi delle storie e sarebbe meglio da subito anticipare un 20%?

Grazie.

 

[sand1975]

Per la cronaca ho visitato banca e mi ha confermato quanto prospettato...
Anzi, mi ha proprio consigliato in modo che sembrava disinteressato (o no, più mutuo più interessi) di non buttare la liquidità nel mutuo perchè non avrebbe senso nel mio caso...
Ovviamente mi hanno "proposto" anche polizzetta ma non sono stati molto aggressivi...
Visiterò la casa e se è come l'ho vista prima che andasse all'asta (mi ero offerto di comprarla a prezzo di mercato ma la proprietaria ha preso tempo dicendo che avrebbe sistemato tutto con la banca... non è andata proprio così) procederò con istruttoria.
Vedo che pochi hanno avuto esperienze con questo tipo di mutuo...

 

[Liga07]

Ciao, posso sapere come ti é andata?

 

[sand1975]

Ciao, posso sapere come ti é andata?

MALISSIMO.

Ho istruito la pratica, reddito ok, rata, ok.

Ad un certo punto mi fanno notare che 19 anni fa su una piccola parte del terreno su cui insiste il condominio è stata fatta una donazione.
Mi sembra una caxxata. Sento le segretarie del notaio che mi dicono: si ma questo non conta nulla. Lei compra la casa, non il terreno. Se proprio proprio ci dovessero essere dei problemi di successione entro un anno (ventennio) al max il proprietario chiederebbe il risarcimento del prezzo di una piccola porzione del terreno e divisa per tutti i condomini: una stupidata ed è rarissimo che avvenga non essendo avvenuto per 19 anni. E comunque alla banca non riguarda.
Bon, comunico tutto alla banca che mi risponde:
"si però COMUNQUE il deliberante per accertarsi di questa cosa che dice (chiaramente descritta dalla perizia giurata tralaltro) vuole la relazione preliminare".
La relazione preliminare in un mutuo all'asta che non mi sono ancora aggiudicato??????

Chiedo ancora alle segretarie che quasi mi ridono in faccia chiedendomi: ma che banca è??? Lo sanno come funzionano le aste?? Non è mai successo in centinaia di aste che una banca ci chiedesse la relazione PRIMA ancora dell'asta e comunque non è fattibile. E comunque non serve.

In pratica mi hanno chiesto una cosa impossibile da ottenere per non darmi il mutuo, siccome non potevano attaccarsi ad altro si sono attaccati a questo. Non so perchè. Posso immaginare che per loro i mutui asta siano delle rogne.

Bon, le dico di annullare tutta la pratica dicendo che sono degli incompetenti.

Dopo 3 mesi chiedo un fido ad un'altra banca e me lo negano per misura CRIF. Chiedo spiegazioni e mi dicono che c'è ancora una pratica di mutuo aperta e mai chiusa.
Per chi è avezzo sa che la pratica di mutuo aperta e non chiusa viene chiusa dal crif in 6 mesi. Invece quando viene annullata da cliente o banca impiega 30 giorni. Era questo ovviamente il caso, non hanno annullato la pratica e risulta ancora "appesa".

Questo vuol dire che se avessi chiesto un altro mutuo mi sarebbe stato bocciato di default.

Devo aggiungere altro?? Da evitare come la peste.

In seconda battuta mi sono rivolto ad Intesa che mi istruiva la pratica prima ma alla fine attendo l'asta.

Intesa mi avrebbe istruito la pratica ma indipendentemente dall'esito:
In pratica anche se poi non vinci l'asta devi pagare qualcosa come 1000/1200 euro comunque.

E siccome ho buone possibilità di vincere l'asta ma non ne sono certo (a volte arrivano gli invasati pompati dalle agenzie che rilanciano oltre il ragionevole) preferisco partecipare all'asta (fine gennaio) e solo dopo istruire la pratica.
Per far questo però devi essere certo di avere la copertura economica per comprarla comunque.
Difatti un'alternativa che ho messo in conto è di comprare cash la casa e fare mutuo DOPO. Per legge entro un anno dall' acquisto puoi digitare come prima casa.
In quel caso avrei la tranquillità di poter scegliere con calma il mutuo migliore, potendo rivolgermi a qualsiasi banca.

 

[Liga07]

Anch'io vorrei provare a fare un'asta però alcune banche che ho sentito non sono molto propense a concedere il 100 % anche se dell'80 % del valore.
Proverò a contattare CheBanca e BNL.

 

[sand1975]

Anch'io vorrei provare a fare un'asta però alcune banche che ho sentito non sono molto propense a concedere il 100 % anche se dell'80 % del valore.
Proverò a contattare CheBanca e BNL.

E' già difficile trovare banche che mutuano l' 80% della perizia invece che sul prezzo di acquisto. Ancora di più se in asta.

Inoltre, perdonami, ma con un'asta devi avere ALMENO il 10% per la caparra + 15% di anticipo spese notarili cash. Su un'asta da 100k anche riuscendo a farsi mutuare il 90% del prezzo di acquisto almeno 25k li devi avere cash.

 

[Liga07]

Che io sappia BNL e CheBanca professano di finanziare il 100 % del prezzo di aggiudicazione in asta a patto che rientri nell'80 % del valore-perizia.
Per l'asta ho il 10 % ed anche altra liquidità per coprire imposte, condominio, ecc ecc.
Allora, l'immobile a cui sono interessato ha qualche difformità che però sono sanabili. Non ha il certificato di agibilità però da perizia é sanabile.
Non so se questo potrebbe essere un problema per l'ottenimento del mutuo, cercando un pò ho trovato pareri discordanti, per questo al momento sono un pò titubante.

 

[sand1975]

Che io sappia BNL e CheBanca professano di finanziare il 100 % del prezzo di aggiudicazione in asta a patto che rientri nell'80 % del valore-perizia.
Per l'asta ho il 10 % ed anche altra liquidità per coprire imposte, condominio, ecc ecc.
Allora, l'immobile a cui sono interessato ha qualche difformità che però sono sanabili. Non ha il certificato di agibilità però da perizia é sanabile.
Non so se questo potrebbe essere un problema per l'ottenimento del mutuo, cercando un pò ho trovato pareri discordanti, per questo al momento sono un pò titubante.

Si, anche Deutsche "professava". Che banca credo sia da escludere primo perchè non mi risulta abbia convenzioni ABI ma dovresti muoverti dopo l'aggiudicazione, con i rischi. BNL non so.
Ti ricordo che oltre al 10 di caparra vanno anticipati (e quindi oltre il prezzo di acquisto e quindi bisogna averli) il 15% per le spese notarili, trascrizioni, tasse, poi eventualmente dovrebbero restituire la differenza.
Ci sono banche poi che non mutuano se l'immobile è occupato o ha difformità.
Insomma, io è già la seconda volta che "sulla carta" va tutto bene ma poi quando istruiscono la pratica ci sono sempre mille scuse per ritardare o fare storie mandando in malora il tutto.
Alla fine ho deciso di mutuare DOPO l'istruttoria o addirittura l'acquisto.
Però prova, sappi che non è come fare un mutuo acquisto normale...

 

[Liga07]

Sei sicuro di quel 15 %? Mi sembra veramente tanto.

 

[sand1975]

Sei sicuro di quel 15 %? Mi sembra veramente tanto.

Controlla l’ordinanza di vendita.

Considera che chi acquista come seconda casa (magari non è il tuo caso) deve già pagare iva 10% o imposta registro 9% (a seconda che sia regime iva o meno). A cui poi bisogna aggiungerci le spese per cancellazione ipoteche, onorario notaio ecc...
Normalmente queste dovrebbero rimanere sotto i 2000 ma a quanto mi dicono spesso sono più alte, ma questo prendilo con le pinze perchè non ho verificato personalmente ma a quanto mi dicono amici che fanno aste di continuo e mi dicono che a volte di quel 15 rivedono poco (seconda casa però )
Inoltre ricorda di accantonare anche i soldi per le spese condominiali arretrate che ci sono praticamente sempre (anno in corso e precedente), a volte non sono molte, altre volte sono mazzate (controlla perizia) e i costi per sanatorie varie.

 

[Liga07]

Allora ti faccio il conto economico che ho messo giù:
Immobile da perizia 170k
Base d'asta 125k - offerta minima 94k circa
Spese per delegato alla vendita ho letto che sugli immobili da 100k a 500k dovrebbe essere 1500 € a cui bisognerà aggiungere qualcos'altro? e se si cosa?
Spese condominiali 5000
Sanatorie 6500
Imposte al 2 % perché prima casa quindi da 1875 € a 2400 € dipenderà dall'aggiudicazione
Notaio 1500 da valutare
Spese bancarie per mutuo 1500 o 2000 sempre da valutare

 

[sand1975]

Allora ti faccio il conto economico che ho messo giù:
Immobile da perizia 170k
Base d'asta 125k - offerta minima 94k circa
Spese per delegato alla vendita ho letto che sugli immobili da 100k a 500k dovrebbe essere 1500 € a cui bisognerà aggiungere qualcos'altro? e se si cosa?
Spese condominiali 5000
Sanatorie 6500
Imposte al 2 % perché prima casa quindi da 1875 € a 2400 € dipenderà dall'aggiudicazione
Notaio 1500 da valutare
Spese bancarie per mutuo 1500 o 2000 sempre da valutare

Io metterei in conto qualcosa in più per spese delegato vendita perché quella cifra è corretta ma ci sono un sacco di postille nella legge, dipende anche da quanto vi vuole marciare... sempre che abbia i margini per farlo (tipo se considera il box come altra unità immobiliare e applica altri costi o se ci sono molte ipoteche, ecc...).iva, cassa professionale, insomma, volendo qualcosa in più te lo fregano...
Il resto mi sembra ok. Confermo che che banca non ti fa l’istruttoria prima dell’aggiudicazione e quindi rischi (più che altro che trovino qualcosa che non gli piace nella perizia).
Sanatorie 6500 mi sembra tanto, considera che se lo determini dalla perizia magari te la riesci a cavare con meno col geometrino del paese.
Guarda se devi anticipare il 15% insieme al saldo casa.

Ps: i parametri sono uguali alla mia, asta fine gennaio, 23 o 24 se non erro, spero non sia la mia! Comunque quella nel mio target è periziata 240, non credo...

 

[Liga07]

Si, infatti quello che mi preoccupa é il fatto che non ha il certificato di agibilità anche se da perizia la cosa é sanabile, ma non vorrei la banca si attaccasse a questo per non erogare e perdere il 10 % di anticipo. Ho trovato molti pareri differenti.
Intendi il 15 % sul prezzo di aggiudicazione vero?

 

[sand1975]

Si, infatti quello che mi preoccupa é il fatto che non ha il certificato di agibilità anche se da perizia la cosa é sanabile, ma non vorrei la banca si attaccasse a questo per non erogare e perdere il 10 % di anticipo. Ho trovato molti pareri differenti.
Intendi il 15 % sul prezzo di aggiudicazione vero?

Molto, molto molto strano che non ci sia il certificato di agibilità. Come sai è obbligatorio per gli allacciamenti, un conto è non trovarlo, un altro se non esiste.
Il perito con un semplice accesso agli atti, cosa che spero abbia fatto, avrebbe potuto verificarne l’esistenza in ufficio tecnico.

La domanda è: non ha verificato o non esiste in ufficio tecnico. Se non esiste potrebbero essere volatili per diabetici perché dovresti farti ricertificare tutti gli impianti e magari metterli a norma (e a volte gli aggiornamenti delle norme ti fanno fare lavori assurdi agli impianti) e certificarli, poi chiedere agibilità. Niente di impossibile eh.
Io però se non sei pratico farei dare un’occhiata ad un bravo tecnico e/o sentirei il delegato/perito per capire sta storia dell’agibilita Che manca.

Si, 10 sulla tua offerta base (ti conviene fare la minima ovviamente) e 15 su altro ggiudicazione. Ma fa sempre testo l’ordinanza di vendita del giudice che spiega tutto, so che è una palla micidiale leggersi tutto ma conviene farlo.

 

[Liga07]

Da perizia:
Nulla osta per opere edilizie N. -----, intestata a *** DATO OSCURATO *** , rilasciata il ------ con il n. ----- di protocollo, agibilità non ancora rilasciata

E ancora:
Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa distribuzione degli spazi interni Le difformità sono regolarizzabili mediante: CILA in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l sanzione comunale: €.1.000,00
l onorario per tecnico: €.1.500,00
Sono state rilevate le seguenti difformità: manca certificato di agibilità Le difformità sono regolarizzabili mediante: richiesta parziale di agibilità L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l onorario per tecnico: €.4.000,00

Nell'ordinanza c'é scritto che é stato istituito per il delegato un fondo da 2500 € e che può chiederne un altro da 1000 €.
Quanto spetta al delegato non c'é scritto, tranne la tempistica delle comunicazioni.

 

[sand1975]

Da perizia:
Nulla osta per opere edilizie N. -----, intestata a *** DATO OSCURATO *** , rilasciata il ------ con il n. ----- di protocollo, agibilità non ancora rilasciata

E ancora:
Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa distribuzione degli spazi interni Le difformità sono regolarizzabili mediante: CILA in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l sanzione comunale: €.1.000,00
l onorario per tecnico: €.1.500,00
Sono state rilevate le seguenti difformità: manca certificato di agibilità Le difformità sono regolarizzabili mediante: richiesta parziale di agibilità L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l onorario per tecnico: €.4.000,00

Nell'ordinanza c'é scritto che é stato istituito per il delegato un fondo da 2500 € e che può chiederne un altro da 1000 €.
Quanto spetta al delegato non c'é scritto, tranne la tempistica delle comunicazioni.

Il problema è che i tecnici, idraulico e elettricista per certificare l’impianto lo devono mettere a norma ORA. Ti faccio un esempio: mia sorella ha comprato appartamento recente ma non si trovava certificazione impianto idraulico (pur essendoci abitabilità). Pur essendo recente da qualche anno per la certificazione serviva una valvola di intercettazione fuori dall’appartamento per cui l’idraulico per certificare doveva modificare l’impianto, pur nuovo e recente. Ovviamente più sarà vecchio è più cose ci saranno da fare. Certo che preventivando 4k dovresti starci ma è abbastanza indeterminato.
Visto valore di perizia e quello che mi racconti a quel prezzo qui andrebbe probabilmente invenduto

 

[Liga07]

Anch'io penso che con 4k ci sto, il problema è se questo fatto possa non far erogare la banca.
Come mai invenduto? Dici che non è un immobile appetibile?