Mutuo acquisto + ristrutturazione e alternative

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

yatahaze

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21/11/05
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Buongiorno a tutti,
sono interessato ad acquistare un immobile da demolire e ricostruire.
Sono stato in 3 banche per chiedere fattibilità dell'operazione e tutte mi hanno detto che si parla di mutuo per acquisto + ristrutturazione.
Il valore erogabile dipende molti dalla perizia iniziale e dal valore presunto che avrà l'immobile alla fine dei lavori. Una banca mi ha detto che sull'importo erogabile per l'acquisto valutano anche il MINOR valore che l'immobile avrà, in questo caso quando sarà demolito, e allora prendono come valore minimo quello del terreno edificabile
Faccio un esempio su dei numeri:
costo acquisto immobile = 50
costo demolizione e ricostruzione = 250

valore perizia immobile (ipotizziamo che coincida con il valore del solo terreno edificabile) = 70
valore immobile stimato alla fine dei lavori = 70+250 = 320
Erogano l'80% di 320 = 256 keuro di cui 50 x 80% = 40 keur subito all'atto di acquisto.
Normalmente fanno due atti notarili, uno all'acquisto, ti erogano i 40keur, e su questi parte subito il mutuo in ammortamento, e poi sui SAL (stato avanzamento lavori) erogano delle somme sulle quali pagherai solo tassi di preammortamento. Solo alla fine del lavori un ulteriore atto notarile e l'inizio dell'ammortamento dei SAL erogati.

Avete consigli sulla strategia da adottare al riguardo? Conoscete banche che erogano SAL, SENZA tassi di preammortamento?
Per intenderci, se ho cash i 50keur per l'acquisto iniziale, mi conviene comunque chiedere il mutuo anche per l'acquisto e tenere i soldi per cominciare i lavori in modo da posticipare il più possibile i SAL e gli interessi di preammortamento.
Avete alternative?
grazie
 
Buongiorno a tutti,
sono interessato ad acquistare un immobile da demolire e ricostruire.
Sono stato in 3 banche per chiedere fattibilità dell'operazione e tutte mi hanno detto che si parla di mutuo per acquisto + ristrutturazione.
Il valore erogabile dipende molti dalla perizia iniziale e dal valore presunto che avrà l'immobile alla fine dei lavori. Una banca mi ha detto che sull'importo erogabile per l'acquisto valutano anche il MINOR valore che l'immobile avrà, in questo caso quando sarà demolito, e allora prendono come valore minimo quello del terreno edificabile
Faccio un esempio su dei numeri:
costo acquisto immobile = 50
costo demolizione e ricostruzione = 250

valore perizia immobile (ipotizziamo che coincida con il valore del solo terreno edificabile) = 70
valore immobile stimato alla fine dei lavori = 70+250 = 320
Erogano l'80% di 320 = 256 keuro di cui 50 x 80% = 40 keur subito all'atto di acquisto.
Normalmente fanno due atti notarili, uno all'acquisto, ti erogano i 40keur, e su questi parte subito il mutuo in ammortamento, e poi sui SAL (stato avanzamento lavori) erogano delle somme sulle quali pagherai solo tassi di preammortamento. Solo alla fine del lavori un ulteriore atto notarile e l'inizio dell'ammortamento dei SAL erogati.

Avete consigli sulla strategia da adottare al riguardo? Conoscete banche che erogano SAL, SENZA tassi di preammortamento?
Per intenderci, se ho cash i 50keur per l'acquisto iniziale, mi conviene comunque chiedere il mutuo anche per l'acquisto e tenere i soldi per cominciare i lavori in modo da posticipare il più possibile i SAL e gli interessi di preammortamento.
Avete alternative?
grazie

In caso di acquisto più ristrutturazione si ipotizza un valore finale dato dal prezzo di acquisto più valore del progetto. La banca ti Darà massimo 80% del totale. Però la parte dei lavori sarà a Dal così come il prezzo del solo acquisto ti sarà finanziato sempre all'80. Esempio supponiamo tu possa acquistare tutto a 50.000 e poi devi fare lavori per altri 50.000. Banca ti darà 80.000. Però 40.000 subito per acquisto, i restanti 40.000 a sal. Pertanto devi avere sempre il 20% del totale perché altrimenti non avrai soldi x pagarti inizio lavori. Alternativa è comprare tutto senza mutuo e poi chiederne uno di completamento o costruzione, in questo caso la banca ti finanzierà sull'80% del progetto erogano un piccolo anticipo di solito 20/25% ed il resto a sal
 
In caso di acquisto più ristrutturazione si ipotizza un valore finale dato dal prezzo di acquisto più valore del progetto. La banca ti Darà massimo 80% del totale. Però la parte dei lavori sarà a Dal così come il prezzo del solo acquisto ti sarà finanziato sempre all'80. Esempio supponiamo tu possa acquistare tutto a 50.000 e poi devi fare lavori per altri 50.000. Banca ti darà 80.000. Però 40.000 subito per acquisto, i restanti 40.000 a sal. Pertanto devi avere sempre il 20% del totale perché altrimenti non avrai soldi x pagarti inizio lavori. Alternativa è comprare tutto senza mutuo e poi chiederne uno di completamento o costruzione, in questo caso la banca ti finanzierà sull'80% del progetto erogano un piccolo anticipo di solito 20/25% ed il resto a sal

che tu sappia, ci sono banche che ergano SAL senza preammortamento? E' quello che secondo me è una rogna.
Quindi o, come dici giustamente tu, uno acquista senza mutuo, e poi chiede un mutuo per ristrutturazione/costruzione oppure acquisti con mutuo e usi la liquidità che già possiedi per posticipare il più possibile l'erogazione dei SAL...nel secondo caso partirebbe in ammortamento il mutuo acquisto. e costi di soli interessi per preammortamento con i SAL.
 
Scusate l'uppata ferocissima, ma sono un utente del forum che lurka spesso ma poco interagisce e non la possibilità al momento di aprire nuovi 3d.

Sono in una condizione simile all'utente di allora: mi sto accingendo ad acquisire un immobile (casa indipendente che userei come prima casa) al prezzo di 250k grazie ad un'eredità e risparmi.
Su tale immobile sto avanzando un progetto di ristrutturazione del tipo "demolizione e ricostruzione fedele" che al momento, senza contare nessun bonus di sorta ha un capitolato di 380k.

Essendo la prima volta che mi confronto con il mondo dei mutui sto facendo il giro delle sette chiese, ma mi sta venendo un enorme mal di testa. Sono importi elevati certo, ma presupponendo al ribasso un valore del finito di 250k+380k = 630k, ottengo un valore richiesto come finanziamento di poco più del 60%, quindi non terribile.

Il problema che mi fanno tutte le banche a un certo punto è: ma dove mettiamo l'ipoteca se a un certo momento la casa è demolita?

Pertanto, l'ipotesi di piano che sto prevedendo è: (1) acquisire la casa cash prima che l'anziana venditrice deceda; (2) stipulare un mutuo acquisto + SAL ipotecando la casa della suocera + casa da demolire; (3) togliere in itinere l'ipoteca dalla casa della suocera una volta che il cantiere assume il valore finanziato.

Mediolanum "a voce" per tutto questo pasticcio mi offrirebbe 0,95% di tasso fisso facendo prima del rogito un passaggio di liquidità di 100k sui loro fondi per acquisire il cluster Privilege, ma ho una brutta sensazione perché non ho ancora visto un foglio.

Ai più esperti del forum vorrei chiedere: è normale un iter del genere (doppia ipoteca ecc.)? c'è da fidarsi? è una buona offerta?

Vi ringrazio moltissimo.
 
di solito per queste operazioni si va di mutuo SAL, all'inizio ti erogano la % sul valore più basso, ovvero del terreno edificabile se l'immobile è demolito, e man mano che vai avanti ti erogano in base allo stato avanzamento lavori.
questa è la strada x non mettere ipoteca su altri immobili.
altrimenti metti ipoteca su altri immobili, che poi andrai a togliere una volta terminati i lavori.
attenzione, con mutuo SAL il piano di ammortamento parte solo dopo il termine dei lavori, quindi se ci metti 1 anno a demolirla e ricostrurla, per una anno pagherai solo interessi di preammortamento sulle cifre già erogate, e quindi ti beccherai in definitiva il tasso da qua ad un anno......è un aspetto da considerare...
0.95% tasso fisso non è male.
 
Sì infatti mi hanno proposto un mutuo composito: acquisto + SAL.
Con Mediolanum ho cumulato una posizione Privilege che mi fa accedere allo 0,95% tasso fisso senza spese di perizia + istruttorie alla promo uscita qualche giorno fa su medici e paramedici, che mi fa togliere ulteriormente altri 20pbs per un complessivo di 0,75%: sono soddisfatto!
 
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