Mutuo ristrutturazione in aggiunta a mutuo acquisto già stipulato

sweetprince

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29/10/14
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Ciao,
la mia situazione è questa: Mutuo unicredit fisso 30 anni 1,90%, attivo da marzo 2018. Valore casa 200k, mutuo acquisto 160k, ipoteca 150%. Rata 583 circa.

In vista di effettuare grossi lavori di ristrutturazione sull'immobile, volevo valutare di chiedere ad Unicredit un mutuo ristrutturazione per una cifra di 40-50K. I lavori di ristrutturazione quotano comunque oltre i 100k.
Secondo voi come conviene muovermi?

Ho visto che un mutuo unicredit a 10 anni, tasso 1%, avrebbe una rata di 438 per 50k. Posto che in tal caso dovrei mettere un garante (perchè non ho reddito a sufficienza per coprire 1000 euro di rata totale), secondo voi possono erogare questa cifra aggiuntiva di 50k in presenza di ipoteca di 1° grado, se mi rivolgo sempre ad Unicredit?

E' possibile avere sulla stessa casa un doppio mutuo (uno acquisto e uno ristrutturazione), lasciando intatto il primo mutuo e aggiungendo solo il secondo per la ristrutturazione?

Pensavo di fare un mutuo ristrutturazione di 10 anni, piuttosto che un prestito, per ovvi motivi di interessi molto più bassi. Oltretutto, se riusciamo a prendere anche le detrazioni fiscali sulla ristrutturazione (che spero proroghino!!!!!!) i 50K che mi verrebbero finanziati sarebbero quasi pagati dalle detrazioni fiscali.
Sbaglio o la banca dovrebbe considerare che il valore della casa ora è 200K, ma se i lavori cubano 100K il valore finale sarà comunque più alto?
Nei documenti visti online (su un noto comparatore) c'è scritto una dicitura che indica "capienza residua dell'ipoteca"... ma io non ho capito come la intendono, cioè:
1) ipoteca 160K*150% = 240K --- 240K - 160 K (mutuo attuale) la capienza residua verrebbe 80K?
1) ipoteca 160K*150% = 240K --- 200 K (valore casa) - 240K (ipoteca) la capienza residua verrebbe -40k (negativa)??:mmmm:

Attendo fiducioso i vostri consigli anche in base a vostre esperienze!
Grazie mille
 
Ciao! ...nessuno che si sia imbattuto in un "doppio" mutuo o caso simile al mio?
O conviene fare una surroga+liquidita? Il problema in questo caso sarebbe che siamo già col mutuo attuale all'80% del valore dell'immobile.. e una surroga, seppur con liquidità, non mi darebbe alcuna liquidità aggiuntiva...!
Per questo pensavo di fare un altro mutuo dedicato alla ristrutturazione in aggiunta a quello di acquisto.. ma non so se sia una cosa fattibile in linea di principio!
 
Si può fare ma con la stessa banca e non puoi comunque superare l'80% di ltv; a meno non provi con un mutuo al 100% con dei tassi più alti.
 
Si può fare ma con la stessa banca e non puoi comunque superare l'80% di ltv; a meno non provi con un mutuo al 100% con dei tassi più alti.
Purtroppo l'80% è già stato saturato con il mutuo acquisto.. la cosa che pensavo io è, se faccio il mutuo aggiuntivo (ipoteca secondo grado) per la ristrutturazione, la nuova perizia guarderà pure il fatto che la casa deve essere ristrutturata ed il valore finale sarà piu alto (Progetto alla mano)? Cioè se la perizia la vengono a fare a lavori inziati, mi considerano che la casa vale di più a fine lavori oppure la valutano ancora meno di quando l'ho acquistata, visto che al momento della perizia durante i lavori gli impianti, ecc saranno tutti rotti e in corso di rifacimento?
 
La perizia viene fatta sempre sullo stato di fatto dell'immobile non sul post operam.
Puoi provare ma non penso che la banca te lo conceda.
Al massimo ti proporrà un prestito se hai un reddito sufficiente a coprirlo.
 
Quindi l'importo massimo del mutuo ristrutturazione segue l'80% del valore di perizia dell'immobile? Praticamente il max erogabile, se questo è il principio, è identico al mutuo acquisto.
 
...mutuo a SAL con ipoteca di secondo grado...da fare SOLO con la stessa banca!

Se il perito valuterà congrui i lavori da computo metrico, in modo che il valore dell'immobile post operam rientri nell'80%, l'operazione è fattibile.
Altrimenti ti giochi il costo della perizia.

p.s.
rimane comunque un SAL, dove tu devi avere la disponibilità per iniziare i lavori.
 
Quindi l'importo massimo del mutuo ristrutturazione segue l'80% del valore di perizia dell'immobile? Praticamente il max erogabile, se questo è il principio, è identico al mutuo acquisto.

Salvo eccezioni il massimo erogabile è l'80% del minor valore tra perizia e importo di compravendita dichiarato, sia per acquisto che per ristrutturazione.
 
...mutuo a SAL con ipoteca di secondo grado...da fare SOLO con la stessa banca!

Se il perito valuterà congrui i lavori da computo metrico, in modo che il valore dell'immobile post operam rientri nell'80%, l'operazione è fattibile.
Altrimenti ti giochi il costo della perizia.

p.s.
rimane comunque un SAL, dove tu devi avere la disponibilità per iniziare i lavori.

Ho disponibilità per iniziare i lavori, il mutuo ristrutturazione mi servirebbe difatti per concluderli.. il costo dei lavori è molto superiore al secondo mutuo ristrutturazione da chiedere, poichè la ristrutturazione è completa ed include anche un ampliamento della casa. I MQ della casa aumenteranno, quindi per forza di cose il valore dovrebbe aumentare. Secondo te unicredit (con cui ho già il mutuo acquisto) mi fa un mutuo ristrutturazione con ipoteca di secondo grado, ai tassi che sta promuovendo al momento (1% per 10 anni)? O per il fatto del SAL mi piazza dei tassi alti? Volevo evitare il prestito proprio per il tasso agevolato che ha il mutuo.
 
Ho disponibilità per iniziare i lavori, il mutuo ristrutturazione mi servirebbe difatti per concluderli.. il costo dei lavori è molto superiore al secondo mutuo ristrutturazione da chiedere, poichè la ristrutturazione è completa ed include anche un ampliamento della casa. I MQ della casa aumenteranno, quindi per forza di cose il valore dovrebbe aumentare. Secondo te unicredit (con cui ho già il mutuo acquisto) mi fa un mutuo ristrutturazione con ipoteca di secondo grado, ai tassi che sta promuovendo al momento (1% per 10 anni)? O per il fatto del SAL mi piazza dei tassi alti? Volevo evitare il prestito proprio per il tasso agevolato che ha il mutuo.

….l'unica banca che potrebbe farti mutuo con ipoteca di secondo grado, è la stessa che ha il primo grado.

Nessun'altra banca iscriverebbe ipoteca di secondo grado dietro ad un altra banca...per ovvi motivi.


Se ti faccia lo stesso tasso non posso saperlo, ma comunque vada otterresti sempre un tasso inferiore ad un prestito personale!!
 
Ciao a tutti...
in base a problemi personali purtroppo non ho potuto analizzare meglio la situazione prima.
Nel frattempo, abbiamo stimato i lavori di ristrutturazione più alti del previsto inizialmente e dovrei chiedere un mutuo da 100.000
Comunque, ho parlato con la Filiale Unicredit (dove c'è il primo mutuo acquisto), mi propongono un mutuo SAL a tasso variabile eur 3m con spread 3% a 25 anni.
Il tasso non è dei migliori, ma non ho molte altre scelte.
Si può, secondo voi, effettuare (tra qualche anno) una sostituzione del mutuo, qualora ci dovessero essere tassi migliori? Bisogna pagare in quel caso l'atto del notaio, non c'è la surroga immagino.
Mi piacerebbe di più avere un tasso fisso per stare tranquillo, ma con il mutuo SAL unicredit non lo fa, per cui stavo valutando cosa fare dopo.

Inoltre, la casa è intestata solo a me. Preferirebbero che il mutuo fosse intestato a me e la mia ragazza, mentre io proponevo di intestarlo solo a me e mettere lei da garante. Questo consentirebbe di detrarre gli interessi passivi, perchè altrimenti lei non li potrebbe detrarre... Posso provare a percorre la strada del garante anziche cointestatario?
Grazie
 
Ultima modifica:
….l'unica banca che potrebbe farti mutuo con ipoteca di secondo grado, è la stessa che ha il primo grado.

Nessun'altra banca iscriverebbe ipoteca di secondo grado dietro ad un altra banca...per ovvi motivi.


Se ti faccia lo stesso tasso non posso saperlo, ma comunque vada otterresti sempre un tasso inferiore ad un prestito personale!!

Ciao, ho parlato con Unicredit (che ha l'ipoteca di primo grado sul mutuo acquisto), il deliberante dice che l'operazione sarebbe fattibile a patto di rifinanziare il totale (acquisto + ristrutturazione) facendo un mutuo SAL sul TOTALE. In questo caso dovrei farmi un variabile a 30 anni (spread non meno del 2%), perdendo il mio attuale 1,90 fisso 30 anni.
Questo perchè (a detta loro) essendoci già l'ipoteca di 1 grado, non vuole fare l'ipoteca di 2 grado solo per il SAL riferito alla ristrutturazione, ma vuole fare una ipoteca complessiva di primo grado.
Non si può "allargare" la prima ipoteca in qualche modo? Mi scoccia parecchio dover perdere il tasso fisso 1,90, a quel punto forse varrebbe la pena pensare ad un prestito per la ristrutturazione
 
Ciao, ho parlato con Unicredit (che ha l'ipoteca di primo grado sul mutuo acquisto), il deliberante dice che l'operazione sarebbe fattibile a patto di rifinanziare il totale (acquisto + ristrutturazione) facendo un mutuo SAL sul TOTALE. In questo caso dovrei farmi un variabile a 30 anni (spread non meno del 2%), perdendo il mio attuale 1,90 fisso 30 anni.
Questo perchè (a detta loro) essendoci già l'ipoteca di 1 grado, non vuole fare l'ipoteca di 2 grado solo per il SAL riferito alla ristrutturazione, ma vuole fare una ipoteca complessiva di primo grado.
Non si può "allargare" la prima ipoteca in qualche modo? Mi scoccia parecchio dover perdere il tasso fisso 1,90, a quel punto forse varrebbe la pena pensare ad un prestito per la ristrutturazione

Ciao mi trovo nelle stessa situazione tua,poi come hai risolto?
 
Ciao, alla fine ho fatto una surroga del mutuo acquisto con un'altra banca, ed in più mi hanno erogato il mutuo ristrutturazione, quindi in totale 2 mutui
 
Ciao, alla fine ho fatto una surroga del mutuo acquisto con un'altra banca, ed in più mi hanno erogato il mutuo ristrutturazione, quindi in totale 2 mutui

Per curiosità che tassi ti hanno applicato sui due mutui? La detrazione fiscale del 19% degli interessi passivi vale solo per il "primo" mutuo?
 
Sui due mutui mi hanno proposto lo 2,20 a 30 anni. La detrazione vale su entrambi i mutui, a patto che l'importo del mutuo ristrutturazione copra tutte le fatture dei lavori. Es. se chiedi 100 per ristrutturazione ma fai lavori per 50, allora potrai detrarre solo la quota dei 50.
 
Sui due mutui mi hanno proposto lo 2,20 a 30 anni. La detrazione vale su entrambi i mutui, a patto che l'importo del mutuo ristrutturazione copra tutte le fatture dei lavori. Es. se chiedi 100 per ristrutturazione ma fai lavori per 50, allora potrai detrarre solo la quota dei 50.

Interessante, grazie, si parla di tasso fisso immagino.
Sono tassi relativamente alti di questi tempi, se ci saranno le condizioni valuta di estinguere anticipatamente parte dei mutui cosicché la riduzione del loan to value ti permetta di (tentare di) rinegoziare abbassando il tasso fra qualche anno.

Nota: Relativamente alti rispetto ai mutui casa standard, adeguati considerata la situazione straordinaria in oggetto
 
Ciao a tutti, ri-apro questo thread vecchissimo perché essendo nuovo del forum non mi fa creare nuove discussioni.
Ho una situazione simile a quella descritta in questo thread.

Supponiamo di avere questa situazione con un ratio mutuo / immobile del 75%

Ho capacità per comprare casa da 600k con mutuo da 400k.
Se invece comprassi un rudere a 200k e spendessi 400k per portarla ad essere una casa uguale alla prima da 600k la banca inizialmente mi darebbe un mutuo di soli 150k.

Voi cosa mi consiglieresti di questi scenari

1) Apro mutuo da 150k, anticipo costo lavori disinvestendo da degli investimenti, a valle dei lavori e della cessione dei bonus ristrutturazione, chiedo una revisione del mutuo e alzo il capitale concesso e quindi reinvesto
2) Apro un mutuo da 150k, mi faccio dare un fido sugli investimenti, a valle dei lavori e della cessione dei bonus ristrutturazione, chiedo una revisione del mutuo e alzo il capitale concesso e quindi restituisco il fido sui titoli svincolandoli
3) Altro che vi viene in mente

Grazie
 
MaurizioLet ha scritto:
Voi cosa mi consiglieresti di questi scenari

1) Apro mutuo da 150k, anticipo costo lavori disinvestendo da degli investimenti, a valle dei lavori e della cessione dei bonus ristrutturazione, chiedo una revisione del mutuo e alzo il capitale concesso e quindi reinvesto
2) Apro un mutuo da 150k, mi faccio dare un fido sugli investimenti, a valle dei lavori e della cessione dei bonus ristrutturazione, chiedo una revisione del mutuo e alzo il capitale concesso e quindi restituisco il fido sui titoli svincolandoli

Grazie

3) apro mutuo su valore attuale in aggiunta al mio immobile attuale e dopo la ristrutturazione sposto ipoteca su casa ristrutturata
4) Altro che vi viene in mente
 
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