Immobiliare, ristrutturazioni, in questo momento ha senso investire? - Pagina 3
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  1. #21
    L'avatar di er cash
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    Citazione Originariamente Scritto da Bose Visualizza Messaggio
    Sicuramente serve molta competenza, a volte però è più teoria che pratica
    Beh insomma, mica tanto... chiedilo a Hines, Blackstone, Coima, e a quasi qualunque sviluppatore...

  2. #22

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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    La differenza e' che se a valore di mercato di oggi un immobile vale 2500 EUR al mq e l'affitto di mercato e' 10 EUR al mq... molti qui sul forum calcolano: 10*12/2500 = 4.8% ROI... alcuni per fare il "netto" tolgono la cedolare secca... 3.7%
    ecco, no i conti non si fanno cosi e gli investimenti immobiliari non sono fatti cosi.

    Il COCR che e' cash on cash invece cosa calcola: il flusso di cassa netto del spese (di TUTTE le spese, ma questo dovrebbe valere sempre) e del costo del debito, cioe il cosiddetto NOI - Net Operating Income / l'effettivo impegno di capitale al netto del debito, questo coincide con l'equity solo in assenza di plus/minus valenze:

    Il giorno che compro un immobile di valore 100 con un mutuo di 70 mettendo 30, ho equity del 30% equivalente a 30. Se l'NOI e' di 3 annui, il COCR e il ROE coincideranno al 10%
    Se aumenta il valore del 10% ma non l'affitto il valore della mia quota equity dell'immobile passa da 30 a 33, ma il mio roe diminuisce perche ora dovro fare 3/33, mentre COCR rimane invariato.
    Grazie mille, approfondirò i concetti e sicuramente avrò delle domande da porti!

    A presto.

  3. #23

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    Vorrei riconvertire qualche investimento immobiliare fatto dalla mia famiglia in qualcosa di più redditizio; oggi le rendite nette si aggirato attorno al 3%, qualcosina in più, ma siamo in quell’intorno.

    Ci sono opportunità per rendite ben maggiori, parlo almeno del 6/7%, avendo a disposizione 100/200/300k?

  4. #24

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    Citazione Originariamente Scritto da er cash Visualizza Messaggio
    Beh insomma, mica tanto... chiedilo a Hines, Blackstone, Coima, e a quasi qualunque sviluppatore...
    Ci mancherebbe, ma ti assicuro che di Alfio Bardolla la rete e i forum sono pieni..
    E se ne escono con delle % fantasiose che forse non si raggiungono neanche per 1/4.

  5. #25

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    Citazione Originariamente Scritto da JenaPlissken Visualizza Messaggio
    a marzo ho venduto un bilocale residenziale da ristrutturare in un quartiere periferico romano per 155.000 euro

    l'altro giorno sento l'acquirente, disperato per la ristrutturazione:

    1) non trovava nessuna ditta, quella che è venuta quasi le ha fatto un favore
    2) non trovava materiali, ed ha usato quelli che offriva il mercato
    3) mi ha assicurato che ha fatto una ristrutturazione davvero basilare assolutamente senza rifiniture di pregio (ha rifatto impianti x 65 m2 di appartamento)

    ha *quasi* finito, ed ha speso ben 75.000 euro arredamento escluso, parlo solo di ristrutturazione.

    La palazzina è del 75, no superbonus.

    Chiedo a chi è più esperto di me sull'immobiliare... ma questi 75.000 euro, metà del valore commerciale dell'immobile, riuscirà mai a recuperarli?

    I prezzi delle case sono sostanzialmente fermi, gli affitti non mi pare si stiano impennando, e bisogna capire quanto sarebbe sostenibile un recupero dell'inflazione sugli stessi. La rendita *netta* da affitto sta sotto il 3% su Roma se non ricordo male. Le palazzine sono vecchie ed hanno bisogno di continua manutenzione straordinaria più ulteriori spese per adeguamenti normative varie (ascensori, risparmio energetico, etc) che sicuramente influiscono sulla rendita dell'investimento.

    Insomma, voi investireste in immobiliare in questo momento?
    Mi sembrano prezzi folli. Io ho sistemato un appartamento a Roma in periferia a fine 2020, ed ho speso meno della metà Mi sono tenuto su una ristrutturazione basica visto che era a scopo di investimento, ma ho rifatto tutti gli impianti con tanto di certificazione. O i prezzi sono letteralmente esplosi o la ristrutturazione era tutt'altro che essenziale

  6. #26

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    Confermo, dal 2018 ad oggi quasi raddoppianti e fornitori che non garantiscono di consegnare i materiali, e mi riferisco in primi a cappotto e inflissi, per non parlare dei ponteggi.
    Sarò ripetitivo, ma se non si fa il 110% oggi come oggi non conviene ristrutturare.
    Se poi si ha l’affare del secolo, si fa l’acquisto e si parcheggi l’immobile o gli immobili per un anno minimo, quando i prezzi torneranno umani, e se gli incentivi saranno ancora in essere (50 e 65%) si ristrutturerà.
    Per questa ultima, molto dipenderà dal nuovo governo…

  7. #27
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    Citazione Originariamente Scritto da kolokotronis Visualizza Messaggio
    Mi sembrano prezzi folli. Io ho sistemato un appartamento a Roma in periferia a fine 2020, ed ho speso meno della metà Mi sono tenuto su una ristrutturazione basica visto che era a scopo di investimento, ma ho rifatto tutti gli impianti con tanto di certificazione. O i prezzi sono letteralmente esplosi o la ristrutturazione era tutt'altro che essenziale
    nell estate del 2020 ho comprato un abitazione di 77 mq che era gia divisa in 2 appartamenti, che il vecchio proprietario usava uno come zona giorno e l altro zona notte
    spesi con tasse e agenzia 130,000 euro da ristrutturare centro storico a preventivo mi chiesero 80/85.000 euro per un intervento completo senza cappotto e ammennicoli vari ma sottofondi pavimenti, impianti idraulici e termici, aggiungi anche una canalizzazione fognaria che prima copriva solo un bilocale poiche in un appartamento c'era il bagno e nell altro la cucina, di fatto erano gia separati da un pianerottolo, per cui frazionamenti nn ne ho dovuti fare ho aggiunto un bagno dove non c'era e inserito areazioni per la cappa e 2 caldaie. mentre i lavori andavano avanti uscivano sempre modifiche, per 1000 problemi (incolpavano il centro storico) di fatto l idraulico e passato da 11000 a 24000 l impresa da 37000 a 45000 l elettricista da 6000 a 11000 euro morale della favola hanno finito in un anno e mezzo un lavoro che si faceva in 6 mesi comodi, ognuno subappaltava ad altre ditte cartogessi, seghe varie da 85000 euro sono arrivato a 120.000 avevo venduto subito con i prezzi dei preventivi e ho fatto pari anzi avro pure 7000 euro di irpef perche non potevo dichiarare una patta mi sta salvando l ecobonus al 50% che purtroppo copre solo 96000 euro di lavoriper cui i 24000 eccedenti li saluto, ho ceduto il credito a una bcc e devo recuperare l ultimo sal del 30% me lo hanno pagato all 85% quindi con la societa di gestione dovrei recuperare 35k circa ma non lo faro mai piu ho passato 2 anni a dare la caccia ai manovali, la prima cliente che ha comprato mi chiamava anche il giorno di natale per chiedere le finestre perche non voleva l acqua sui massetti, ogni tubo lo contestava non mi hanno pagato neanche gli allacci che ho fatto per conto loro, il giorno che hanno collaudato l impianto elettrico si e allagato il negozio sotto e l idraulico e in causa con il proprietario un delirio...

  8. #28
    L'avatar di Galerkin
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    Citazione Originariamente Scritto da JenaPlissken Visualizza Messaggio
    a marzo ho venduto un bilocale residenziale da ristrutturare in un quartiere periferico romano per 155.000 euro

    l'altro giorno sento l'acquirente, disperato per la ristrutturazione:

    1) non trovava nessuna ditta, quella che è venuta quasi le ha fatto un favore
    2) non trovava materiali, ed ha usato quelli che offriva il mercato
    3) mi ha assicurato che ha fatto una ristrutturazione davvero basilare assolutamente senza rifiniture di pregio (ha rifatto impianti x 65 m2 di appartamento)

    ha *quasi* finito, ed ha speso ben 75.000 euro arredamento escluso, parlo solo di ristrutturazione.

    La palazzina è del 75, no superbonus.

    Chiedo a chi è più esperto di me sull'immobiliare... ma questi 75.000 euro, metà del valore commerciale dell'immobile, riuscirà mai a recuperarli?

    I prezzi delle case sono sostanzialmente fermi, gli affitti non mi pare si stiano impennando, e bisogna capire quanto sarebbe sostenibile un recupero dell'inflazione sugli stessi. La rendita *netta* da affitto sta sotto il 3% su Roma se non ricordo male. Le palazzine sono vecchie ed hanno bisogno di continua manutenzione straordinaria più ulteriori spese per adeguamenti normative varie (ascensori, risparmio energetico, etc) che sicuramente influiscono sulla rendita dell'investimento.

    Insomma, voi investireste in immobiliare in questo momento?
    Premesso che non so in che condizioni fosse, ma 75000 euro per ristrutturare un bilocale mi sembrano veramente una esagerazione.
    Ho finito adesso di ristrutturare internamente un quadrilocale di 125 mq a roma e ho speso poco più di questa cifra. Compromesso a ottobre, ditta individuata a novembre, materiali ordinati a febbraio-marzo, il 29 aprile ho rogitato e mi hanno dato le chiavi; il 2 maggio l'impresa ha iniziato i lavori e la settimana del 2 agosto, come da programma iniziale, ho traslocato a casa nuova.

  9. #29
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    Citazione Originariamente Scritto da ezra stone Visualizza Messaggio
    ciao @JenaPlissken, rispondo premettendo di non ritenermi un esperto del settore. non penso che riuscirà mai a recuperarli i 75k, se l'acquisto aveva come obiettivo una rendita è stato un cattivo affare, il problema è che i costi per le ristrutturazioni sono alle stelle anche a causa dei prezzi dei materiali, avrebbe dovuto rimandare l'acquisto o l'intervento di ristrutturazione. per curiosità l'appartamento quanti mq calpestabili ha e per ristrutturazione basilare cosa intendi precisamente (se non sono indiscreto)
    hanno rifatto gli impianti e i pavimenti (senza smantellare, un piano terra, hanno incollato semplicemente sopra i nuovi, 64 m2 calpestabili) sono andati al risparmio con tutto, dalle piastrelle agli infissi alle porte (non hanno scelto nemmeno quelle a scrigno), non hanno abbattuto tramezzi.

    Citazione Originariamente Scritto da Galerkin Visualizza Messaggio
    Premesso che non so in che condizioni fosse, ma 75000 euro per ristrutturare un bilocale mi sembrano veramente una esagerazione.
    Ho finito adesso di ristrutturare internamente un quadrilocale di 125 mq a roma e ho speso poco più di questa cifra. Compromesso a ottobre, ditta individuata a novembre, materiali ordinati a febbraio-marzo, il 29 aprile ho rogitato e mi hanno dato le chiavi; il 2 maggio l'impresa ha iniziato i lavori e la settimana del 2 agosto, come da programma iniziale, ho traslocato a casa nuova.
    beh contento per te, sarai stato particolarmente fortunato tu, o particolarmente sfortunati loro

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