Pagamento dopo il rogito??

[Galerkin]

Martedì dovremmo fare il preliminare di vendita. Finalmente il notaio della parte acquirente si è degnato di darci una bozza del suddetto ed è comparsa questa simpatica clausola:

"La parte promittente venditrice al riguardo prende atto ed accetta:
- che la Banca mutuante renderà disponibile la somma mutuata solo a seguito dell'avvenuta iscrizione ipotecaria di I° grado e di accertamento notarile dell'inesistenza di formalità pregiudizievoli e di procedure concorsuali a carico del mutuatario e non prima che siano decorsi 10 (dieci) giorni dall'iscrizione ipotecaria."

Leggendo un po' su internet ho capito che è una clausola che mettono le banche se chi acquista è un professionista / partita Iva.
Quello che non mi è chiaro è che succede se la banca trova qualcosa a carico del mutuatario e non caccia li sordi.
L'atto di vendita è nullo? Mi tengo la caparra? La dovrei restituire?

 

[mariotrento]

Martedì dovremmo fare il preliminare di vendita. Finalmente il notaio della parte acquirente si è degnato di darci una bozza del suddetto ed è comparsa questa simpatica clausola:

"La parte promittente venditrice al riguardo prende atto ed accetta:
- che la Banca mutuante renderà disponibile la somma mutuata solo a seguito dell'avvenuta iscrizione ipotecaria di I° grado e di accertamento notarile dell'inesistenza di formalità pregiudizievoli e di procedure concorsuali a carico del mutuatario e non prima che siano decorsi 10 (dieci) giorni dall'iscrizione ipotecaria."

Leggendo un po' su internet ho capito che è una clausola che mettono le banche se chi acquista è un professionista / partita Iva.
Quello che non mi è chiaro è che succede se la banca trova qualcosa a carico del mutuatario e non caccia li sordi.
L'atto di vendita è nullo? Mi tengo la caparra? La dovrei restituire?

che problema c'è?

lunedì chiamo il notaio e gli dici:" Bello, o tiri via sta ciofeca o io non firmo"
e metti giu il telefono.
Martedì ti presenti all'atto se l'ha tirata via firmi, se no te ne vai e ti tieni la caparra.

 

[beowulf56]

Martedì dovremmo fare il preliminare di vendita. Finalmente il notaio della parte acquirente si è degnato di darci una bozza del suddetto ed è comparsa questa simpatica clausola:

"La parte promittente venditrice al riguardo prende atto ed accetta:
- che la Banca mutuante renderà disponibile la somma mutuata solo a seguito dell'avvenuta iscrizione ipotecaria di I° grado e di accertamento notarile dell'inesistenza di formalità pregiudizievoli e di procedure concorsuali a carico del mutuatario e non prima che siano decorsi 10 (dieci) giorni dall'iscrizione ipotecaria."

Leggendo un po' su internet ho capito che è una clausola che mettono le banche se chi acquista è un professionista / partita Iva.
Quello che non mi è chiaro è che succede se la banca trova qualcosa a carico del mutuatario e non caccia li sordi.
L'atto di vendita è nullo? Mi tengo la caparra? La dovrei restituire?

La clausola è perfettamente legittima e nasce dall’esigenza, per la banca, di avere un’ipoteca “consolidata” prima dell’erogazione del mutuo ed inattaccabile di fronte ad un fallimento del mutuatario (ed in alcuni casi anche del venditore).
Infatti in caso di fallimento del mutuatario (o del venditore) l'articolo 39 comma 4 del TUB dispone che "le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento" e la revocatoria fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari.
Tale regola non si applica solo alle partite IVA (meglio sarebbe dire agli imprenditori) in quanto, nella legislazione italiana, ci sono taluni soggetti che, pur non avendo la partita IVA sono ugualmente soggetti al fallimento. Ad es. i soci di una snc (società in nome collettivo) falliscono automaticamente in caso di fallimento della snc. Stessa situazione per i soci illimitatamente responsabili nelle sas (società in accomandita semplice).
Quello che invece ti suggerisco è di non accettare mai clausole che prevedono la vendita dell’immobile ed il pagamento successivo a fronte di bonifici irrevocabili disposti dalla banca o impegni della banca a fare tali pagamenti successivamente. Devi uscire dallo studio notarile o dalla filiale della banca con la casa venduta e con gli assegni circolari in tasca o il bonifico accreditato sul c/c.

 

[mariotrento]

La clausola è perfettamente legittima e nasce dall’esigenza, per la banca, di avere un’ipoteca “consolidata” prima dell’erogazione del mutuo ed inattaccabile di fronte ad un fallimento del mutuatario (ed in alcuni casi anche del venditore).
Infatti in caso di fallimento del mutuatario (o del venditore) l'articolo 39 comma 4 del TUB dispone che "le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento" e la revocatoria fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari.
Tale regola non si applica solo alle partite IVA (meglio sarebbe dire agli imprenditori) in quanto, nella legislazione italiana, ci sono taluni soggetti che, pur non avendo la partita IVA sono ugualmente soggetti al fallimento. Ad es. i soci di una snc (società in nome collettivo) falliscono automaticamente in caso di fallimento della snc. Stessa situazione per i soci illimitatamente responsabili nelle sas (società in accomandita semplice).
Quello che invece ti suggerisco è di non accettare mai clausole che prevedono la vendita dell’immobile ed il pagamento successivo a fronte di bonifici irrevocabili disposti dalla banca o impegni della banca a fare tali pagamenti successivamente. Devi uscire dallo studio notarile o dalla filiale della banca con la casa venduta e con gli assegni circolari in tasca o il bonifico accreditato sul c/c.

Finalmente si scrive qualcosa di sensato @ e non di parte @

 

[Galerkin]

La clausola è perfettamente legittima e nasce dall’esigenza, per la banca, di avere un’ipoteca “consolidata” prima dell’erogazione del mutuo ed inattaccabile di fronte ad un fallimento del mutuatario (ed in alcuni casi anche del venditore).
Infatti in caso di fallimento del mutuatario (o del venditore) l'articolo 39 comma 4 del TUB dispone che "le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento" e la revocatoria fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari.
Tale regola non si applica solo alle partite IVA (meglio sarebbe dire agli imprenditori) in quanto, nella legislazione italiana, ci sono taluni soggetti che, pur non avendo la partita IVA sono ugualmente soggetti al fallimento. Ad es. i soci di una snc (società in nome collettivo) falliscono automaticamente in caso di fallimento della snc. Stessa situazione per i soci illimitatamente responsabili nelle sas (società in accomandita semplice).
Quello che invece ti suggerisco è di non accettare mai clausole che prevedono la vendita dell’immobile ed il pagamento successivo a fronte di bonifici irrevocabili disposti dalla banca o impegni della banca a fare tali pagamenti successivamente. Devi uscire dallo studio notarile o dalla filiale della banca con la casa venduta e con gli assegni circolari in tasca o il bonifico accreditato sul c/c.

Grazie per la risposta, ma c'è una cosa che non capisco: da un lato dici che la clausola è perfettamente legittima. Dall'altro dici giustamente di non uscire dal rogito senza essere stato pagato. A me con questa clausola sembra di aver capito che, dopo l'atto, si prendono almeno dieci giorni dalla trascrizione per provvedere al pagamento. E questa cosa è inaccettabile se non accompagnata da una clausola sospensoria che lega la validità dell'atto di vendita all'effettivo pagamento.

 

[Gutierrez]

A me è capitato di essere il venditore e durante le trattative mi è capitato di leggere di tutto sulle proposte d'acquisto, il tutto spiegato immancabilmente da riferimenti a leggi e o consuetudini, però io mi sono sempre attenuto a un modo di dire in borsa: meglio un mancato guadagno che una perdita.
Alla fine ho venduto a chi ha fatto il mutuo (presso la banca in cui credo che fosse già ben conosciuto) e sono uscito dal rogito con i soldi in mano (ac). Lo avevo voluto scritto sul preliminare di vendita: si fa il rogito se avviene contestualmente il pagamento con ass. circ.
Poi può andar bene comunque, può certo essere, ma il solo pensiero di restar sospeso in una zona grigia non mi sembrava opportuno.

 

[Galerkin]

Finalmente si scrive qualcosa di sensato @ e non di parte @

Sensato per chi?
Per la banca certamente. Per il venditore un po' meno...

 

[geomarc]

Forse questa discussione potrebbe tornare utile

Godere da subito

 

[beowulf56]

Grazie per la risposta, ma c'è una cosa che non capisco: da un lato dici che la clausola è perfettamente legittima. Dall'altro dici giustamente di non uscire dal rogito senza essere stato pagato. A me con questa clausola sembra di aver capito che, dopo l'atto, si prendono almeno dieci giorni dalla trascrizione per provvedere al pagamento. E questa cosa è inaccettabile se non accompagnata da una clausola sospensoria che lega la validità dell'atto di vendita all'effettivo pagamento.

Forse non hai ancora ben chiara la tempistica del mutuo e della compravendita.
In questo senso la risposta di Gutierrez è illuminante e mi trova totalmente d'accordo.
Ti porto la mia esperienza di quando ho venduto appartamenti (circa 6 anni fa) e gli acquirenti necessitavano del mutuo.
In buona sostanza nel preliminare ho preteso che il mutuo venisse effettuato con il sistema del doppio atto (contratto condizionato + contratto di erogazione a saldo e quietanza) e non con il sistema dell’atto unico, adesso molto di moda, ma che non mi ha mai convinto totalmente (anche per esperienze negative conosciute direttamente). Con il contratto condizionato tu dovrai acconsentire all’iscrizione dell’ipoteca sulla casa che venderai. La banca aspetterà i 10 giorni per il consolidamento dell’ipoteca e successivamente (i notai ci mettono circa 20 giorni per fare la loro relazione in merito) si potrà procedere all’erogazione ma la casa è ancora tua. Cosa stai rischiando? Stai rischiando che se il mutuo non verrà più erogato per un qualsiasi motivo ti ritrovi un’ipoteca iscritta sulla casa ma è un’ipoteca solo formalmente iscritta perché non c’è nessun debito a fronte (la banca non ha erogato nessuna somma). Penso che il notaio prenda 4/500 euro per la cancellazione dell’ipoteca spesa che puoi già prevedere con una adeguata caparra.
In questo modo tu venderai la casa al momento dell’erogazione del mutuo e quindi se fai questi atti (compravendita + mutuo) nella sede della banca mutuante uscirai dalla banca con la casa venduta e gli assegni circolari in tasca. E’ vero che è un sistema leggermente più costoso ma lo ritengo più cautelativo per il venditore.
In ogni caso fatti consigliare da un tuo notaio (non da quello dell’acquirente).

 

[Galerkin]

Forse non hai ancora ben chiara la tempistica del mutuo e della compravendita.
In questo senso la risposta di Gutierrez è illuminante e mi trova totalmente d'accordo.
Ti porto la mia esperienza di quando ho venduto appartamenti (circa 6 anni fa) e gli acquirenti necessitavano del mutuo.
In buona sostanza nel preliminare ho preteso che il mutuo venisse effettuato con il sistema del doppio atto (contratto condizionato + contratto di erogazione a saldo e quietanza) e non con il sistema dell’atto unico, adesso molto di moda, ma che non mi ha mai convinto totalmente (anche per esperienze negative conosciute direttamente). Con il contratto condizionato tu dovrai acconsentire all’iscrizione dell’ipoteca sulla casa che venderai. La banca aspetterà i 10 giorni per il consolidamento dell’ipoteca e successivamente (i notai ci mettono circa 20 giorni per fare la loro relazione in merito) si potrà procedere all’erogazione ma la casa è ancora tua. Cosa stai rischiando? Stai rischiando che se il mutuo non verrà più erogato per un qualsiasi motivo ti ritrovi un’ipoteca iscritta sulla casa ma è un’ipoteca solo formalmente iscritta perché non c’è nessun debito a fronte (la banca non ha erogato nessuna somma). Penso che il notaio prenda 4/500 euro per la cancellazione dell’ipoteca spesa che puoi già prevedere con una adeguata caparra.
In questo modo tu venderai la casa al momento dell’erogazione del mutuo e quindi se fai questi atti (compravendita + mutuo) nella sede della banca mutuante uscirai dalla banca con la casa venduta e gli assegni circolari in tasca. E’ vero che è un sistema leggermente più costoso ma lo ritengo più cautelativo per il venditore.
In ogni caso fatti consigliare da un tuo notaio (non da quello dell’acquirente).

La tempistica mi è chiarissima e avevo visto che c'è la possibilità di fare prima l'atto del mutuo e poi quello di acquisto.
Però: punto primo, la casa che devo vendere ha ancora l'ipoteca relativa all'attuale mutuo che andrà chiuso contestualmente all'atto. Quindi ha già su un'ipoteca e non so se sarebbe possibile aprirne un'altra.
Punto secondo mi girano le balle perché scopro queste cose a tre giorni dal preliminare. Effettivamente la tentazione di mandarli aff...e tenermi i 10000 che mi hanno già dato è forte. D'altra parte adesso sto ristrutturando casa nuova e i 60000 del preliminare mi farebbero parecchio comodo...
Ah, aggiungo che comunque dopo il rogito le chiavi di casa restano a me per altri due mesi e che, se i soldi del rogito mi arrivano 10 gg dopo la stipula del contratto a me non cambia nulla.
Vorrei solo la certezza che, se al termine dei 10 gg non viene erogato il mutuo per cause dipendenti dal mutuatario (ovviamente io non mi metto a vendere casa a qualcun altro), il contratto è risolto e la caparra resta a me. Fine.

 

[Galerkin]

Forse questa discussione potrebbe tornare utile

Godere da subito

Discussione interessante. Noto che nessuno ancora ha risposto alla domanda: che succede se in quei 10 giorni l'acquirente fallisce e la banca non concede il mutuo?
Solitamente negli atti di compravendita è scritto che la proprietà e il possesso legale si acquiscono alla firma dell'atto stesso. Si può scrivere che si acquisiscono alla piena disponibilità della parte venditrice della somma pattuita come prezzo, comprensiva della parte mutuata?

 

[geomarc]

Se l'abitazione rimane a te ancora per due mesi dopo il rogito, è chiaro che il possesso non si trasferisce alla data dell'atto.
Per quanto riguarda il trasferimento della proprietà, nutro diversi dubbi sull'ipotesi prospettata. L'unico sistema che conosco è il patto di riservato dominio, che è cosa assai più articolata e certamente non consigliabile nel caso di erogazione di un mutuo.

 

[beowulf56]

La tempistica mi è chiarissima e avevo visto che c'è la possibilità di fare prima l'atto del mutuo e poi quello di acquisto.
Però: punto primo, la casa che devo vendere ha ancora l'ipoteca relativa all'attuale mutuo che andrà chiuso contestualmente all'atto. Quindi ha già su un'ipoteca e non so se sarebbe possibile aprirne un'altra.
Punto secondo mi girano le balle perché scopro queste cose a tre giorni dal preliminare. Effettivamente la tentazione di mandarli aff...e tenermi i 10000 che mi hanno già dato è forte. D'altra parte adesso sto ristrutturando casa nuova e i 60000 del preliminare mi farebbero parecchio comodo...
Ah, aggiungo che comunque dopo il rogito le chiavi di casa restano a me per altri due mesi e che, se i soldi del rogito mi arrivano 10 gg dopo la stipula del contratto a me non cambia nulla.
Vorrei solo la certezza che, se al termine dei 10 gg non viene erogato il mutuo per cause dipendenti dal mutuatario (ovviamente io non mi metto a vendere casa a qualcun altro), il contratto è risolto e la caparra resta a me. Fine.

Abbi pazienza ma i termini delle discussioni devono essere evidenziati tutti all'inizio e non a rate altrimenti avrai sempre risposte parziali.
Punto primo: dell'esistenza della precedente ipoteca la banca concedente il mutuo ne è a conoscenza (il notaio l'ha segnalata nella sua relazione preliminare) e sarà cancellata post estinzione del mutuo precedente e quindi è ovvio che dovrà essere iscritta la nuova ipoteca per il mutuo appena concesso e quindi non è un tuo problema.
Punto secondo: pensaci bene prima di mandare all’aria tutto e consulta un legale perché non so se le tue motivazioni reggeranno davanti al magistrato (come ti ho già spiegato la clausola dei 10 giorni è perfettamente legittima e discende dal Testo Unico Bancario).
Con riferimento alle chiavi che restano a te per i successivi due mesi stai confondendo la proprietà (che passa al momento del rogito) con il possesso.
Se leggi con attenzione la mia esperienza vedi che la proprietà delle case l’ho ceduta contestualmente alla consegna degli assegni circolari. Quindi non capisco la tua ultima domanda (vorrei solo la certezza…..).

 

[Galerkin]

Abbi pazienza ma i termini delle discussioni devono essere evidenziati tutti all'inizio e non a rate altrimenti avrai sempre risposte parziali.
Punto primo: dell'esistenza della precedente ipoteca la banca concedente il mutuo ne è a conoscenza (il notaio l'ha segnalata nella sua relazione preliminare) e sarà cancellata post estinzione del mutuo precedente e quindi è ovvio che dovrà essere iscritta la nuova ipoteca per il mutuo appena concesso e quindi non è un tuo problema.
Punto secondo: pensaci bene prima di mandare all’aria tutto e consulta un legale perché non so se le tue motivazioni reggeranno davanti al magistrato (come ti ho già spiegato la clausola dei 10 giorni è perfettamente legittima e discende dal Testo Unico Bancario).
Con riferimento alle chiavi che restano a te per i successivi due mesi stai confondendo la proprietà (che passa al momento del rogito) con il possesso.
Se leggi con attenzione la mia esperienza vedi che la proprietà delle case l’ho ceduta contestualmente alla consegna degli assegni circolari. Quindi non capisco la tua ultima domanda (vorrei solo la certezza…..).

Io quando è iniziata la discussione manco sapevo che era prassi diffusa delle banche posticipare il pagamento del mutuo al venditore...
Comunque ti ringrazio per gli ottimi consigli. Domani sentirò il mio notaio cosa consiglia ma probabilmente farò come dici te: prima atto mutuo e poi rogito. Mi sembra la soluzione migliore e a maggior tutela di tutti.
Devo dire che in questo forum s'imparano un sacco di cose. Ho scritto il 3D che ero tutto incacchiato col potenziale acquirente e il suo notaio e invece scopro che sono stati corretti: potevano tranquillamente omettere la questione e nascondersi dietro un "tempi tecnici della banca" o qualcosa del genere. Così avrei scoperto che certe banche non erogano immediatamente solo dopo il rogito (come capitato nella discussione linkata prima).
Comunque è sconcertante constatare che le banche possono tranquillamente sfilarsi e lasciare acquirente e venditore a scannarsi tra loro: uno con il contratto di vendita perfezionato e l'altro senza una parte dei soldi...

 

[ivan123]

Mi inserisco per non aprire altro thread: credo (spero) di essere in topic.

Stiamo vendendo un appartamento, nel preliminare che l'agenzia ci ha fatto avere pochi giorni fa si prevede che al rogito l'acquirente (che credo debba ricorrere a mutuo) possa pagare con "assegni circolari e/o bonifico bancario istantaneo irrevocabile".

Premesso che di tali questioni siamo del tutto digiuni, mi chiedevo (e chiederei ai molti più ferrati) se non sia più prudente prevedere solo e unicamente assegni circolari (breve ricerca in rete ipotizza che il bonifico - sia pure istantaneo e irrevocabile - non dia piena garanzia di ricevere quanto dovuto).

Grazie in anticipo per ogni eventuale parere.

 

[Napoli1986]

Mi inserisco per non aprire altro thread: credo (spero) di essere in topic.

Stiamo vendendo un appartamento, nel preliminare che l'agenzia ci ha fatto avere pochi giorni fa si prevede che al rogito l'acquirente (che credo debba ricorrere a mutuo) possa pagare con "assegni circolari e/o bonifico bancario istantaneo irrevocabile".

Premesso che di tali questioni siamo del tutto digiuni, mi chiedevo (e chiederei ai molti più ferrati) se non sia più prudente prevedere solo e unicamente assegni circolari (breve ricerca in rete ipotizza che il bonifico - sia pure istantaneo e irrevocabile - non dia piena garanzia di ricevere quanto dovuto).

Grazie in anticipo per ogni eventuale parere.

È più facile essere truffati con assegno circolare che con bonifico irrevocabile.

È pieno il web di truffe con assegni circolari.

Con il bonifico una volta che ci sono i soldi sul tuo conto non si può fare nulla.

E comunque truffare durante la vendita di una casa con assegni circolari scoperti come se fosse un rolex è cosa altamente improbabile.

 

[ivan123]

È più facile essere truffati con assegno circolare che con bonifico irrevocabile.

È pieno il web di truffe con assegni circolari.

Con il bonifico una volta che ci sono i soldi sul tuo conto non si può fare nulla.

E comunque truffare durante la vendita di una casa con assegni circolari scoperti come se fosse un rolex è cosa altamente improbabile.

Grazie del tuo parere. I dubbi mi sono venuti leggendo qui:

Il bonifico irrevocabile e sicuro?.

Poi probabilmente mi sto preoccupando di nulla (purtroppo tendo al pessimismo, che spesso ti rovina l'esistenza).

 

[beowulf56]

Grazie del tuo parere. I dubbi mi sono venuti leggendo qui:

Il bonifico irrevocabile e sicuro?.

Poi probabilmente mi sto preoccupando di nulla (purtroppo tendo al pessimismo, che spesso ti rovina l'esistenza).

Troverai i sostenitori dell'una e dell'altra soluzione. Se entrambi gli atti (compravendita e mutuo) sono stipulati nei locali della banca che eroga il mutuo e gli assegni circolari sono consegnati dall'addetto della banca non riterrei che ci sono rischi di truffe.

 

[Napoli1986]

Troverai i sostenitori dell'una e dell'altra soluzione. Se entrambi gli atti (compravendita e mutuo) sono stipulati nei locali della banca che eroga il mutuo e gli assegni circolari sono consegnati dall'addetto della banca non riterrei che ci sono rischi di truffe.

Dipende anche dalla banca.
Fineco ad esempio non permette di fare atto presso i propri locali.
Fa bonifico irrevocabile in giornata.

 

[beowulf56]

Dipende anche dalla banca.
Fineco ad esempio non permette di fare atto presso i propri locali.
Fa bonifico irrevocabile in giornata.

Non mi sembra che Fineco sia ricordata per la banca che eroga il maggior volume di mutui.
Avessi scritto Banca Intesa e/o Unicredit avrei capito ma francamente Fineco non fa testo. Poi se la tua banca non permette di fare gli atti presso le sue filiali hai risolto il tuo dubbio.