ROI IMMOBILIARE

[Bose]

Ragazzi buongiorno,
apro un'altra discussione per lo stesso immobile che avevo già chiesto informazioni...
Allora, inizialmente stavo valutando un immobile, un cielo terra per l'esattezza che comprende 2 trilocali rispettivamente al piano primo e al piano secondo con sotto tre box indipendenti, di cui due doppi.
Un paio di mesi fa, la casa era a 75 o 79K, io dopo un attenta visione e dopo un sopralluogo con il mio tecnico di fiducia, gli ho fatto fare un computo metrico al volo, e diciamo che di per se la casa non produce plusvalenze ma il "guadagno" sono solo le detrazione tra il 50% e il 65%.
Valutando bene la cosa, escono altri problemi, prezzi edili in continua crescita, cessione al del credito al 20% (ho poca irpef residua), asseverazioni e visto di conformità a prezzi non tanto onesti.
Al netto di tutto ciò, offro 50K e niente, non accettano.
Mi chiama l'altro giorno l'agenzia e mi dice che il proprietario è propenso a scendere a 55k, rispondo che ci voglio pensare.
Ieri nei momenti in cui la mia testa si perde via, mi viene un idea che condivido con voi:
E se prendessi questa casa a 50K, sistemandola con tinteggiature e migliorie varie, per affittarla a 400,00 al mese, dite che può aver senso?
O magari ristrutturandola quando tornano prezzi umani (sempre che resti attivo il 50% e 65%), dite che ha senso?
Tornando alla prima ipotesi, e qui Ercash ha esperienza, il ROI sarebbe 10 anni circa.
Tipo: 800x12=9.600,00-21% cedolare 7.584,00 - 1.600,00 di imu 5.984,00 "netti".
Ergo, in 9/10 anni l'immobile si paga...

 

[Nemor]

Ragazzi buongiorno,
apro un'altra discussione per lo stesso immobile che avevo già chiesto informazioni...
Allora, inizialmente stavo valutando un immobile, un cielo terra per l'esattezza che comprende 2 trilocali rispettivamente al piano primo e al piano secondo con sotto tre box indipendenti, di cui due doppi.
Un paio di mesi fa, la casa era a 75 o 79K, io dopo un attenta visione e dopo un sopralluogo con il mio tecnico di fiducia, gli ho fatto fare un computo metrico al volo, e diciamo che di per se la casa non produce plusvalenze ma il "guadagno" sono solo le detrazione tra il 50% e il 65%.
Valutando bene la cosa, escono altri problemi, prezzi edili in continua crescita, cessione al del credito al 20% (ho poca irpef residua), asseverazioni e visto di conformità a prezzi non tanto onesti.
Al netto di tutto ciò, offro 50K e niente, non accettano.
Mi chiama l'altro giorno l'agenzia e mi dice che il proprietario è propenso a scendere a 55k, rispondo che ci voglio pensare.
Ieri nei momenti in cui la mia testa si perde via, mi viene un idea che condivido con voi:
E se prendessi questa casa a 50K, sistemandola con tinteggiature e migliorie varie, per affittarla a 400,00 al mese, dite che può aver senso?
O magari ristrutturandola quando tornano prezzi umani (sempre che resti attivo il 50% e 65%), dite che ha senso?
Tornando alla prima ipotesi, e qui Ercash ha esperienza, il ROI sarebbe 10 anni circa.
Tipo: 800x12=9.600,00-21% cedolare 7.584,00 - 1.600,00 di imu 5.984,00 "netti".
Ergo, in 9/10 anni l'immobile si paga...

Bisognerebbe capire se l'esplosione dei prezzi per ristrutturare, in genere prezzi edili/materiali ( piu' in generale l'inflazione ) rimane oramai su questo trend oppure se si torna verso quella che prima era la normalita' ( sicuramente i vari superbonus hanno dato il loro contributo).. Nel primo caso ti direi di acquistare ( non ho poi capito se spendi 50/55k o se ci devi aggiungere altre spese ).
Nel secondo caso ti direi di stare fermo, perche' arriveranno tempi migliori, ma bisognerebbe nell'uno o nell'altro caso avere la sfera di cristallo..
Ad oggi onestamente se non si trova qualcosa che rende davvero tanto ( per dire preferirei decisamente avere un immobile pagato 100k che rende 800 al mese che non uno comprato a 50k che ne rende 400 ) me ne starei bello fermo. Anche perche' con i tassi in risalita, spread che sale, iniziano ad essere interessanti le obbligazioni, oramai i TDS italici a 10 anni si avviano a rendere il 3% netto, ma questo come dicevo prima va visto in un trend di medio /lungo periodo.

 

[Bose]

Ciao Nemor, se ristrutturassi i prezzi sono alti, allego sotto ipotesi di spesa (l'affitto non è correlato alla seconda opzione e cioè di prendere e lasciare l'immobile così).
Nel caso comprassi a 50K c'è da aggiungere l'atto che ho dimenticato di menzionare e le spese di rispristino minime (calcoliamo un 10K per tinteggiare il tutto e sistemare qua e la).

 

[Nemor]

Ciao Nemor, se ristrutturassi i prezzi sono alti, allego sotto ipotesi di spesa (l'affitto non è correlato alla seconda opzione e cioè di prendere e lasciare l'immobile così).
Nel caso comprassi a 50K c'è da aggiungere l'atto che ho dimenticato di menzionare e le spese di rispristino minime (calcoliamo un 10K per tinteggiare il tutto e sistemare qua e la).

E' da un po' che non seguo, ma le spese di ristrutturazione mi sembrano esagerate.. Pensa poi se tra 10/15 anni devi mettere mano a qualcosa, ti mangi i guadagni di anni di affitto. Quello che avrebbe senso fare adesso, sarebbe prendere qualcosa, sicuramente a sconto, ma da spenderci il meno possibile, tipo ritinteggiare e poco altro, stessa cosa per il futuro..
Ripeto, personalmente adesso starei fermo con gli immobili, la speranza e' che la fiammata inflattiva e l'esplosione dei prezzi dobuti anche ai vari bonus si fermi, intanto accumuli liquidita' o investi in altro, le occasioni arrivano sempre.

P.S.
Il cappotto ( per dire ) va bene per l'inquilino che spende di meno in energia ( cosi' come il riscaldamento a pavimento ) ma a te non porta nessun giovamento, poi quando dovrai fare manutenzione, sono migliaia di euro.

 

[Bose]

Si si spese folli, ma veramente!
Fermi mai, io dico che bisogna essere pronti, è diverso, nel frattempo si accumula liquidità.
Ecco perché sparo sempre basso su eventuali acquisti, rimangono briciole a tutti a entrambi se non si sta attenti, a chi vende e a chi investe.
Solo che il primo a volte è costretto, il secondo può decidere e non accontentarsi, e io non lavoro e rischio per briciole.
Nemor, concordo in tutto, ma sotto i 50K due trilocali con 3 garage, di cui 2 doppi, dubito che si trovino a meno, poi certo, come dici tu, la sfera di cristallo non ce l'ha nessuno...
Intanto medito e grazie per la tua considerazione.

 

[Bose]

P.S.
Il cappotto ( per dire ) va bene per l'inquilino che spende di meno in energia ( cosi' come il riscaldamento a pavimento ) ma a te non porta nessun giovamento, poi quando dovrai fare manutenzione, sono migliaia di euro.[/QUOTE]

Sfondi una porta aperta con me, assolutamente d'accordo...
Forse preferire l'opzione per il riscaldamento a pavimento e caldaia a condensazione solo per il valido e poco altruista motivo che se non erro va nel 65% (caldaia a condensazione e riscaldamento a pavimento).
Nel caso del riscaldamento tradizionale e caldaia a condensazione, metterei solo la caldaia e forse le valvole termostatiche al 65%, resto del riscaldamento al 50%.
Certo, poi bisogna fare due conti con preventivi alla mano e vedere se con quel 15% in più il gioco vale la candela, con pochi euro di differenza, ovviamente il riscaldamento a pavimento è cmq un surplus in più che dai all'appartamento e questo sia in caso lo si affitti che per vendere.
Ovvio la cosa si deve limitare a questo.
Cappotto, fv e pompa di calore, a mio avviso possono andare a farsi benedire...

 

[FraGiorgio]

Sè porti effettivamente a casa il 10% netto non è un brutto affare. Sei sicuro che si riesca ad affittare facilmente a gente tendenzialmente non morosa o piantagrane?

 

[er cash]

Ciao Nemor, se ristrutturassi i prezzi sono alti, allego sotto ipotesi di spesa (l'affitto non è correlato alla seconda opzione e cioè di prendere e lasciare l'immobile così).
Nel caso comprassi a 50K c'è da aggiungere l'atto che ho dimenticato di menzionare e le spese di ripristino minime (calcoliamo un 10K per tinteggiare il tutto e sistemare qua e la).

1. Non hai usato leva finanziaria
2. Perche calcoli ROI sul valore teorico dell'immobile? Devi calcolarlo sul tuo investimento effettivo...
3. Meglio calcolare IRR se intendi mettere l'immobile a reddito

Quando hai IRR fai 72/irr/100 avrai un indice sintetico che a me piace molto che e' "years to double", cioe' quanti anni per raddoppiare il capitale investito.

 

[er cash]

Sè porti effettivamente a casa il 10% netto non è un brutto affare. Sei sicuro che si riesca ad affittare facilmente a gente tendenzialmente non morosa o piantagrane?

Un grande "se"...

 

[Bose]

Sè porti effettivamente a casa il 10% netto non è un brutto affare. Sei sicuro che si riesca ad affittare facilmente a gente tendenzialmente non morosa o piantagrane?

Il 10% è ipotetico, sai bene che fino a quando rivendi non lo saprai mai!!!
Per affittare finora non mi è andata male, mai perso un mese da nessuno, rompiscatole si, ma relativamente con richieste fattibili...

 

[Bose]

1. Non hai usato leva finanziaria
2. Perche calcoli ROI sul valore teorico dell'immobile? Devi calcolarlo sul tuo investimento effettivo...
3. Meglio calcolare IRR se intendi mettere l'immobile a reddito

Quando hai IRR fai 72/irr/100 avrai un indice sintetico che a me piace molto che e' "years to double", cioe' quanti anni per raddoppiare il capitale investito.

No Ercash, sono contrario ai mutui, tra interessi e atti dello stesso vedo un contro senso per chi ha tanta liquidità...
Cito il roi per il ritorno dell'investimento sulla liquidità che tiro fuori, praticamente in 10 circa con gli ipotetici affitti mi pago l'immobile, poi discesa...
Non ero a conoscenza del IRR, nel mio caso come va calcolato?

 

[er cash]

No Ercash, sono contrario ai mutui, tra interessi e atti dello stesso vedo un contro senso per chi ha tanta liquidità...
Cito il roi per il ritorno dell'investimento sulla liquidità che tiro fuori, praticamente in 10 circa con gli ipotetici affitti mi pago l'immobile, poi discesa...
Non ero a conoscenza del IRR, nel mio caso come va calcolato?

La leva finanziaria e' uno strumento imprescindibile. La liquidita a disposizione e' irrilevante nella valutazione nell'utilizzo della leva o meno, conta il flusso di cassa.
Nessun INVESTIMENTO immobiliare si fa senza leva.
Se calcoli IRR capisci perche.

Se applicassi i miei parametri sui tuoi dati verrebbe IRR a 10 anni di 4.22% e 17 YTD... non in leva
Con un mutuo al 70% LTV, 3% interesse per 20 anni YTD diventa 14 anni... recuperati 3 anni. Questo numero a parita di rischio e' in realta l'unica cosa che conta.

Il mio target per investitori e' un YTD di 6-7 anni MAX.

Non ho capito perche applichi la cedolare secca se porti crediti fiscali in compensazione
e perche come compensazione hai considerato solo 5.899,60 anziche 10.880... se fosse un limite di capienza allora converrebbe attualizzare...

 

[Bose]

Per il discorso mutuo lo vedremo più avanti, intanto grazie.
Allora, il file allegato in questo post, indica la compravendita e la ristrutturazione (fatto sulla base della prima idea) ma era per vendere e non per affittare.
Allo stato attuale, visto in costi in continua ascesa, % per cessioni del credito alte e con quasi impossibilità della stessa, stavo valutando di comprare lo stesso l'immobile, e sistemarlo alla meglio per affittarlo a 400,00 al mese (mi butto proprio basso).
Quindi la valutazione attuale è su: 800,00x12=9.600,00-21%=7.584,00-1.600,00 IMU= 5.984,00 "netti".

Se ristrutturassi per vendere, ho calcolato quelle cifre perchè incapiente, ma se ristrutturassi non affitterei MAI ma vorrei subito rivendere, mi spiego?

Sono cifre diverse in ballo.

Comprare a 50K per affittare è un rischio basso e ci sta, ma spendere tutta quella cifra per ristrutturare e poi affittare non mi va...

 

[Bose]

Ad oggi onestamente se non si trova qualcosa che rende davvero tanto ( per dire preferirei decisamente avere un immobile pagato 100k che rende 800 al mese che non uno comprato a 50k che ne rende 400 ) me ne starei bello fermo. Anche perche' con i tassi in risalita, spread che sale, iniziano ad essere interessanti le obbligazioni, oramai i TDS italici a 10 anni si avviano a rendere il 3% netto, ma questo come dicevo prima va visto in un trend di medio /lungo periodo.[/QUOTE]

Io tendenzialmente sono più per quello che compri a 50 e affitti a 400, in questo caso ne compri due e hai cmq gli 800,00 di rendita mensili, con un capitale di due appartamenti e non uno.

 

[Nemor]

Io tendenzialmente sono più per quello che compri a 50 e affitti a 400, in questo caso ne compri due e hai cmq gli 800,00 di rendita mensili, con un capitale di due appartamenti e non uno.

Beh intanto devi gestire due inquilini invece di uno, poi allacci, utenze, chi sa cosa altro.. tutte rogne. Moltiplichi gli sforzi X 2

 

[Luzern2]

Ad oggi onestamente se non si trova qualcosa che rende davvero tanto ( per dire preferirei decisamente avere un immobile pagato 100k che rende 800 al mese che non uno comprato a 50k che ne rende 400 ) me ne starei bello fermo. Anche perche' con i tassi in risalita, spread che sale, iniziano ad essere interessanti le obbligazioni, oramai i TDS italici a 10 anni si avviano a rendere il 3% netto, ma questo come dicevo prima va visto in un trend di medio /lungo periodo.

Io tendenzialmente sono più per quello checompri a 50 e affitti a 400, in questo caso ne compri due e hai cmq gli 800,00 di rendita mensili, con un capitale di due appartamenti e non uno.[/QUOTE]

Concordo.
Il problema è trovarli a quei prezzi in zone dove un pò gira ancora l'economia.

 

[er cash]

Ad oggi onestamente se non si trova qualcosa che rende davvero tanto ( per dire preferirei decisamente avere un immobile pagato 100k che rende 800 al mese che non uno comprato a 50k che ne rende 400 ) me ne starei bello fermo. Anche perche' con i tassi in risalita, spread che sale, iniziano ad essere interessanti le obbligazioni, oramai i TDS italici a 10 anni si avviano a rendere il 3% netto, ma questo come dicevo prima va visto in un trend di medio /lungo periodo.

Io tendenzialmente sono più per quello che compri a 50 e affitti a 400, in questo caso ne compri due e hai cmq gli 800,00 di rendita mensili, con un capitale di due appartamenti e non uno.[/QUOTE]

Cosa intendi per rendere tanto?
3% non puo essere attraente mai, figurati in un contesto di inflazione in crescita senza un underlying asset che si apprezzi all'aumentare dell'inflazione.
In un altra discussione ho citato delle cifre. Quelle sono rendimenti possibili nell'immobiliare italiano oggi grazie ovviamente a condizioni che non dureranno per sempre.

 

[er cash]

Concordo.
Il problema è trovarli a quei prezzi in zone dove un pò gira ancora l'economia.

Mah... tutto sto sbattimento per 4800 euri lordi anno e per di piu senza leva???

 

[Bose]

Beh intanto devi gestire due inquilini invece di uno, poi allacci, utenze, chi sa cosa altro.. tutte rogne. Moltiplichi gli sforzi X 2

Due inquilini doppio guadagno...
Allacci utenze già presenti, devo solo attivarli e chi entra se li attiva...

 

[Bose]

Mah... tutto sto sbattimento per 4800 euri lordi anno e per di piu senza leva???

Sono quasi 6.000,00 annui, sembra sulla base delle supposizioni...
E un capitale futuro di 2 appartamenti e 3 box di cui 2 doppi...