Immobiliare Germania: ormai la bolla è diffusa anche nei centri abitati di piccole/me

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

reganam

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19/11/09
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Ogni anno le Poste tedesche chiedono all’Istituto di Amburgo per la l’Economia (HWWI) di elaborare una ricerca sui prezzi degli immobili in Germania, dato che il sistema postale è uno dei grossi investitori nelle case. Questa ricerca è poi un metro di misura per l’intero mercato immobiliare tedesco.

L’ultima edizione della ricerca mostra come la bolla immobiliare in Germania ormai sia uscita dalle grandi città, le cosiddette “Magnifiche 7”, cioè i grandi centri urbani, e ormai si sia allargata più o meno a tutte le città con oltre 100 mila abitanti.

In verde scuro le aree più convenienti, in rosso le aree con un costo più elevato. Nel 2021 il valore degli immobili è cresciuto del 14,1 al netto dell’inflazione, quindi abbiamo una crescita dei valori nominali che si avvicina al 20%. Se non è una bolla questa. Inoltre abbiamo che aree un tempo a basso prezzo ora sono salite vertiginosamente, perfino città dell’ex DDR, mai particolarmente attrattive.

Potsdam, un tempo capitale della DDR, ora ha gli stessi prezzi, praticamente, di Berlino. Ma anche certri come Erfurt, nel mezzo della Turingia, a sua volta nel centro della Germania, hanno visto dei forti aumenti. Ora, senza nulla togliere alla città, perché andare ad abitare a Erfurt?

Una bolla che si diffonde a macchia d’olio, con prezzi elevati anche in cetri medi e aree di vasta dimensione , come la bassa baviera con prezzi fissi sopra i 5 mila euro al mq, indicano anche una grande fragilità dei prezzi, che dipendono da tre fattori:

i prezzi crescono per la campagna di tassi negativi della BCE, che ha reso i mutui tedeschi incredibilmente convenienti. Però questa condizione sta per terminare;
mercati fuori dalle grandi città sono molto più rischiosi, hanno meno possibilità di vedere ulteriori aumenti dei prezzi;
l’andamento demografico tedesco non è positivo. A questo punto la Germania deve solo augurarsi un forte flusso di profughi ucraini che voglia stabilirsi in Germania.
Quindi, appena i tassi dei mutui saliranno, vedremo un bel botto in Germania e non sono concentrato nelle grandi città. Questo botto si porterà dietro anche belle fette di settore creditizio.
 

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Articolo molto interessante, grazie per averlo postato.

Nonostante la bolla, per il rentier e chi fa smart working esistono ancora possibilità di acquisto con ottimo rapporto qualità/prezzo. In particolare, rimane qualche zona verde scuro a sud ovest, a circa 1h30m di auto da Francoforte, Stoccarda e Lussemburgo. Sicuramente in quella zona si trova Pirmasens, una cittadina con economia storicamente fossilizzata sulla produzione di scarpe, e che ultimamente ha sofferto la concorrenza dall'estero.
 
Ultima modifica:
sopra i 2/3 k mq non capisco che cosa restino a fare a casa loro , io me andrei a vivere sull'appennino a mezz'ora dal mare a 0,5/1 k mq
 
sopra i 2/3 k mq non capisco che cosa restino a fare a casa loro , io me andrei a vivere sull'appennino a mezz'ora dal mare a 0,5/1 k mq

Mica possono tutti lavorare da casa

Comunque lo sviluppo immobiliare in Germania è impressionante rispetto a qualche anno fa, enorme quantità di nuove costruzioni.

PS a proposito del tuo post, ho degli amici del centro Italia che vivono in Germania e hanno comprato 7-8 anni fa. ora stanno seriamente pensando di vendere e rientrare proprio per quello che dici
 
:asd: ridicolo, l'Europa poi è oramai un INcontinente. :D
 
Ma non credo c'entri l'europa.

È successo in tutto il mondo, ho ancora amici in australia, canada e un paio negli stati uniti, mi raccontano tutti le stesse cose. Ci sono città dove nel giro di 10 anni il valore delle case ha fatto 2.5x. C'è una che mi raccontava come solo a gennaio 2022 la quotazione della sua casa è salita di 50k (in UN MESE).

La storia più assurda è di uno che vive quasi gratis nel suo appartamento con 2 stanze perché il contratto di affitto che ha fatto 5 anni prima puo' salire solo del 4/5% l'anno (tra l'altro bloccato per 2 anni durante il covid per regola regionale) ma nel frattempo le case della sua zona (in quei 5 anni) hanno fatto una roba come il 100% di valore quindi adesso affitta l'altra stanza a quasi il prezzo che lui paga di affitto col vecchio contratto.

I tassi sono stati bassi un po ovunque negli ultimi anni.

In europa tutto sommato la situazione sembra ancora a livelli "normali".
 
Ma non credo c'entri l'europa.

È successo in tutto il mondo, ho ancora amici in australia, canada e un paio negli stati uniti, mi raccontano tutti le stesse cose. Ci sono città dove nel giro di 10 anni il valore delle case ha fatto 2.5x. C'è una che mi raccontava come solo a gennaio 2022 la quotazione della sua casa è salita di 50k (in UN MESE).

La storia più assurda è di uno che vive quasi gratis nel suo appartamento con 2 stanze perché il contratto di affitto che ha fatto 5 anni prima puo' salire solo del 4/5% l'anno (tra l'altro bloccato per 2 anni durante il covid per regola regionale) ma nel frattempo le case della sua zona (in quei 5 anni) hanno fatto una roba come il 100% di valore quindi adesso affitta l'altra stanza a quasi il prezzo che lui paga di affitto col vecchio contratto.

I tassi sono stati bassi un po ovunque negli ultimi anni.

In europa tutto sommato la situazione sembra ancora a livelli "normali".

Strano anche il Giappone. Allora per quanto se ne dica, la demografia incide più di quello che si pensi...
 
Forse e' anche dovuto al fatto che la Germania e' un paese a forte immigrazione, specie proveniente dall'Est Europa.
 
Forse e' anche dovuto al fatto che la Germania e' un paese a forte immigrazione, specie proveniente dall'Est Europa.

È altamente probabile che sia quello il motivo, spiegherebbe anche come mai extra-Europa la situazione sia peggiore perché ovviamente c'è più gente che fa Europa > extra Europa piuttosto che il contrario.
 
Tassi bassi e demografia decente determinano la bolla immobiliare

Vedremo se e quanto la BCE alzerà i tassi
 
Perché si parla di bolla ignorando il fatto che in Germania negli ultimi 20 anni il costo dell'abitazione è stato incredibilmente sottodimensionato rispetto agli stipendi medi? Io vedo solo un adeguamento.
 
Dove si parla di bolla?

Qua
"Asset e garanzie sopravvalutate rappresentano una vulnerabilità - ha detto Buch presentando il rapporto - Il focus qui è sui prezzi degli immobili residenziali, che ancora una volta hanno visto un forte aumento, crescendo ad un tasso medio del 6,7% nel 2020".

"L'impatto delle correzioni dei prezzi può essere sottovalutato", ha affermato la vicepresidente della Bundesbank, aggiungendo che "i nostri calcoli mostrano che i prezzi degli immobili residenziali sono dal 10 al 30% più alti di quanto giustificato dai loro fondamentali", in particolar modo in quelli al di fuori delle aree urbane. "Il credito sta crescendo rapidamente, le valutazioni di mercato sono elevate e la consapevolezza del rischio sta diminuendo - ha aggiunto - L'indicatore di allerta precoce della Bundesbank, che stima la probabilità di crisi finanziarie, ha continuato ad aumentare durante la pandemia".

Oppure qui: Bce vede rischio crescente esplosione bolla immobiliare
Il mercato immobiliare della zona euro si sta surriscaldando, incrementando le possibilità di una correzione sia nel segmento residenziale che in quello commerciale, secondo lo stability report pubblicato oggi dalla Banca centrale europea
I rischi di una correzione dei prezzi a medio termine sono aumentati sostanzialmente, viste le stime crescenti di una supervalutazione dei prezzi delle case" si legge nel report semestrale della Bce.
 
Quindi bolla sarebbe una differenza del 10% rispetto a non meglio definiti fondamentali?

L'articolo riporta 10-30%, bisognerebbe leggere la pubblicazione della Buba, in genere dovrebbe essere spiegato in modo più tecnico i modelli utilizzati. L'articolo di giornale, rivolgendosi ad un pubblico generalista, immagino semplifichi molto.
 
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