Permuta immobiliare con costruttore?
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Il decennio d?oro del risparmio gestito è probabilmente agli sgoccioli e siamo sull?orlo di quella che qualcuno ha definito ?the biggest tightening in history?, che non sarà priva di conseguenze per i gestori patrimoniali.Mediobanca Securities in un report dal titolo ?The Great Reset? rimarca come l?aumento dell?inflazione sta avendo un impatto sui consumi e prolungati
Hedging: ridurre il rischio di portafoglio in un contesto di mercato turbolento
L'hedging prevede la creazione di una posizione nella direzione opposta riducendo il rischio per l'investitore in un contesto di mercato incerto
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  1. #1
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    Permuta immobiliare con costruttore?

    Buongiorno a tutti,
    Ho un terreno edificabile con cubatura sufficiente ad edificare una palazzina di 6-8 appartamenti.
    Sono indecisa se sia meglio venderla per contanti oppure fare una permuta immobiliare col costruttore, cioè cedere il terreno in cambio di appartamenti da costruire (come prima casa, è una zona che mi piace molto). Al di là del discorso meramente valutativo e di convenienza economica, l'aspetto che mi interessa chiarire è quello del rischio.
    E' sufficiente una fidejussione per essere tranquilli in questi casi?

    Se ci sono degli esperti o persone che hanno già fatto operazioni di questo tipo, vorrei avere qualche dritta su come tutelarsi.

  2. #2

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    Citazione Originariamente Scritto da rubner Visualizza Messaggio
    Buongiorno a tutti,
    Ho un terreno edificabile con cubatura sufficiente ad edificare una palazzina di 6-8 appartamenti.
    Sono indecisa se sia meglio venderla per contanti oppure fare una permuta immobiliare col costruttore, cioè cedere il terreno in cambio di appartamenti da costruire (come prima casa, è una zona che mi piace molto). Al di là del discorso meramente valutativo e di convenienza economica, l'aspetto che mi interessa chiarire è quello del rischio.
    E' sufficiente una fidejussione per essere tranquilli in questi casi?

    Se ci sono degli esperti o persone che hanno già fatto operazioni di questo tipo, vorrei avere qualche dritta su come tutelarsi.
    Premetto che non ho mai fatto un’operazione del genere ma ne vorrei capire il meccanismo.
    In buona sostanza dai pochi dati a disposizione la tua alternativa è tra queste due ipotesi:
    1)Vendere il terreno ed incassare cash poniamo 100;
    2)Vendere il terreno e prevedere come corrispettivo della vendita al termine della costruzione (che durerà??) n appartamenti per un valore totale di 100. In questo caso stai finanziando l'impresa di costruzioni e ti sobbarchi il rischio di aspettare che la costruzione venga regolarmente terminata in modo da poterti intestare gli appartamenti. Questo rischio verrebbe mitigato dal rilascio da parte di un Istituto di Credito (immagino) di una fideiussione “a prima richiesta e senza eccezioni” (anche questo immagino). Sulla completa tutela di questo tipo di fideiussione ci sarebbero inoltre dei ragionamenti da fare.
    Francamente se queste assunzioni sono corrette non vedo la convenienza della seconda ipotesi anche perché nulla ti vieta, nella prima ipotesi, di prenotare questi appartamenti in sede di vendita del terreno se veramente saranno così particolari e la zona ti piace.
    Ovviamente se ci sono altri dati/elementi di valutazione in tuo possesso la situazione potrebbe cambiare.

  3. #3

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    2) in genere ci si accorda su un valore maggiore di 100. Ad esempio 120 o 125. Comunque un rischio c'è.

  4. #4
    L'avatar di reganam
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    Se si fanno le cose fatte bene non c é rischio per il venditore, ma crea grossi problemi al costruttore.
    Permuta di terreno con appartamento da costruire
    Accade spesso che un privato proprietario di un terreno edificabile trasferisca ad un costruttore la proprietà del terreno a fronte del trasferimento di una unità immobiliare da costruire sul terreno stesso.

    Si tratta della permuta di bene presente con bene futuro. Questa prassi è abbastanza diffusa nella pratica immobiliare: il proprietario del terreno (edificabile) accetta di ottenere, in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, invece del denaro, una o più unità immobiliari di futura costruzione.

    Mentre la proprietà dell’area si trasferisce immediatamente, quella degli appartamenti si trasferirà solo al momento in cui questi saranno costruiti.

    Le perplessità dei costruttori
    Il contratto in esame è frequentemente usato nella pratica e nell’attuale periodo di scarsa liquidità del mercato, in quanto consente al costruttore di acquistare la proprietà del terreno senza esborso di denaro. D’altra parte, però, con questo tipo di contratto i contraenti “bloccano”, per così dire, il prezzo di mercato del futuro immobile da costruire. E i costruttori non amano questa tipologia di contratto quando hanno prospettiva che i prezzi di mercato tenderanno ad aumentare nel breve periodo.

    Inoltre con questo contratto si esclude dalla possibilità di

    di ipotecare quella porzione (futura) di immobile che passerà al permutante, con gravi difficoltà di ottenere un mutuo da una banca per iniziare i lavori di costruzione.

    La banca vuole ipotecare tutto, tutto il terreno edificabile, per far estendere l’ipoteca a tutto quello che sarà costruito sopra, mente con la permuta di cosa presente con cosa futura il venditore del terreno, ancorchè non sia ancora proprietario perchè il bene non esiste, avrà il diritto di proprietà automaticamente al momento della costruzione, con priorità di grado sulla eventuale ipoteca della banca.

    Qualora vi venissero prospettate soluzioni diverse da quella che stiamo esponendo (che è la più sicura!) rivolgetevi con fiducia al vostro notaio che saprà consigliarvi illustrandovi i vantaggi e i rischi connessi!

    Planimetrie, capitolato, e atto di precisazione catastale
    Naturalmente nel contratto di permuta dovranno essere dettagliate le caratteristiche costruttive dell’immobile da costruire, andrà allegato un Capitolato relativo ai materiali da utilizzare nella costruzione e dovranno essere allegate delle piantine che individuano il futuro immobile.

    A costruzione ultimata sarà necessario stipulare un atto di precisazione catastale ossia un atto ricognitivo mediante il quale le unità immobiliari vengono catastalmente individuate e con il quale viene fatto risultare il passaggio di proprietà nei Pubblici Registri Immobiliari.

    Le tutele di legge per la permuta
    Poichè il trasferimento del bene futuro avverrà solo al momento in cui questo sarà costruito, si pone l’esigenza di tutelare il proprietario dal rischio di inadempimento da parte del costruttore e dal rischio di fallimento dello stesso.

    Quanto al primo punto, la conclusione di un unitario contratto di permuta di cosa presente con cosa futura garantisce l’alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura dall’inadempimento da parte del costruttore dell’obbligo assunto in tale contratto di permuta, ovvero di procurare la venuta ad esistenza del bene futuro secondo le modalità costruttive individuate nel contratto di permuta, o nel capitolato a questo allegato, in quanto lo stesso alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura potrà fare valere, nei confronti della controparte, il rimedio della risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e ss. c.c.

    Quanto al secondo punto, il D.Lgs. 122/05 prevede una serie di tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire quali l’obbligo di consegna del costruttore di una fidejussione per un importo pari al valore dei beni ricevuti.

    notaio Massimo d’Ambrosio

  5. #5

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    Se il lotto è in buona posizione e il prezzo di vendita degli appartamenti finiti è alto, cerca di farlo da sola, magari con tuo fratello o qualcuno che conosce la materia di cui ti puoi fidare.

    Io direi, o vendi ad un estraneo e incassi, o lo fai direttamente. Fare un permuta totale con una impresa è molto, molto, complesso a livello contrattuale. Anche utilizzando il migliore avvocato e commercialista non riesci a prevedere sempre tutto in anticipo, insomma ti sfugge sempre qualcosa.
    Le fideiussioni sono fondamentali e indispensabili, ma il problema è che l' impresa per stare sul sicuro pretende che gli cedi una buona parte del tuo guadagno, per esempio 4 appartamenti dei 6, quindi una operazione da ponderare molto bene.

  6. #6
    L'avatar di reganam
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    Citazione Originariamente Scritto da Hunt Visualizza Messaggio
    Se il lotto è in buona posizione e il prezzo di vendita degli appartamenti finiti è alto, cerca di farlo da sola, magari con tuo fratello o qualcuno che conosce la materia di cui ti puoi fidare.

    Io direi, o vendi ad un estraneo e incassi, o lo fai direttamente. Fare un permuta totale con una impresa è molto, molto, complesso a livello contrattuale. Anche utilizzando il migliore avvocato e commercialista non riesci a prevedere sempre tutto in anticipo, insomma ti sfugge sempre qualcosa.
    Le fideiussioni sono fondamentali e indispensabili, ma il problema è che l' impresa per stare sul sicuro pretende che gli cedi una buona parte del tuo guadagno, per esempio 4 appartamenti dei 6, quindi una operazione da ponderare molto bene.
    Tu di sicuro queste operazioni non le hai mai fatte perché parli di percentuali assurde, un terreno a strapagarlo é 1 su 5 .

  7. #7

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    Citazione Originariamente Scritto da reganam Visualizza Messaggio
    Tu di sicuro queste operazioni non le hai mai fatte perché parli di percentuali assurde, un terreno a strapagarlo é 1 su 5 .
    Dipende che impresa trovi. Una impresa seria, che sa fare i conti si cautela da tutti i rischi.

  8. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da beowulf56 Visualizza Messaggio
    Premetto che non ho mai fatto un’operazione del genere ma ne vorrei capire il meccanismo.
    In buona sostanza dai pochi dati a disposizione la tua alternativa è tra queste due ipotesi:
    1)Vendere il terreno ed incassare cash poniamo 100;
    2)Vendere il terreno e prevedere come corrispettivo della vendita al termine della costruzione (che durerà??) n appartamenti per un valore totale di 100. In questo caso stai finanziando l'impresa di costruzioni e ti sobbarchi il rischio di aspettare che la costruzione venga regolarmente terminata in modo da poterti intestare gli appartamenti. Questo rischio verrebbe mitigato dal rilascio da parte di un Istituto di Credito (immagino) di una fideiussione “a prima richiesta e senza eccezioni” (anche questo immagino). Sulla completa tutela di questo tipo di fideiussione ci sarebbero inoltre dei ragionamenti da fare.
    Francamente se queste assunzioni sono corrette non vedo la convenienza della seconda ipotesi anche perché nulla ti vieta, nella prima ipotesi, di prenotare questi appartamenti in sede di vendita del terreno se veramente saranno così particolari e la zona ti piace.
    Ovviamente se ci sono altri dati/elementi di valutazione in tuo possesso la situazione potrebbe cambiare.
    Direi che le cose sono all'incirca come le hai descritte. La convenienza per il costruttore è non avere l'esborso monetario immediato, per cui solitamente nelle permute il terreno viene valorizzato qualcosa di più rispetto al prezzo di una compravendita in contanti.
    Dal mio punto di vista il mio scopo non è ottenere una valorizzazione più alta, semplicemente mi piace la zona, tant'è che mi dispiace vendere. Diciamo che sono influenzata da fattori sentimentali e non razionali, per questo ho voluto chiedere un consiglio.

  9. #9
    L'avatar di rubner
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    Citazione Originariamente Scritto da broken brick Visualizza Messaggio
    2) in genere ci si accorda su un valore maggiore di 100. Ad esempio 120 o 125. Comunque un rischio c'è.
    Sì esatto

  10. #10
    L'avatar di rubner
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    Citazione Originariamente Scritto da reganam Visualizza Messaggio
    Se si fanno le cose fatte bene non c é rischio per il venditore, ma crea grossi problemi al costruttore.
    Permuta di terreno con appartamento da costruire
    Accade spesso che un privato proprietario di un terreno edificabile trasferisca ad un costruttore la proprietà del terreno a fronte del trasferimento di una unità immobiliare da costruire sul terreno stesso.

    Si tratta della permuta di bene presente con bene futuro. Questa prassi è abbastanza diffusa nella pratica immobiliare: il proprietario del terreno (edificabile) accetta di ottenere, in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, invece del denaro, una o più unità immobiliari di futura costruzione.

    Mentre la proprietà dell’area si trasferisce immediatamente, quella degli appartamenti si trasferirà solo al momento in cui questi saranno costruiti.

    Le perplessità dei costruttori
    Il contratto in esame è frequentemente usato nella pratica e nell’attuale periodo di scarsa liquidità del mercato, in quanto consente al costruttore di acquistare la proprietà del terreno senza esborso di denaro. D’altra parte, però, con questo tipo di contratto i contraenti “bloccano”, per così dire, il prezzo di mercato del futuro immobile da costruire. E i costruttori non amano questa tipologia di contratto quando hanno prospettiva che i prezzi di mercato tenderanno ad aumentare nel breve periodo.

    Inoltre con questo contratto si esclude dalla possibilità di

    di ipotecare quella porzione (futura) di immobile che passerà al permutante, con gravi difficoltà di ottenere un mutuo da una banca per iniziare i lavori di costruzione.

    La banca vuole ipotecare tutto, tutto il terreno edificabile, per far estendere l’ipoteca a tutto quello che sarà costruito sopra, mente con la permuta di cosa presente con cosa futura il venditore del terreno, ancorchè non sia ancora proprietario perchè il bene non esiste, avrà il diritto di proprietà automaticamente al momento della costruzione, con priorità di grado sulla eventuale ipoteca della banca.

    Qualora vi venissero prospettate soluzioni diverse da quella che stiamo esponendo (che è la più sicura!) rivolgetevi con fiducia al vostro notaio che saprà consigliarvi illustrandovi i vantaggi e i rischi connessi!

    Planimetrie, capitolato, e atto di precisazione catastale
    Naturalmente nel contratto di permuta dovranno essere dettagliate le caratteristiche costruttive dell’immobile da costruire, andrà allegato un Capitolato relativo ai materiali da utilizzare nella costruzione e dovranno essere allegate delle piantine che individuano il futuro immobile.

    A costruzione ultimata sarà necessario stipulare un atto di precisazione catastale ossia un atto ricognitivo mediante il quale le unità immobiliari vengono catastalmente individuate e con il quale viene fatto risultare il passaggio di proprietà nei Pubblici Registri Immobiliari.

    Le tutele di legge per la permuta
    Poichè il trasferimento del bene futuro avverrà solo al momento in cui questo sarà costruito, si pone l’esigenza di tutelare il proprietario dal rischio di inadempimento da parte del costruttore e dal rischio di fallimento dello stesso.

    Quanto al primo punto, la conclusione di un unitario contratto di permuta di cosa presente con cosa futura garantisce l’alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura dall’inadempimento da parte del costruttore dell’obbligo assunto in tale contratto di permuta, ovvero di procurare la venuta ad esistenza del bene futuro secondo le modalità costruttive individuate nel contratto di permuta, o nel capitolato a questo allegato, in quanto lo stesso alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura potrà fare valere, nei confronti della controparte, il rimedio della risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e ss. c.c.

    Quanto al secondo punto, il D.Lgs. 122/05 prevede una serie di tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire quali l’obbligo di consegna del costruttore di una fidejussione per un importo pari al valore dei beni ricevuti.

    notaio Massimo d’Ambrosio
    Grazie per il chiarimento.
    Alcuni notai suggeriscono addirittura di fare due contratti distinti invece della permuta. Un contratto di compravendita per il terreno e un contratto per acquisto delle unità immobiliari da costruire (con anticipi a Sal come si usa normalmentee e fidejussione ex D.Lgs. 122/05).
    Questo per una serie di problematiche legali legate alla permuta di cosa presente con cosa futura.

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