Permuta immobiliare con costruttore?
Liz Truss fa inversione a U e ritira il taglio delle tasse sui più ricchi, sterlina in rally
Inversione a U del governo Truss sul tagli delle tasse ai ricchi. Stamattina il Cancelliere dello Scacchiere, Kwasi Kwarteng, ha annunciato che verrà annullato il piano per abolire l?aliquota fiscale massima del 45%. Un dietrofront che arriva a soli 10 giorni dal varo del mini-budget che aveva provocato una violenta reazione dei mercati con sterlina
Allarme default Credit Suisse, mercati parlano di Lehman Moment. Boom CDS per proteggersi dai bond
Credit Suisse sul punto di lanciare un SOS, i mercati paventano il peggio per il colosso bancario svizzero, con i cds per assicurarsi contro il rischio di default della banca svizzera vicini al record dal 2009.Adam Button di Forexlive scrive:?There are some serious rumours doing the rounds about a major bank failure. October about to
Posizioni nette corte: Maire in vetta ai più shortati di Piazza Affari, nelle prime posizioni anche Fincantieri e Webuild
Dall?ultimo aggiornamento disponibile di Consob sulle posizioni nette corte (PNC) si apprende che il titolo più shortato a Piazza Affari è Maire Tecnimont con 4 posizioni short aperte per una quota pari al 4,63% del capitale sociale.Bio-On conquista il secondo gradino più alto del podio con 2 PNC pari al 2,59% del capitale.Fincantieri si posiziona al
Tutti gli articoli
Tutti gli articoli Tutte le notizie

  1. #1
    L'avatar di rubner
    Data Registrazione
    Jan 2011
    Messaggi
    10,051
    Mentioned
    29 Post(s)
    Quoted
    5837 Post(s)
    Potenza rep
    42949684

    Permuta immobiliare con costruttore?

    Buongiorno a tutti,
    Ho un terreno edificabile con cubatura sufficiente ad edificare una palazzina di 6-8 appartamenti.
    Sono indecisa se sia meglio venderla per contanti oppure fare una permuta immobiliare col costruttore, cioè cedere il terreno in cambio di appartamenti da costruire (come prima casa, è una zona che mi piace molto). Al di là del discorso meramente valutativo e di convenienza economica, l'aspetto che mi interessa chiarire è quello del rischio.
    E' sufficiente una fidejussione per essere tranquilli in questi casi?

    Se ci sono degli esperti o persone che hanno già fatto operazioni di questo tipo, vorrei avere qualche dritta su come tutelarsi.

  2. #2

    Data Registrazione
    Jan 2021
    Messaggi
    923
    Mentioned
    8 Post(s)
    Quoted
    596 Post(s)
    Potenza rep
    29329978
    Citazione Originariamente Scritto da rubner Visualizza Messaggio
    Buongiorno a tutti,
    Ho un terreno edificabile con cubatura sufficiente ad edificare una palazzina di 6-8 appartamenti.
    Sono indecisa se sia meglio venderla per contanti oppure fare una permuta immobiliare col costruttore, cioè cedere il terreno in cambio di appartamenti da costruire (come prima casa, è una zona che mi piace molto). Al di là del discorso meramente valutativo e di convenienza economica, l'aspetto che mi interessa chiarire è quello del rischio.
    E' sufficiente una fidejussione per essere tranquilli in questi casi?

    Se ci sono degli esperti o persone che hanno già fatto operazioni di questo tipo, vorrei avere qualche dritta su come tutelarsi.
    Premetto che non ho mai fatto un’operazione del genere ma ne vorrei capire il meccanismo.
    In buona sostanza dai pochi dati a disposizione la tua alternativa è tra queste due ipotesi:
    1)Vendere il terreno ed incassare cash poniamo 100;
    2)Vendere il terreno e prevedere come corrispettivo della vendita al termine della costruzione (che durerà??) n appartamenti per un valore totale di 100. In questo caso stai finanziando l'impresa di costruzioni e ti sobbarchi il rischio di aspettare che la costruzione venga regolarmente terminata in modo da poterti intestare gli appartamenti. Questo rischio verrebbe mitigato dal rilascio da parte di un Istituto di Credito (immagino) di una fideiussione “a prima richiesta e senza eccezioni” (anche questo immagino). Sulla completa tutela di questo tipo di fideiussione ci sarebbero inoltre dei ragionamenti da fare.
    Francamente se queste assunzioni sono corrette non vedo la convenienza della seconda ipotesi anche perché nulla ti vieta, nella prima ipotesi, di prenotare questi appartamenti in sede di vendita del terreno se veramente saranno così particolari e la zona ti piace.
    Ovviamente se ci sono altri dati/elementi di valutazione in tuo possesso la situazione potrebbe cambiare.

  3. #3

    Data Registrazione
    Nov 2010
    Messaggi
    27,743
    Blog Entries
    1
    Mentioned
    22 Post(s)
    Quoted
    4574 Post(s)
    Potenza rep
    42949684
    2) in genere ci si accorda su un valore maggiore di 100. Ad esempio 120 o 125. Comunque un rischio c'è.

  4. #4
    L'avatar di reganam
    Data Registrazione
    Nov 2009
    Messaggi
    21,238
    Blog Entries
    1
    Mentioned
    34 Post(s)
    Quoted
    7636 Post(s)
    Potenza rep
    42949685
    Se si fanno le cose fatte bene non c é rischio per il venditore, ma crea grossi problemi al costruttore.
    Permuta di terreno con appartamento da costruire
    Accade spesso che un privato proprietario di un terreno edificabile trasferisca ad un costruttore la proprietà del terreno a fronte del trasferimento di una unità immobiliare da costruire sul terreno stesso.

    Si tratta della permuta di bene presente con bene futuro. Questa prassi è abbastanza diffusa nella pratica immobiliare: il proprietario del terreno (edificabile) accetta di ottenere, in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, invece del denaro, una o più unità immobiliari di futura costruzione.

    Mentre la proprietà dell’area si trasferisce immediatamente, quella degli appartamenti si trasferirà solo al momento in cui questi saranno costruiti.

    Le perplessità dei costruttori
    Il contratto in esame è frequentemente usato nella pratica e nell’attuale periodo di scarsa liquidità del mercato, in quanto consente al costruttore di acquistare la proprietà del terreno senza esborso di denaro. D’altra parte, però, con questo tipo di contratto i contraenti “bloccano”, per così dire, il prezzo di mercato del futuro immobile da costruire. E i costruttori non amano questa tipologia di contratto quando hanno prospettiva che i prezzi di mercato tenderanno ad aumentare nel breve periodo.

    Inoltre con questo contratto si esclude dalla possibilità di

    di ipotecare quella porzione (futura) di immobile che passerà al permutante, con gravi difficoltà di ottenere un mutuo da una banca per iniziare i lavori di costruzione.

    La banca vuole ipotecare tutto, tutto il terreno edificabile, per far estendere l’ipoteca a tutto quello che sarà costruito sopra, mente con la permuta di cosa presente con cosa futura il venditore del terreno, ancorchè non sia ancora proprietario perchè il bene non esiste, avrà il diritto di proprietà automaticamente al momento della costruzione, con priorità di grado sulla eventuale ipoteca della banca.

    Qualora vi venissero prospettate soluzioni diverse da quella che stiamo esponendo (che è la più sicura!) rivolgetevi con fiducia al vostro notaio che saprà consigliarvi illustrandovi i vantaggi e i rischi connessi!

    Planimetrie, capitolato, e atto di precisazione catastale
    Naturalmente nel contratto di permuta dovranno essere dettagliate le caratteristiche costruttive dell’immobile da costruire, andrà allegato un Capitolato relativo ai materiali da utilizzare nella costruzione e dovranno essere allegate delle piantine che individuano il futuro immobile.

    A costruzione ultimata sarà necessario stipulare un atto di precisazione catastale ossia un atto ricognitivo mediante il quale le unità immobiliari vengono catastalmente individuate e con il quale viene fatto risultare il passaggio di proprietà nei Pubblici Registri Immobiliari.

    Le tutele di legge per la permuta
    Poichè il trasferimento del bene futuro avverrà solo al momento in cui questo sarà costruito, si pone l’esigenza di tutelare il proprietario dal rischio di inadempimento da parte del costruttore e dal rischio di fallimento dello stesso.

    Quanto al primo punto, la conclusione di un unitario contratto di permuta di cosa presente con cosa futura garantisce l’alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura dall’inadempimento da parte del costruttore dell’obbligo assunto in tale contratto di permuta, ovvero di procurare la venuta ad esistenza del bene futuro secondo le modalità costruttive individuate nel contratto di permuta, o nel capitolato a questo allegato, in quanto lo stesso alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura potrà fare valere, nei confronti della controparte, il rimedio della risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e ss. c.c.

    Quanto al secondo punto, il D.Lgs. 122/05 prevede una serie di tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire quali l’obbligo di consegna del costruttore di una fidejussione per un importo pari al valore dei beni ricevuti.

    notaio Massimo d’Ambrosio

  5. #5

    Data Registrazione
    Nov 2015
    Messaggi
    4,824
    Mentioned
    3 Post(s)
    Quoted
    872 Post(s)
    Potenza rep
    42949679
    Se il lotto è in buona posizione e il prezzo di vendita degli appartamenti finiti è alto, cerca di farlo da sola, magari con tuo fratello o qualcuno che conosce la materia di cui ti puoi fidare.

    Io direi, o vendi ad un estraneo e incassi, o lo fai direttamente. Fare un permuta totale con una impresa è molto, molto, complesso a livello contrattuale. Anche utilizzando il migliore avvocato e commercialista non riesci a prevedere sempre tutto in anticipo, insomma ti sfugge sempre qualcosa.
    Le fideiussioni sono fondamentali e indispensabili, ma il problema è che l' impresa per stare sul sicuro pretende che gli cedi una buona parte del tuo guadagno, per esempio 4 appartamenti dei 6, quindi una operazione da ponderare molto bene.

  6. #6
    L'avatar di reganam
    Data Registrazione
    Nov 2009
    Messaggi
    21,238
    Blog Entries
    1
    Mentioned
    34 Post(s)
    Quoted
    7636 Post(s)
    Potenza rep
    42949685
    Citazione Originariamente Scritto da Hunt Visualizza Messaggio
    Se il lotto è in buona posizione e il prezzo di vendita degli appartamenti finiti è alto, cerca di farlo da sola, magari con tuo fratello o qualcuno che conosce la materia di cui ti puoi fidare.

    Io direi, o vendi ad un estraneo e incassi, o lo fai direttamente. Fare un permuta totale con una impresa è molto, molto, complesso a livello contrattuale. Anche utilizzando il migliore avvocato e commercialista non riesci a prevedere sempre tutto in anticipo, insomma ti sfugge sempre qualcosa.
    Le fideiussioni sono fondamentali e indispensabili, ma il problema è che l' impresa per stare sul sicuro pretende che gli cedi una buona parte del tuo guadagno, per esempio 4 appartamenti dei 6, quindi una operazione da ponderare molto bene.
    Tu di sicuro queste operazioni non le hai mai fatte perché parli di percentuali assurde, un terreno a strapagarlo é 1 su 5 .

  7. #7

    Data Registrazione
    Nov 2015
    Messaggi
    4,824
    Mentioned
    3 Post(s)
    Quoted
    872 Post(s)
    Potenza rep
    42949679
    Citazione Originariamente Scritto da reganam Visualizza Messaggio
    Tu di sicuro queste operazioni non le hai mai fatte perché parli di percentuali assurde, un terreno a strapagarlo é 1 su 5 .
    Dipende che impresa trovi. Una impresa seria, che sa fare i conti si cautela da tutti i rischi.

  8. #8
    L'avatar di rubner
    Data Registrazione
    Jan 2011
    Messaggi
    10,051
    Mentioned
    29 Post(s)
    Quoted
    5837 Post(s)
    Potenza rep
    42949684
    Citazione Originariamente Scritto da beowulf56 Visualizza Messaggio
    Premetto che non ho mai fatto un’operazione del genere ma ne vorrei capire il meccanismo.
    In buona sostanza dai pochi dati a disposizione la tua alternativa è tra queste due ipotesi:
    1)Vendere il terreno ed incassare cash poniamo 100;
    2)Vendere il terreno e prevedere come corrispettivo della vendita al termine della costruzione (che durerà??) n appartamenti per un valore totale di 100. In questo caso stai finanziando l'impresa di costruzioni e ti sobbarchi il rischio di aspettare che la costruzione venga regolarmente terminata in modo da poterti intestare gli appartamenti. Questo rischio verrebbe mitigato dal rilascio da parte di un Istituto di Credito (immagino) di una fideiussione “a prima richiesta e senza eccezioni” (anche questo immagino). Sulla completa tutela di questo tipo di fideiussione ci sarebbero inoltre dei ragionamenti da fare.
    Francamente se queste assunzioni sono corrette non vedo la convenienza della seconda ipotesi anche perché nulla ti vieta, nella prima ipotesi, di prenotare questi appartamenti in sede di vendita del terreno se veramente saranno così particolari e la zona ti piace.
    Ovviamente se ci sono altri dati/elementi di valutazione in tuo possesso la situazione potrebbe cambiare.
    Direi che le cose sono all'incirca come le hai descritte. La convenienza per il costruttore è non avere l'esborso monetario immediato, per cui solitamente nelle permute il terreno viene valorizzato qualcosa di più rispetto al prezzo di una compravendita in contanti.
    Dal mio punto di vista il mio scopo non è ottenere una valorizzazione più alta, semplicemente mi piace la zona, tant'è che mi dispiace vendere. Diciamo che sono influenzata da fattori sentimentali e non razionali, per questo ho voluto chiedere un consiglio.

  9. #9
    L'avatar di rubner
    Data Registrazione
    Jan 2011
    Messaggi
    10,051
    Mentioned
    29 Post(s)
    Quoted
    5837 Post(s)
    Potenza rep
    42949684
    Citazione Originariamente Scritto da broken brick Visualizza Messaggio
    2) in genere ci si accorda su un valore maggiore di 100. Ad esempio 120 o 125. Comunque un rischio c'è.
    Sì esatto

  10. #10
    L'avatar di rubner
    Data Registrazione
    Jan 2011
    Messaggi
    10,051
    Mentioned
    29 Post(s)
    Quoted
    5837 Post(s)
    Potenza rep
    42949684
    Citazione Originariamente Scritto da reganam Visualizza Messaggio
    Se si fanno le cose fatte bene non c é rischio per il venditore, ma crea grossi problemi al costruttore.
    Permuta di terreno con appartamento da costruire
    Accade spesso che un privato proprietario di un terreno edificabile trasferisca ad un costruttore la proprietà del terreno a fronte del trasferimento di una unità immobiliare da costruire sul terreno stesso.

    Si tratta della permuta di bene presente con bene futuro. Questa prassi è abbastanza diffusa nella pratica immobiliare: il proprietario del terreno (edificabile) accetta di ottenere, in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, invece del denaro, una o più unità immobiliari di futura costruzione.

    Mentre la proprietà dell’area si trasferisce immediatamente, quella degli appartamenti si trasferirà solo al momento in cui questi saranno costruiti.

    Le perplessità dei costruttori
    Il contratto in esame è frequentemente usato nella pratica e nell’attuale periodo di scarsa liquidità del mercato, in quanto consente al costruttore di acquistare la proprietà del terreno senza esborso di denaro. D’altra parte, però, con questo tipo di contratto i contraenti “bloccano”, per così dire, il prezzo di mercato del futuro immobile da costruire. E i costruttori non amano questa tipologia di contratto quando hanno prospettiva che i prezzi di mercato tenderanno ad aumentare nel breve periodo.

    Inoltre con questo contratto si esclude dalla possibilità di

    di ipotecare quella porzione (futura) di immobile che passerà al permutante, con gravi difficoltà di ottenere un mutuo da una banca per iniziare i lavori di costruzione.

    La banca vuole ipotecare tutto, tutto il terreno edificabile, per far estendere l’ipoteca a tutto quello che sarà costruito sopra, mente con la permuta di cosa presente con cosa futura il venditore del terreno, ancorchè non sia ancora proprietario perchè il bene non esiste, avrà il diritto di proprietà automaticamente al momento della costruzione, con priorità di grado sulla eventuale ipoteca della banca.

    Qualora vi venissero prospettate soluzioni diverse da quella che stiamo esponendo (che è la più sicura!) rivolgetevi con fiducia al vostro notaio che saprà consigliarvi illustrandovi i vantaggi e i rischi connessi!

    Planimetrie, capitolato, e atto di precisazione catastale
    Naturalmente nel contratto di permuta dovranno essere dettagliate le caratteristiche costruttive dell’immobile da costruire, andrà allegato un Capitolato relativo ai materiali da utilizzare nella costruzione e dovranno essere allegate delle piantine che individuano il futuro immobile.

    A costruzione ultimata sarà necessario stipulare un atto di precisazione catastale ossia un atto ricognitivo mediante il quale le unità immobiliari vengono catastalmente individuate e con il quale viene fatto risultare il passaggio di proprietà nei Pubblici Registri Immobiliari.

    Le tutele di legge per la permuta
    Poichè il trasferimento del bene futuro avverrà solo al momento in cui questo sarà costruito, si pone l’esigenza di tutelare il proprietario dal rischio di inadempimento da parte del costruttore e dal rischio di fallimento dello stesso.

    Quanto al primo punto, la conclusione di un unitario contratto di permuta di cosa presente con cosa futura garantisce l’alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura dall’inadempimento da parte del costruttore dell’obbligo assunto in tale contratto di permuta, ovvero di procurare la venuta ad esistenza del bene futuro secondo le modalità costruttive individuate nel contratto di permuta, o nel capitolato a questo allegato, in quanto lo stesso alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura potrà fare valere, nei confronti della controparte, il rimedio della risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e ss. c.c.

    Quanto al secondo punto, il D.Lgs. 122/05 prevede una serie di tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire quali l’obbligo di consegna del costruttore di una fidejussione per un importo pari al valore dei beni ricevuti.

    notaio Massimo d’Ambrosio
    Grazie per il chiarimento.
    Alcuni notai suggeriscono addirittura di fare due contratti distinti invece della permuta. Un contratto di compravendita per il terreno e un contratto per acquisto delle unità immobiliari da costruire (con anticipi a Sal come si usa normalmentee e fidejussione ex D.Lgs. 122/05).
    Questo per una serie di problematiche legali legate alla permuta di cosa presente con cosa futura.

Accedi