Atto notarile e parti comuni

[flask1980]

Ciao a tutti. Nel mio atto di acquisto della casa è specificato che le scale sono in comune tra me e l'inquilino del piano superiore. Siamo solo due appartamenti e non è stato mai riconosciuto un condominio. Nel vano scale però ci sono i contatori anche degli appartamenti del civico prima e dopo il nostro (due abitazioni).

La domanda è se il mio atto di vendita indica chiaramente che sono due i subalterni che godono della proprietà in comune, è possibile che ne godano anche i due appartamenti che hanno il contatore nel vano scale?

Sicuramente hanno una servitù di passaggio ma vorrei esser sicuro che oltre ad accedere ai contatori non abbiano diritto a mettere altre cose nelle scale. Grazie mille a chi saprà aiutarmi.

 

[broken brick]

- E' sicuramente un condominio in quanto ci sono almeno due proprietari (comunisti).
Dal rogito si dovrebbe capire se anche altri hanno dei diritti, che tipo di servitù. Forse si possono mettere dei nuovi contatori fuori dal vostro vano scale.

 

[geomarc]

Per iniziare dovresti cominciare a capire se le parti comuni sono individuate catastalmente, cioè se esiste un elaborato planimetrico nel quale al bene comune non censibile sia assegnato il proprio subalterno. Il passo successivo sarebbe quello di verificare se negli atti di compravendita dei vari immobili sia citato il fatto che vengono venduti anche i proporzionali diritti sulle parti comuni, così come individuate catastalmente. In ogni caso leggere gli atti di compravendita degli immobili che hanno diritti sulla parte comune è sempre consigliabile perché anche se il b.c.n.c. non è individuato, magari viene citato qualcosa nella descrizione degli immobili.

 

[beowulf56]

Ciao a tutti. Nel mio atto di acquisto della casa è specificato che le scale sono in comune tra me e l'inquilino del piano superiore. Siamo solo due appartamenti e non è stato mai riconosciuto un condominio. Nel vano scale però ci sono i contatori anche degli appartamenti del civico prima e dopo il nostro (due abitazioni).

La domanda è se il mio atto di vendita indica chiaramente che sono due i subalterni che godono della proprietà in comune, è possibile che ne godano anche i due appartamenti che hanno il contatore nel vano scale?

Sicuramente hanno una servitù di passaggio ma vorrei esser sicuro che oltre ad accedere ai contatori non abbiano diritto a mettere altre cose nelle scale. Grazie mille a chi saprà aiutarmi.

Fai bene ad approfondire la questione anche perchè un domani potrebbero esserci problemi in caso di lavori dei vicini riguardanti i contatori. Hai accertato con quale titolo è stata costituita la servitù di passaggio?

 

[flask1980]

- E' sicuramente un condominio in quanto ci sono almeno due proprietari (comunisti).
Dal rogito si dovrebbe capire se anche altri hanno dei diritti, che tipo di servitù. Forse si possono mettere dei nuovi contatori fuori dal vostro vano scale.

Dal rogito è indicato che le scale sono in comune al subalterno mio e dell'altro inquilino. Non menziona altri subalterni aventi diritto. In realtà nemmeno menziona la servitù di passaggio ma i contatori son lì quindi sicuramente han diritto ad arrivarci.

 

[flask1980]

Per iniziare dovresti cominciare a capire se le parti comuni sono individuate catastalmente, cioè se esiste un elaborato planimetrico nel quale al bene comune non censibile sia assegnato il proprio subalterno. Il passo successivo sarebbe quello di verificare se negli atti di compravendita dei vari immobili sia citato il fatto che vengono venduti anche i proporzionali diritti sulle parti comuni, così come individuate catastalmente. In ogni caso leggere gli atti di compravendita degli immobili che hanno diritti sulla parte comune è sempre consigliabile perché anche se il b.c.n.c. non è individuato, magari viene citato qualcosa nella descrizione degli immobili.

Si, il vano scale ha un proprio indicativo catastale indicato nel rogito. E nel rogito indica nel mio subalterno e in quello del vicino gli aventi diritto sul subalterno del vano scale. Non fa riferimento a nessun altro tipo di diritto di altri immobili. Per questo il mio dubbio è se doveva essere indicato un eventuale altro diritto di altri subalterni anche se facenti parte di un altro numero civico.

 

[beowulf56]

Dal rogito è indicato che le scale sono in comune al subalterno mio e dell'altro inquilino. Non menziona altri subalterni aventi diritto. In realtà nemmeno menziona la servitù di passaggio ma i contatori son lì quindi sicuramente han diritto ad arrivarci.

E' abbastanza strano che la servitù di passaggio non venga citata nel rogito. Come tutti i diritti reali la servitù deve essere iscritta nei pubblici registri immobiliari ed il notaio lo avrebbe dovuto accertare e tu avresti dovuto acquistare con la consapevolezza dell'esistenza della servitù di passaggio quale "peso" sulle parti condominiali e non dare per scontato che, vista l'esistenza dei contatori, sicuramente esiste una servitù di passaggio.

 

[flask1980]

Fai bene ad approfondire la questione anche perchè un domani potrebbero esserci problemi in caso di lavori dei vicini riguardanti i contatori. Hai accertato con quale titolo è stata costituita la servitù di passaggio?

Ho comprato casa l'anno scorso. Nel rogito non è indicato nulla. Ma sono dodici anni che sono stati venduti i 4 appartamenti e i due inquilini degli appartamenti adiacenti hanno sempre avuto accesso. Hanno le chiavi del portoncino. Inoltre va detto che esiste una sola antenna che serve le quattro unità immobiliari e un solo contatore le cui spese si dividono per quattro.

Il mio dubbio è solo di chi sia la proprietà delle scale. Io immagino che se acquisto un immobile che ha delle aree comuni dovrebbe essere indicato nel rogito chi ne ha il diritto. Nel mio è indicato solo l'inquilino del piano superiore quindi a regola gli altri due appartamenti escluso il diritto ad accedere ai contatori non dovrebbero avere il diritto a mettere nessun loro bene nel vano scale.

 

[geomarc]

Se esiste un elaborato planimetrico allora nell'elenco dei subalterni dovresti trovare la descrizione tipo "vano scale a comune ai sub. X e Y". Questo ti conferma anche a livello catastale le U.I. che hanno i diritti di comproprietà sulle parti comuni. Per quanto riguarda eventuali servitù, come già detto, dovresti leggere gli atti di compravendita degli altri immobili per vedere se citano qualcosa in merito ad eventuali diritti. In realtà è possibile fare una visura conservatoriale anche con gli estremi catastali (foglio, particella e subalterno, ovviamente con i dati del b.c.n.c.), in questo caso vengono elencati tutti gli atti in cui è citato il bene a comune. Bisogna tenere però presente che questo tipo di ricerca ha dei limiti rappresentati dal fatto che il notaio sia stato diligente e abbia redatto l'atto con cura e non è efficace per gli atti più vecchi

 

[gianted]

La domanda è se il mio atto di vendita indica chiaramente che sono due i subalterni che godono della proprietà in comune, è possibile che ne godano anche i due appartamenti che hanno il contatore nel vano scale?

Perchè non poni la domanda al dottor notaro che ha stipulato il tuo atto? codesto signore non ti dovrebbe ignorare avendo ricevuto da te migliaia di euri e si presume che abbia eseguito le verifiche del caso con in mano tutte le carte.

 

[flask1980]

Se esiste un elaborato planimetrico allora nell'elenco dei subalterni dovresti trovare la descrizione tipo "vano scale a comune ai sub. X e Y". Questo ti conferma anche a livello catastale le U.I. che hanno i diritti di comproprietà sulle parti comuni. Per quanto riguarda eventuali servitù, come già detto, dovresti leggere gli atti di compravendita degli altri immobili per vedere se citano qualcosa in merito ad eventuali diritti. In realtà è possibile fare una visura conservatoriale anche con gli estremi catastali (foglio, particella e subalterno, ovviamente con i dati del b.c.n.c.), in questo caso vengono elencati tutti gli atti in cui è citato il bene a comune. Bisogna tenere però presente che questo tipo di ricerca ha dei limiti rappresentati dal fatto che il notaio sia stato diligente e abbia redatto l'atto con cura e non è efficace per gli atti più vecchi

Domani mi attivo col notaio e chiedo la visura catastale così da tagliare la testa al toro. Grazie mille.

 

[gianted]

La visura catastale conta come il due di coppe con briscola a spade.

 

[broken brick]

Premesso che non sono un legale, mi risulta che le servitù non si possono aggravare. Anche se i vicini avessero diritto di accedere al vano scale sicuramente non possono ingombrarlo con masserizie di nessun genere e utilizzarlo come deposito. Comunque il vano scale serve per accedere agli alloggi e neppure l'altro con-proprietario può lasciare oggetti vari, scarpe, ombrelli etc. credo siano ammessi solo i fiori, se tutti sono d'accordo.

 

[flask1980]

Premesso che non sono un legale, mi risulta che le servitù non si possono aggravare. Anche se i vicini avessero diritto di accedere al vano scale sicuramente non possono ingombrarlo con masserizie di nessun genere e utilizzarlo come deposito. Comunque il vano scale serve per accedere agli alloggi e neppure l'altro con-proprietario può lasciare oggetti vari, scarpe, ombrelli etc. credo siano ammessi solo i fiori, se tutti sono d'accordo.

C'è una piccola nicchia nel sottoscala e ci si limita a poggiarci acqua o bibite varie. Essendo a questo punto in due siamo entrambi d'accordo ad utilizzarlo in quel modo.

La visura catastale conta come il due di coppe con briscola a spade.

Dalla visura è in effetti risultato che il vano scale è in comune solo ai due appartamenti che affacciano sul vano e non ai due vicini. Perché dici che la visura non conta nulla?

 

[geomarc]

In alcuni casi effettivamente nella visura del bene comune non censibile può apparire scritto "comune ai sub. x - y ecc."
In ogni caso l'elenco subalterni dell'elaborato planimetrico toglie qualsiasi dubbio.

 

[gianted]

Perché dici che la visura non conta nulla?

Te lo spiego con un esempio pratico:

Terreno prospiciente l'abitazione espropriato dal Comune negli anni 90 per allargare la sede stradale mai volturato nè ovviamente rimborsato agli aventi diritto.

Alla successione del de cuius il notaro ignaro l'ha volturato agli eredi che da vent'anni si ritrovano sul groppone quel pezzo di suolo pubblico.

 

[geomarc]

Concordo con Gianted sul fatto che i dati in visura debbano essere trattati sempre con la dovuta cautela.
Qui di seguito riporto l'esempio di una visura, in cui nel campo annotazioni, il tecnico diligente ha riportato ulteriori dati.

 

[josephine00]

Secondo voi è possibile che dopo moltissimi anni (40,50) un immobile venduto risulti ancora di proprietà del venditore nella visura catastale?

 

[gianted]

Certo, è successo a mio padre che aveva venduto un appartamento negli anni 60,
quando è morto negli anni 80 il geometra che ha curato la successione ha messo pure quello nell'asse ereditario, salvo poi inoltrare la rettifica l'anno dopo.
La voltura al catasto è avvenuta ancora più tardi, negli anni 90.

 

[geomarc]

Secondo voi è possibile che dopo moltissimi anni (40,50) un immobile venduto risulti ancora di proprietà del venditore nella visura catastale?

Come detto da Gianted è possibilissimo che risultino da evadere volture relative a passaggi di proprietà avvenuti in epoche passate. Bisogna tenere conto che il catasto ha cominciato ad essere informatizzato intorno alla fine degli anni '80 e questo non ha riguardato contemporaneamente tutti gli uffici. Peraltro la prima informatizzazione riguardava solo alcuni aspetti di base. Solo molto più tardi sono state introdotte le procedure Pregeo e docfa. Tutto questo per dire che anche le volture fino ad epoca abbastanza recente venivano presentate su supporto cartaceo, dopodiché il tecnico catastale doveva, in un secondo momento, riprenderle in mano e introdurle in atti e sempreché nel frattempo non emergesse qualche errore o dato incompleto. Il caso più tipico era quello relativo al passaggio di proprietà di un immobile non classato in cui veniva indicato solo il numero (magari sbagliato) di protocollo della scheda.