Consiglio "all-in" su immobiliare. Ora.

Mike_74

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Ohohoho...
Ora di decisioni.
Mio padre e due fratelli avevano la propreta' di un immobile in un capoluogo toscano. La location e' sicuramente ottima e attualmente affittata ad una catena italiana.
Uno dei due fratelli e' passato recentemente e ha lasciato ad un quarto, che vuole vendere.

La richiesta e' ancora ignota ma mio padre sembra propenso ad acquistare, con o senza l'altro fratello.
Nel caso mi ha chiesto una mano e si parla di 100-200k. 200k e' tutto quello che ho.

1. A sensazione, come la lensate vista la situazione attuale?
2. Che numeri chiederseste per impostare una sorta di BP?
3. Altro?
 
-chi è affittuario? stabile? bilanci? intenzioni su mercato italiano? Storicamente paga?
-importo canone annuo e condizioni varie (i.e. rinnovo, indicizzazioni inflazione, breakup fee in caso di rescissione)
- analizza bene il contratto
- Spese per IMU/TASI/TARI
- Spese per condominio
- Dettaglio spese "straordinarie" anni scorsi
- eventuali spese da effettuarsi per manutenzioni/adeguamenti/migliorie etc..
 
All in mi piace.
E' un albergo?
 
Io non fare all in mai e poi mai su una cosa così illiquida, poi non ho capito diventi comproprietario oppure presti i soldi a tuo padre? Cmq mai e poi mai all in su immobile
 
Io non fare all in mai e poi mai su una cosa così illiquida, poi non ho capito diventi comproprietario oppure presti i soldi a tuo padre? Cmq mai e poi mai all in su immobile

Diventerei comproprietario.
Non so, francamente non sono un gran investitore e gli immobili sono quelli che hanno garantitio prosperita' alla mia famiglia da una secolata.
Come anche questo negozio.
 
Diventerei comproprietario.
Non so, francamente non sono un gran investitore e gli immobili sono quelli che hanno garantitio prosperita' alla mia famiglia da una secolata.
Come anche questo negozio.

Sicuramente nelle scorse decadi gli immobili hanno dato grosse soddisfazioni agli italiani, purtroppo credo proprio che nella prossime decadi non sia per niente la stessa cosa, sia per acquisto come rendita da affitto sia come acquisto per rivendere.
Nella tua situazione la cosa secondo me si complica ancora di più diventando comproprietario, gli investimenti illiquidi mi sono sempre piaciuti poco (ma è una cosa personale) occhio però che se sei giovane e immobilizzi il tuo patrimonio in un investimento così illiquido può essere un problema
 
Sicuramente nelle scorse decadi gli immobili hanno dato grosse soddisfazioni agli italiani, purtroppo credo proprio che nella prossime decadi non sia per niente la stessa cosa, sia per acquisto come rendita da affitto sia come acquisto per rivendere.
Nella tua situazione la cosa secondo me si complica ancora di più diventando comproprietario, gli investimenti illiquidi mi sono sempre piaciuti poco (ma è una cosa personale) occhio però che se sei giovane e immobilizzi il tuo patrimonio in un investimento così illiquido può essere un problema

Io avrei scritto tutto il contrario.

"Nei secoli scorsi gli immobili hanno dato grosse soddisfazioni come con ogni probabilita continueranno a dare in futuro. Sia per acquisito/rivendita ma soprattutto per rendita perche la proprieta diventerà sempre piu per pochi. Nella tua situazione riesci a partecipare a un deal molto piu grande e solido di quello che potresti fare coi solo i tuoi 200k. Gli investimenti illiquidi mi sono sempre piaciuti perche sono meno proni a grandi fluttuazioni momentanee e margin calls. In piu tu se sei ancora giovani avrai tutto il tempo per riammassare risparmi e usare leva finanziaria"
 
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Ohohoho...
Ora di decisioni.
Mio padre e due fratelli avevano la propreta' di un immobile in un capoluogo toscano. La location e' sicuramente ottima e attualmente affittata ad una catena italiana.
Uno dei due fratelli e' passato recentemente e ha lasciato ad un quarto, che vuole vendere.

La richiesta e' ancora ignota ma mio padre sembra propenso ad acquistare, con o senza l'altro fratello.
Nel caso mi ha chiesto una mano e si parla di 100-200k. 200k e' tutto quello che ho.

1. A sensazione, come la lensate vista la situazione attuale?
2. Che numeri chiederseste per impostare una sorta di BP?
3. Altro?

Di che percentuali di ritorno stiamo parlando? 2% o 8%?
Il grande magazzino come sta a bilanci?
ma un bel mutuo invece non te lo danno? Peche' se il ROE e' buono io non ci penserei due volte a fare debito soprattutto se ho 200k da farmi da cuscinetto
 
Io avrei scritto tutto il contrario.

"Nei secoli scorsi gli immobili hanno dato grosse soddisfazioni come con ogni probabilita continueranno a dare in futuro. Sia per acquisito/rivendita ma soprattutto per rendita perche la proprieta diventerà sempre piu per pochi. Nella tua situazione riesci a partecipare a un deal molto piu grande e solido di quello che potresti fare coi solo i tuoi 200k. Gli investimenti illiquidi mi sono sempre piaciuti perche sono meno proni a grandi fluttuazioni momentanee e margin calls. In piu tu se sei ancora giovani avrai tutto il tempo per riammassare risparmi e usare leva finanziaria"

Spunti di riflessione sicuramente condivisibili, utili a Mike74 che dovrà prendere questa decisione.
Secondo me, a livello generale e statistico gli immobili non daranno più le soddisfazioni che hanno dato nelle scorse decadi, nemmeno si avvicineranno alle passate soddisfazioni. Ovviamente ci saranno sempre casi virtuosi e profittevoli ma a livello statistico la situazione per me sarà molto diversa dal passato, sempre meno persone, sempre meno nati, sempre meno acquirenti (appunto la proprietà sarà per pochi, meno domanda con tanta offerta, sappiamo come funziona il mercato) sempre meno consumi, sempre più immobili vuoti, sfitti, invendibili e decadenti, e via così.
Sicuramente se sei giovane e usi tutto il tuo patrimonio per un deal illiquido avrai tempo per accumulare altro denaro visto che tutto quello che hai è immobilizzato, ma a che prezzo? Non potrai mai pensare a cambiamenti nella tua vita, non potrai permetterti nessun tipo di imprevisto o cambiamento di idea, ne vale la pena?
 
... ma pensate che qualcuno ha fatto il 110% in un anno, datemi un investimento migliore! :D
 
Spunti di riflessione sicuramente condivisibili, utili a Mike74 che dovrà prendere questa decisione.
Secondo me, a livello generale e statistico gli immobili non daranno più le soddisfazioni che hanno dato nelle scorse decadi, nemmeno si avvicineranno alle passate soddisfazioni. Ovviamente ci saranno sempre casi virtuosi e profittevoli ma a livello statistico la situazione per me sarà molto diversa dal passato, sempre meno persone, sempre meno nati, sempre meno acquirenti (appunto la proprietà sarà per pochi, meno domanda con tanta offerta, sappiamo come funziona il mercato) sempre meno consumi, sempre più immobili vuoti, sfitti, invendibili e decadenti, e via così.
Sicuramente se sei giovane e usi tutto il tuo patrimonio per un deal illiquido avrai tempo per accumulare altro denaro visto che tutto quello che hai è immobilizzato, ma a che prezzo? Non potrai mai pensare a cambiamenti nella tua vita, non potrai permetterti nessun tipo di imprevisto o cambiamento di idea, ne vale la pena?

Forse ho esagerato con l'"all in". Rimarrei comunque in sicurezza ma sposterei quasi tutti gli investimenti (che non sono in verita' bravo a fare e si vede dai rendimenti) sull'immobiliare.
Vero quello che dici, ma secondo me non vale per le location top, appartamenti o negozi che siano.
 
Io avrei scritto tutto il contrario.

"Nei secoli scorsi gli immobili hanno dato grosse soddisfazioni come con ogni probabilita continueranno a dare in futuro. Sia per acquisito/rivendita ma soprattutto per rendita perche la proprieta diventerà sempre piu per pochi. Nella tua situazione riesci a partecipare a un deal molto piu grande e solido di quello che potresti fare coi solo i tuoi 200k. Gli investimenti illiquidi mi sono sempre piaciuti perche sono meno proni a grandi fluttuazioni momentanee e margin calls. In piu tu se sei ancora giovani avrai tutto il tempo per riammassare risparmi e usare leva finanziaria"

Grazie a tutti per il giovane... ahahahahah.
Mi piace di piu' questa versione e concorda con la mia esperienza.
Il futuro e' imprevedibile ma se si investe in roba "buona" quanto mai potra' andare male?
 
Grazie a tutti per il giovane... ahahahahah.
Se 74 e' il tuo anno di nascita sei "consolidato" ma piu giovane che vecchio dai. Se posso raffinare un po di piu la mia risposta precedente, direi che se l'obiettivo e' un certo livello di sicurezza dell'investimento a scapito dei moltiplicatori ok. E' evidente che non e' il massimo che puoi fare con quei 200k.
 
Se prevedi di ereditare molto piu' di quei 200K puoi anche fare all in.

Assicurati ovviamente che l'immobile sia a prova di futuro, ad esempio di un supermercati tra 15-20 anni ci sarà ancora bisogno non sono sicuro invece dei negozi di abbigliamento.
Se poi può essere trasformato in magazzino o centro logistico ancora meglio.

Inoltre verifica la situazione demografica della località e che ci sia afflusso turistico (quasi sicuramente essendo in Toscana).
 
io entrerei...immobile di famiglia che resta in famiglia, valutare chiaramente location (parcheggio/visibilità/accessi) e condizioni del fabbricato (regole sempre più severe su sicurezza rendono obbligo per le aziende di insediarsi in capannoni recenti e facilmente aggiornabili alle future normative)
 
io entrerei...immobile di famiglia che resta in famiglia, valutare chiaramente location (parcheggio/visibilità/accessi) e condizioni del fabbricato (regole sempre più severe su sicurezza rendono obbligo per le aziende di insediarsi in capannoni recenti e facilmente aggiornabili alle future normative)

E' un grosso negozio in centro storico.
 
-chi è affittuario? stabile? bilanci? intenzioni su mercato italiano? Storicamente paga?
-importo canone annuo e condizioni varie (i.e. rinnovo, indicizzazioni inflazione, breakup fee in caso di rescissione)
- analizza bene il contratto
- Spese per IMU/TASI/TARI
- Spese per condominio
- Dettaglio spese "straordinarie" anni scorsi
- eventuali spese da effettuarsi per manutenzioni/adeguamenti/migliorie etc..

e se gli piazzano un concorrente a 300 metri ?
 
e se gli piazzano un concorrente a 300 metri ?

Ma magari, vorrebbe dire che il mercato e' florido per tutti.
Non capisco questa paranoia italiana per "la concorrenza".

E comunque la vedo complessa, direi che non ci sono altre location simili e a meno di sventrare palazzi storici non e' possibile.
 
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