Inflazione ed immobiliare - Pagina 8
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  1. #71
    L'avatar di 123abc
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    Conosco un proprietario di un immobile, che era locato con 3+2, che, nell'ordine:
    1 - Ha messo in vendita l'appartamento a 120k (estate 2020)
    2 - Gli hanno offerto 110k cash
    3 - Ci ha ripensato perché il condominio ha deliberato la ristrutturazione con 110% e aspetta a vendere perché gli hanno detto che, una volta ristrutturato, salirà di valore
    4 - Il bonus 110% si è impantanato e molto probabilemente non se ne farà di nulla
    5 - Ha trovato un acquirente che gli ha offerto 100k
    6 - Ha accettato ed ha dato disdetta all'inquilino, che ha prontamente sloggiato ( = è fuggito dalla topaia )
    7 - All'acquirente la banca non ha dato il mutuo, e si è trovato l'appartamento vuoto
    8 - Ha fatto un po' di telefonate ad altri potenziali acquirenti che avevano visto la casa in precedenza e uno gli ha offerto 90k
    9 - Ha rifiutato perché un agenzia gli aveva valutato l'immobile 115k (anche se lui vende privatamente)
    10 - L'appartamento è sempre vuoto e senza inquilini. Intanto ci paga l'IMU ed il condominio.

    Il sottoscritto, vicino del proprietario di cui sopra:
    1 - Avevo visto l'immobile di cui sopra, e nonostante avessi capito che era sovrapprezzato, sarei stato disposto ad offirgli 110k perché in quella esatta posizione mi sarebbe stato utile per motivi personali (ero quello del punto 2 di sopra)
    2 - Al ripensamento del proprietario, per restare nell'immobiliare, ho investito i 110k di liquidità in un ETF Reit *global* (ISIN: IE00B5L01S80 )
    3 - Attualmente sono in positivo del 20% ( + cedole )

    Chi dorme meglio?
    Se tu avevi offerto 110k, un altro potenziale acquirente 100k e un'agenzia gliel'ha valutato 115k direi che in un intorno che è compreso tra queste cifre. Da come la descrivi quell'immobile ha problemi di liquidità e gioverebbe sicuramente di un mediatore.

  2. #72
    L'avatar di er cash
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    Chi dorme meglio?
    1. dove dormi? in una casa? perche non la vendi e compri un etf
    2. la casa che descrivi evidentemente non vale la pena comprarla, perche avevi offerto?
    3. l’investimento immobiliare NON e' comprare un appartamento affittarlo a qualcuno.

    queste cose le fanno i cosiddetti risparmiatori che usano il denaro risparmiato per cercare di conservarlo.
    Fare +20% una tantum pre tasse e' sicuramente meglio che fare -20% ma non e' assolutamente indicativo di nulla. Per adesso le plusvalenze immobiliari per le persone fisiche sono detassate oltre i 5 anni. Adesso a seconda di cosa compri lo stato ti da 96000 euro di detrazioni fiscali in 5 anni (altro che cedolare secca). Le regole del gioco te le da direttamente lo stato, perche nessuno lo sta a sentire?

  3. #73
    L'avatar di macantoni
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    1. dove dormi? in una casa? perche non la vendi e compri un etf
    Perché la prima casa mi serve per dormirci, appunto.

    La scelta è tra l' ETF ed una seconda/terza/quarta/ecc. casa.
    2. la casa che descrivi evidentemente non vale la pena comprarla, perche avevi offerto?
    Come ho detto, motivi personali. Ho una mamma che non sta tanto bene e mi sentirei più tranquillo ad averla nello stesso palazzo. Anche pagandola più del prezzo di mercato.

    3. l’investimento immobiliare NON e' comprare un appartamento affittarlo a qualcuno.

    queste cose le fanno i cosiddetti risparmiatori che usano il denaro risparmiato per cercare di conservarlo.
    Fare +20% una tantum pre tasse e' sicuramente meglio che fare -20% ma non e' assolutamente indicativo di nulla. Per adesso le plusvalenze immobiliari per le persone fisiche sono detassate oltre i 5 anni. Adesso a seconda di cosa compri lo stato ti da 96000 euro di detrazioni fiscali in 5 anni (altro che cedolare secca). Le regole del gioco te le da direttamente lo stato, perche nessuno lo sta a sentire?
    Come tu dici, quella cosa della detassazione delle plusvalenze vale per le persone fisiche e nessuno ti dice nulla se lo fai una tantum. Se lo fai serialmente, di comprare e vendere immobili, dopo un po' l' AdE ti può contestere di agire in regime di impresa, con tutto quel che ne consegue in tema fiscale.

    Inoltre, è ben diverso avere un ETF immediatamente liquidabile, anche parzialmente, in un click (in gain o in perdita che sia) dall'avere un immobile che, oltre a non sapere se ci perdi o ci guadagni, non sai neppure quando riuscirai a venderlo e che, di fatto, puoi vendere solo in toto. Si tratta di due "investimenti" molto diversi; quello nell'immobiliare fisico ha delle complessità molto maggiori, che di fatto non lo rende un investimento puro, ma piuttosto una via di mezzo tra un investimento ed un lavoro.

  4. #74
    L'avatar di federico il duca
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    ho ascoltato vari video in cui "pseudoconsulenti" lodano l'investimento immobiliare su etf che spaziano in varie aree geografiche, a dispetto dell'investimento puro in pochi immobili localizzati in limitate aree del territorio italiano, l'etf immobiliare non necessita gi una gestione ma tende a collassare con gli indici in discesa come in questi particolari periodi e personalmente non ci investirei, l'immoblie fisico comporta tutta una serie di operazioni, che occupano saltuariamente, ma per fortuna nel tempo portano a dei risultati, per la costante domanda di locazione e godono anche di benefici fiscali attraverso i canoni concordati, poi ognuno e libero di fare click quando vuole

  5. #75
    L'avatar di er cash
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    Inoltre, è ben diverso avere un ETF immediatamente liquidabile, anche parzialmente, in un click (in gain o in perdita che sia) dall'avere un immobile che, oltre a non sapere se ci perdi o ci guadagni, non sai neppure quando riuscirai a venderlo e che, di fatto, puoi vendere solo in toto. Si tratta di due "investimenti" molto diversi; quello nell'immobiliare fisico ha delle complessità molto maggiori, che di fatto non lo rende un investimento puro, ma piuttosto una via di mezzo tra un investimento ed un lavoro.
    Gli asset liquidi sono volatili.
    L'investimento immobiliare non e' assolutamente un lavoro a meno che appunto uno non prenda uno o due appartamenti e li affitti.
    Ci sono forme di investimento alternativo che prenderanno sempre piu piede con risk/reward per tutti i gusti.

  6. #76
    L'avatar di macantoni
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    Gli asset liquidi sono volatili.
    L'investimento immobiliare non e' assolutamente un lavoro a meno che appunto uno non prenda uno o due appartamenti e li affitti.
    Ci sono forme di investimento alternativo che prenderanno sempre piu piede con risk/reward per tutti i gusti.
    Tu confondi la volatilità con la trasparenza.

    Lo strumento quotato come l'ETF, se vuoi, lo puoi seguire giorno per giorno vedendone cali e rialzi. E' quindi uno strumento trasparente.

    Di uno strumento non quotato, come la casa di mattoni (ma potrebbe essere anche la partecipazione di una società non quotata) non vedi le oscillazioni, perché il prezzo lo vedi solo al momento dell'acquisto e della vendita. Lo strumento non quotato, sostanzialmente, non sai quanto vale finché non lo compri o non lo vendi. E' quindi uno strumento opaco.

    In ogni caso si parlava di chi dormiva sonni più tranquilli.

    Dorme più tranquillo chi ha un ETF, che può vendere quando vuole (in perdita o in gain) o uno che ha una casa vuota, che gli genera spese, e che da due anni non riesce a vendere e che non sa a quanto riuscirà a vendere?

  7. #77
    L'avatar di tora64
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    Tu confondi la volatilità con la trasparenza.

    Lo strumento quotato come l'ETF, se vuoi, lo puoi seguire giorno per giorno vedendone cali e rialzi. E' quindi uno strumento trasparente.

    Di uno strumento non quotato, come la casa di mattoni (ma potrebbe essere anche la partecipazione di una società non quotata) non vedi le oscillazioni, perché il prezzo lo vedi solo al momento dell'acquisto e della vendita. Lo strumento non quotato, sostanzialmente, non sai quanto vale finché non lo compri o non lo vendi. E' quindi uno strumento opaco.

    In ogni caso si parlava di chi dormiva sonni più tranquilli.

    Dorme più tranquillo chi ha un ETF, che può vendere quando vuole (in perdita o in gain) o uno che ha una casa vuota, che gli genera spese, e che da due anni non riesce a vendere e che non sa a quanto riuscirà a vendere?
    ETF immobiliare non è uno strumento molto trasparente in quanto il prezzo (valore quota) e difficilmente quantificabile . Come fai a sapere se stai acquistando ad un prezzo congruo ?
    Inoltre e uno strumento correlato al mercato azionario e quindi ...
    Di converso e uno strumento liquido acquistabile in piccoli lotti e stacca cedole trimestrali come un affitto .

  8. #78
    L'avatar di er cash
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    Dorme più tranquillo chi ha un ETF, che può vendere quando vuole (in perdita o in gain) o uno che ha una casa vuota, che gli genera spese, e che da due anni non riesce a vendere e che non sa a quanto riuscirà a vendere?
    1. No, parlo di volatilità. Gli strumenti quotati sono volatili. Elon musk dice che compra twitter va su, ci ripensa twitter va giu. Questo potrebbe indurre molti o moltissimi detentori di quote di twitter a vendre presi dal panico. Questo genera un ulteriore crollo, che indice anche altri al panic sale. Non si puo vendere un immobile in preda al panico, ne io ne nessun altro lo puo fare. Il valore degli immobili quindi varia nel corso del tempo con variazioni nel breve periodo contenutissime. E questo E' UN BENE.

    2. La velocita di acquisizione e vendita determina la volatilita. Piu uno strumento e' difficile da comprare o vendere piu sara stabile non c'e panic selling e FOMO buying

    Ora veniamo ai sonni tranquilli... i sonni tranquilli li fa chi ha stabilita. Se oggi faccio un milione sapendo che lo posso perdere domani non sono tranquillo manco per niente.
    Mettiamola in un altro modo... se ho 100k oggi in banca e li volessi impiegare quale sarebbe il modo migliore?
    La risposta e' che dipende.
    Tu fai un esempio di proprietario di casa vuota non affittabile non vendibile... ma l'ha comprata? l'ha ereditata? Fa una bella differenza. Tu parli di etf che e' una figata perche e' liquido, ma se uno ha un portfolio giu del 90% cosa fa rimane dentro o vende? A caso estremo facciamo caso estremo.
    Ultima modifica di er cash; 05-06-22 alle 09:34

  9. #79
    L'avatar di macantoni
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    Sto parlando di ETF di REIT. Sapete cosa sono i REIT ? Altrimenti è inutile parlare. Per caratteristiche e regolamentazioni, i REIT, e i relativi ETF di cui sono sottostante, sono strettamente connessi al mercato immobiliare di riferimento. Se il mercato immobiliare sale, i REIT salgono; se il mercato immobiliare scende, anche i REIT scendono.

    La differenza sostanziale è che con gli (ETF di) REIT compri una quota di molti immobili con annessa la relativa gestione mentre con l'immobile fisico compri un intero immobile e te lo gestisci tu. Se sei bravo, magari fai bene anche a comprare l'immobile fisico e a gestirtelo in prima persona. D'altra parte, sei vincolato a comprare l'immobile in un ambito geografico molto ristretto vicino a te, non hai alcuna possibilità di sfruttare mercati un po' più fertili di quelli nostrani e soprattutto sei più ingessato nella gestione del patrimonio, poiché: non puoi vendere mezza casa (mentre puoi vendere metà quote dell'ETF) ed inoltre necessiti per ogni transazione molto tempo, un po' di denaro (notaio, imposte di registro, eccc.) ed un discreto consumo di energie.

    Detto questo, in talune circostante, può avere anche senso comprare un immobile fisico; ognuno fa come gli pare, si tratta anche di predisposizione alla gestione diretta di un bene.

  10. #80
    L'avatar di Nemor
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    Sto parlando di ETF di REIT. Sapete cosa sono i REIT ? Altrimenti è inutile parlare. Per caratteristiche e regolamentazioni, i REIT, e i relativi ETF di cui sono sottostante, sono strettamente connessi al mercato immobiliare di riferimento. Se il mercato immobiliare sale, i REIT salgono; se il mercato immobiliare scende, anche i REIT scendono.

    La differenza sostanziale è che con gli (ETF di) REIT compri una quota di molti immobili con annessa la relativa gestione mentre con l'immobile fisico compri un intero immobile e te lo gestisci tu. Se sei bravo, magari fai bene anche a comprare l'immobile fisico e a gestirtelo in prima persona. D'altra parte, sei vincolato a comprare l'immobile in un ambito geografico molto ristretto vicino a te, non hai alcuna possibilità di sfruttare mercati un po' più fertili di quelli nostrani e soprattutto sei più ingessato nella gestione del patrimonio, poiché: non puoi vendere mezza casa (mentre puoi vendere metà quote dell'ETF) ed inoltre necessiti per ogni transazione molto tempo, un po' di denaro (notaio, imposte di registro, eccc.) ed un discreto consumo di energie.

    Detto questo, in talune circostante, può avere anche senso comprare un immobile fisico; ognuno fa come gli pare, si tratta anche di predisposizione alla gestione diretta di un bene.
    Non credo sia cosi' semplice. Le regole dei REIT seguono quelle dei mercati finanziari principalmente. Se una attivita' rende poco o non rende ( anche l'inverso ) il mercato la prezza velocemente. Con l'immobile fisico il proprietario e' portato a "digerire" discese delle quotazioni e perdite teoriche in prima persona ed anche per molto tempo. Nel caso dei REIT questa perdita invece viene immediatamente valutata dal mercato come dicevo prima. Poi ci sono anche altri fattori ovviamente, perche' difficilmente chi gestisce i REIT e' disposto a perdere i propri compensi/stipendi in prima persona, diversamente dal piccolo proprietario immobiliare. Il legame tra REIT ed immobili fisici c'e', ma non e' cosi' stretto come quello del proprietario fisico immobiliare.
    Ultima modifica di Nemor; 05-06-22 alle 12:05

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