Inflazione ed immobiliare - Pagina 4
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  1. #31
    L'avatar di il Barbin
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    chiudo su capitolo ristrutturazione, anche se non dico nulla di nuovo.
    aveva senso fino a poco tempo fa comprare una ciofeca vecchia e ristrutturarla (l'ho fatto anche io), ma ora con questi prezzi drogati neanche con le detrazioni a momenti ci rientri sul lungo.
    i miei genitori si son fatti fare 3 preventivi bagno l'ultimo mese da 3 ditte diverse.
    9.000 euro, 10.000 euro e 12.000 euro, ovviamente al netto di iva e dei materiali/sanitari
    preventivi sanitari/materiali vari/piastrelle: tutti sui 4/5mila.

    se per rifare un bagno di 4mq uno deve spendere più di 15mila euro....che restino lì anche le ciofeche allora....
    e allora ancor di più la gente cercherà l'usato di qualità....che verranno prezzati di conseguenza...

  2. #32
    L'avatar di 123abc
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    Citazione Originariamente Scritto da 123abc Visualizza Messaggio
    Mettiamola così, i fattori che influiscono sull'immobiliare sono questi:

    PRINCIPALI FATTORI CHE INFLUENZANO LA DOMANDA

    1. Demografia ovvero saldo tra natalità e mortalità a cui va aggiunta l'immigrazione netta; ancora meglio andrebbe guardato il saldo a tempo t tra i morti e coloro che mettono su famiglia, quindi chi va a vivere da solo e chi si accoppia (matrimonio o convivenza che sia), genericamente chi costituisce un nuovo nucleo famigliare. L'indicatore vero da studiare per capire la domanda è il numero di nuclei famigliari, se questo aumento c'è domanda da soddisfare, se questo diminuisce c'è offerta in esubero e va ovviamente studiato per una zona geografica specifica e per la sua area di influenza. Ad esempio ha poco senso parlare di Italia, ma ha più senso parlare dell'area di X o Y (città a caso).

    2a. Redditi e patrimoni che determinano la capacità di spesa MASSIMA (e qui è importante questo aggettivo) che il nucleo famigliare medio ha per l'acquisto con le proprie risorse. Anche qui come sopra bisogna prendere l'area di riferimento, non il reddito (e patrimonio) medio italiano

    2b. Livello dei tassi e atteggiamento delle banche verso l'erogazione del credito che sono determinanti per aggiungere o meno potere d'acquisto alle famiglie. Questo elemento è tanto più importante quanto più i prezzi sono un multiplo alto dei redditi e quanto meno le famiglie sono patrimonializzate

    3. Composizione dei nuclei famigliari che determina la direttrice del mercato perchè parlare genericamente di domanda è un pò riduttivo, il mercato va almeno segmento per dimensioni (metrature degli immobili)

    PRINCIPALI FATTORI CHE INFLUENZANO L'OFFERTA

    1. Costi di costruzione e/o di ristrutturazione, se aumenta è chiaro che il valore di tutto il costruito salirà. Sì, salirà il valore di un pò tutto il costruito per un effetto "traino" perchè se costruire o ristrutturare aumenta di costo allora anche tutto il costruito e ristrutturato partirà da un punto di valutazione più elevato. Poi è chiaro che l'immobile interamente da ristrutturare ne sarà influenzato poco, ma ciò che conta alla fine è il costo finito della casa abitabile (e non solo a quanto si compravende l'immobile allo stato attuale).

    2. Dimensione del mercato e quantità dell'invenduto. Chiaramente maggiore è la dimensione del mercato zonale rispetto alla domanda e maggiore sarà la pressione al ribasso sui venditori.

    3. Location e qualità dell'immobile (all'interno del mercato di riferimento). Una cosa è avere da vendere un appartamento a piano rialzato in zona periferica e degradata, un'altra è vendere un attico in centro o una villa con ottima location.

    4. Presenza (e intensità) di un mercato d'investimento per quella tipologia di bene. Se il venditore ha anche la possibilità di affittare allora ha più potere contrattuale, se quell'immobile per caratteristiche o mancanza di domanda in affitto può essere solo venduto allora il discorso cambia.
    Ora, la situazione attuale qual è?

    DOMANDA

    1. Fattore negativo quasi ovunque in Italia, regge solo in alcune grandi città. Destinato ulteriormente a peggiorare.

    2a. Redditi stagnanti (ma non in calo almeno nominalmente) e patrimoni mediamente stabili. Poi dipende da zona a zona. Certamente con il calo dei prezzi delle case di circa il 30% a livello nominale (valore medio) i redditi (ed anche i patrimoni) hanno aumentato il loro potere d'acquisto. Questo però non è valido in alcune specifiche realtà con prezzi che non sono calati (ad es. Milano).

    2b. Tassi e credito non sono mai stati così favorevoli come oggi. Se i tassi dovessero aumentare (come sembra stia succedendo) allora impatterà sulla domanda facendola calare, ma soprattutto laddove il mutuo è determinante e la rata importante (ovvero nelle grandi città).

    3. La composizione dei nuclei sta andando sempre di più verso una riduzione netta e spinta, quindi la domanda dei tagli piccoli non è così spenta di quella dei tagli medi e grandi. E questo vale un pò in tutto il Paese.

    OFFERTA

    1.I costi di costruzione/ristrutturazione stanno aumentando in modo importante, da questo elemento è difficile prescindere. Chi vuole comprare il nuovo spenderà di più (a parità di tutto il resto), chi compra e poi ristruttura non spenderà di più a comprare ma quello che risparmia lo mette poi a sistemare, chi compra il ristrutturato sarà anch'esso costretto a venire a patti con prezzi maggiori.

    2. La dimensione del mercato dell'invenduto va di pari passo con la demografia passata (non con quella attuale e futura). Su questo c'è poco da dire, ad oggi c'è esubero di offerta ovunque in Italia tranne poche eccezioni (le solite, Milano su tutte).

    3. Su location e qualità oggi da quello che posso constatare c'è in vendita quasi ovunque molta roba brutta, malmessa. Magari anche con buone prospettive di location, ma mediamente la qualità è scarsina (d'altra parte ogni anno che passa il patrimonio abitativo medio invecchia e questo fattore entropico fa calare il prezzo medio in assenza di manutenzioni straordinarie).

    4. Circa l'esistenza o meno del mercato d'investimento bisogna valutare zona per zona e non si può generalizzare.

  3. #33

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    pazzesco!!!! ditemi voi, una classica coppia da 3000/mese (quindi già fortunati), come potrebbero acquistare le ciofeche anni '60-70 che girano (ai prezzi richiesti)e spenderci altri 100000 euro per renderle decenti.

  4. #34
    L'avatar di oneone
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    Citazione Originariamente Scritto da *Bushido* Visualizza Messaggio
    pazzesco!!!! ditemi voi, una classica coppia da 3000/mese (quindi già fortunati), come potrebbero acquistare le ciofeche anni '60-70 che girano (ai prezzi richiesti)e spenderci altri 100000 euro per renderle decenti.
    Con i patrimoni di famiglia e/o con i mutui 30ennali al 1.5%

    Se i tassi salgono (mutui 30ennali al 4-5%) una bella fetta di compratori evapora

  5. #35
    L'avatar di 123abc
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    Citazione Originariamente Scritto da *Bushido* Visualizza Messaggio
    pazzesco!!!! ditemi voi, una classica coppia da 3000/mese (quindi già fortunati), come potrebbero acquistare le ciofeche anni '60-70 che girano (ai prezzi richiesti)e spenderci altri 100000 euro per renderle decenti.
    Oggi, volendo, con 750 euro di rata (il 25% dei 3000 che hai indicato tu) si mutuano fino a 200.000 euro (tasso 1% durata 25 anni). Quindi non è la sostenibilità finanziaria il problema per gran parte d'Italia

  6. #36
    L'avatar di 123abc
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    Citazione Originariamente Scritto da oneone Visualizza Messaggio
    Con i patrimoni di famiglia e/o con i mutui 30ennali al 1.5%

    Se i tassi salgono (mutui 30ennali al 4-5%) una bella fetta di compratori evapora
    Certo, è un fattore alimentante la domanda importante.

    Determinante è l'importo del mutuo, se si finanziano 100k si passa da 375 a 525 euro di rata (25 anni da 1% a 4%, quindi scenario avverso molto hard), certo che se per acquistare serve di più e magari il mutuo è doppio (750 euro) si passa a 1050 euro di rata e l'equilibrio salta.

    Questo evidenzia che i tassi sono tanto più importanti per la domanda delle grandi città rispetto a quella della provincia che dipende molto di più da altri fattori come demografia e altro, poco da fattori finanziari.

  7. #37
    L'avatar di il Barbin
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    Citazione Originariamente Scritto da 123abc Visualizza Messaggio
    Oggi, volendo, con 750 euro di rata (il 25% dei 3000 che hai indicato tu) si mutuano fino a 200.000 euro (tasso 1% durata 25 anni). Quindi non è la sostenibilità finanziaria il problema per gran parte d'Italia
    a tasso variabile però...
    con tasso fisso a queste cifre siamo arrivati al 2% oggi
    non so in queste settimane in quanti opterebbero per il variabile...

  8. #38
    L'avatar di 123abc
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    Citazione Originariamente Scritto da il Barbin Visualizza Messaggio
    a tasso variabile però...
    con tasso fisso a queste cifre siamo arrivati al 2% oggi
    non so in queste settimane in quanti opterebbero per il variabile...
    Fino a qualche mese si finanziava anche all'1% (o poco più) sul fisso. La mia era una stima "finger rule", non prenderla comunque alla lettera, se vuoi un dato preciso oggi il miglior mutuo a 25 "gira" a 1.40% di TAEG.

  9. #39
    L'avatar di NordSudOvestEst
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    Citazione Originariamente Scritto da tora64 Visualizza Messaggio
    L'articolo del ilsole24ore della discussione di prima pagina supportato da analisi e grafici e ragionamenti a dimostrare che l'inflazione non farà aumentare i prezzi degli immobili e tutto un NOSENSE . Perche ?
    Semplicemente perché una casa e fatta dalle materie prime e dalla manodopera pertanto se aumentano i prezzi di queste automaticamente aumenta anche il valore dell'immobile.n
    Tutti gli altri ragionamenti tipo si ma la demografia , si ma il lavoro precario , si ma l'aumento dei tassi , sono tutti ragionamenti validi ma che non hanno
    nulla a che vedere direttamente con l'inflazione.
    Quindi SI , aumento inflazione = aumento prezzi immobili
    Certo che la casa è fatta "delle materie prime", ma questo discorso può valere per le case nuove, per le quali vengono adoperate materie prime "vergini".
    Altrimenti vale nè più nè meno la differenza tra auto nuove ed auto usate : secondo il tuo ragionamento queste ultime dovrebbero valere lo stesso perchè incorporano pur sempre le stesse identiche materie prime di quelle nuove. Certo, ma andrebbero bene per il riciclo !
    E se è per questo anche una bella ragazza di 20 anni è pur sempre fatta delle stesse "materie prime" (sic!) di una vecchia decrepita di 90 se volessimo andare a scomporre i corpi fino a farne tanti mucchietti di ciascuna di esse...
    Insomma, un ferro arrugginito ha valore diverso da uno nuovo pur essendo intrinsecamente sempre "Fe" (elemento chimico).

    Quanto alla manodopera, secondo me occorre solo aspettare che gradualmente scemi la "sbornia" dei bonus e del conseguente "reclutamento di massa" degli edili, perchè è soltanto questa che li ha portati ad essere richiesti ovunque e dunque ad approfittarsene alzando quindi la cresta...

  10. #40
    L'avatar di 123abc
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    Citazione Originariamente Scritto da NordSudOvestEst Visualizza Messaggio
    Certo che la casa è fatta "delle materie prime", ma questo discorso può valere per le case nuove, per le quali vengono adoperate materie prime "vergini".
    Altrimenti vale nè più nè meno la differenza tra auto nuove ed auto usate : secondo il tuo ragionamento queste ultime dovrebbero valere lo stesso perchè incorporano pur sempre le stesse identiche materie prime di quelle nuove. Certo, ma andrebbero bene per il riciclo !
    E se è per questo anche una bella ragazza di 20 anni è pur sempre fatta delle stesse "materie prime" (sic!) di una vecchia decrepita di 90 se volessimo andare a scomporre i corpi fino a farne tanti mucchietti di ciascuna di esse...
    Insomma, un ferro arrugginito ha valore diverso da uno nuovo pur essendo intrinsecamente sempre "Fe" (elemento chimico).

    Quanto alla manodopera, secondo me occorre solo aspettare che gradualmente scemi la "sbornia" dei bonus e del conseguente "reclutamento di massa" degli edili, perchè è soltanto questa che li ha portati ad essere richiesti ovunque e dunque ad approfittarsene alzando quindi la cresta...
    Sì, ma le case non sono come le auto che hanno una vita utile al termine della quale vanno al macero. Vengono manutenute, rinnovate, ristrutturate.

    Il discorso corretto IMHO è che l'appartamento con 50 anni di vita non aumenterà di prezzo, anzi, magari potrebbe pure ulteriormente calare perchè costa di più rispetto a prima ristrutturalo, mentre l'appartamento recente o ristrutturato potrebbe aumentare di prezzo proprio perchè è pronto all'uso.
    Esempio terra terra per capirci: fatto 100 il prezzo del nuovo quello da ristrutturare oggi magari costa 30. il ristrutturato (anni 60-70 ribaltato completamente) costa 60 e il "recente" con 20 anni di vita costa magari 70. Dove pensi che vadano i prezzi di ristrutturato e di recente se il nuovo andasse a 120? Io vedo più probabile che questi seguano parzialmente il rialzo andando rispettivamente magari a 70 e 80, mentre il vecchio rimarrebbe fermo lì a 30. IMHO.

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