Inflazione ed immobiliare - Pagina 3
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  1. #21
    L'avatar di oneone
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    Citazione Originariamente Scritto da soros75 Visualizza Messaggio
    I prezzi delle case sono esplosi con i tassi BCE al 4% e sono crollati con i tassi a zero.

    Se raddoppiera' il prezzo di una margherita, raddoppiera' anche il prezzo delle case. Poco ma sicuro.
    Non sono informato sulle margherite, sugli immobili invece ho ben chiaro che c'è eccesso di offerta, il reddito disponibile dei compratori è in calo e che la follia dei bonus di ristrutturazione stanno finendo

  2. #22
    L'avatar di tora64
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    L'articolo del ilsole24ore della discussione di prima pagina supportato da analisi e grafici e ragionamenti a dimostrare che l'inflazione non farà aumentare i prezzi degli immobili e tutto un NOSENSE . Perche ?
    Semplicemente perché una casa e fatta dalle materie prime e dalla manodopera pertanto se aumentano i prezzi di queste automaticamente aumenta anche il valore dell'immobile.n
    Tutti gli altri ragionamenti tipo si ma la demografia , si ma il lavoro precario , si ma l'aumento dei tassi , sono tutti ragionamenti validi ma che non hanno
    nulla a che vedere direttamente con l'inflazione.
    Quindi SI , aumento inflazione = aumento prezzi immobili

  3. #23
    L'avatar di mcord
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    Non è neanche una questione di inflazione generale ... ma specifica

    Con quanto sono aumentati i materiali e con il lavoro che hanno le imprese con i bonus a farti una villetta oggi come oggi vedi che legnata.

  4. #24
    L'avatar di il Barbin
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    intanto oggi con l'aggiornamento dei tassi di mutuo di marzo.....

    a maggio 2021 ho stipulato il mutuo tasso fisso (65k a 20 anni, LTV inferiore al 50%) con ISP. quindi mutuo relativamente piccolo.
    rata: 298 euro al mese

    a febbraio 2022 con gli stessi criteri sarei stato a 309 euro al mese.

    oggi 1 marzo: sarei a 323 euro al mese.
    quasi 15 euro in più al mese da un mese all'altro su un mutuo piccolino.... 25 euro in più dopo 10 mesi...

    cominciano a prezzare l'inflazione....
    Ultima modifica di il Barbin; 01-03-22 alle 09:31

  5. #25

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    Citazione Originariamente Scritto da il Barbin Visualizza Messaggio
    intanto oggi con l'aggiornamento dei tassi di mutuo di marzo.....

    a maggio 2021 ho stipulato il mutuo (65k a 20 anni, LTV inferiore al 50%) con ISP. quindi mutuo relativamente piccolo.
    rata: 298 euro al mese

    a febbraio 2022 con gli stessi criteri ero a 309 euro al mese.

    oggi 1 marzo: 323 euro al mese.
    quasi 15 euro in più al mese da un mese all'altro su un mutuo piccolino.... 25 euro in più dopo 10 mesi...

    cominciano a prezzare l'inflazione....
    Fai bene a condividere la tua esperienza sul forum. Può essere utile a chi sta decidendo tra un tasso variabile ed un tasso fisso soprattutto per durate lunghe.

  6. #26

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    appunto. denaro più caro (energia idem, alimentari idem ecc...) ma stipendi Italiani ridicoli fermi al 2000, spiegatemi voi come sia possibile che il valore (REALE DI ROGITO) degli immobili aumenti.
    probabilmente aumenterà la richiesta di immobili di dimensioni medio-piccole già in buone condizioni (imbiancata, caldaia nuova e via), ristrutturare ormai è un lusso che pochi possono permettersi, certe case enormi anni '70 (250-350metri quadri) già oggi sono totalmente invendibili e finiscono in mano a famiglie di immigrati che ci vivono in 20, oppure rase al suolo per farci altro. (esperienza multipla nelle mie zone).
    Non citatemi Milano perché sappiamo bene che è un mondo a parte. parlo del 99,9% del patrimonio immobiliare

  7. #27
    L'avatar di il Barbin
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    Citazione Originariamente Scritto da beowulf56 Visualizza Messaggio
    Fai bene a condividere la tua esperienza sul forum. Può essere utile a chi sta decidendo tra un tasso variabile ed un tasso fisso soprattutto per durate lunghe.
    io comunque ho fatto tasso fisso
    semplicemente mi riferivo alle simulazioni che ho fatto il mese scorso e oggi sulla piattaforma di ISP con tasso fisso replicando i miei criteri di 10 mesi fa

  8. #28
    L'avatar di oneone
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    Citazione Originariamente Scritto da tora64 Visualizza Messaggio
    L'articolo del ilsole24ore della discussione di prima pagina supportato da analisi e grafici e ragionamenti a dimostrare che l'inflazione non farà aumentare i prezzi degli immobili e tutto un NOSENSE . Perche ?
    Semplicemente perché una casa e fatta dalle materie prime e dalla manodopera pertanto se aumentano i prezzi di queste automaticamente aumenta anche il valore dell'immobile.n
    Tutti gli altri ragionamenti tipo si ma la demografia , si ma il lavoro precario , si ma l'aumento dei tassi , sono tutti ragionamenti validi ma che non hanno
    nulla a che vedere direttamente con l'inflazione.
    Quindi SI , aumento inflazione = aumento prezzi immobili
    I costi di costruzione non determinano pedissequamente i prezzi degli immobili.
    Tanto più che in Italia quasi non si costruisce più, il grosso delle compravendite riguarda case e appartamenti costruiti anni e anni fa.
    (E per fortuna che si smette di edificare)

  9. #29
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    Citazione Originariamente Scritto da *Bushido* Visualizza Messaggio
    appunto. denaro più caro (energia idem, alimentari idem ecc...) ma stipendi Italiani ridicoli fermi al 2000, spiegatemi voi come sia possibile che il valore (REALE DI ROGITO) degli immobili aumenti.
    probabilmente aumenterà la richiesta di immobili di dimensioni medio-piccole già in buone condizioni (imbiancata, caldaia nuova e via), ristrutturare ormai è un lusso che pochi possono permettersi, certe case enormi anni '70 (250-350metri quadri) già oggi sono totalmente invendibili e finiscono in mano a famiglie di immigrati che ci vivono in 20, oppure rase al suolo per farci altro. (esperienza multipla nelle mie zone).
    Non citatemi Milano perché sappiamo bene che è un mondo a parte. parlo del 99,9% del patrimonio immobiliare
    si ma il punto secondo me è che dalle nostre considerazioni dobbiamo dimenticarci delle case vetuste di 250mq, di quegli immobili invendibili in luoghi dimenticati da dio, dei ruderi e dei casolari in provincia, degli appartamenti/palazzine ciofeche nella periferia dormitorio della peggio provincia, di tutte quelle palazzine decrepite nella desolazione più totale. ce ne sono tante, tantissime lo so, ma queste soluzioni ormai non se le fila nessuno, non le considera nessuno. ci sarà anche un eccesso di offerta immobiliare nel complesso, ma finchè l'eccesso è riconducibile a queste soluzioni, la stabilità/calo dei prezzi si riferirà a quest'ultime.

    il nuovo, l'usato buono, l'usato ristrutturato, l'usato pronto per essere abitato, l'appartamento recente in area residenziale: questo si cerca, di queste soluzioni non so se si possa parlare di eccesso di offerta, anzi, dipende da zona a zona certo, ma secondo me sono meno del grande "calderone delle ciofeche".
    tant'è che il trend di queste soluzioni è indiscutibilmente al rialzo da mesi e mesi. questo la gente vuole. questo la gente cerca, questo la gente paga. queste sono le soluzioni che la gente si affretta a comprare quando vengono messe in vendita, magari senza più trattare tanto sul prezzo.

    una giovane coppia/giovane famiglia preferirà una soluzione abitabile vicino al luogo di lavoro, comodo ai servizi, alla città, per andare a lavoro/scuola/servizi ecc. cercherà qualcosa di bello/abitabile, non dico il nuovo che ha prezzi folli, ma quantomeno "bello". è pieno di schifo in giro, ma pieno, lo sapete anche voi. io nella mia fascia di conoscenze 25-40 anni, di gente che quando cercava dicesse "mmmh, guarda questo appartamento....che bella m.erda! fa proprio schifo, dai allora prendiamolo!" non ne ho visti tanti....

    la m.erda rimane là, la roba bella va via. e la roba bella sei disposto a pagarla di più. ti accorgi che è in netta minoranza sul mercato immobiliare, capisci che non puoi trattare più di tanto e che quando la trovi devi fare all-in subito senza aspettare...chi cerca casa vede che la soluzione bella che c'era prima è durata 1 settimana su immobiliare.it ed è stata venduta subita...al prossimo annuncio non perderanno più tempo...i venditori prima di mettere in vendita si fanno un giro per vedere l'andazzo prima di prezzare i propri....vedono/studiano, si fanno due conti....e così, mese dopo mese....

    non sarà molto scientifico come resoconto, ma intanto......

  10. #30
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    Mettiamola così, i fattori che influiscono sull'immobiliare sono questi:

    PRINCIPALI FATTORI CHE INFLUENZANO LA DOMANDA

    1. Demografia ovvero saldo tra natalità e mortalità a cui va aggiunta l'immigrazione netta; ancora meglio andrebbe guardato il saldo a tempo t tra i morti e coloro che mettono su famiglia, quindi chi va a vivere da solo e chi si accoppia (matrimonio o convivenza che sia), genericamente chi costituisce un nuovo nucleo famigliare. L'indicatore vero da studiare per capire la domanda è il numero di nuclei famigliari, se questo aumento c'è domanda da soddisfare, se questo diminuisce c'è offerta in esubero e va ovviamente studiato per una zona geografica specifica e per la sua area di influenza. Ad esempio ha poco senso parlare di Italia, ma ha più senso parlare dell'area di X o Y (città a caso).

    2a. Redditi e patrimoni che determinano la capacità di spesa MASSIMA (e qui è importante questo aggettivo) che il nucleo famigliare medio ha per l'acquisto con le proprie risorse. Anche qui come sopra bisogna prendere l'area di riferimento, non il reddito (e patrimonio) medio italiano

    2b. Livello dei tassi e atteggiamento delle banche verso l'erogazione del credito che sono determinanti per aggiungere o meno potere d'acquisto alle famiglie. Questo elemento è tanto più importante quanto più i prezzi sono un multiplo alto dei redditi e quanto meno le famiglie sono patrimonializzate

    3. Composizione dei nuclei famigliari che determina la direttrice del mercato perchè parlare genericamente di domanda è un pò riduttivo, il mercato va almeno segmento per dimensioni (metrature degli immobili)

    PRINCIPALI FATTORI CHE INFLUENZANO L'OFFERTA

    1. Costi di costruzione e/o di ristrutturazione, se aumenta è chiaro che il valore di tutto il costruito salirà. Sì, salirà il valore di un pò tutto il costruito per un effetto "traino" perchè se costruire o ristrutturare aumenta di costo allora anche tutto il costruito e ristrutturato partirà da un punto di valutazione più elevato. Poi è chiaro che l'immobile interamente da ristrutturare ne sarà influenzato poco, ma ciò che conta alla fine è il costo finito della casa abitabile (e non solo a quanto si compravende l'immobile allo stato attuale).

    2. Dimensione del mercato e quantità dell'invenduto. Chiaramente maggiore è la dimensione del mercato zonale rispetto alla domanda e maggiore sarà la pressione al ribasso sui venditori.

    3. Location e qualità dell'immobile (all'interno del mercato di riferimento). Una cosa è avere da vendere un appartamento a piano rialzato in zona periferica e degradata, un'altra è vendere un attico in centro o una villa con ottima location.

    4. Presenza (e intensità) di un mercato d'investimento per quella tipologia di bene. Se il venditore ha anche la possibilità di affittare allora ha più potere contrattuale, se quell'immobile per caratteristiche o mancanza di domanda in affitto può essere solo venduto allora il discorso cambia.

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