Rendimenti immobiliari "mostruosi"

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

mistic investor

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Il rendimento del residenziale raggiunge il 7,8%, gli uffici il 9,2% e il commerciale l'11,6%...

Quanto rende un investimento immobiliare nelle diverse citta — idealista/news

Articolo di idealista.it ripreso pure dal Sole 24Ore

Sinceramente mi sembra un "tantino esagerato" il tutto visto che già a me il 5% lordo sembra tanto, senza considerare poi che il tutto va subordinato al fatto che l'inquilino paghi regolarmente.

Nella vostra pratica quotidiana, riscontrate tali rendimenti lordi? O quanto meno vi ci avvicinate?
 
Solo balle.
A Roma penso che il rendimento medio reale netto dei locali commerciali sia vicino a zero se non negativo. Questo ovviamente mettendo nel conto tutti i locali sfittì e che hanno costi e pagano tasse, tutti quelli che non pagano e non si sfrattano ecc..

Per il residenziale un po’ meglio ma bisogna considerare i costi di manutenzione e gestione che incidono parecchio sugli affitti più redditizi tipo BB studenti ecc.
 
Il rendimento dell'affitto residenziale, soprattutto in provincia, e' alto perche' e' basso il prezzo delle case.

Li pero' si parla di lordo, quindi poi c'e' da considerare che non tutti pagano regolarmente e che sui negozi le tasse sono mostruose se uno ha un reddito elevato.

Se tutto va bene 8% in provincia lo ottieni.
Difficile che tutto vada bene.
 
Sono redditività teoriche calcolate da Idealista rapportando il valore di affitto medio con il valore di vendita medio, entrambi al mq. E' una stima troppo semplicistica per almeno quattro motivi:
- ipotizza che la qualità media degli immobili in affitto e di quelli in vendita sia simile; nella realtà locale (Biella, secondo loro 10.6% lordo) quello che vedo io è che in affitto ci sono tanti immobili in stato almeno discreto/buono (altrimenti diventano inaffittabili), mentre in vendita ci sono tantissimi immobili completamente da ristrutturare (ovvero ancora allo stato originale del 1950-1960-1970, quindi con almeno 50 anni sulle spalle e zero lavori seri). Quindi ad esempio se prendo il classico bilocale da 80 mq trovo 400 in affitto e magari 45k in vendita (che farebbe proprio 10.7%), ma i bilocali che trovi in affitto a 400 al mese non sono assimilabili a quelli che trovi in vendita a 45k, magari per portare ad essere affittabile quello da 45k devi spendercene altrettanti senza fare chissà quali lavori (ma sicuramente almeno infissi, porte interne, impianti, sovente tapparelle, caldaia, imbiancatura, massetto e pavimenti almeno di bagno e cucina,...)*, quindi il rendimento lordo reale è 5.3%, ben lontano dal 10.6% calcolato da Idealista;
- ipotizza che anche il mix degli immobili in locazione e in vendita sia uguale, sempre guardando alla realtà locale in affitto ci sono soprattutto appartamenti in zone centrali, in vendita c'è un pò di tutto, ma con una maggioranza di appartamenti in zone più decentrate; inoltre in affitto si trovano soprattutto soluzioni di piccola o al massimo media metratura, mentre in vendita si trovano tanti alloggi medi e grandi con prezzi al mq più bassi (e anche questi due motivi è un confronto tra mele e pere);
- non considera tutta la fiscalità che sull'immobiliare è pesantissima ed è capace di dimezzare tranquillamente il rendimento lordo;
- non considera periodi di sfitto, situazioni di morosità, eventuali danneggiamenti, etc.etc....


* per completezza puoi anche provare ad affittare questi appartamenti ciofeca allo stato originale magari poi solo a 300 invece che a 400 euro a cui affitteresti lo stesso appartamento ristrutturato, ma sarebbe la strategia migliore per portarti in casa un moroso...:cool:
 
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Numeri inventati.
Ipotizzano che tutto vada bene e che hai acquistato immobili di cacca a prezzi stracciati, mai ristrutturato veramente da decenni e hai pure la faccia tosta di ammassarci la gente dentro.

A Milano affittare un immobile commerciale e ricavarci un 10% lordo è fattibilissimo ma è un lavoro part time, ritardi continui, rodimento di ****, almeno una procedura di sfratto ogni due/tre anni che ovviamente viene evitata con pagamento all’ultimo di una parte dell’arretrato, accordi con avvocati per il rientro dei pagamenti non effettuati, ecc ecc

Veniamo al residenziale.

Hai comprato un bel trilocale grande 10 anni fa a 450.000 euro. Due camere da letto e due bagni.
Spese condominiali 3000 euro all’anno.
Oggi l’immobile vale 600.000 e sto stretto ( realisticamente siamo tranquillamente a 625/650)

Utilizzando come valore di riferimento quanto abbiamo pagato e non quanto ricaveremmo vendendolo (ed è un errore dato che a 600k questo immobile lo venderesti in un mese con la pipa in bocca!)

Il 5% di 450k sono 1.875 euro al mese. Devi metterci le spese condominiali e sono 2.125 euro.

Ora ditemi voi, per quanto bello e ben arredato (a queste cifre hai acquistato 10 anni fa in Loreto, città studi, centrale, piazzale Lima, Sempione…) ma quanta gente esiste a Milano disposta per una casa con due camere da letto e due bagni a pagartela oltre 1000 euro a stanza?

Quanto mercato c’è a questi prezzi?
Ve lo dico io…poco…e siamo solo al 5% di rendimento lordo ipotizzato.
 
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Se sfrutti le detrazioni per ristrutturazione e usi la leva finanziaria allora puoi ottenere profitti stellari altrimenti non ne vale proprio la pena.

Ricordate sempre che a lungo termine c'è l'effetto del calo demografico: case che finiscono sulle inserzioni di vendita e sempre meno giovani, coppie e famiglie nella situazione di comprare
 
Ok, grazie per gli interventi. Avete confermato quanto pensassi.

E se il mercato fosse condizionato da forti shock esterni? Il tutto diverrebbe più appetibile?

Mi riferisco al caso di diverse città e cittadine del centro italia colpite dal sisma del 2016. La situazione è questa: mercato immobiliare piccolo e con pochi immobili in affitto, centinaia/migliaia di famiglie che si trovano con casa inagibile in brevissimo tempo e devono travare una nuova sistemazione usufruendo di sussidi statali. In questa situazione il costo per gli affitti è salito a valori prima impensabili per quelle città mentre il costo d'acquisto della casa è rimasto quello. Essendosi ridotto lo stock di immobili disponibili pur se piccola la domanda di affitti è maggiore rispetto l'offerta, tanto che in queste città si fa grossa difficoltà a trovare casa in affitto e, forse, c'è maggiore facilità di selezione di eventuali inquilini, orientandosi verso coloro che danno le migliori garanzie.
Mi rendo conto che sono casi particolari, ma una maggior garanzia di solvibilità dell'inquilino e situazioni "limite" del mercato immobiliare possono rendere maggiormente appetibili eventuali rendimenti del 6-6,5% lordo?
 
- Hoste, il vino e bbuonoo...??

- CEERRRRTOOO..!!! 😁😁😁😁
 
Inoltre gli immobili vanno gestiti in prima persona. Se devi rivolgerti ad agenzie etc. se ne va una grossa fetta del guadagno.
Poi, come in tutti gli investimenti, occorre diversificare: qualche immobile affittato a coppie che lavorano, alcuni a studenti, altri a società per i dipendenti, etc.
 
.... puoi ottenere profitti stellari altrimenti non ne vale proprio la pena.

Ricordate sempre che a lungo termine c'è l'effetto del calo demografico: case che finiscono sulle inserzioni di vendita e sempre meno giovani, coppie e famiglie nella situazione di comprare
- fra profitti "stellari" e un onesto 5-7% io non disdegno neppure quest'ultimo.
- tieni presente che oltre al calo demografico c'è anche il degrado degli immobili: spesso le case lasciate dai nonni sono inabitabili, mancano di manutenzione da anni e se si trovano in paesini abbandonati etc. non hanno nessuna potenzialità.
 
Se sfrutti le detrazioni per ristrutturazione e usi la leva finanziaria allora puoi ottenere profitti stellari altrimenti non ne vale proprio la pena.

Ricordate sempre che a lungo termine c'è l'effetto del calo demografico: case che finiscono sulle inserzioni di vendita e sempre meno giovani, coppie e famiglie nella situazione di comprare

MOlti autori del fol, anche se non riesco ad afferrare completamente il concetto, sostengono che il calo demografico è un problema solo per alcune realta' gia' problematiche ( provincia) mentre per le grandi citta'non dovrebbere esserlo in futuro.
 
- fra profitti "stellari" e un onesto 5-7% io non disdegno neppure quest'ultimo.
- tieni presente che oltre al calo demografico c'è anche il degrado degli immobili: spesso le case lasciate dai nonni sono inabitabili, mancano di manutenzione da anni e se si trovano in paesini abbandonati etc. non hanno nessuna potenzialità.

Corretto, la questione delle case ereditate che valgono poco o nulla esiste eccome ma in qualche modo verranno vendute e queste vendite tolgono compratori nel mercato immobiliare principale (quelle delle case con valore oggettivo)
 
MOlti autori del fol, anche se non riesco ad afferrare completamente il concetto, sostengono che il calo demografico è un problema solo per alcune realta' gia' problematiche ( provincia) mentre per le grandi citta'non dovrebbere esserlo in futuro.

C'è migrazione interna si: pensa a Milano che assorbe popolazione in età lavorativa, o i flussi di emigrazione dal sud al nord, ma anche situazioni come Torino e Genova che si sono "svuotate" per emigrazione e la popolazione invecchia.

Nelle situazioni di immigrazione come Milano il mercato immobiliare resta vivace e le quotazioni infatti sono alte perché c'è proprio la fila di persone con reddito adeguato (più gli eventuali aiuti di patrimonio dei genitori) che vogliono comprare o prendere in affitto.
Sono zone specifiche che hanno un mercato immobiliare vivace completamente diverso da quello del paesino in cui non nascono più bambini dove i sindaci pagano la gente da fuori per trasferirsi lì.

Ciò detto al netto delle zone di immigrazione ovunque in italia aumentano le case in vendita e diminuiscono i compratori fondamentali per il mercato (i single o le coppie con redditi stabili e progetti di vita).

Infatti i tassi a zero hanno tenuto in piedi le quotazioni ma negli altri paesi europei hanno preso il volo e il governo dà incentivi fiscali pazzeschi per ristrutturare e favorisce l'accesso al credito ai giovani per aumentare i compratori.
Queste azioni del governo tengono a galla il mercato e probabilmente fanno pure danni perché non permettono che si verifichi ciò che magari sarebbe auspicabile: il crollo serio dei prezzi delle case, le case diventate economiche permettono ai giovani di comprare e di avere comunque reddito per i consumi.
 
Numeri inventati.
anche quelli sotto?
Veniamo al residenziale.

Hai comprato un bel trilocale grande 10 anni fa a 450.000 euro. Due camere da letto e due bagni.
Spese condominiali 3000 euro all’anno.
Oggi l’immobile vale 600.000 e sto stretto ( realisticamente siamo tranquillamente a 625/650)

un aumento del 30% dell'immobile negli ultimi 10 anni? un trilocale a 600K?
 
C'è migrazione interna si: pensa a Milano che assorbe popolazione in età lavorativa, o i flussi di emigrazione dal sud al nord, ma anche situazioni come Torino e Genova che si sono "svuotate" per emigrazione e la popolazione invecchia.

Nelle situazioni di immigrazione come Milano il mercato immobiliare resta vivace e le quotazioni infatti sono alte perché c'è proprio la fila di persone con reddito adeguato (più gli eventuali aiuti di patrimonio dei genitori) che vogliono comprare o prendere in affitto.
Sono zone specifiche che hanno un mercato immobiliare vivace completamente diverso da quello del paesino in cui non nascono più bambini dove i sindaci pagano la gente da fuori per trasferirsi lì.

Ciò detto al netto delle zone di immigrazione ovunque in italia aumentano le case in vendita e diminuiscono i compratori fondamentali per il mercato (i single o le coppie con redditi stabili e progetti di vita).

Infatti i tassi a zero hanno tenuto in piedi le quotazioni ma negli altri paesi europei hanno preso il volo e il governo dà incentivi fiscali pazzeschi per ristrutturare e favorisce l'accesso al credito ai giovani per aumentare i compratori.
Queste azioni del governo tengono a galla il mercato e probabilmente fanno pure danni perché non permettono che si verifichi ciò che magari sarebbe auspicabile: il crollo serio dei prezzi delle case, le case diventate economiche permettono ai giovani di comprare e di avere comunque reddito per i consumi.
Pensa che Torino nel 1901 faceva 330.000 abitanti , oggi ne fa 860.000 ,
nel 1970 faceva 1000.000 e fisiologico il cambiamento demografico nel corso del tempo per una citta .
Il valore delle quotazioni immobiliari però nel corso dei secoli e sempre aumentato . :)
 
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Pensa che Torino nel 1901 faceva 330.000 abitanti , oggi ne fa 860.000 ,
nel 1970 faceva 1000.000 e fisiologico il cambiamento demografico nel corso del tempo per una citta .
Il valore delle quotazioni immobiliari però nel corso dei secoli e sempre aumentato . :)

Mi fa piacere che tu sia ottimista sull'immobiliare italiano 🙂
Io la vedo diversamente come si sarà inteso: l'andamento demografico avrà un qualche effetto secondo me
 
- fra profitti "stellari" e un onesto 5-7% io non disdegno neppure quest'ultimo.
- tieni presente che oltre al calo demografico c'è anche il degrado degli immobili: spesso le case lasciate dai nonni sono inabitabili, mancano di manutenzione da anni e se si trovano in paesini abbandonati etc. non hanno nessuna potenzialità.

Infatti è qualche anno (almeno 5) che l'investimento diretto in immobili a reddito da performance migliori di investimenti analoghi sul mercato finanziario (bond a lungo termine) grazie soprattutto da un lato al calo dei prezzi degli immobili e dall'altro ai tassi sotto zero. In questo momento prendere il 2-3% netto comprando un immobile e affittandolo è meglio che prendere lo 0,5-1% con un portafoglio di bond a lungo termine. Unico neo dell'investimento immobiliare è la necessità di avere un capitale importante perché comunque la diversificazione rimane fondamentale.
Quindi avere un capitale di almeno 1 mln di euro all'interno del quale l'investimento immobiliare può avere un peso del 10-20%.:)
 
da non scordare che la situazione attuale è ancora fortemente "drogata" da fattori esogeni che non possono durare per sempre come i tassi praticamente a zero grazie alla BCE (il tutto pagato con inflazione che comincia a essere fastidiosa riducendo potere d'acquisto), sussidi e incentivi vari al settore edilizia, blocchi licenziamenti e sussidi a imprese e lavoratori (ci.go in deroga ecc), pensioni INPS generose erogate in sistema retributivo che aiutano figli e nipoti (spesso disoccupati o con salari da fame) ad affrontare l'acquisto della casa... tutti questi soldi prima o poi, volenti o nolenti, usciranno dal sistema e saranno un macigno sulle quotazioni immobiliari...
 
da non scordare che la situazione attuale è ancora fortemente "drogata" da fattori esogeni che non possono durare per sempre come i tassi praticamente a zero grazie alla BCE (il tutto pagato con inflazione che comincia a essere fastidiosa riducendo potere d'acquisto), sussidi e incentivi vari al settore edilizia, blocchi licenziamenti e sussidi a imprese e lavoratori (ci.go in deroga ecc), pensioni INPS generose erogate in sistema retributivo che aiutano figli e nipoti (spesso disoccupati o con salari da fame) ad affrontare l'acquisto della casa... tutti questi soldi prima o poi, volenti o nolenti, usciranno dal sistema e saranno un macigno sulle quotazioni immobiliari...

Giusta precisazione, un bel elenco di sostegno diretti e indiretti al settore...
 
Giusta precisazione, un bel elenco di sostegno diretti e indiretti al settore...

lungi da me essere pessimista o ipercritico ma quando leggo certi articoli non riesco mai a capire se ci credono veramente o lo fanno solo perchè tengono mutuo e famiglia...:mmmm: inoltre da possessore di immobili spero vivamente di non averci capito una fava su quello che sarà il futuro..
 
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