Rendimenti immobiliari "mostruosi" - Pagina 8
Gas: l’Italia supererà l’inverno anche senza le forniture russe, a patto che…
Il tema del gas naturale continua a tenere banco sui mercati finanziari. Ieri il future con scadenza ottobre del TTF olandese, il benchmark europeo del prezzo del gas, è arrivato a cedere oltre il 10% in area 185 euro al megawattora, ossia un terzo in meno rispetto ai livelli di 280 euro a cui si
Impennata rendimenti Btp si farà sentire su debito, ma non subito. Mazziero: prossime emissioni saranno sempre più impegnative
Il debito a luglio ha segnato un nuovo record dal quale solo ora inizierà a scendere, mentre rendimenti dei Btp sono sempre più elevati.
Abbiamo gas (russo) da vendere. La spiegazione del paradosso Italia in attesa del tanto temuto inverno al freddo
In attesa della possibile stangata autunnale delle bollette, una parziale buona notizia arriva dalle quotazioni italiane del gas. Negli ultimi due giorni, il prezzo del gas sul mercato italiano è di quasi due terzi inferiore alle quotazioni sul mercato europeo. Mentre difatti il prezzo TTF, quotato alla Borsa di Amsterdam e punto di riferimento per
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  1. #71

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    Beh, gli affitti commerciali sono in una situazione atipica al momento, che si correggerà almeno parzialmente con la fine di queste stupide chiusure e restrizioni e il ritorno del turismo. Cmq è vero che chi ha locali commerciali da affittare in questi due anni sta soffrendo alla pari di chi aveva il negozio.

  2. #72
    L'avatar di mistic investor
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    Citazione Originariamente Scritto da 0rigami Visualizza Messaggio
    Un articolo del sole24ore di tempo fa. E' chiaramente difficilissimo calcolare con precisione il numero, ma in quell'articolo rapportavano il numero degli sfratti con il numero delle locazioni, per dare una stima ragionevole.
    grazie.
    Andrebbero però calcolate per singole tipologie di inquilino (studenti, famiglie, affitti transitori, commerciale di "pregio", commerciale "da battaglia"). Credo sia molto più alto.

    Citazione Originariamente Scritto da Castiel Visualizza Messaggio
    Aggiungo che spesso non vengono proprio segnalate.

    Da me la metà esatta dei locali del centro città non pagano l'affitto regolarmente, la regola "non scritta" ormai è che si paga un mese si e uno no. E ai proprietari va bene cosi perché cacciare l'affittuario vuol dire perdere una montagna di soldi (per i soliti motivi).

    Non sta accadendo con gli appartamenti su cui invece sento veramente pochissimi casi, per i locali commerciali è un'ecatombe e ormai la regola è proprio che nessuno ti chiede di pagare tutti i mesi.

    Ma proprio per questo non credo risultino in quelle statistiche nonostante appunto (non è un'esagerazione) riguardi almeno la metà dei locali commerciali del centro.
    La situazione dei locali commerciali è drammatica..
    in un negozio di famiglia, negli ultimi 40 anni, almeno 4-5 anni sono "saltati" a causa di inquilini morosi, senza considerare i (pochi) periodi di sfitti. Ed è un micro negozio in zona centrale con parecchia visibilità affittato sempre a canone ragionevole e ad attività "serie".

  3. #73
    L'avatar di mistic investor
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    Citazione Originariamente Scritto da 0rigami Visualizza Messaggio
    Beh, gli affitti commerciali sono in una situazione atipica al momento, che si correggerà almeno parzialmente con la fine di queste stupide chiusure e restrizioni e il ritorno del turismo. Cmq è vero che chi ha locali commerciali da affittare in questi due anni sta soffrendo alla pari di chi aveva il negozio.
    La situazione veramente atipica è il differente trattamento fiscale tra residenziale e commerciale, che ha affondato i valori di questi ultimi e creato una non indifferente distorsione del mercato.

  4. #74

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    Il commerciale è veramente "pericoloso".
    In primis le tasse, sul normale affitto (6+6) la cedolare è al 27% vs il 21% del residenziale.
    Però se si scegli l'attività giusta e chi è dentro ha voglia di lavorare, e ci sa fare con i clienti, io vedo che alcune categorie vanno sempre e sotto elenco quali (fermi pandemici a parte):
    Parrucchieri, estetiste, medici, tecnici, farmacie (avvocati troppi e tanti si girano i pollici).
    Come commerciale puro solo fornaio (sempre che chi è dentro sa lavorare e tenersi i clienti).

  5. #75
    L'avatar di Nemor
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    Citazione Originariamente Scritto da Bose Visualizza Messaggio
    Il commerciale è veramente "pericoloso".
    In primis le tasse, sul normale affitto (6+6) la cedolare è al 27% vs il 21% del residenziale.
    Però se si scegli l'attività giusta e chi è dentro ha voglia di lavorare, e ci sa fare con i clienti, io vedo che alcune categorie vanno sempre e sotto elenco quali (fermi pandemici a parte):
    Parrucchieri, estetiste, medici, tecnici, farmacie (avvocati troppi e tanti si girano i pollici).
    Come commerciale puro solo fornaio (sempre che chi è dentro sa lavorare e tenersi i clienti).
    Tabacchi..
    Comunque anche l'IMU ha il suo bel peso..

  6. #76

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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Tabacchi..
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    Si si, anche IMU vero, non l'ho citata...

  7. #77
    L'avatar di mistic investor
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    Citazione Originariamente Scritto da Nemor Visualizza Messaggio
    Tabacchi..
    Comunque anche l'IMU ha il suo bel peso..
    Citazione Originariamente Scritto da Bose Visualizza Messaggio
    Il commerciale è veramente "pericoloso".
    In primis le tasse, sul normale affitto (6+6) la cedolare è al 27% vs il 21% del residenziale.
    Però se si scegli l'attività giusta e chi è dentro ha voglia di lavorare, e ci sa fare con i clienti, io vedo che alcune categorie vanno sempre e sotto elenco quali (fermi pandemici a parte):
    Parrucchieri, estetiste, medici, tecnici, farmacie (avvocati troppi e tanti si girano i pollici).
    Come commerciale puro solo fornaio (sempre che chi è dentro sa lavorare e tenersi i clienti).
    Tabacchi e farmacie vanno per via delle licenze. Ma in genere le mura sono di uno dei vecchi titolari delle licenze. Se poi la licenza si "sposta"...
    Parrucchieri e estetisti: vero, meglio i primi a cui serve pure una location "di prestigio" in genere mentre le seconde, almeno qui da me, vedo che sono ubicate in posizioni secondarie e marginali, dove gli affitti non possono essere cari.
    Medici: tendono sempre più a raggrupparsi in centri specializzati "super fighi" in locali di proprietà loro/cliniche private/amici loro o "amici di amici". Non sono alla portata del comune investitore.

    Più che altro secondo me dipende dalla serietà dell'inquilino e dal tipo di "avviamento commerciale" che si sviluppa che deve essere legato al "posto" più che alla capacità del singolo. Un negozio di quartiere, magari in un settore che non tira, se ha buona clientela va avanti e non può spostarsi, altrimenti rischierebbe di perdere troppi clienti. Un ristorante ben avviato in zona centrale con possibilità di tavolini all'aperto e canna fumaria difficilmente si sposterà: rischia di trovarsi a zero.
    L'estetista, il parrucchiere, il medico e tutti coloro che guadagno su capacità tecnico-professionali inerenti il loro settore semplicemente se decidono di cambiare posto si portano via i clienti e basta.

    Ma tantissimi sono i casi particolari.
    Ristoratore della mia zona. Attività ben avviata, tanti clienti e locale in affitto. Location brutto, immobile vecchissimo e di scarsissimo valore per cui pagava un affitto salato rispetto al valore. Ma non poteva spsotarsi perchè semplicemente in zona non esisteva alcuna alternativa in cui localizzarsi ed i clienti erano da decenni fidelizzati alla location. L'immobile in questione va in eredità ad un c.retino che decide di farne la propria residenza, anticipando che allo scadere del contratto l'affitto non sarebbe stato rinnovato. Il ristoratore prova a "trattare" al rialzo ma nulla da fare: il proprietario si è fissato che vuole la casetta (al cui piano terra sta il ristorante) appena fuori città. Scaduto il contratto il ristoratore libera i locali, senza aver trovato valide alternative: 50 anni di avviamento buttati nel c.esso. Il proprietario ha quello stabile vuoto (una baracca più che uno stabile), non sta facendo i lavori per renderlo abitabile in quanto si è reso conto dell'enormità dei costi. La vecchia licenza non esiste più: quei locali sarebbero ora inagibili secondo normativa vigente e quindi il potenziale reddituale dell'immobile è azzerato.

  8. #78

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    Citazione Originariamente Scritto da mistic investor Visualizza Messaggio

    Ma tantissimi sono i casi particolari.
    Ristoratore della mia zona. Attività ben avviata, tanti clienti e locale in affitto. Location brutto, immobile vecchissimo e di scarsissimo valore per cui pagava un affitto salato rispetto al valore. Ma non poteva spsotarsi perchè semplicemente in zona non esisteva alcuna alternativa in cui localizzarsi ed i clienti erano da decenni fidelizzati alla location. L'immobile in questione va in eredità ad un c.retino che decide di farne la propria residenza, anticipando che allo scadere del contratto l'affitto non sarebbe stato rinnovato. Il ristoratore prova a "trattare" al rialzo ma nulla da fare: il proprietario si è fissato che vuole la casetta (al cui piano terra sta il ristorante) appena fuori città. Scaduto il contratto il ristoratore libera i locali, senza aver trovato valide alternative: 50 anni di avviamento buttati nel c.esso. Il proprietario ha quello stabile vuoto (una baracca più che uno stabile), non sta facendo i lavori per renderlo abitabile in quanto si è reso conto dell'enormità dei costi. La vecchia licenza non esiste più: quei locali sarebbero ora inagibili secondo normativa vigente e quindi il potenziale reddituale dell'immobile è azzerato.
    Aggiungo un caso particolare personale.
    La mia famiglia ha un locale commerciale in una "galleria" (quei classici posti pieni di locali commerciali che passano all'interno di un palazzo residenziale per collegare 2 vie).

    Quando l'hanno comprato la galleria era un'ottima location perché comunque è in pieno centro e molti la usano per tagliare il percorso.
    Poi negli anni sono cambiati un po' di inquilini del palazzo e l'amministratore. Questi 2 eventi, in teoria totalmente scollegati, hanno distrutto il valore del posto. Molta gente non paga più il condominio, l'amministratore se ne frega altamente di gestire la galleria e a mala pena risponde alle e-mail. Ogni volta che si cerca di cambiarlo quegli stessi inquilini votano no.

    Negli anni la galleria è stata quindi abbandonata a se stessa, sporcizia ovunque, pezzi di muro che si scrostavano. A un certo punto hanno anche smesso di pulirla, c camminavi e trovavi escrementi di cane per terra ovunque.
    Ovviamente valore del locale azzerato, adesso è impossibile da vendere o affittare.

  9. #79
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    Tabacchi..
    Comunque anche l'IMU ha il suo bel peso..
    Citazione Originariamente Scritto da Castiel Visualizza Messaggio
    Aggiungo un caso particolare personale.
    La mia famiglia ha un locale commerciale in una "galleria" (quei classici posti pieni di locali commerciali che passano all'interno di un palazzo residenziale per collegare 2 vie).

    Quando l'hanno comprato la galleria era un'ottima location perché comunque è in pieno centro e molti la usano per tagliare il percorso.
    Poi negli anni sono cambiati un po' di inquilini del palazzo e l'amministratore. Questi 2 eventi, in teoria totalmente scollegati, hanno distrutto il valore del posto. Molta gente non paga più il condominio, l'amministratore se ne frega altamente di gestire la galleria e a mala pena risponde alle e-mail. Ogni volta che si cerca di cambiarlo quegli stessi inquilini votano no.

    Negli anni la galleria è stata quindi abbandonata a se stessa, sporcizia ovunque, pezzi di muro che si scrostavano. A un certo punto hanno anche smesso di pulirla, c camminavi e trovavi escrementi di cane per terra ovunque.
    Ovviamente valore del locale azzerato, adesso è impossibile da vendere o affittare.
    In un locale commerciale di proprietà della mia famiglia quello che doveva essere l'inquilino più serio e con le maggiori garanzie si è rivelato un colossale truffatore che ha derubato mezza città e lo stato.
    Inquilini invece operanti in settori travolti della crisi post 2009 (immobiliare) hanno invece sempre pagato

  10. #80

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    Citazione Originariamente Scritto da mistic investor Visualizza Messaggio
    per curiosità..ma dove hai preso queste statistiche?
    A naso e per esperienza sono molti di più (almeno il 10-15%)
    Nella mia esperienza siamo sul 3/4%, residenziale.
    Commerciale decisamente peggio.

    E in genere sono persone che gia' all'inizio ti lasciano qualche dubbio, solo che poi hai fretta di affittare...
    Invece no, se hai il minimo dubbio, meglio tenerlo vuoto.

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